Le Temps, 17 juin 2010
 
Il n’y a pas encore de bulle immobilière à proprement parler en Suisse, mais les premiers symptômes d’emballement sont désormais perceptibles. Dans son «rapport sur la stabilité financière» publié ce jeudi, la Banque nationale suisse (BNS) n’y va pas par quatre chemins: la discipline à laquelle les banques s’étaient astreintes dans l’attribution de leurs crédits hypothécaires depuis la crise du début des années 1990 commence à s’étioler, estime-t-elle. Il n’y a certes pas encore péril en la demeure, mais la situation pourrait rapidement dégénérer si l’économie devait replonger en récession.
 
Résultat, cette situation mérite une analyse approfondie, «en étroit partenariat avec l’Autorité de surveillance des marchés financiers (Finma), conclut la BNS. L’examen pourrait ensuite déboucher sur «des mesures visant à réduire les risques». Lesquels? Le document ne les énumère pas.
 
Vaste enquête
 
La BNS s’appuie sur une enquête menée durant le premier trimestre 2010 auprès de 31 banques helvétiques, qui cumulent 92% de tous les prêts hypothécaires existants dans le pays. L’institution présidée par Philipp Hildebrand avait été alertée en début d’année par le constat d’une progression de 5% du volume des nouveaux prêts hypothécaires ainsi que d’une hausse des prix de l’immobilier de 6% en 2009 – la hausse est plus marquée pour les appartements que pour les villas –, alors que le pays venait de vivre la pire récession de son histoire.
 
Résultat: toutes les données compilées indiquent que le marché immobilier suisse – dopé par des taux historiquement bas – se trouve dans la même situation qu’en 1987, année considérée comme l’orée d’une bulle dont l’éclatement alors conduit les banques à amortir quelques années plus tard 8,5% de tous leurs prêts hypothécaires. «Plus de 10% du produit intérieur brut annuel» d’alors était parti en fumée, rappelle la BNS.
 
Rien d’imminent
 
Attention, la réédition d’une telle catastrophe n’est ni imminente, ni inéluctable. La BNS souligne à ce titre que les prix des biens immobiliers ne sont pas encore jugés surévalués, à l’exception notable de Genève, et que les portefeuilles de crédit sont globalement de bonne qualité. Pour l’instant. Mais l’institut d’émission va au-delà du simple instantané et observe la situation d’un point de vue dynamique.
 
Sous cet angle, la mécanique d’une spirale haussière semble bel et bien en place. Banques cantonales, régionales et Raiffeisen – qui cumulent ensemble 58% du marché – ont ainsi affiché l’an dernier une progression des prêts hypothécaires de 7,1%, un «taux nettement au-dessus des 4,2% de croissance affiché à long terme». Certains établissements cantonaux – la BNS ne dévoile aucun nom – et les Raiffeisen croissent même encore plus rapidement.
 
Une vive concurrence
 
Derrière cette accélération – qui ne touche en revanche pas UBS et Credit Suisse, contraints de limiter leurs bilans – se cache une «pression concurrentielle» évoquée par «presque toutes les banques interrogées», ressort-il du rapport. En clair, les banques sont tentées de faire du volume plutôt que de la qualité pour maintenir leurs profits. «De premiers signes de détérioration de la qualité du crédit dans le secteur hypothécaire» sont palpables.
 
Le volume des prêts qui ne répondent pas aux standards traditionnels (apport 20% de fonds propres et une charge d’intérêts-amortissements-frais d’entretiens qui ne dépasse pas un tiers du revenu de l’emprunteur sur la base d’un taux à 5%) «a augmenté au cours des quatre dernières années». Impossible de dire dans quelle proportion exactement, car quelque 30% des banques – un taux qualifié «d’inacceptablement élevé» par la BNS – «semblent incapables d’évaluer avec fiabilité les risques de leur portefeuille de crédit».
 
Deux scénarios
 
Partant de ce constat, l’institut d’émission dresse des perspectives sur la base de deux scénarios. Dans le premier cas de figure, le plus probable et qui table sur une poursuite graduelle de la reprise, les banques vont tout de même faire face à une augmentation du nombre de défauts sur leurs crédits, conséquence directe de leur moins bonne qualité. Mais si l’économie devait replonger en récession – ce que les experts de la BNS n’excluent de loin pas et qui constitue le second scénario – «le taux de défaut grimperait substantiellement, [accompagné] d’une chute des prix des biens immobiliers dans certaines régions et pour certains segments». Certains établissements pourraient alors être «sévèrement touchés». Aujourd’hui déjà, note d’ailleurs la BNS, une hausse brutale de 2 points (200 points de base) des taux d’intérêt entraînerait des pertes correspondant à quelque 15% des fonds propres des banques cantonales et Raiffeisen.

