Reprise du message précédent :
 
Vu le nombre de gens qui attendent la baisse pour pouvoir acheter, au moment ou ca va baisser - disons optimistement 20% - va y avoir une ruée d'accédants avec gros apport qui vont faire remonter les prix.

On ne se comprend pas mon petit :

Tu achètes à 300k€
Tu revends à 320k€ (au mieux)
Ton crédit te coute, en 5 ans, 260k€

Plus-value max : 60k€
- TH, notaire, autres impôts : mini. 30k€

donc plus-value max réelle : 30k€  soumise au risque

Si tu es locataire : 33k€ pour un risque infiniment moindre (les 2% tu ne les prends sur le LA, en 5 ans tu as de bien meilleurs placements)

Maintenant imaginons que :
- le prix stagne à 300k€ : meilleure plus-value à 10k€
- le prix augmente mais travaux : meilleure plus-value à 20k€  (je suis sympa je ne compte que 10k€ de travaux)
- le prix baisse à 280k€ (-7%) : moins-value de 10k€

La fac ? Tu me prends pour un sous-diplômé ?    
(je me permets de lui dire ça à lui, mon opinion sur les gens de faculté et les études en général est sans rapport avec la qualité d'une personne)

 
le couvent des ursulines c'est à Macon  

 
C'est cool, tu viens de refaire exactement mon calcul et d'en arriver aux mêmes conclusions que moi  
 
Merci de ta participation  

 
Et d'après toi... il se passe quoi là ?

 
Exact, c'est pour cela que je reste en coloc avec des amis (et la raison pour laquelle on reste tous en coloc en fait). Si on achète avec nos apport et nos salaires de PD2POV on se paye des clapiers alors qu'on vit dans une grande maison.

 
Et les taux remontent, et là, c'est le drame

²

 
Cette conclusion-là ?    
 

 
   
Sacré Elfe : "j'ai raison" "non tu as tort" "oui j'ai tort mais j'ai raison sur le fait que j'ai tort, donc j'ai raison"    
 
 
 

 
Pas de quoi  

http://www.cuisine-francaise.com/f [...] -autun.htm ...

Le calcul était fait avec 1000€ de loyer pour 300k€ de bien soit les prix du marché, c'était une erreur de lecture de sylvainleleu.

 
Mmm plutot celle... juste en dessous du calcul    
 
 

 
 
Sacré vous, dire de la merde (t'as pas pris en compte le différentiel de loyer/ le loyer c'est pas 1500€), s'en apercevoir (ah merde si c'est marqué 30K€ / ah merde le loyer c'était 1k€) mais rester toujours arrogants et droits dans vos bottes, j'admire  

Immobilier, derniers jours de bulle - Un piège à cons nommé défiscalisation Scellier
http://www.objectifeco.com/economi [...] n-scellier

L'article date d'il y a quelques jours (avant le PTZ+ ), mais est assez intéressant.. Pas grand chose de neuf, mais un bon lien à envoyer à vos amis qui souhaitent investir là dedans.

Il se plaint surtout des effets pour le pays nan, pas vraiment de la rentabilité personnelle ?

Sinon, j'ai bien aimé le
 

Le site est énorme

 
Il me semble que 2% de 500 /mois ça donne plutôt du 1525 eur que du 3000...

Laisse tomber, c'était sa pirouette pour éviter de reconnaître qu'il avait mal lu/compris le calcul initial... ne l'enfonce pas plus

Les intérêt calculés, même à 1.75% ça rapporte plus que 1.5k€ (en cumulant tout le capital naturellement). Après bien sur il y a une limite sur ce qu'on place sur un livret, il faut diversifier, etc...

Au bout d'un an : 6.6k€
etc....
Sauf qu'on a largement fait exploser les plafonds livrets d'ici là  

Quelle mauvaise foi, nierais-tu avoir écris ceci ? :

Tu nous fais ensuite un calcul où tu développes ton point de vue : ce calcul est valable, mais un autre calcul démontre que la location est tout aussi rentable et moins risquée, CQFD.

sondage du jour M6 :

déjà ca m'étonnerais qu'on trouve  47% de français qui soient locataires, potentiellement candidats primos, et ayant un projet d'achat dans les 2-3ans qui viennent... alors qu'en plus ils conditionnent leur achat par le ptz

 
Sur 5 ans, en cumulant les intérêts au capital et en faisant grace de l'imposition, on arrive à :
1576 eur à 2%
1373 eur à 1.75%
 
Soit la moitié de ton calcul, que je ne comprends pas

 
Question débile    

Mais c'est EXACTEMENT le même calcul que tu as fait ensuite  

On reprend :

-"tout le monde te dira que c'est débile d'acheter et de revendre 5 ans après"
- "pas moi"

Mon calcul comparait justement l'achat à la location, je montre bien que l'achat pas rentable sur 5 ans c'est faux si les prix ne bougent pas, que ca devient intéressant si tu arrives à gratter un dispositif fiscal et que l'interet ou non du truc dépend juste de tes prévisions sur l'évolution des prix de l'immo.

