[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Tamahome

⭐⭐⭐⭐⭐

Reprise du message précédent :

Black_Jack a écrit :

Et en plus les français ont la meilleure productivité au monde, alors c'est jouable !

En 1980 surement. Ce n'est plus vrai depuis 2008.

Message cité 2 fois

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Hobby eien ／人◕ ‿‿ ◕人＼

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vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Black_Jack a écrit :

Et en plus les français ont la meilleure productivité au monde, alors c'est jouable !

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marilou repose sous la neige

Nicool

En bois, sauf les chèques...

Tamahome a écrit :

En 1980 surement. Ce n'est plus vrai depuis 2008.

Le classement varie certainement.
Mais en ce qui concerne la productivité horaire la France fait toujours partie des cinq premiers.

Message cité 1 fois
Message édité par Nicool le 11-06-2010 à 08:55:59

Betcour

Building better worlds

Professor a écrit :

Mais, j'ai l'impression qu'un des paramétres est essentiel dans cette comparaison :
C'est le ratio PRIX / LOYER (pour le même bien)
Cad combien j'achèterais ce bien et combien je le louerais.

Dans un bouquin que j'ai acheté sur l'investissement locatif, il parle de rendement brut :
12 * LOYER / PRIX ACHAT en %
On peut aussi l'exprimer en ratio : PRIX / LOCATION

Exemple concret (et réel) : Maison acheté 200 000€ et loué 1000€
rendement = 6% ratio = 200

Donc MA QUESTION :
Pour vous, quel est le bon rendement / ratio pour acheter (sans parler d'investissement) ?

[:chacal31]

En vérité le rendement du bien n'est pas un chiffre suffisamment parlant, il faut plutôt parler en terme de prime de risque, ce qu'on pourrait présenter comme :
12*loyer/prix_achat - taux_OAT_10_ans

Parce qu'un rendement faible avec des taux nuls est potentiellement viable, alors qu'un taux de rendement de 10%, si tu peux placer/doit emprunter à 12%, c'est mort.

---------------
"They will fluctuate" (J.P. Morgan) - "Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect." (Mark Twain)

StefSamy

VC FTW

Black_Jack a écrit :

DU CONCRET STEPH !!! PENDANT CE TEMPS LA TU PAIES UN BIEN QUI T4APPARTIENT AU FINAL AU LIEU DE P2RORER SUR UNE HYPOTHETHIQUE BAISSE SELON UNE THEORIE 0 LA MORT MOI LE NOEUD DE CRANE DOEUF §§§§

[:fenix_man] [:wark0]

Professor a écrit :

Petite question pour relancer le débat du vendredi :

Etant donné que la plupart du temps le débat tourne autour de la comparaison entre :
- location + épargne classique (si possible)
vs
- achat + remboursement d'emprunt

Bien sur dans cette comparaison, de nombreux paramètres sont à prendre en compte, et chaque cas est particulier...
Pour bien étudier, il faut considérer :
- L'apport
- Le taux des emprunts / placements
- L'inflation
- etc ... (j'en oublie certainement)

Mais, j'ai l'impression qu'un des paramétres est essentiel dans cette comparaison :
C'est le ratio PRIX / LOYER (pour le même bien)
Cad combien j'achèterais ce bien et combien je le louerais.

Dans un bouquin que j'ai acheté sur l'investissement locatif, il parle de rendement brut :
12 * LOYER / PRIX ACHAT en %
On peut aussi l'exprimer en ratio : PRIX / LOCATION

Exemple concret (et réel) : Maison acheté 200 000€ et loué 1000€
rendement = 6% ratio = 200

Donc MA QUESTION :
Pour vous, quel est le bon rendement / ratio pour acheter (sans parler d'investissement) ?

