Reprise du message précédent :

 
Bon bah achète alors

 
 
Ou alors vos arguments l'ont pas fait changer d'avis c'est tout  

 
Et vice versa

 
Bon, je me fache rarement, mais là quand même, c'est un peu fort de café !
 
JE T AI DÉJA DIT QUE SI TU NE ME LES DONNE DONNE PAS, JE PEUX PAS LES INVENTER (et je pense m'être assez cassé le derch pour ton cas à être aller rechercher l'assiette de tes impots, que tu croyais être inférieure à 7%, mais qui doit tourner à 12 finalement, tu peux aussi faire quelques petits efforts, non?)
 
Derrière HQE, tu peux mettre toutes les sous-bouzes du monde. Avoir un "grand" de la construction n'est en rien un gage de qualité dans la construction (il vaut 100 fois mieux avoir un pote dans le batiment qui passe 1 fois par semaine avec toi sur le chantier). Quand je vois comment ont été faits des quartiers complets ,avec des barraques avoisinnant le M€, je peux te dire que ça fait froid dans le dos. La plupart des chefs de chantier ne sauvent même pas ce qu'est un Ferroscan.  
 
Attention , l'opération est rentable non pas avec le pire des scénarios, mais juste un pas trop mal foutu. Parcequ'au delà de tes risques personnels liés à l'opération (va falloir les garder 15 ans les 35k€ de salaire annuels, encore, si l'assiette générale de tes impots sur le revenu ne baisse pas, genre si tu te trouve une compagne et que tu lui fais un ou deux  enfants...) , il y a le risque que par exemple les loyer s'effondrent au même rythme que l'immobilier. Je conçois aisaiment qu'on ne déménage pas pour 20€/mois mais pour 100 à 200€ pour la même chose...OUI. Et de toutes façons tu auras un turn-over sur ton appart sur 20 ans , il me semble illusoire de penser n'avoir qu'un ou deux locataires.
 
 
La défisc rentre tout de même pour 51k€ dans ton calcul... alors à moins que tu sois déjà marié avec deux enfants et 4k€ d'impots par an, ça me semble pas gagné d'avance.
 
Dans le genre rendement à 3%, avec épargne bloquée pendant 20 ans, ça me semble pas dur à trouver (l'emprunt Sarko, s'il est pas obligataire, n'importe quelle AV garantie).
 

 
 
Yep     (J'ai toujours la chanson des inconnus en tête quand je lis ça )

 
 
Ca commence déjà, de base, par acheter à bas prix.

un bon investissement immobilier c'est un bien dont la valeur est sous évalué non pas rapport au marché à l'instant T mais par rapport au niveau moyen sur la longue période du type de bien correspondant. Idéalement l'intéret c'est d'avoir un bien avec une élasticité prix la plus forte possible

rendement nettement supérieur au livret A, déjà. ensuite, pas de risque à l'horizon, et il commence déjà à y avoir des doutes sur le scellier, alors qu'il n'a que 6 mois.

Le deficit de revenus est reportable 10 ans et comme les loyers vont augmenter et les intérêts diminuer, la déduction d'impôts pourra être réalisée.
 
Les 3% de rendement, c'est un scenario "worst case", tu prends une inflation de 2% pour les loyers, de 3% pour les charges, de 1% pour la valorisation du bien (en moyenne sur 20 ans) et tu verras que le rendement est sensiblement supérieur.

en même temps le problème c'est que les gens conçoivent l'immo comme secteur spéculatif "rentable" ce qui est LA cause de la bulle immo (parce que c'est un raisonnement que même un bigorneau peut saisir)

alors que sur le marché de l'art tu peux avoir des rendements biens meilleurs (ou en antiquité, par exemple tu peux être absolument certain que la cote d'un sarcophage egyptien ou d'une épée 12e siècle ca ne chutera pas)

C'est bien mais pas suffisant
 
Il faut regarder/estimer la rentabilité brute de l'opération. Si tu achètes un bien pourri inlouable pour une bouchée de pain (cf l'immeuble de 9 apparts qui est passé ici il y a quelques jours), tu fais un mauvais investissement.
 

 
c'est bien ce qui nous révolte donc on espère bien que tous ceux qui font ces conneries vont se faire méchamment mordre la main par le retournement du marché

Je serais curieux de savoir au nom de quel principe ?

Je suis d'accord avec toi, mais tu perds ton temps à vouloir convaincre les gens sur ce topic

 
Moi dès que quelqu'un me dit que quelque chose ne peut pas baisser -tulipes, papillons, immo, voitures anciennes- je pars en courant.

 
Un bien acheté à l'équivalent "1" friggit est juste à sa valeur normale, donc un bon investissement, se faisant avec un bien que tu achètes moins cher que sa valeur réelle, je dirais du 0.8 friggit soit sensiblement les prix actuels/2.
 