Sur ce tu te goures en me disant que j'ai pas pris en compte les 30k€ de différentiel loyer alors qu'en fait si, et tu refais exactement mes calculs pour me prouver que je suis pas en accord avec ce que j'ai dit  

Soit tu te fous de ma gueule, soit je vois pas ce que tu comprends pas en fait  

Tu me donneras ta recette pour placer 500€ par mois et d'obtenir un +10% en un an (sur la globalité en +)  

 
Tu as un esprit bien limité. Nous ne sommes pas aux Etats-Unis avec un bipartisme fort. Il existe d'autres partis que la droite (UMP) ou la gauche (PS) en France.

 
Aidez-moi Obiwan Kenobi, vous êtes mon seul espoir

Tout à fait d'accord sur le principe. Mais l'élu sortira d'un des deux, désolé pour Mélanchon. Je sais encore être réaliste (tu me donneras un exemple d'un président qui ne sortait pas de ce "bipartisme" d'ailleurs )

 
Je viens de comprendre sa logique : Il part du postulat qu'il a déjà ces 30K en poche.
C'est mignon, mais totallement absurde, où alors il faut diminuer des 300 K de son concurrent ces 30K qui seraient considérés comme un apport et ainsi faire baisser ses mensualités et K restant dû.
Il faut comparer ce qui est comparable.
 
Mon calcul ne se base que sur l'économie de 500 eur/mois que tu placerais pendant 5 ans à 2% au fure et à mesure...

 
Certes et je ne dis pas le contraire (en ce qui concerne la courte durée, vu que vous avez des frais de notaire et autre). Initialement je faisais le un commentaire sur cette phrase/remarque :
 

 
Si tu n'achètes pas, ton loyer c'est A VIE. Si tu achètes, tu payes pour une durée déterminée. Donc dire : Je ne veux pas faire de prêt immo car ça me rend dingue de me dire que je vais payer 20 ans... Je trouve que c'est une fausse excuse !
 
Pour le reste, je confirme que dans bien des cas tu peux, en jouant avec la durée du prêt, rembourser la même somme que ne te couterait le loyer. Certes ça va faire un cout d'acquisition monstrueux, mais c'est faisable.
 
Pour moi, faire un prêt de 40 ans n'est pas stupide. Ca ne veut pas dire que tu vas mettre 40 ans à rembourser (les remboursements pas anticipation ça existe), tu peux revendre et donc solder le pret et au pire, dans 40 ans t'as fini de payer ! Après, savoir si on a fait ou pas une bonne affaire, c'est autre chose. En général, sur la durée : Oui

 
Refais ton quote, je suis dans ton camp camarade    
Je lui ai expliqué la même chose. Mais même avec cette logique, j'ai du mal à comprendre comment les 500€ des 12 premiers mois en deviennent 6600  

 
   
 
Faut être sur de rester dans le même bien A VIE comme tu dis. Des gens divorcent, ont des gosses ou ne sont pas fonctionnaires tu sais. Avec un pret sur 40 ans, là pour le coup t'as de forte chances de l'avoir dans le cul au moindre soucis. Là je suis d'accord avec eux, je veux bien voir les calculs de rentabilité du truc    

Ben, je dois pas être aussi riche que toi alors.

Pour acheter sur 25 ans il me faudrait dépenser 2400€/mois (ce que je suis loin de pouvoir) pour acheter mon appart que je loue 1500€. Super affaire de s'assoir sur 1000€ par mois pendant 25 ans. Tout ça pour "posséder" le droit de payer les charges supplémentaires, les ravallements, les taxes foncières etc de mon appart.
Et au total en 25 ans ça m'aura couté dans les 800k€ (avec apprt, fdn et crédit), alors que 25 ans de loyers me couteront 450k€.

Et de toutes façons je peux pas rembourser de crédit aussi élevé.
Dans un cas dans 25 ans en étant proprio j'aurais vécu avec 1000€ de moins par mois, mais j'aurais la chance d'être proprio (quelle chance hein).
Dans l'autre j'aurais mieux vécu et j'aurais encore 350k devant moi.

(J'ai volontairement occulté les variations de prix du loyer et les calculs pour simplifier mais je ne pense pas que le loyer augmente au point de renverser la tendance.)

