Reprise du message précédent :

 
D'où l'expression "s'en payer une bonne tranche".
   

 
mais il y a un poil d'humidité  
Donc pas mal de chauffage opur ne pas avori de sensation de froid

 
euh non on a 1 cheminée avec recup de chaleur et ca va bien

 
le "neuf de 3 ans", ça n'est pas possible avec du "scellier" (sauf cas particulier genre transformation de local professionnel en habitation...).
 
 
Par contre il est possible d'acheter du neuf (jamais utilisé donc) déjà livré ou aussi de faire de la réhabilitation de logement "non décent"...
 
On peut acheter, en scellier,  un logement neuf non encore utilisé, de bonne qualité (immeuble vendu à des propriétaires l'habitant), que l'ojn peut vérifier, dans un coin que l'on connait et où l'on sait qu'il y a une demande locative, par ex à des ex-acquéreurs en vefa qui doivent renoncer (séparation, chômage...).
 
Pourquoi passer par des intermédiaires qui prennent une marge importante (ça, encore...) mais qui surtout rendent l'opération plus risquée ?
 
 
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/5b1709.pdf
 
(lire la fiche 2 à partir de la page 26)
 

Donc on peut acheter en Scellier  un appart Robien qui n'a jamais été loué    
 
   

Oui.
Mais bon , un appart déja livré qui n'a pas été loué depuis Janvier ,  c'est rarement bon signe...

on peux aussi faire construire un scellier et superviser la construction de A a Z, comme on le ferait pour son logement

tu l'achète moins cher, tu le loues moins cher

 
oui... comme Montreuil, le 19ème, le 20ème, le 10ème, Saint Denis...
En fait comme y a trop de riches en France, les riches ne trouvent plus de place dans les quartiers de riches, donc ils vont s'installer dans les quartiers de pauvres........qui deviennent riches du coup.
 
Comme ça bientôt en France, tous les quartiers seront riches. La gentrification caÿ bieng.
Par contre ce que j'ai pas compris c'est où vont les pauvres qui ne trouvent plus de place dans les quartiers de pauvres parce que les riches qui ne trouvaient pas de place dans les quartiers de riches ont pris leur place.  

 
Juste après guerre, à Paris, le parti communiste faisait dans les 45 %.
 
Il y avait une tuilerie/briqueterie, des rémouleurs, etc... dans le 6ème arrdt.
 
Les gamins de pauvres du 6ème fréquentaient la même école communale que les fils de bourgeois qui mettaient leurs enfant dans le public.
 
Ensuite, au collège Montaigne, les enfants de bourgeois se retrouvaient plus entre eux, les autres étaient souvent partis en apprentissage.

 
On les tue, on les mange ou on les eloigne.

 
ouai puis il y a eu un principe de ségrégation sociale et politique des populations, au PC la ceinture rouge et les ouvriers, à la droite le centre ville et la bourgeoisie

Comme c'est beau ces barres d'immeubles
 
Ahhh la France, on a quand même bien géré tout ça

 
On va voir ça dans deux minutes...

 
Alors on va reprendre du début (là il est pas 1h du mat, et ici j'ai accès à plus d'infos) :
 
Coût de ton opération (les négatifs) :
 
Apport : 15 000€
 
Intérêt de l'apport perdus à 3% : 12 091€
 
Taxe foncière : 12 000€
 
Mensualités : 181 840€
 
Frais de copro :Faudrait connaître ton règlement de copro (ton nombre de millièmes) , je vais garder qu'en gros entretien, ton logement te coûtera 1/1000° de sa valeur; après faut aussi connître les frais d'entretien courant (y-a-t il un ascenceur, y a-t-il des parties communes...etc... on va en rester à mes 2 700€ d'hier (et si t'as que 2 700€ de gros entretien sur 20 ans, t'as du bol, genre une chaudière, ça dure pas 20 ans , rien que ça...)
 
