Reprise du message précédent :

 
cool, les derniers pigeons à qui il restait encore quelque chose se font rincer.
 
Ca va etre le carnage!

Les ventes d'immo par les promoteurs ça marche tellement bien en ce moment que justement ce matin un promoteur a du dépenser une fortune pour noyer les transports en commun de RP de pub pour vanter l'achat ...

http://www.journaldunet.com/econom [...] letter=574

moitié moins pour acheter à Paris et sur la côte

 
Reste les nano marchés  

 
 
Ou bleue  

En théorie rien n'interdit le fait qu'un quartier voit sa valeur monter, alors que tous diminuent. Seulement, il faut des conditions TRES particulières, du style quartier de centre ville (j'insiste sur centre-ville, en périphérie de ville, ça marche déjà moins bien) plutôt à l'abandon , et réhabilitation/construction/gentrification/boboïsation du lieu. Dans ce cas, oui la valeur de l'immobilier peut monter. Mais ce type de cas n'arrive que très peu souvent, car cela arrive justement en période de bulle. Et après, l'immo est vu comme ringard, donc sous-investissement dans l'immo, et peu de chance de voir des lieux winners alors que tous sont losers. Même un lieu qui gagne des qualités (typiquement : arrivée des transports en commun metro/tramway), peut voir sa baisse réduite comparativement aux autres quartiers, mais en soit ce n'est pas une raison qui fait que ça va continuer à monter.
'fin bref, tout ça pour dire que ceux qui affirment que les micromarchés ne baisseront jamais ont de grosses coucougnettes, mais y a du vide.
 
PS : ce post est écrit avec les pieds, excusez-moi, je suis énervé

J'avais pas envie de faire repartir la discussion sur les micro marchés :s  
 
Ce que je voulais mettre en evidence c'est que le modèle Friggit (sur lequel la majorité des intervenants sur ce topic semble appuier leur pronostiques) est basé sur la supposition que les acheteurs des biens immobiliers sont en effet les ménages habitant dans la région lors de l'analyse. Cette supposition est evidemment la pluspart du temps correcte, mais bon.. peut etre pas toujors si? on peut au moins se poser la question!  
 
Il prend donc pas du tout en compte les achats de résidences secondaires, les flux migratoires interregionaux, interpays, les investisseurs institutionels etc. Je dis pas que pour autant le modele n'est pas exact je dis juste que cette courbe n'est pas non plus parole d'evengile! Et meme si on prend pas en compte tous ces facteurs externes, le salaire moyen (et son augmentation anuelle sur laquelle est basé le modele) ne sont pas pareils ds le 16eme et dans le 20eme!
 
Tout cela pour dire: votre courbe est bien jolie, et je la trouve tres utile pour me donner la grande tendance, mais je fait mes decisions d'achat sur une base beaucoup plus selective.

Tip : C'est un indice basé sur des valeurs moyennes.

 
Même si "les micros marchés" résistaient, en fait, on s'en fout, tout simplement    

Tout ce que tu décris est exact ... sauf que tout cela existait également en 91 !
Le mythe du riche étranger, cela existait aussi en 91, je me rappelle très bien, c'était l'époque du fameux Triangle d'Or à Paris, les émirs, les stars du show bizz, l'avenue Foch (l'appart' de Prince), l'avenue Montaigne, ... tout cela mon bon monseur, ça ne pourra jamais baisser !
Résultat des courses: les pires baisses de Paris: -48% pour le 8ème, -46% pour le 16ème.
 
Donc pour avoir gobé à l'époque tous ces bobards, je ne comprend pas comment on peut encore retomber dedans !

 
Pour se rassurer sur l'avenir de son micro-clapier  

Les mythes ont la vie dure, encore une fois, qu'on nous trouve un exemple de cas de ce type à partir de 91, et on en rediscute !
Les micro marchés, c'est une construction purement intellectuelle qui semble séduisante (moi même en 91 j'aurais soutenu cette thèse) mais qui ne se vérifie pas dans la réalité !

C'est de la poudre aux yeux parce que tu ne prends pas le bon équivalent. Dans une grande boite qui se casse la gueule, le PDG perd son boulot et l'actionnaire perd son pognon. Dans une petite boite, mutatis mutandis c'est la même chose avec une seule personne pour les deux casquettes.

Le micro marché existe, ce n'est pas un mythe.
Un appartement bien situé, en étage élevé et avec une bonne exposition ne baissera pas tant que ça.
En plus, si l'appartement est bien équipé et entretenu la demande restera forte et le prix ne risque pas de chuter.