Ceci pour démontrer que ton 1 est complètement idiot. A mensualité égale on est bcp mieux logé en loc qu'en achat. J'ai une famille et je vais pas entasser 4 personnes dans 50m² sous pretexte que je suis "chez moi". Je préfère louer plus grand pendant 10 ans, mettre de côté et ensuite acheter avec plus d'apport, un salaire plus élevé et un crédit plus faible pour un logement qui soit bien meilleur que le premier.
- Je conçoit que (comme tu le sous-entends dans ton 2) que c'est un "pari sur l'avenir", mais encore une fois, je préfère vivre bien chez quelqu'un d'autre que mal chez moi. Et avoir aujourd'hui un chez moi pourri, non merci. Je préfère tenter d'avoir plus grand plus tard.
- Et franchement à moins d'être blindé, c'est vraiment limite d'être rentable en 5 ans. J'en connais personnellement qui se sont fait 160k€ en RP en 5 ans. Ils ont été payés 2000€ / mois pour posséder une maison pendant 5 ans. (Credit 110% en 2003, revente en 2008 avec 160k€ de reste à la banque). Aujourd'hui ce n'est pas possible, ou alors au cas par cas dans les zones où le prix est bas, et si on arrive avec un bel apport et un salaire élevé. Mais pour la majorité qui en prend pour 20/25 ans à 33% c'est mort, ils rentreront pas dans le frais en achetant maintenant et en revendant dans 5 ans. Pour celà il faudrait que les prix augmentent énormément. Ce dont je ne suis pas certain.

(Je rajoute à la lecture des autres post, que tu n'as pas l'air de connaître le rapport entre les prix des loyers HC et les prix des logements. Le coût d'un crédit sur 25 ans à 3,55% (+0,36) dépasse très largement le loyer demandé pour un même type d'appart. Dans mon exemple, j'ai pris le tarif le plus bas pour un appart équivalent au mien dans le même quartier 500k€, j'ai simulé 10% de frais, mais apport de 100k€.)

J'ai changé le tu pas il

Ouai, enfin, il a quand les 20k€ de frais de notaires en poche quand même hein.
On tablait sur un emprunt de 100%, pas plus.

 
Cf le calcul page précédente.
 
Je reviendrai sur le reste quand j'aurai le temps, on est encore en train d'expliquer le concept de la multiplication à visiteurdufutur là

 
Pas faux ca, faut prendre en compte les interets de l'apport, ce qui ferait en gros 2k€ sur 5 ans. Mais il parlait des interets du différentiel de loyer lui...

Non, ce que tu dis maintenant est totalement différent de ce que tu as écrit avec ceci :

Mais soit, à la rigueur je veux bien considérer que tu te sois mal exprimé et que ton point de vue réel abonde dans le sens des calculs.

Hypothèse : 500€/mois épargné du à la différence mensualité achat/loyer.

• 500€ placé tout d'abord sur 1.75% chaque mois, plafond à 15.3k€

1er année (12 mois) :
mois épargne
0 0
1 508,75
2 1017,653125
3 1535,462055
4 2062,332641
5 2598,423462
6 3143,895872
7 3698,91405
8 4263,645046
9 4838,258834
10 5422,928364
11 6017,82961
12 6623,141629

Donc la première année on obtient 6.6k€

Deuxième année : 14.8k€  (on arrive presque au plafond)

Troisième année : on a atteint le plafond, il faut donc continuer sur un nouveau livret en repartant de zéro.
Nouvelle hypothèse : livret  à 1.75%/mois  limité à 15k€

On atteint de nouveau le plafond au bout de 2 ans et quelques mois

Au total en jonglant on doit arriver aux alentours des 32k€ au bout des 5 ans.

Vous avez néanmoins raison le taux des 2% est trop élevé, j'incluais dedans des opportunités comme des PEL ou des plans d'actions entreprise mais au final on ne doit pas augmenter autant le rendement

Le topic épargne est plus approprié à mon sens, l'objectif était simplement de calculer à combien pouvait se monter l'apport constitué, à moindre risque.

 
Il est la le problème : Personnellement je m'en cogne de la rentabilité. C'est soit je claque 1500€/mois en loc, soit 1500€/mois en prêt immo (pour le même bien, c'est mon cas). Si demain je dois revendre ma maison et que je perds les 4 ans de remboursement (4*12*1500 dans l'exemple soit 72000€), pas grave, c'est comme si j'avais loué !

Je trouve que c'est bien résumé

 
Mais pas du tout je me suis très bien exprimé, je confirme avoir dit ca et le prouver par les calculs qui suivent, où est le problème    
 

 
 
OMG    
Allez, je t'aide à trouver la faille dans ton calcul, c'est pire que ce que je pensais  
 

 
Je saisis : je compte sur 13 mois, pas sur 12 (hypothèse que tu places ton argent dès le début du premier mois). Les 6.6k€ sont à comparer au 6.5k€ sans le calcul des intérêt (ça fait 100€ sur 6500€ donc du 1.54% annuel, tranquillisez-vous   )
 
Au temps pour moi, je ne l'avais indiqué clairement

Pas si il achète en VEFA : 9 830 € de frais, dont 3 952 € de frais d'hypothèque... .
Je ne sais pas pourquoi tes chiffres sont doublés en permanence, mais faudrait changer de calculette ! Ou alors tu compare le meilleur des cas pour ton calcul et le pire des cas pour le sien