Un montage financier "sur" (genre t'es marié depuis 10 ans, t'as déjà 2 gamins et tu paye quand même 4k€ d'impots par an, tu es fonctionnaire ou en profession libérale genre médecin).
 
Tu as correctement étudié le marché local de la location et l'offre, au prix auquel tu penses proposer ta location, est insuffisante pour combler la demande (et pas juste un "nan mais grenoble c'est trop bien ya trop pas de logements parce qu'il y a les montagnes et que les montagnes , tu vois, tu peux pas les pousser" )
 
Les premières années tu arrives à trouver un couple de locataires qui te corrigent tous les défauts qu'a un bien neuf, même s'il est de bonne facture - ce qui te coûte en général un bras à la base - .
 
 
PS: Il me semble que tu n'as pas répondu quand j'ai demandé si ton crédit c'était 4% assurance incluse?
 
 
 
 
 
 
 

 
 
Sauf que le Scellier social ne marche pas sur 20 ans.    
 

j'ai dit chuter pas baisser, il n'y a pas de bulle spéculative sur l'épée 13e siècle
sauf qu'autant on peut produire des tulipes, des pavillons, de l'immo, et des voitures anciennes (puisque les neuves deviennent anciennes)

autant des sarcophages egyptiens .

 
Un sarkophage sera toujours un sarkophage

 
On peut pas produire du foncier....... donc il ne peut pas y avoir de bulle sur le foncier ?    
Y a déjà eu des bulles sur des timbres anciens par exemple...

disons que le rendement d'exploitation de l'épée médiévale est médiocre

http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] france.htm
 

Punaise 5pages depuis ce matin uniquement sur le cas de Jambon qui va se faire manger tout cru!
Franchement abusé!
 
Même Mlon a rien pu faire
Et puis quand je l'entends dire que les prix montent jusqu'à 5k€ à Grenoble et que ça le choque pas...
Moi je sors de mes gonds  

il y a plus efficace:  
 
     
 

A la limite, c'est presque "normal" vu le nombre de cadres qu'il y a et de centres de recherche.

Mais clair. Quand tu lis les réactions des années 60, les mecs sont enchantés d'avoir une baignoire, tout le confort et un vide-ordures qui leur évite de se traîner tous les soirs à la poubelle de la rue. C'est pour ça que les bases fiscales sont encore très élevées dans ces coins-là.

c'est une forme de néocommunisme  
les riches payent beaucoup plus cher que les pauvres des logements équivalents  
au final ils ont le même niveau de vie: merdique  

 
tu sais au Brésil, ils sont tellement attachés à leur bidonville qu'ils ne veulent même pas être relogés ailleurs quand les autorités décident de tout casser pour construire
 
tout ça pour dire que il n'y a pas que la qualité des murs qui compte dans un logement

 
faut dire que c'est meme plutot joli de loin  :
 


http://www.xamerica.com.mx/blog/wp [...] 8-8367.jpg

Qui a dit que c'était pas beau, Grenoble?

Jambon cru + melon =

 
   
http://www.cotation-immobiliere.fr [...] 8000_0_0_1

 
meilleur avec de la mangue
 
et du porto

voilà, en dehors le risque est trop important par rapport à d'autres investissements...
JE demanderais les données exact à mon père qui a acheté comme je l'avais dit un derob,bien et c'est rentable  
Si je me souviens bien
T3 65m² à Istres, terrasse, parking:
Loyer actuel: 850HC  (loué depuis 2 ans et demi, pas de vacances de locataire pour le moment)
Prix d'achat:170k€ je crois, 25k€ d'apport, mensualité d'un peu moins de 1300€ (pret sur 12 ans). Il doit défiscaliser 700€/mois ou un peu plus.
Il avait bien étudié le marché local avant et connaissait bien le coin (qui est pas loin de chez nous). La qualité est très correcte...

 
Alors le neuf à une surcote de quasi 100 % sur le prix de présentation de l'ancien de mon temps c'était +30 % pour le neuf et je trouvais déjà que ça fesait beaucoup.  
 

 
ben c'est simple, tu vas sur nexity ou bouygue immo et tu regardes les prix sur grenoble, après je ne te dis pas que je ne trouve pas ca cher, je te dis que c'est comme ca, le scellier soutient encore énormement les prix du neuf.

 
Alors c'est plus cher que le prix du marché, à cause des avantages fiscaux donnés aux investisseurs qui se lancent dans la location.  
 
C'est bien fait. C'est Bouygue qui doit être content.
 
Tu a regardé du coté de l'ancien ? Ce n'est pas plus interressant/moins risqué ?

Mon bilan de lurkeur depuis ce matin :
 
1 ) Les chiffres à force ca donne mal à la tête    
2 ) C'est chaud bouillant une bagarre d'aliments    
3 ) Grenoble est la favella Française    
 
J'ai bon ?    

Faites du scellier à Paris c'est mieux