[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Profil supprimé

Reprise du message précédent :

Oui enfin il y a les bressans en face. Et en plus c'est vraiment une ville qui se meurt ( j'ai passé toute ma jeunesse la bas, et ma famille y est encore)

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Leg9

Fire walk with me

Patounet fait son attention whore, et tout le monde suit comme un seul homme... c'est beau

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Leg9

Fire walk with me

vapeur_cochonne a écrit :

ok tracid

Je me disais bien que cette prose me rappelait quelqu'un [:chkl:4]

Message édité par Leg9 le 16-11-2010 à 17:05:54

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

patx3

babysnoopy a écrit :

brute j'imagine ?
Détail nous ça le winner, que le topic soit recentré sur le sujet..

Je ne donnerai pas trop de détails mais en gros, il s'agit de 3 apparts, un de 60 m², un de 92 m² et un troisième de 42 m², avec un peu de travaux de déco, financés sur 15 ans à crédit. Les risques sont ainsi répartis, sachant que j'ai déjà un locataire pour un appart.

J'achète dans une ville de province, ville secondaire, pas trop chère et pas saturée en neuf, tout en ayant une certaine demande locative. La perspective de plus value, je m'en tape un peu, on verra bien.

C'est un rendement brut effectivement, mais intégrant les frais de notaire et les quelques travaux à effectuer. Le TRI ressort par contre à 12 %.

Je cherchais à réinvestir, ce que je n'avais pas fait depuis 2 ans, ayant mené d'autres projets et ayant donc raté la période de crise de 2008 :fou:

Message cité 4 fois

patx3

Leg9 a écrit :

Patounet fait son attention whore, et tout le monde suit comme un seul homme... c'est beau

Recentrage, toussa... :na:

v4mpir3

Total mandingue

patx3 a écrit :

C'est pas toi qui nous avait déjà épaté avec tes savants calculs sur les taux de rotation ? [:o_doc]

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PSN : voradz / Steam ID : voradz / Bnet :Voradz#1571 / Uplay : Voradz

patx3

v4mpir3 a écrit :

C'est pas toi qui nous avait déjà épaté avec tes savants calculs sur les taux de rotation ? [:o_doc]

Qui ont finalement été validés par un matheux ! :love:

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Professor

patx3 a écrit :

Sans vouloir donner "trop de détails", tu veux pas nous donner :
Les prix d'achat
Les estimations des loyers

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Message édité par Professor le 16-11-2010 à 17:14:11

Leg9

Fire walk with me

patx3 a écrit :

Qui ont finalement été validés par un matheux ! :love:

Non, pas vraiment, non.
Enfin pas dans mon souvenir...
[:cosmoschtroumpf]

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Leg9

Fire walk with me

Professor a écrit :

Sans vouloir donner "trop de détails", tu veux pas nous donner :
Les prix d'achat
Les estimations des loyers

Et vaguement la région, éventuellement.

Message édité par Leg9 le 16-11-2010 à 17:15:47

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

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v4mpir3

Total mandingue

patx3 a écrit :

Qui ont finalement été validés par un matheux ! :love:

Quote or it didn't happen.

On va attendre longtemps je pense

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PSN : voradz / Steam ID : voradz / Bnet :Voradz#1571 / Uplay : Voradz

phila

Leg9 a écrit :

Non, pas vraiment, non.
Enfin pas dans mon souvenir...
[:cosmoschtroumpf]

son calcul si ....

mais pas son hypothèse de départ :whistle:

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Rien mais souvent chafouin...

visiteur du futur

Futur du soir

CAMPEDEL a écrit :

A l'heure d'internet, je réfute l'argument.

Pas d'accord, "pays de cons" tout ça : sous prétexte que le contribuable moyen n'y pigera rien du coup on fait pas d'efforts pour les autres

CAMPEDEL a écrit :

Je n'hésiterais pas à dire carrément impossible.
Au plus on peut tenter de demander a un futur proche voisin et ayant un bien similaire.

Il y a des communes parfois un peu mieux fichue : à Nantes par exemple ils ont mis un site détaillant la formule et les abattements. A Paris la densité permet de "lisser" et on s'y retrouve.

Reste la satané fichue valeur locative et là [:blessure]

CAMPEDEL a écrit :

Les communes n'y sont pour strictement rien et au contraire c'est là que tu pourras trouver exactement le taux appliqué à la valeur locative.

C'est vrai, j'étais un petit peu de mauvaise foi :jap:

CAMPEDEL a écrit :

Par contre, c'est trouver la valeur locative qui est coton.
Et ça, c'est du ressort du service du cadatre, et donc de l'état.

