Reprise du message précédent :
 
Moi aussi    
Enfin dans la limite du raisonable d'un marché déraisonné...
J'arrive à un ratio de Prix/loyer(CC) = 180 mais je ne vais pas faire de locatif tout de suite. J'habite le logement pdt 3/4 ans (au passage ca me permet de choper le PTZ et PPL), d'ici la le ratio sera meilleur normalement et la mensualité devrait être (presque) couverte par le loyer.
Le logement est sur Paris20 pas très loin de Nation (bien pour les transports).

 
Donc ça ne serait pas si stupide...
 
Perso j'envisage une petite surface dans une ville a la forte demande étudiante...  
 
Quand tu dis que "la mensualité devrait presque couvrir le loyer", je me pose la question suivante: quelle est la durée de prêt optimale pour maximiser le rendement ? je m'explique, faut il allonger la durée au max en augmentant l'horizon ou le coût du crédit ou plutôt la raccourcir et compter sur un effort du bailleur ?
 
Enfin, question au spécialiste: quelle est la part des revenus locatifs prise en compte par les banques pour le calcul des capacités d'endettement (pour le cas de l'acquisition d'une résidence principale alors qu'on a déjà un appart en location) ?

Tu es indépendant ?

 
juste pour Samourai ...
 
théorie :
 

 
pratique :
 

 
la courbe noire de l'indice des prix de friggit suit, depuis 1999 le tracé de la courbe théorique d'une bulle.
 
A cela s'ajoute que tous les grands & moyens pays occidentaux qui ont connus une forte croissance des prix immobiliers dans les années 2000 sont en chute libre : USA, Espagne, Royaume-Unis ... Exception française ? ... ou léger retard français ?
 
Bien évidemment, à chaque bulle, ceux qui ont le nez dans le guidon pensent que tout va bien, les fondamentaux ne permettent pas d'envisager de baisse. Ils sont toujours un discours pour expliquer que çà va continuer jusqu'à l'infini ... Et à chaque fois, d'autant plus douloureux est la chute.

non Je serais en dessous en indep Et je touche -pas grand chose de ca putains de charges sur les salariés

Je précise que pour moi : rdt brut=Prix (sans FAI ni FDN)/Loyer CC. Sinon je ne suis pas à 180 mais à 207.
Pour la durée du prêt, je voulais :
1) Que la mensualité soit proche du loyer
2) Que la durée soit le moins élevé possible en respectant le 1)
 
Je suis arrivé à une durée sur 20 ans à taux sans assurance de 2.7%. Après tout dépend de tes besoins futur et de ton évol salariale. Si tu penses que ton salaire va bcp augmenter et que tu ne penses pas faire d'aqui immo ds les 10 ans à venir alors tu peux avoir une durée assez courte et inversement si les conditions sont opposées.
 
Moi, jai pris entre la sol intermédiaire salaire qui augmente mais autre acquisition immo ds les 10 ans à venir.
 
Pour la part de revenu locatif pris en compte par les banques, ça dépend de la négo mais tu es sur du 60/70%.
 
Tu penses à quelle ville étudiantes ?

 
L'article des notaires indique justement que sur 3 mois roulants, l'augmentation des prix IDF à tendance à se tasser (Fev-Avr 2010 plus faible en % que Jan-Mar 2010).
 
Cela dit, 89% cela reste très relatif à la valeur initiale des transactions.

Petite coquine    
 
Tu as raison pour le PTZ mais il est bcp moins important que le PPL donc ça ne devrait pas me poser de pbs et la courtiere m'a dit pas vu pas pris...
 
Tu as acheté qd ? Tu as de nvo acheté ta RP ou tu loues ?

   merci
 
qq conseils :  
Soit faire du neuf en profitant (encore) des avantages en defisc  => Scellier
 
Soit faire dans l'ancien et dans ce cas préférer un bien en très mauvaise état (à négocier avec un prix / m² au plus bas donc) le retaper (avec des entreprises et factures à l'appui) puis le louer => Les travaux vont te créer un déficit foncier et ainsi tu ne paieras pas d'impot en plus. De plus, tu valorise ton bien et donc tu peux espérer un plus value  à la revente

 
Hmmm. Tu veux dire qu'un bien acheté 150 + 60k de remise a neuf en vaut d'office plus de 210 ?

