Reprise du message précédent :

tu ne prend pas en compte les frais de notaire et les frais d'agence

je ne remet pas en cause ceux qui ont acheté. Je pense qu'ils ont bien fait car l'immobillier n'a fait que monter depuis ces 7 dernieres années. Je dit juste !attention! a ceux qui veulent acheter maintenant.  
 
apres moi je m'en tamponne vous faites ce que vous voulez

il y a eu une anticipation d'achat chez pas mal de gens
l'age moyen d'accession a la propriété a baissé je crois, les gens commencant par acheter des 2pieces/3pieces a PAris et banlieue, au lieu d'attendre et viser plus grand

 
cette vieille légende urbaine est tenace  
J'ai emprunté 140 k€ sur 15 ans et dès ma première mensualité, je rembourse plus de capital que d'intérets    
 
quant aux 10% pour les frais de notaire, tu repasseras... C'est maxi 8 % (et sur ces sommes là, 2% c'est important), dans le cas du neuf c'est 2,5 % (en gros)

La première année, à 4.2% sur 15 ans tu a environ 1/3 de tes mensualités qui partent en interets & co et 2/3 en remboursement de capital
 
Par contre pour la même chose à 25 ans et à 4.6%, la proportion s'inverse
 
(on arrive à équilibre, cad 50-50 entre interets et capital sur la mensualité après ... 10 ans   )

 
 
ouch, ca fait mal en effet. j'avais regardé de la meme facon le cout total du crédit, la différence entre 15 et 20 ans, en durée d'emprunt, est super importante !
 
C'est une des raisons pour lesquelles je ne souhaitais pas dépasser 15 ans comme durée d'emprunt, avec objectif de rembourser sur 12 maximum (on revendra problablement dans 5 ou 6 ans pour prendre plus grand)

l'immobilier : la cause des delocalisations
http://www.gold-eagle.com/editoria [...] 40405.html

Faut pouvoir économiser suffisamment chaque mois.
L'ideal est de faire des petits crédits 7/10 ans max et commencer petit.

j'ai des amis qui achetent un 3 pieces pour 205 000€ (sans apports).
Ils comptent revendre dans 5 ans et sont persuadés qu'ils ne perdront pas d'argent.
Ils pensent comme beaucoup que les loyer " c'est de l'argent perdu".
j'ai fais un calcul pour eux, dites moi si vous voyez des erreurs:
 
 
225 000€ sur 23 ans
Total payé en 5 ans 15 715 X 5 : 78575
Capital restant dû : 191 795
 
Année Total à payer Capital amorti Intérêts Assurance  Capital restant dû
1 15 715 €  6 128 €  8 777 €  810 €  218 872 €  
2 15 715 €  12 502 €  8 531 €  810 €  212 498 €  
3 15 715 €  19 133 €  8 274 €  810 €  205 867 €  
4 15 715 €  26 030 €  8 008 €  810 €  198 970 €  
5 15 715 €  33 205 €  7 730 €  810 €  191 795 €
 
 
http://www.seloger.com/140549/114671/eSText.htm
 
 
 
Frais annexes dû par le propriétaire : 500/an taxe foncière / 500/an appel de fonds soit 5000 sur 5 ans.  
 
Frais non pris en compte : pas de gros travaux ( ravalement etc…), pas de frais de remboursement anticipés, aucuns travaux effectués dans l’appartement.
En fait il y a la cuisine à installer : 4000€. Je ne la prends pas en compte dans le calcul comme frais supplémentaire car je prends l’hypothèse d’un loyer fixe, ceci compensant cela.
 
Valeur locative du bien : 900
 
Hypothèse 1 : prix de vente : prix d’achat  
 
Vente 205 000 - capital restant dû 191 795 : 13 205 de plus-value.
 
Coût total du logement sur 5 ans à l’achat :
Remboursement : 78 575 + Frais : 5000 – plus-value 13 205 : 70 370,
 
Coût total du logement sur 5 ans à la location :
Loyer 900 X 60 mois : 54 000
 
Soit une perte de 70 370 – 54 000 : 16 370 en achetant au lieu de louer
 
S’ils avaient loué et épargné le différentiel entre le loyer et les remboursements (sans même prendre en compte les revenus liés à l’épargne) au lieu d’acheter :
 
Achat : 13 205 restant au bout de 5 ans
Location : coût total achat : 78 575 + 500 – coût total location 54 000 : 25 075 épargné en 5 ans (+ les intérêts)
 
Hypothèse 1 : + 10 %
 
Vente 225 500 - capital restant dû 191 795 : 33 705 de plus-value.
 