[:chacal31]

ENFIN, on y arrive, c'est pas trop tôt [:shimay:1]

Moi qui perdait la foi en l'humanité, je vois qu'on peut toujours progresser, qu'il n'est jamais trop tard. Dommage qu'il faille lire un bouquin DE THEORIES DE MES 2 pour y arriver alors qu'il suffit de lire ce topic may bon c'est déjà ça [:le depotoir de gary:3]

W0r1dIndu5tri35 a écrit :

150/180 est un bon rapport.

200 est le maximum.

Tout pareil. 200 pour un très joli truc.

SplitForm a écrit :

C'est avant IR, mais après cotisations. Donc c'est ce qu'il y a sur ta feuille de paye tous les mois. L'IR étant calculé suivant la composition du foyer et des revenus, ça fausserait tout !

Ahhhhhhhhhhhh ça va alors, je remonte d'une case, D8 voire D9 avec, j'avais tout retiré [:bakk38] [:warkcolor]

A un moment j'ai même cru qu'on ne parlait que de montant épargné, en lisant des "je suis en D2, j'suis en D5" [:babonnguida:1]

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

giorkal

Professor a écrit :

c'est vieux comme l'immo ce ratio
Un ration de 200 ca veut dire qu'au bout de 200 mois tu as fini de payer soit 16,5 ans
grosso modo "on loue pendant 16 ans et demi et puis c'est fini , on n'a plus rien a payer"

donc si on revient a "la normale" : on emprunte sur 15 ans maxi donc ca fait 180 mois
donc un ratio de 180 maxi

ce n'est qu'un indicateur parmis d'autres mais ca permet de cadrer rapidement les choses

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Professor a écrit :

mwoauis c'est quand meme pas évident
meme pour un vendredi
si tu y restes pour toujours, si c'est un coup de coeur et que t'es hyper stable etc etc
moi je dirais capacité d'endettement a 30% sur 20 ans + 25% d'apport pour avoir une idée du montant max de la maison/appart

apres pour savoir si c'est pas stupide d'acheter, je dirais jusqu'à 250 loyer ça peux le faire

Message cité 3 fois

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marilou repose sous la neige

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

http://www.boursorama.com/infos/ac [...] 22ddf8fc24

Les automobilistes devront-ils payer pour les transports en commun? :

Un certain nombre de pistes sont à l'étude. La première a déjà reçu l'accord de principe du Parlement: elle prévoit de taxer les plus-values foncières réalisées à proximité des lignes fortes de transport en commun.

Message cité 3 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

nico6259 a écrit :

:heink:

les fumier

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

jimbo78

Bonjour,

sadlig a écrit :

Même à l'échelle d'HFR ? :sol:

C'est quoi l'echelle HFR ? :sol:

dans mon cas ou le loyer couvre le remboursement d'emprunt :

le ratio PRIX / LOCATION est de 209.
Le rendement est de 5,73%

Message cité 1 fois
Message édité par jimbo78 le 11-06-2010 à 09:26:01

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giorkal

jimbo78 a écrit :

dans mon cas ou le loyer couvre le remboursement d'emprunt :

le ratio PRIX / LOCATION est de 209.
Le rendement est de 5,73%

Vu tout ce qu'il y a d'autre a payer, c'est un rendement minable

Message cité 3 fois

StefSamy

VC FTW

vapeur_cochonne a écrit :

:heink:

les fumier

Boh, je trouve pas comme déjà dit y'a quelques jours.

Déjà l'arrivée des TEC fait que tu vendras + facilement, que ton quotidien est amélioré, je vois pas pourquoi en plus tu devrais repartir avec + de pognon parceque t'as eu un coup de moule et que tu n'as pas plus contribué que les autres.

C'est un des moteurs de la spéculation l'emplacement "proche transports"

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

giorkal

vapeur_cochonne a écrit :

si tu y restes pour toujours, si c'est un coup de coeur et que t'es hyper stable etc etc
moi je dirais capacité d'endettement a 30% sur 20 ans + 25% d'apport pour avoir une idée du montant max de la maison/appart

apres pour savoir si c'est pas stupide d'acheter, je dirais jusqu'à 250 loyer ça peux le faire

Non
soit tu peux boucler ton budget avec un pret de 15 ans maxi, soit tu laisse tomber.