L'état..... l'état qui a crée et entretenu cette foutue bulle..... [:silvershaded]

patx3 a écrit :

Le 42 et le 60m² tu les as achetés combien ? à prix bullesque ou pas ?

patx3 a écrit :

J'achète dans une ville de province, ville secondaire, pas trop chère et pas saturée en neuf, tout en ayant une certaine demande locative. La perspective de plus value, je m'en tape un peu, on verra bien.

Des noms !

patx3 a écrit :

C'est un rendement brut effectivement, mais intégrant les frais de notaire et les quelques travaux à effectuer. Le TRI ressort par contre à 12 %.

Juste pour être clair tu parles bien du rendement interne (IRR) et non pas du retour sur investissement ; fais-nous baver, donne le détail :love:

patx3 a écrit :

Je cherchais à réinvestir, ce que je n'avais pas fait depuis 2 ans, ayant mené d'autres projets et ayant donc raté la période de crise de 2008 :fou:

Tu avais investit en bourse et vu les perfs tu reviens vers les valeurs sures genre "la pierre" ? [:dks]

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"Actually, doing things get you fired. In fact, I'm writing a book on this very phenomena." "Really, you're writing a book ?" "No because that would be DOING something !"

Ricky37

patx3 a écrit :

CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU
CEST DEJA VENDU

patx3

Professor a écrit :

Sans vouloir donner "trop de détails", tu veux pas nous donner :
Les prix d'achat
Les estimations des loyers

Je sais que je vais générer des frustrations, mais je ne donnerai pas plus de détails, aussi bien sur les prix que sur les lieux, étant plutôt discret de nature.

Alors que le discours est très figgitien ici, il est donc possible de trouver dans ce pays des tas de villes secondaires avec un marché locatif, une demande locative, tout en ayant des prix qui ne sont ni des prix parisiens, ni des prix de grandes agglomérations urbaines.

Alors, certes, elles ne font pas forcément rêver, les perspectives de plus values ne sont pas évidentes (mais à Paris, aussi), mais ce qui m'intéressait avant tout, c'est un rendement sympa pour des biens de qualité. :jap:

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patx3

visiteur du futur a écrit :

Juste pour être clair tu parles bien du rendement interne (IRR) et non pas du retour sur investissement ; fais-nous baver, donne le détail :love:

C'est simplement le calcul du TRI sous excel avec les flux de trésorerie entrants et sortant, que du classique quoi !

visiteur du futur a écrit :

Tu avais investit en bourse et vu les perfs tu reviens vers les valeurs sures genre "la pierre" ? [:dks]

Bien que nettement concerné par la Finance, l'épargne boursière me fait moyennement kiffer ! :sleep:

Ricky37

patx3 a écrit :

Je ne suis pas frustré mais tu es bien gentil, ton HS sur ton achat immo nous interresse subitement moins que le HS sur les salaires des EsC et médecins.....

Leg9

Fire walk with me

patx3 a écrit :

Je sais que je vais générer des frustrations

... [:kiki]

patx3 a écrit :

mais je ne donnerai pas plus de détails, aussi bien sur les prix que sur les lieux, étant plutôt discret de nature.

On ne demande aucune donnée personelle, ça reste très "générique", mais bon... [:spamafote]

patx3 a écrit :

Alors que le discours est très figgitien ici, il est donc possible de trouver dans ce pays des tas de villes secondaires avec un marché locatif, une demande locative, tout en ayant des prix qui ne sont ni des prix parisiens, ni des prix de grandes agglomérations urbaines

Est tu bien sûr de comprendre ce qui se dit ici ? :??:

Le Friggit dit juste que les prix à l'achat ont depuis 10 ans augmenté sans rapport avec les salaires, qu'il y a eu divergence.
Rien de plus.
Ca ne dit pas qu'il est impossible de trouver de "bonnes affaires" en investissement locatif.
Elles auraient été encore meilleures il y a 10 ans, c'est tout .

Comme je le dit souvent "que dalle +130% de que dalle" ça fait au final un chiffre bien moins effrayant et bien plus accessible que "la peau des kiwis + 130% de la peau des kiwi". Sans compter qu'il existe des choses entre Paris/Nantes/Lyon/Lille/... et le fin fond de la Creuse.
Limoges par exemple, ou Niort, Angoulème...

Message édité par Leg9 le 16-11-2010 à 17:46:47

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Professor

patx3 a écrit :

Je sais que je vais générer des frustrations, mais je ne donnerai pas plus de détails ...

C'est domage, pour une fois qu'on a un cas concret de plan interressant dans l'immo.
Moi, qui continue de rechercher des plans investissements immo, je suis toujours à l'écoute d'autres expériences.