Impots : pour pouvoir économiser 319 € d'impots par mois, tu dois gagner environ 35k€/an soit un taux moyen de 12.15%. impôts générés par le loyer : 17 496€
 
Assurance habitation (oui, le proprio en a une aussi) 2 000€
 
Assurance loyer impayés 3%, vacances de locataire: 4 320€
 
Total : argent "déboursé" = 247 447€
 
Apport opération (les positifs) :
 
Loyer : 144 000€
 
gain d'impots : 51 102€
 
Revente à - 30% : 96 600  
 
total : 291 702€
 
Il ne faut pas oublier, que je n'ai pas pris en compte  
 
- les abattements possibles sur les charges que tu auras (ça c'est à ton bénéfice)
 
- les frais d'entretien courant (enfin, remarques t'as donné le loyer HC, mais le locataire ça il s'en fout lui c'est le loyer TCC qui compte)
 
- des frais de copro bas
 
- des frais de gros entretien assez bas
 
les éventuels retards
 
Gain : 44 255. (si loyer à 550€ : - 12k€ à peu près).
 
Donc oui, ton opération semble viable (pour 15k d'apport, si de toutes façons tu ne comptais pas acheter pour toi, on ne doit pas compter ce que t'auras coûté d'être toi même locataire)...
 
Mais comme tu as dit , il faut être sur que tu ne perdes pas la défisc.
 
D'ailleurs un point qui me semble toujours un peu bizarre, c'est le montant du loyer face à l'invetissement de départ...
 
Recherche se loger :
 
Critères grenoble, au moins 48m² ... 1er résultat : 64m² pour un appart meublé ...330€CC...trrrrrrèèèssssss loin de tes 600€ HC...et encore, là je suis pas proche de grenoble, mais à grenoble même...
 
donc rentabilité avec un loyer à 300€ HC : tu perds 27k€, malgrès la revente...
 
EDIT et 600€ c'est le maximum vu sur seloger CC...et pas forcément pour 48m²...
 
PS : vendredi n'est que demain...

C'est bon le niveau de vie augmente tellement vite qu'acheter de l'immobilier va devenir trivial pour la majorité de nos compatriotes.  
 
http://www.lefigaro.fr/economie/20 [...] liore-.php
 

 
ah ba clairement on est passé du pavillon ouvrier à la barre dans les 70's et à l'époque on trouvait ca excellent pour une raison rigolote :  
 
le travailleur rentrerait chez lui, s'occuperait de sa famille, et ne sortirait plus boire des coups au bistro ou dans les syndicats.
la banlieue lointaine a été planifiée comme LA stratégie anti émeute de la bourgeoisie parisienne
 
et maintenant on se demande comment faire le contraire, précisément pour les mêmes raisons
 

On les envoie en Corée du Nord ?

 
+1 Punaise t'es une véritable calculette ambulante

 
le problème étant que les français les plus riches étant toujours plus riches par la grace du tsar Nicolas 1er, ils peuvent continuer à spéculer comme ils veulent avec les impots de ceux qui n'ont pas le paquet fiscal
 

Au fait c'est combien le m² là dedans ?

 
en général du F3 au F5 dans les barres (conçus pour des familles, et mal adapté aux besoins ajd pour familles recomposées qui ont pas bcp de sous & co  )

sur 20 ans, avec un investissement de 247k€ selon tes calculs. 17,9% sur 20 ans. 0,9% par an.
et c'est dans le meilleur des cas.

t'es tombé sur une exception, la norme dans l'ancien sur Grenoble centre c'est 50m2 ->600€CC (enfin, en cherchant bien).  Donc dans le neuf son truc, ca peut être 600HC si bien situé, par contre le scellier à Gre, je sens que ca va être sur Gre sud ou ville de banlieue pas très vendeuse, donc la ca me semble optimiste
surtout quand on voit que les loyers baissent en ce moment.

 
 
Ben je pense que c'était un troll gras, vu que son opération est basée sur le loyer maximal qui se trouve à grenoble...Et avec un crédit à 4% sur 20 ans, assurance comprise.
 