Message cité 3 fois

StefSamy

VC FTW

giorkal a écrit :

Vu tout ce qu'il y a d'autre a payer, c'est un rendement minable

Un truc à ne pas oublier avec l'immo, c'est que même si le rendement est minable, il se fait sur de l'argent que tu n'as pas à la base.

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

giorkal a écrit :

Non
soit tu peux boucler ton budget avec un pret de 15 ans maxi, soit tu laisse tomber.

c'est un point de vue
c est pas le miens
et franchement vu les taux 15 ou 20 ans ça change pas tant que ça

Message cité 2 fois

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marilou repose sous la neige

StefSamy

VC FTW

giorkal a écrit :

Non
soit tu peux boucler ton budget avec un pret de 15 ans maxi, soit tu laisse tomber.

T'entends vapeur? [:voodoo chile]

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

giorkal

StefSamy a écrit :

Un truc à ne pas oublier avec l'immo, c'est que même si le rendement est minable, il se fait sur de l'argent que tu n'as pas à la base.

ca marche dans les deux sens, n'oublie pas ...
peut etre qu'un jour il faudra le trouver cet argent...

Message cité 1 fois

StefSamy

VC FTW

vapeur_cochonne a écrit :

c'est un point de vue
c est pas le miens
et franchement vu les taux 15 ou 20 ans ça change pas tant que ça

Bien tenté, glissé discretos, mais passera pas, même aujourd'hui

---------------
Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

Fender

♪♫♪♫♪♫♪

nico6259 a écrit :

Citation :

les transports publics français ont besoin tous les ans de 16 milliards d'euros, 9 milliards en Ile-de-France et 7 milliards en province,

plus de la moitié du financement total des TEC de toute la france pour le transport de 15% de ses habitants [:implosion du tibia]
Liberté ~~Egalité~~ Fraternité

Message cité 3 fois

---------------
we are the dollars and cents

StefSamy

VC FTW

giorkal a écrit :

ca marche dans les deux sens, n'oublie pas ...
peut etre qu'un jour il faudra le trouver cet argent...

Ah non mais t'inquiètes hein, n'essaye pas de me convaincre, mais je précisais juste que si t'as pas/peu d'apport, c'est un des seuls invests dispos......

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

moncinet

vapeur_cochonne a écrit :

Je serais assez d'accord avec vapeur.
Un bien immobilier selon sa parfaite adéquation (réelle pas imaginaire) avec TOUTES les aspirations de ses prétendants peut justifier un écart avec ces sacro saints chiffres. Sans oublier son prix par rapport au marché. Même si c'est parfois un peu atypique il y a toujours moyen de comparer avec quelques autres .
Quand il s'agit de pavillon assez traditionnnel c'est relativement aisé d'en visiter plusieurs et d'avoir une idée précise de ce qu'il est raisonnable d'y mettre. Sans trop tenir compte de son évolution future. Evidemment dans l'optique et une certaine garantie d'y rester un bon moment. Actuellement le choix est finalement assez simple.
Sinon c'est simplement sans intérêt , point barre .

StefSamy

VC FTW

Fender a écrit :

Citation :

les transports publics français ont besoin tous les ans de 16 milliards d'euros, 9 milliards en Ile-de-France et 7 milliards en province,

plus de la moitié du financement total des TEC de toute la france pour le transport de 15% de ses habitants [:implosion du tibia]
Liberté ~~Egalité~~ Fraternité

Vous avez vos charrues en paysanie pour déplacer votre foin, ça suffit [:xla]

Message cité 1 fois

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

giorkal

vapeur_cochonne a écrit :

et franchement vu les taux 15 ou 20 ans ça change pas tant que ça

ce n'est pas le probleme.
15 ans c'est une securité, car on rembourse beaucoup plus vite le capital.
meme si le marché baisse , on a de bonne chances de ne pas se retrouver dans la merde (par ex on perd son apport et puis c'est tout)

Message cité 1 fois

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Citation :

Pour votre emprunt de 150 000 Euros sur 15 ans au taux de 3,86% assurance incluse :

Le montant de vos mensualités s'élève à 1.117,32 Euros dont 45,00 Euros d'assurance.