C'est un peu le but du topic aussi (et aussi de parler des salaires et des navigateurs internet bien sur )

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patx3

Professor a écrit :

J'avais commencé ma recherche à partir de là :

http://www.lavieimmo.com/prix-des-villes/classement/

Et puis ai fait quelques recherches, évacué les villes où le potentiel était peu évident, évité les villes saturées en robien (croisement de fichiers avec les données crédit foncier), pour ressortir une short liste.

Puis visites sur place, après une pré sélection de biens, tri et formulation d'offres après avoir pris quelques infos complémentaires.

Dans le cahier des charges, il fallait du centre ville, éviter les barres d'immeubles, donc préférer les petites copros, surveiller les charges locatives... :jap:

Message cité 3 fois

Professor

patx3 a écrit :

Et tu as pris les 3 apparts dans la même ville ?

Tu ne préférais pas diversifier aussi sur l'emplacement ?

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kadreg

profil: Utilisateur

patx3 a écrit :

http://www.lavieimmo.com/prix-des-villes/classement/

j'ai directement été voir la derniere page

j'ai explosé de rire

moi et montlucon, c'est toujours lol

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Message édité par kadreg le 16-11-2010 à 17:58:14

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brisez les rêves des gens, il en restera toujours quelque chose... -- laissez moi troller sur discu !

Professor

kadreg a écrit :

j'ai directement été voir la derniere page

j'ai explosé de rire

Ben pourquoi :heink:

patx3

Professor a écrit :

Et tu as pris les 3 apparts dans la même ville ?

Tu ne préférais pas diversifier aussi sur l'emplacement ?

Tu sais comme moi que c'est plus facile ensuite de négocier les frais d'agence quand tu viens avec plusieurs biens d'un coup, comme pour les travaux à faire (sachant que je ne pourrai les faire moi même).

Pour ce qui est de la diversification, je l'ai choisie avec la surface des biens, et il faut l'intégrer en fonction du reste du patrimoine. :jap:

RickHunter13

Ca marche pour moi

patx3 a écrit :

Au niveau du fiancement, c'est de l'emprunt total? Tu convaincs la banque comment de te prêter tout ça?

Message cité 1 fois

phila

il a gagné au Loto mais comme il est très discret il n'en dira pas plus

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Rien mais souvent chafouin...

babysnoopy

patx3 a écrit :

Ça sert à quoi de venir sur le topic pour dire que tu viens de faire un bon placement dans l'immobilier sans rien expliquer ?

C'est un peu comme si j'ouvrais un bouquin de cuisine et qu'il n'y avait que les titres et les photos, sans recettes quoi..

La frustration que tu génères, ce n'est pas tant le blé que tu te fais que de savoir comment tu comptes le faire ?
Mais bon, tu joues ta petite cachotière, [:selya]

Message cité 1 fois

patx3

RickHunter13 a écrit :

Au niveau du fiancement, c'est de l'emprunt total? Tu convaincs la banque comment de te prêter tout ça?

Ce sera un financement à 100 % à crédit, ne sortant en tréso que les frais de notaire et les frais bancaire.

En terme d'endettement, je passe et ce n'est pas ma première opération locative.

babysnoopy a écrit :

Franchement, que ce soit un investissement de 100 ke ou 500 ke, ça changerait quoi pour vous ??? :??:

Pour vos calculs, j'investis en gros 100 dont 7 de frais de notaire et 20 de travaux, j'obtiens 9 de loyers bruts, je défiscalise 20 de travaux, mais il faut déduire 8 % de frais d'agence, et 20 % de charges dont les impôts fonciers, et j'aurais à rembourser 9 d'emprunt, sans compter l'impôt sur le revenu et la CSG/RDS.

kadreg

profil: Utilisateur

Citation :

Au coeur de la résidence recherchée et verdoyante des *inserez ici le nom d'un quartier pourri*,

l'important, c'est d'y croire

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brisez les rêves des gens, il en restera toujours quelque chose... -- laissez moi troller sur discu !

grouuik

elfe_errant a écrit :

Prix du bien évalué quand ? A la date de l'achat ou au jour le jour ? Dans le 1e cas, c'est injuste pour les derniers acheteurs. Dans le 2e, ca va encore pleurer dans les chaumières avec la mémé de l'ile de Ré [:hado papi:2]

En 1970... Mais bon tu as plusieurs coefficients actualisant la situation par rapport à l'année de l'impôt. En pratique les biens anciens sont sous évalués par rapport aux biens récents.

L'administration fiscale a essayé de réformer ce bordel... les politiques ont enterré la réforme ("quoi augmenter la valeur locative de mon appart haussmanien pour diminuer celle de l'appart du pauvre dans sa barre de cité, mais vous n'y pensez pas mon cher" ).