 
Clairement pas. Quand on regarde une maison, ce qu'on voit en premier, c'est le nombre de m², et les travaux qu'on va faire dedans (ou pas...mais c'est rare) . Travaux qui vont de refaire les peintures, à defoncer toutes les cloisons, ne garder que les 4 murs et tout refaire à neuf.
 
Au mieux , tu peux te dire que tu peux peut-être faire une plus-value de la valeur des matériaux, et encore...Sauf, bien sur, si tu fais un back in time entre 98 et 2008...

Y'a des gens qui s'imaginent que leur plus-value tient au fait des travaux qu'ils ont fait dedans?

Les chiffres concernant les exigences en terme d'apport etc sont passées ici il me semble.
Plus généralement les banques savent de manière plus aigüe qu'en 2006 qu'un bien immobilier est susceptible de perdre de la valeur, et donc risque de ne pas constituer une garantie suffisante en cas de défaut. Ils regardent bien plus les dossiers.
 
Tout cela nous amène aux chiffres concernant le nombre de crédit, il est passé il y a quelques ours une source indiquant que pour beaucoup il ne s'agissait pas de nouveaux crédits, mais de renégociations de crédits déjà en cours.  
 

Les ventes augmentent, Mais il faut voir jusqu'OU elles s'étaient effondrées.
Regarde le volume d'une manière absolue : c'est très maigre.
Des ventes il s'en fait toujours, même dans un marché "bloqué".
 

Parce que les volumes ont d'abord baissé, les prix ensuite.
Mécanique normale.
 
Et l'information met un peu de temps à se diffuser, même à notre époque bénie sous les cieux d'internet.
 

En fait... tu ne vois pas mais tu vois quand même, c'est ça ?
Offre, demande, tout ça...
 

Ok.
 

De combien de % ???
5000€ sur un appart de 150k€ ça représente 3%. C'est bien, mais ça n'est pas encore le Pérou.
 
Et encore, ça c'est en partant du principe que les gens ont épargné. Ce qui est loin d'être une certitude.

Jusque là je te suis
 

Comme quoi on peut être d'accord, et en arriver à des conclusions différentes
 
La possibilité d'achat, ca n'est pas que les apports "tombés du ciel" coté famille, même si ces derniers ont à mon avis ces derniers temps en partie soutenu le marché.
Quelles sont les sources de financement d'un bien pour un particulier voulant acheter sa première RP :
- 1 - le prêt immobilier
- 2 - l'apport d'épargne
- 3 - l'apport extérieur (familial, ...)
- 4 - les aides (PTZ, déductions des intérêts, ...)
 
Admettons qu'il y ait toujours autant d'apports familiaux à siphonner en 2011, 2012, 2013... qu'en 2010 : laissons les de coté, pas de changement de ce point de vue.
L'apport d'épargne, en 2011 il y aura peut être le coup de fouet de quelques % du au report achat : pas certain que les gens aient épargné, mais faisons comme si
Les aides de l'état vont plonger, puis disparaitre : plan de rigueur, gouvernement de droite... je te laisse en déduire ce que tu veux au sujet des aides sociales.
 
Reste l'os à moëlle... les prêts bancaires.
Les durées genre 30 ans étant pour le moment visiblement discrètement sorties des plans marketing, il reste deux solutions pour jouer sur les sommes empruntables :
- le montant des mensualités
- les taux
 
Or les mensualités étant bloquées à 33% des revenus, les revenus des français étant au mieux stagnant, rien à attendre de ce coté.
Les taux , et là il faut sortir la boule de cristal, sont très bas actuellement mais ont toutes les chances de remonter d'ici à la fin de l'année (les taux du livret A ont déjà remonté il me semble... c'est un signe précurseur).
 
Et des taux qui montent c'est un double effet kiss cool : d'une part le montant maximal empruntabe pour une mensualité donnée est baissé, et d'autre part il devient inutile ou presque d'augmenter la durée de l'emprunt au delà d'un seuil (qui s'abaisse au fur et à mesure de la montée des taux).
 
En bref, à mon avis l'amorce d'une baisse (entrainant la baisse par effet de spirale) se jouera sur les taux, et donc sur les capacités d'emprunt, même si tout le reste ne bouge pas par rapport à 2006, 2007, 2008...
 