Tu as lu mon message jusqu'au bout, sérieux ? Il est mal écrit, mais je ne vois pas ce que tu peux lui reprocher et te ne parle pas de micro marchés, mais de conditions particulières qui peuvent expliquer en quoi un quartier peut voir ses prix augmenter contrairement aux autres. Concrètement, ça n'arrive jamais, pour les raisons que je donne.

 
Faux.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Minuit, c'est dans 2 heures, tu n'as pas le droit de manger après, mais pas le droit de troller avant

 
c'est clairement le truc qu'on sort pour se rassurer (en période de baisse) ou gonfler son égo (en période de hausse) et se dire qu'on a acheté un truc dans une zone où tout le monde voudrait vivre, et qui attire même les riches étrangers qui se battent à coup de millions sur les palaces juste à coté

A la limite, pour appréhender un micro-marché qui résiste à la baisse, il faudrait établir qu'il a résisté pareillement à la hausse. Si on me montre une baraque qui affiche aujourd'hui le même prix qu'il y a quinze ans corrigé de l'inflation, je me soumets.  

Sur Bulle Immo il y a 2/3 ans quelqu'un avait posté des scans de gratuits immo du milieu des années 90, c'était rempli de ces fameux "biens d'exception" (genre appart' place des Vosges) à des prix ridicules (même moi j'avais été surpris)
Et je me rappelle très bien un fameux Capital (l'émission) de la seconde moitié des années 90 avec l'appart' de l'Ile St Louis qu'un petit vieux essayait en vain de vendre (il baissait son prix mais était toujours en retard d'une baisse donc le décalage faisait qu'il ne vendait jamais), ou les visites d'apparts avec vue sur l'esplanade des Invalides, sans acheteurs ...  

 
C'est souvent le cas lors d'un réaménagement urbain d'un quartier, qui fait indéniablement prendre de la valeur aux appartements alentour.
Une ligne de tramway, une école ou une bibliothèque absente jusqu'à là, attirera une population de bobo qui feront monter les prix.
 

Mais ARG Oo J'ai pas parlé de Micro Marché!!! Je n'ai pas comparé deux quartiers ou deux periodes de crise!!!!!!!!
 
Jai simplement dis: le modèle Friggit est un bon modele mais ne reprend pas tous les éléments en compte et ne differencie en aucun cas:
(1) Les differents quartiers
(2) les facteurs (aquereurs) externes au systeme sur lequel le modele se base
 
Que le 200m sur av. Foch avec terasse etc vas baisser qd meme? OK!!!!
Mais quon me dise qu'il vas baisser de 42% "parceque seulement a ce moment on sera de retour ds le tunnel de Friggit nananananere" moi je dis "..." Tout ce que je veux c'est qu'on se penche un tant soit peu sur la theorie derierre ce modele :s Vous qui remmetez en cause tout tappage médiatique et autres fausses vertités vous devriez etre daccord pour faire une analyse un peu plus cartesienne de cette courve que je vois sur chaque page de ce topic....  
DONC! Si on est daccord que ce modele ne prend pas en compte les differentes vitesses de hausse de salaire autre les differents arrondissement ou quartier, et si on est daccord pour dire que la moyenne de la hausse des salaires ne comprend pas les acheteurs externes peut t'on reflechir sur un eventuel effet sur le tunnel?

Ah le mythe du tramway, ça faisait longtemps    

Tant qu'ils ont encore assez d'argent pour faire ce genre de conneries c'est qu'ils sont pas encore assez rincé

Mais tout cela existait en 91 !!!
Donc ce n'est pas de nature à remettre en cause l'analyse de la courbe.  

 
+1
Il ne faut pas confondre avec un micro marché qui lui peut légèrement baisser.
En fait il s'agit plutôt ici d'un "marché de niche" ce qui est techniquement très différent, car
son prix est entièrement décorelés des biens avoisinant, un peu comme le marché de l'art.
 
 

 
Quel mythe ? A bordeaux cela a éffectivement revaloriser bon nombre de quartier de part notament les nombreux aménagement et réabilitation!

+1, le tram fait forcement monter le prix d'un quartier. Les transports en commun, c'est le bien, et les métros ET le tram, c'est le bien
 
Sachons raison garder entre "le prix ne fera x2" et "le tram, pff, tu parles, c'est nul"

Ah le marche de niche maintenant  
Quant à la comparaison avec le marché de l'art, je ne sais pas si elle est très pertinente, vu le krach qui a suivi la bulle de la fin des années 80 ...  

Mais qui te dit que sans cela, les prix n'auraient pas suivis la même courbe ?
Je ne peux pas argumenter sur Bordeaux que je ne connais pas, mais en RP je peux te citer plein d'endroits plutôt classés populaires où il n'y a pas eu spécialement de réhabilitations, pas de TeC en plus, et pourtant les prix ont explosé. Pourquoi ? tout simplement parce que les gens se sont rabattus sur ce qui était achetable avec leurs revenus, et cela a fait monter les prix.