Taux utilisé : 3,50% + assurance : 0,36%.

Le coût total de votre crédit sera de 51.118,29 Euros dont 8.100,00 Euros d'assurance.

Nous vous proposons dans le tableau ci-dessous les mensualités et coûts de crédit pour différentes durées. Les taux d'assurance et de crédit utilisés correspondent aux taux moyens constatés.
Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Mensualités Coût du crédit
15 ans 3.5% 0.36% 1.117,32 € 51.118,29 €
20 ans 3.65% 0.36% 926,55 € 72.370,99 €

sinon

Citation :

Pour vos mensualités de 1 000 Euros sur 15 ans au taux de 3,86% assurance incluse :

Le montant de votre prêt s'élève à 134 249 Euros.

Taux utilisé : 3,50% + assurance : 0,36%.

Le coût total de votre crédit sera de 45 751 Euros.

Nous vous proposons dans le tableau ci-dessous les montants et coûts de crédit pour différentes durées. Les taux d'assurance et de crédit utilisés correspondent aux taux moyens constatés.
Durée du prêt Taux d'intérêt Taux d'assurance Montant Coût du crédit
15 ans 3.5% 0.36% 134 249 € 45 751 €
20 ans 3.65% 0.36% 161 892 € 78 108 €

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marilou repose sous la neige

moncinet

StefSamy a écrit :

Vous avez vos charrues en paysanie pour déplacer votre foin, ça suffit [:xla]

J'ai pas de foin mais des "charrues" sympas .
Changez rien .

Message cité 1 fois

Leg9

Fire walk with me

StefSamy a écrit :

Je suis que dans le D7, ma situation immo est en fait normale

Ouais, sur 12 mois en enlevant les impots tout juste D7... chuis un gros gros gros PD2POV en fait.... :'(

Eidt : pire que ça... je regardais "ensemble"...
Donc moi D6, femme D7.... il faut qu'elle continue à l'ignorer...

Message édité par Leg9 le 11-06-2010 à 09:44:09

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Betcour

Building better worlds

giorkal a écrit :

Vu tout ce qu'il y a d'autre a payer, c'est un rendement minable

5,73%, si tu peux emprunter à 3% à côté c'est bon je trouve.

Message cité 1 fois

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StefSamy

VC FTW

moncinet a écrit :

J'ai pas de foin mais des "charrues" sympas .
Changez rien .

Non mais c'est assez strange le post de fender.

Alors oui c'est vendredi, à lire sans réfléchir ca passe facile on pourrait presque y croire, mais faut bien voir que ça a surtout rapport avec la densité. Tu peux investir/mettre des TEC, quand c'est dense, sinon c'est pas rentable.

Donc oui en paysanie on ne peut pas avoir un bus qui passe en bas de chaque maison pour amener à une gare située à 5 minutes mais c'est normal. Et pas nouveau en plus.

Perso je préfèrerais qu'il y ait plus de voies bagnole à paris que de voies de bus

EDIT, austrogothed

Message cité 1 fois
Message édité par StefSamy le 11-06-2010 à 09:46:14

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Inutile d'essayer de me faire passer pour un con. J'y arrive très bien tout seul. §§§ On ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.

patx3

StefSamy a écrit :

Dans la pratique, c'est irréaliste, car celà suppose une définition précise de cartes, rues par rues ou par rayon de ceux qui seront taxés ou non, ce qui fait qu'un bien pourra être taxé tandis que celui juste à côté ne le serait pas. Celà rompt de plus l'égalité des citoyens devant l'impôt. Et avec une telle logique, on taxerait celui qui habite dans le sud qui dépense moins de chauffage que celui qui habite dans le nord, celui qui est proche d'une autoroute, celui qui est en centre ville, ... :pfff:

Leg9

Fire walk with me

vapeur_cochonne a écrit :

je veux ça
http://www.seloger.com/171582/51500637/detail.htm
je peux aller jusqu'a 300k plus frais

voila -25% ça me va

C'est chouette
Pas trop loin du boulot ?