Le Temps, 17 juillet 2010
 
Pascal Kiener, président de la direction générale de la Banque Cantonale Vaudoise
Propos recueillis par Philippe Gumy  
 
 
La Banque nationale suisse (BNS) tire la sonnette d’alarme face à la possible formation d’une bulle immobilière. Cet alarmisme, formulé il y a un mois dans le rapport sur la stabilité financière, vous a-t-il étonné?
 
Pascal Kiener: Non, car la BNS assume en fait son rôle. Elle a été contrainte par la crise économique à maintenir une politique de taux bas. Elle l’est encore actuellement en raison de la faiblesse de l’euro par rapport au franc. Il est donc logique qu’elle attire l’attention du public sur les risques potentiels liés à une telle politique. En général, une longue période de taux bas génère à terme des dysfonctionnements sur le marché. On l’a vu aux Etats-Unis ou en Espagne…
 
– Mais une telle fermeté de ton est tout de même rare du côté de la BNS…
 
– Sur la forme, il est vrai que le monde bancaire aurait probablement préféré un dialogue bilatéral avec les intéressés plutôt que de voir le débat lancé directement sur la place publique. La BNS se base sur un sondage: elle a donc pu observer précisément les établissements chez lesquels elle constate un certain relâchement dans les critères d’octroi de crédits hypothécaires.
 
D’un autre côté, je pense que le message s’adresse aussi aux emprunteurs et aux professionnels de l’immobilier. Le particulier doit comprendre que les taux, actuellement très attractifs, 2 à 3% pour des prêts à cinq ou dix ans, peuvent remonter à 5%. Cela correspondrait approximativement à un doublement de leur loyer.
 
– La BNS dénonce surtout un accroissement des exceptions aux règles de prudence dans l’octroi des crédits. Qu’en est-il à la BCV?
 
– La BCV a une des politiques parmi les plus responsables, je dirais même les plus strictes. Nous exigeons par exemple que sur les 20% de fonds propres que doit amener l’emprunteur, la moitié soit en cash. En clair, nous ne finançons pas l’achat d’un appartement ou d’une villa si le candidat propriétaire prélève la totalité des fonds propres sur son 2e pilier, car nous considérons qu’il court le risque de perdre les fonds issus de sa caisse de pension si le marché immobilier devait se retourner. Les autres critères résident dans le calcul de la capacité du propriétaire à payer la charge de sa dette. La règle est la suivante: il faut qu’il soit en mesure de régler les intérêts sur la base d’un taux à 5%, somme à laquelle s’ajoutent 1% d’amortissement et 1% pour les frais d’entretien du bien immobilier. Et tout cela doit être inférieur au tiers du revenu brut.
 
– Il n’y a jamais d’exception?
 
– Il s’agit là bien sûr d’un cadre. Il faut savoir que la grande majorité de la clientèle contracte aujourd’hui des emprunts hypothécaires à taux fixe, d’une durée moyenne de 4 à 5 ans. Nous acceptons parfois que certains ne répondent pas au critère selon lequel la charge des intérêts, calculée avec un taux de 5% et amortissements, ne dépasse pas un tiers du revenu. Les taux étant fixés pour plusieurs années, il n’y a pas de risques sur ce plan durant ce laps de temps. Ensuite, le client aura aussi eu le temps d’amortir une partie de sa dette. Nous pouvons nous permettre ce type de gestion du risque car 90% des hypothèques sont à taux fixes. Au début des années 2000, environ 70% étaient encore à taux variable.
 
– Vu vos critères plus stricts, pratiquez-vous davantage d’exceptions que la concurrence?
 
– Je ne peux pas vous le dire parce que je ne sais pas quels sont les niveaux d’exception de mes concurrents! Il est en outre difficile de les comparer: certains établissements calculent la capacité de remboursement sur une base de 4,5%, considèrent le revenu net plutôt que brut ou estiment qu’une maison neuve ne nécessite qu’un taux de 0,5% pour l’entretien durant les premières années, ce qui n’est pas totalement faux en soi. A la BCV, les exceptions sont en légère augmentation. Mais, à nouveau, cela reste extrêmement marginal rapporté à l’ensemble du portefeuille.
 
– Revers de la médaille, votre prudence vous fait perdre des affaires…
 
– Mais c’est secondaire et cela ne nous a pas empêchés de regagner un peu de parts de marché l’an dernier. Fin 2002, la BCV avait 40% de parts de marché dans le canton de Vaud et nous sommes à 33% aujourd’hui. Cette baisse s’explique avant tout par la crise traversée par la banque au début des années 2000 et une concurrence très vive, avec l’arrivée de nouveaux acteurs bancaires et le retour des assureurs. Nos parts de marché se sont stabilisées en 2007 et notre objectif est de les remonter à 35-36% d’ici à 2013. Sans assouplir nos critères d’octroi de crédits.
 