 
1000€ par mois sur 25 ans à 3.65% c'est 196k€
1000€ par mois sur 25 ans à 5.00% c'est 171k€
1000€ par mois sur 25 ans à 7.50% c'est 135k€
1000€ par mois sur 20 ans à 7.50% c'est 125k€

 
Ce n'est pas les charges sur les salariés qui te prennent le plus ... c'est ta SSII    
 
Moi aussi je paye des charges sur mon CA - environ 40%  
Donc je ne touche QUE 60% en NET de mon CA.
 
Ce qui donne avec un petit calcul rapide :  
CA = 770 * 150 = 115 500
En net annuel = 115 500 * 60% = 69 300
Soit en net mensuel = 5775
 
Ce qui équivaut - je pense - à 86k€ brut
 
Donc oui, 770 €/ jour ... ce n'est pas beaucoup ... mais ça me permet de vire TREEES bien    
Maintenant, faut-il encore les vendre les 150 jours à 770 € !
 

 
chuuutttt, je trolle

 
Non je veut dire qu'il en vaut 210    - donc plus que 150
Mais les 60 sont en fait déduis de ton revenus imposable (car déductible de tes revenus foncier)
 

 
Ca peut arriver
 
Ma maison personnelle est un exemple.
 
Acheté 260 k
Rénovation complète 200k
 
Estimé juste après la réno (1an 1/2 après l'achat) à 550k mini

 
Voilà précisément les effets pervers de l'aide à l'accession à la propriété. Les riches peuvent investir, ils se font rembourser, et les pauvres n'ayant pas les moyens d'acheter payent le loyer des riches.
 

 
Ouf ! ça, c'est de la rénovation !
 
/intervention d'un lurkeur régulier du topic

 
Oui mais ... faut avoir les moyens de payer une maison 260k ET de faire 200 k de travaux ...
 
Par ailleurs je pense que ce genre de cas est marginal ,bien que je n'aie pas de chiffres en la matière

Marginal ?

S'il est placé 210j/an, normal

non, la courbe verte et la noire ont la meme pente, or comme verte=noire x volume, c'est que volume est constant, sinon vert augmenterait plus vite que noire

t'as un travail qui te passionne, ça aide pas mal et c'est plus rare que l'inverse

on trouve des biens à prix =180 loyers, à paris im? le krach est là alors en effet!

 
Ben je suis content pour ton pote  
Moi j'estime avoir un très bon ratio salaire / travail et ça me va bien comme ça.

euh... juste comme ça... tu peux t'acheter QUOI avec 34K€ d'apport pour un couple en 7 ans d'épargne

Article de La Tribune : Crédit immobilier : les taux descendent vers leur étiage record de 2005
 

 
Ce qui serait intéressant à voir, ce serait que les mesures d'accession à la propriété soient bien réduites car les déciduers penseraient que les taux bas permettraient aux gens de ne pas payé "trop cher", mais que dès l'application de ces mesures les taux repartent à la hausse, et remontent d'au moins 1% sur une courte période (6 mois/1 an)

 
Ben ça :  

 
et tu dors dedans !  

Une maison en Ile-de-France, avec piscine : http://www.seloger.com/384854/52141481/detail.htm
Et il reste même de l'argent après...

 
Ce n'est pas une aide à l'accession, c'est juste la déductibilité des charges afférentes aux revenus correspondants.
 
C'est comme si tu considères, dans une entreprise, que le bénéfice, c'est le chiffre d'affaire...

 
heu, tu confonds accession à la propriété et aide à l'investissement locatif.
 
la perversité des aides à l'accession vient du fait qu'ils contribuent à faire monté les prix jusqu'à un nouvel équilibre où on retrouve un même nombre de personnes exclues à cette accession à la propriété.

Quelle periode d'achat et de revente, pour estimer ce qu'il faut soustraire du a l'inflation des prix?

C'est plus une question de point de vue...

Dans les faits, les dispositions fiscales actuelles font que si l'on en a les moyens, on peut devenir propriétaire d'un logement que l'on n'habite pas en fournissant un effort, financier ou autre, faible.

 
Effectivement ça joue
 
Acheté en mi-2006 - estimé fin 2007  (environ)

Non en fait le ratio serait plutôt de 192 loyers : Prix de vente(sans FAI et ans FDN)/Loyer HC
 
C'est bien comme ça que l'on calcule ce fameux ratio ?