Coût total du logement sur 5 ans à l’achat :
Remboursement : 78 575 + Frais : 5000 – plus-value 33 705 : 49 870
 
Coût total du logement sur 5 ans à la location :
Loyer 900 X 60 mois : 54 000
 
Soit un gain de 49 870– 54 000: 4130 en achetant au lieu de louer
 
S’ils avaient loué et épargné le différentiel entre le loyer et les remboursements (sans même prendre en compte les revenus liés à l’épargne) au lieu d’acheter :
 
Achat : 33 705  restant au bout de 5 ans
Location : coût total achat : 78 575 + 500 – coût total location 54 000 : 25 075 épargné en 5 ans (+ les intérêts)
 
 
Hypothèse 2 : -  10 %
 
Vente 184 500 - capital restant dû 191 795 : 7295 de moins-value
 
Coût total du logement sur 5 ans à l’achat :
Remboursement : 78 575 + Frais : 5000 + moins-value 7295 : 90 870
 
Coût total du logement sur 5 ans à la location :
Loyer 900 X 60 mois : 54 000
 
Soit une perte de 90 870 – 54 000 : 36 870 en achetant au lieu de louer
 
S’ils avaient loué et épargné le différentiel entre le loyer et les remboursements (sans même prendre en compte les revenus liés à l’épargne) au lieu d’acheter :
 
Achat : 7295 restant dû à la banque au bout de 5 ans
Location : coût total achat : 78 575 + 500 – coût total location 54 000 : 25 075 épargné en 5 ans (+ les intérêts)

Dans le cas d'une revente "sûre" à court terme (5 ans), bien étudier les offres de crédit à taux variable (capé et non variable les 2 premières années).
Car pour des emprunts > 15 ans, ça peut pas mal changer la donne et c'est trop couteux AMHA. ENfin tu n'as pas toujours le choix, c'est selon les apports.
Pour moi, 15 ans c'est le max, après l'argent coute très cher (pour ceux qui veulent simuler, prenez excel, fcts VA et VPM en autres).
 
On a pris sur 15 en espérant y rester pas mal de temps (>10 ans) et avec les taux actuel 3.60%, le cout du crédit n'est pas si élevé.
 
Pour les frais de notaire, comptez 6.75% dans l'ancien et 2.5% max dans le neuf.
Une "combine" pour baisser un peu les frais de notaire :
.les frais de l'agence sont à la charge de l'acquéreur, ça évite de payer les frais de notaire sur les frais d'agence
.s'il y a une cuisine, le faire stipuler dans l'acter avec une valeur estimée par les vendeurs (max 5000€, ça dépend des impots mais en principe ils ferment les yeux et on ne paye pas de frais de notaire sur cette somme.
 
Après c'est au cas particulier et bien prendre en compte ses propres chiffres et sa situation professionnelle...
 
Et bien puis bien faire son analyse et se renseigner avant car on peut gratter pas mal par ci par là au niveau du coût du crédit, c'est de la négociation mais si on a de bonnes cartes en main, ça peut valoir le coup
 
 
 

tu parlais du bénéfice qui n'était pas énorme...je tenais à te prouver que ce n'était pas le cas.

Absoluement d'accord.Pour un crédit immobilier l'essentiel n'est pas le taux mais la durée d'emprunt.
Tou les moyens sont bons pour faire diminuer cette durée : mixter variable/fixe, plusieurs prêts avec des durées différentes, etc ...

 
Oui mais Marc parlait d'un bénéfice virtuel, si j'ai bien compris, parce que si tu as acheté un autre logement au moment de la vente, tu l'as fait au prix du marché. Donc un appartement qui a également pu prendre 49% pendant que tu habitais l'autre. Pour que ce soit un bénéfice net réel, il faudrait avoir revendu, remboursé le prêt et empoché la différence, je me trompe?

 
Evidemment. Tu n'achètes pas pour y habiter 2 ans. Un peu de bon sens.
 
Va voir là
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] =0&subcat=
il y a des infos intéressantes.
Le loyer est une perte SECHE. A la fin de ton crédit tu as un PATRIMOINE.
 

 
Entièrement d'accord. C'est le montant de l'apport perso qui souvent fixe cette limite.
Enfin non, je dirais plutot qu'à mensualité égale, il n'est pas toujours possible d'avoir une aussi grande surface à l'achat qu'en location.

 
17% en 14 mois, c'est exceptionnel et lié à la conjoncture actuelle. Mais à moyen/long terme la hausse est assez probable.

 
Mais bourd..., si tu es locataire et chômeur et/ou malade, tu quittes ta loc et tu vis sous les ponts ?

 
je me requote   sur le long terme et pour l'instant l'immobilier est gagnant
 
et l'étude c'est l'institut Rexecode

 
Un de mes posts du topic "durée de remboursement de prêt"
 
"Appart 70 m2 à Paris acheté en 1992 1.400.000 F = (apport perso suite à héritage) + emprunt 700.000 F sur 12 ans (10,5 % à l'époque !!). Mensualités de 7000 F, soit l'équivalent d'un loyer (raisonnable) pour ce type de logement. Impossible pour nous à l'époque de payer 7000 balles de loyer + économiser de façon conséquente derrière.  
Frais notaire 130.000 F + coût du crédit 300.000 F, petits travaux faits avec nos petites mains 10 F, prix de revient du bidule 1.830.000 F  
 
Revendu en 2004 365.000 euros (soit 2.360.000 F), plus-value NETTE 530.000 F soit 80.000 euros"
 