– Pensez-vous qu’il y a formation d’une bulle immobilière, en particulier sur le bassin lémanique?
 
– Au plan suisse, la hausse des prix a été raisonnable comparée avec l’étranger. Toutefois, dans certaines régions et sur certains types d’objets, la hausse a été plus élevée que la moyenne suisse, notamment 6% à 7% par an en moyenne durant cinq ans dans les appartements en propriété par étage sur le bassin lémanique. Plusieurs explications justifient une telle progression, il est vrai importante. La demande est globalement supérieure à l’offre et le taux de logements vacants est à peu près de 0,5% en moyenne dans le canton de Vaud. Il s’y construit 3000 à 4000 logements par ans, mais cela suffit à peine à absorber l’immigration dans une région où la population a crû d’environ 10 000 à 15 000 personnes ces dernières années. Troisièmement, ces nouveaux habitants sont souvent des personnes à revenus élevés, des expatriés travaillant dans des multinationales qui se sont établies ici.
 
– Il n’y a donc pas de danger…
 
– Ce serait conclure un peu vite. Même si la hausse des prix est principalement due à une demande soutenue depuis des années, il y a des facteurs de risque. Les taux sont bas depuis des années, la concurrence est féroce et on constate que beaucoup d’investisseurs, déçus par les marchés financiers, se tournent vers la pierre. Et nous voyons désormais – il est vrai encore de manière très isolée – certains éléments de spéculation. Par exemple un objet qui change de mains deux fois dans la même année. Ou des achats d’appartements ou de villas non pour se loger, mais pour être vendus plus chers dans quelque temps…
 
Et puis, de mon point de vue, le plus grand risque serait que le flux migratoire s’inverse, par exemple si des multinationales devaient quitter la région, provoquant une chute des prix immobiliers. Mais il s’agit là d’un scénario improbable à l’heure actuelle.
 
– En cas de hausse rapide des taux, les banques ne risqueraient-elles pas de perdre de l’argent, puisque les intérêts versés par vos clients – endettés à taux fixes – seront inférieurs à ceux que vous devrez payer pour vous refinancer à court terme?
 
– Gérer cette situation, c’est le travail des banques! Elles ne vont pas perdre de l’argent, mais il est possible que les revenus des opérations d’intérêts baissent. Techniquement, nous passons des opérations de couverture sur les marchés financiers. Cela a un petit coût, mais, du point de vue du banquier, c’est un peu comme si les hypothèques devenaient à taux variables. Cela permet de gérer notre exposition au risque de taux sur la durée. En clair, si les taux augmentaient rapidement de 3%, les banques ne perdraient qu’une partie de leurs marges, car elles se sont réassurées sur les marchés financiers. A la BCV, nous procédons à une analyse mensuelle du bilan.
 
Le risque principal est une montée extrêmement rapide, par exemple de 2,5% à 3% en six mois. Dans un tel cas de figure, nous aurions une perte de revenus d’intérêt. Mais elle ne dépasserait pas 10% – et c’est un maximum – de ces produits. Lesquels représentent eux-mêmes moins de 50% de nos revenus. Ce manque à gagner serait certes désagréable, mais tout à fait gérable. J’ajoute qu’une remontée très rapide des taux d’intérêt n’est pas notre scénario à l’heure actuelle.

Conscient de la cherté de l'habitat, qui contrarie le "Tous propriétaires !" lancé par Nicolas Sarkozy lors de l'élection présidentielle de 2007, Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, a annoncé une refonte des aides à l'accession à la propriété. "Certaines régions souffrent de pénurie d'offre, mais pas d'autres, où elle est presque excédentaire. Nous voulons mettre en place des outils différenciés, en créant, dans les premières, un nouveau prêt à taux zéro incitatif pour l'achat d'un logement neuf et vert, et dans les secondes, là où il faut encourager l'installation en centre-ville, une aide à l'achat dans l'ancien", promet-il.

Une telle progression des prix à de quoi inquiéter bon nombre d'observateurs. Parmi eux Frédéric Dumont, notaire à Montreuil, estime que « la dissymétrie entre la courbe de la croissance économique et celle de l'immobilier est préoccupante ». Un sentiment également partagé par Régis Bigot, du Credoc (Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie). « 31 % des ménages franciliens veulent changer de logement, dont plus d'un locataire du secteur libre sur deux. Mais ils sont nombreux à ne pas pouvoir le faire, ce qui renforce leur frustration et le sentiment de déclassement », souligne-t-il.
 
Sur le front des prévisions, les notaires notent que « même si les taux d'intérêts sont appelés à rester faibles au cours des prochains mois, la solvabilité des acquéreurs sera vite érodée au rythme actuel de hausse des prix. Les sommets actuels devraient donc en toute logique constituer un plafond pour les prix immobiliers ».

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