Le vrai scandale c'est la gestion de tocards des collectivités locales, qui crament le fric des impôts locaux et qui du coup ont toujours besoin de plus d'argent. L'explosion des droits de mutation (vente des biens immobiliers) aurait dut permettre un désendettement massif, mais non c'est l'inverse qui s'est généralement produit.

Plus les élus locaux ont de fric, plus ils en dépensent en conneries et donc plus ils ont besoin de fric.

Ricky37 a écrit :

type de population de la ville (si 90 % de personnes exoneres, les 10% restant vont payes fort )

Exactement. Voilà pourquoi un riche (ou même juste quelqu'un qui a un salaire correct) ne peut pas vivre dans une ville de pauvres, parce que sinon ils se fait fiscalement tabasser.

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

elfe_errant a écrit :

[:rofl]

Tu sens bien la discussion entre Véronique et Robert un matin :

- oh putain l'immo ca monte, tu te souviens de la ruine qu'on avait acheté quelques milliers de francs dans ce bled à 50km de toute ville ??? on est riches §§§ [:ahriman179]
- on peut en tirer combien ? 200k€ ? 300k€ ? Je vais foutre une annonce, viens on arrête de bosser et on va claquer la thune des pigeons en champagne sur un yacht [:kukron]
- Vu le profil des futurs acheteurs, essaye de leur gratter leur Ferrari en bonus (mais pas une pourrie hein ), ca sera plus pratique pour aller au Golf [:julm3]
- Ok minou, je tente. Mais... y'a un golf dans le Lot ? :??:

Nan mais le pire c'est que c'est ça :sweat: :pfff:

Ce midi, un des colonels qui m'entoure m'a sorti victorieusement que l'immo montait et a félicité une adjudant qui venait d'acheter...trop une winneuse quoi pendant que le capitaine est un loser de locataire qui ne comprend rien
Et un autre colonel à côté qui acquiesçait, en tant qu'acheteur récent dans la campagne près de Lille : "ouais moi je me suis pris une gamelle en bourse, alors j'ai acheté, la pierre c'est du solide, une bonne valeur refuge". J'avais envie de lui dire "c'est bien, vous vendez bas pour acheter haut, bien vu".

La myopie des investisseurs, toussa
Comprennent pas qu'on puisse capitaliser autrement.

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

Babouchka

You're no fun anymore

nico6259 a écrit :

Comprennent pas qu'on puisse capitaliser autrement.

On va quand même pas écouter des conseils de hippies [:roger21:1]

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HFR, the final frontier, where no troll has gone before

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

babysnoopy a écrit :

citation : "villa recente 2002 au calme sans vis a vis ..."

:ouch:

c'est ça une villa ! :lol:

Ben oui, c'est une belle villa, pour seulement 300k€, faut arrêter d'être prétentieux!

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

skeye a écrit :

[HS]
C'est la faute, qui est vue. [:dawao]
Non? [:petrus dei]
Je commencerais à être meilleur en anglais qu'en français? [:autobot]
Let's == let us. "Let us the music play" ne veut absolument rien dire...
[/HS]

[edit]

Si jamais ça intéresse quelqu'un, le "Vu" en question est en effet une préposition, donc invariable. Je me coucherai moins con. [:dawak]

:jap:

Et une question que je me pose souvent, on dit :
"Veuillez trouver ci-jointe, la PJ demandée"
OU "Veuillez trouver ci-joint, la PJ demandée" ?

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CAMPEDEL

⭐ Cibus vitam, vinum veritas ⭐

Babouchka a écrit :

On va quand même pas écouter des conseils de hippies [:roger21:1]

On parle de Moaa ?

Mais c'est trop ça en fait. :sweat:

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1er message HFR, Maison, Ruptures, Ingénierie du bâtiment, Bougnats, Bonus Croustillant

trautman

colonel de Rambo

Babouchka a écrit :

On va quand même pas écouter des conseils de hippies [:roger21:1]

bien dit louveteau [:guilletit:4]

tracid

C'est dans les secondes zones remplis de prolos que les rendements sont les meilleurs.
Par contre en terme de potentiel de revente et de demande locative c'est plus compliqué.

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

CAMPEDEL a écrit :

Au fait, c'est quoi ce titre ?
SdB a changé ça quand ? :??:

Il était parfait l'autre. :sweat:

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

http://www.lavieimmo.com/immobilie [...] -9383.html

Le Grand Paris abandonné par le gouvernement

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sadlig

C'est passé ça : http://www.boursorama.com/infos/ac [...] bd69a0a607 ?

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

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