OK l'apport perso est conséquent.
Mais c'est juste pour comparer ; frais annexes = notaire (130 000) + intérets (300 000). Pas de frais agence car PàP. Total 430000 F
Loyer 7000 F X 12 ans X 12 mois = 1 008 000 F. Y'a de la marge  

 
Plutôt entre 6,5 et 7, même  

et alors j'ai jamais dit le contraire  
 
simplement ceux qui ont acheté en 91 et vendu (pour une raison quelquonque) en 98 ont fait une perte seche (bien plus que s'ils avaient loués) c est tout (je parle pour paris - rp)

Chiffres ?

de quoi ?
du crack de 91 ?
 
l'immo est passé de 4000 euros / m² a 2000eur/m² environs (ct des francs a l'epok mais bon)

pour l'appart que j'ai acheté 500 000 fr en 97, le vendeur l'avais payé 800 000 en 92.

c impossible : "l'immobillier ne fait que monter"

 
Ah OK. Ben tu vois je m'en suis bien tiré, j'ai acheté en 92. Revendu en 2004, pas en 97...

 
Tu oublies un facteur important, l'échelle de temps, prends une moyenne mobile sur plusieurs années et après on en rediscute
 
En plus dans ce cas il a acheté au plus haut (quasiment) et vendu au plus bas.

C'était de l'ironie son post

 
Avec chimere, je me méfie un peu

 
Sur ton exemple y a un truc que je comprends pas  
15715 / 12 = 1310 euros  ( hors charge ]
 
Donc un couple préfère payer un crédit mensuel de 1310 euros pour l'achat de leur appart .
 
Mais pour quoi compares tu as un loyer de 900 euros        
 
en plus dans  ton calcul :  

 
t'as oublier d'inclure les charges + les impots locaux .  
 
Dans mon raisonement d'acquéreur , je pense remplacer mon loyer par un crédit .
Soit , si je paye 550 euros de loyer (hors charge) , j'ai comme objectif un remboursement de 600 euros maxi par mois ( hors charges)  .
 
Par contre dans ton exemple, un  couple qui à un loyer de 900 euros accepterais de rembourser 1310 euros par mois . ça se conçoit aussi .
 
Mais il y aura toujours plusieurs "école " , ceux qui veulent remplacer leur loyer par un crédit ( je pense qu'il y a une majorité dans ce cas )  , et ceux qui ont les moyens de mettre bcp plus que leur loyer dans un crédit .  
 
 

Vibidoo a raison, pour que la comparaison soit significative il faut tabler sur des mensualités crédit/loyer égales.
Ou justifier la différence par une surface habitable égale.

 
Tu as vendu ton appartement ? Sinon, tes 17% sont virtuels...
 

 
Ce topic tourne en rond.
 
Il faut comparer le loyer au remboursement des intérêts !!!
Le reste, c'est de l'épargne !
Ou alors, il faut comparer (loyer + épargne) à (rbt de crédit + épargne).
On ne peut comparer location et achat que sur la base de l'argent que tu perds.

 
Relis le topic, oui, il a vendu son appart...

 
c'est un cas concret mon exemple, et le loyer est bien moins élévé que les mensualité lié à l'achat.
pour info c'est un 3 pieces de 57m2 à fontenay aux roses.

225 000 euros un 60 M2 à Fontenay ????
 
ça me parait bien cher .
Faut aussi tenir compte du quartier bien sur , mais s'ils ont accepter de le payer ce prix c'est qu'il doit le justifier  

 
le prix est de 207000€. 225 000 € c'est avec les frais de notaire.
Il etait affiché 225 000€ au départ par contre et ils ont baissé. pour le quartier je ne sais pas mais j'ai vu les photos et l'appart n'a pas l'air d'être de tres grand standing.
Ils ont l'impression d'avoir fait une affaire ( le tramway passe à coté en 2009 )

> Tertez
 
"Par contre j'ai pris l'hypothèse favorable au propriétaire qu'ils n'avaient pas de charges de gros travaux pendant 5 ans, ce qui est improbable en fait"
 
Pourquoi ? Quand tu achètes tu es en droit d'exiger les CR de réunion copro, et tu peux savoir si ravalements et gros travaux ont été faits récemment. Selon l'état de l'immeuble et son âge, tu peux avoir une idée assez précise de ce qui t'attend.  
 
 
"Les impots locaux sont 2x moins élévé quand on est locataire"
 
Inexact. La taxe d'habitation est la même, par contre en tant que locataire tu n'as pas de taxe foncière.
Ces deux taxes ne sont pas forcément égales.
 
 
 

 
je dit que c'est cher car habitant Alfortville , je suis à 10mn a pieds du RER et du métro ligne 8 .
 
et j'essaye de vendre mon F4 68m2 à 188000 et ça part pas , et pourtant je suis dans l'un de quartier coté de Alfortville .
 
Bon moi c'est un peu particulier j'ai plein de travaux à faire      
 
Mais sinon , de mon coté , ça part sans problème vers 160 ; 170 k