Après quand tu fais un investissement sur 20 ans, il faut faire un minimum de calculs,non?
 
Et comme ça, si des lurkers se posent des questions su le scelleir, ils verront que ça ne vaut pas forcément le coup...
 
Et au cas ou des grenoblois passeraient par ici, ils se rendraient compte que s'il y a des scellier, c'est qu'on peut faire du logement neuf, même chez eux et donc pour celà avoir poussé les montagnes...

 
 
Je ne connais pas grenoble, mais sur se loger, 600€ n'est pas "la norme" , mais le maximum.
 
et en plus, c'est CC, là lui il parlait HC.
 

non non, pour un bon coin de grenoble, c'est le prix. si c'est en dessous, t'as vraiment de la merde. l'exemple que tu viens de donner, je viens de regarder, c'est une arnaque: "Chambre n° 2 dans appartement meublé F4."

sinon, neuf dans un bon quartier:
http://www.seloger.com/detail.htm? [...] NN_QRYpg=1

54m2 -> 915€ cc
bon, c'est pas dit qu'il loue par contre

d'ailleurs sur cette page, on peut identifier plusieurs scellier/robien. t'es pas le seul sur le coup jambon, et ca a pas l'air de partir comme des petits pains

 
 
On ne leur demandait pas d'être belles, mais pratiques.
N'oublions pas que la France avait des bidonvilles qui n'avaient rien à envier à un pays en développement.

 
c'est vrai

@mlon dans tes calculs, tu as oublié de tenir compte de l'inflation et de la revalorisation du loyer (et des charges également).
 
Moi je trouve que l'opération tient la route, à condition de vérfier le prix de la location estimé par rapport au marché. Le fait d'être sur place est un vrai plus. Attention cependant à ne pas confondre le prix à Grenoble même et en périphérie.
 
Si je devais faire du scellier à Grenoble, je prendrais plutôt deux studios qu'un deux pièces (répartition des risques) et si possible dans deux programmes différents.

question: il sera situé ou ton appart?
 

de toute facon, on a eu beau faire quelques calculs de rendements, qui dans le meilleur des cas sont à peine positifs, on a beau te dire que Scellier va avoir les mêmes problèmes que Robien (sur-offre locative), ca a pas l'air de te gener. Donc tu as déjà décidé.

 
Nan mais le monsieur il a un peu demandé le pire des scénarios    
 
Et le pire, c'est la guerre une situation à la Japonaise : 20 ans de stagnation (d'ailleur officillement, "l'inflation" est négative, en ce moment)
 

 
mais pourquoi  tu nous demandes notre avis sur ce topic alors ? si tu penses que c'est juteux, fait le

ah non parce que le choc économique actuel est bcp plus fort que celui du japon des 90's

la seule différence entre des bidonvilles et ces barres d'immeubles c'est que les bidonvilles sont en bidons, et les barres en béton

Enfin bref, pas d'accord avec toi pour dire que "c'était ça ou des bidonvilles", si les mecs qui avaient planifié le truc avaient pu imaginer la situation 30 ans plus tard, ça aurait probablement changé la logique d'aménagement

Je dis pas que tout serait idyllique, de toute façon on sait bien qu'on aurait des quartiers craignos, que ce soit des pavillons ou pas (cf les US), mais je suppose qu'il est plus facile de faire évoluer des quartiers avec des immeubles à taille humaine que des quartiers avec des montagnes de béton où tu dois reloger 1000 personnes d'un coup

C'est pas l'échelle de mesure d'un politique ça

 
 
   
 
A l'époque les cités c'était le top du confort.
 
Chauffage, eau courante, électricité...
 
Loin du bidonville

 
1/. Tant qu'on connait pas ton TMI actuel et pour les prochaines années, c'est dur de se prononcer sur la valeur de la chose. Autant pour moi, ça ne marche plus comme ça avec les scelliers tout les monde y a droit c'est formidable.  
2/. La   fiscale ne doit pas être le but de l'operation, c'est seulement la   sur le Gateau

 
Bon bah achète alors