Message cité 1 fois

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giorkal

Betcour a écrit :

5,73%, si tu peux emprunter à 3% à côté c'est bon je trouve.

il n'a surement pas compté les charges, les impots, les frais, les travaux,...
tu peux sucrer au moins 2%, peut-etre meme 3%

Message cité 1 fois

alacazam2000

Annonce comique :

http://www.seloger.com/208701/5204 [...] ertes_immo

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Since 2006 (c)

Leg9

Fire walk with me

jimbo78 a écrit :

J'ai acheté l'appart fin 2005. On était donc pas loin du pic maximum. Avec un apport de 30.000Euros (soit 15%), je suis dans la situation que j'ai décrite. Donc, je pense que c'est encore possible. Un peu plus difficile peut-être mais encore possible.
Encore une fois, je pense qu'il faut être patient pour trouver la bonne occasion.

Renseigne toi... :sleep:

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vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Leg9 a écrit :

C'est chouette
Pas trop loin du boulot ?

une bonne demi heure hors pointe ou voiture + train

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marilou repose sous la neige

Leg9

Fire walk with me

SplitForm a écrit :

C'est avant IR, mais après cotisations. Donc c'est ce qu'il y a sur ta feuille de paye tous les mois. L'IR étant calculé suivant la composition du foyer et des revenus, ça fausserait tout !

Ah, ouf... je remonte...

... :sweat:

Message édité par Leg9 le 11-06-2010 à 10:06:46

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Fender

♪♫♪♫♪♫♪

StefSamy a écrit :

Non mais c'est assez strange le post de fender.

Alors oui c'est vendredi, à lire sans réfléchir ca passe facile on pourrait presque y croire, mais faut bien voir que ça a surtout rapport avec la densité. Tu peux investir/mettre des TEC, quand c'est dense, sinon c'est pas rentable.

Donc oui en paysanie on ne peut pas avoir un bus qui passe en bas de chaque maison pour amener à une gare située à 5 minutes mais c'est normal. Et pas nouveau en plus.

Perso je préfèrerais qu'il y ait plus de voies bagnole à paris que de voies de bus

EDIT, austrogothed

non mais ok, oui la densité
mais quand même, 56% des dépenses de transport pour 15% de la population, même si y'a une certaine justification économique, ça ne peut que remonter la population provinciale contre la population parisienne.

Message cité 4 fois

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Betcour

Building better worlds

giorkal a écrit :

il n'a surement pas compté les charges, les impots, les frais, les travaux,...
tu peux sucrer au moins 2%, peut-etre meme 3%

Y'a pas 3% de "frais annuel de possession" d'un bien immobilier quand même, sur un appart parisien à 300k€ ça ferait 9k€/an [:tinostar]

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"They will fluctuate" (J.P. Morgan) - "Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect." (Mark Twain)

Leg9

Fire walk with me

vapeur_cochonne a écrit :

moi je dirais capacité d'endettement a 30% sur 20 ans + 25% d'apport pour avoir une idée du montant max de la maison/appart

Hum... chuis d'accord avec Serge...
Pour moi ce calcul donnerait 275k€ en gros.
Ah merde... ça ne sera jamais assez pour le bien "exceptionnel 100% raccord avec nos aspirations"...

Message cité 2 fois
Message édité par Leg9 le 11-06-2010 à 10:07:28

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