 
Les riches étrangers ... heu ...  
 
http://www.france-info.com/spip.ph [...] s_theme=24
 

Comme promis ce matin, le scan du PQ prospectus Nexity . Je crois que le seul argument que j'ai pas vu c'est les etrangers qui achetent tout, pour le reste, tout y passe  
http://dl.free.fr/qpIG2Qc7A
http://dl.free.fr/tqVpE2mdU
http://dl.free.fr/vrETEfp6b
http://dl.free.fr/v89DRQ1Oo
http://dl.free.fr/v6WmAxnot
http://dl.free.fr/qmucOPcTN
http://dl.free.fr/vFEUZr1Vv
 
(J'ai zappé les pages qui parlent de scellier/borloo/PTZ car il y avait rien de special a redire dessus.)

 
Le truc que tu ne sembles pas saisir c'est que la courbe de Friggit n'est pas un modèle, ni même une théorie permettant de prédire l'évolution du marché immobilier, mais une compilation de données existantes retraçant l'évolution des prix par rapport au revenu des ménages. Rien à voir avec les élevages de mathématiciens (français) de Wall Street chargés d'élaborer des modèles permettant de prédire l'évaluation du Dow Jones. Ni même une théorie économique visant à expliquer les lois du Marché comme l'ont pu faire Ricardo, Adam Smith ou Karl Marx.
 
Il s'agit de la réalité, à partir de sources fiables et passées (les stats des notaires & de l'INSEE). Si on anticipe une baisse à partir graph de Friggit, c'est parce que la progression (enfin l'effondrement) logique de la courbe est facilement interprétable. Il s'agit d'une courbe en U inversé, très courante. Tout comme dans d'autres séries statistiques il y a des courbes en L, etc.
 
On ne pouvait pas correctement prévoir l'évolution des prix en se basant sur la courbe de Friggit tant que la courbe n'avait pas atteint son palier. Ensuite, les tout débuts de la redescente indique peu ou prou l'angle de chute pour la moitié descendante de la courbe.
 
Effectivement le terme de ménage représente les français moyens (ce qui est logique puisque ce sont eux qui font le marché) et pas la réalité des RMIstes ou des patrons de boutiques de téléphones portables avec la Rolex et son Cayenne aux vitres teintées.
 
Mais cela a été démontré à X reprises sur ce topic, l'immobilier c'est comme un mur; tu enlèves les parpaings du bas, ce qui est au dessus descend d'autant ou s'écroule. Par ailleurs, on a déjà posté des infos indiquant que l'immobilier de luxe/haut de gamme se plantait à une vitesse équivalente à celle des marchés plus modestes.
 
La valeur relative des biens persistera, la valeur dans l'absolu non.
 
Pour ce qui est des émirs russes qui achètent tout les beaux quartiers    s'bon kôa...

Oui ca baissera dans ces zones non réhabilités car pas de TEC donc hausse non justifiée, mais les autres ont été valorisées,
"village fleuri" 5 étoiles par exemple, et ce ce fait ne baisseront que très peu

 
Moi je veux bien te donner des exemples mais cela ne te parlera pas...
Il y a des villes en périphéries bordelaise comme cenon et lormont par exemple autre fois "ghettoifier" avec réputation de cité dangereuse mal fréquenté qui sont devenu classe aujourd'hui avec tous ce qui a étais fais au niveau de l'urbanisme pour l'arrivée du tram, surtout que pour aller a bordeaux centre en voiture depuis la rive droite ben bon courage car le pont de pierre avec une seul voie je te laisse immaginer le bordel pour traverser avec une tel densité de voiture et le pont d'aquitaine + la rocade je te raconte pas le détour!
 
S'il n'y avais pas eu l'arrivée du tramway, bordeaux n'aurait pas étais patrimoine de l'uneso l'an dernier car le tramway avec ses 45 km de voies ont modifié bon nombre de rue, des avenues, des quartiers, des secteurs entier qui ont étais refait quasi a neuf ! les quais ou personne ne se serai risquer avant seul la nuit est devenu un coin uppé avec des discothéque et des bars branché, c'est devenu le lieu par exelence dorénavant le dimanche pour se promener, alors qu'avant c'étais des vieux hangars gigantesque a l'abandon...
 
 
un quote :

Quand je vois l'explosion délirante des prix sur toute la France j'ai l'impression que ce sont tous les bleds de France qui sont devenus patrimoine mondial    

Ne jamais oublier que l'exemple ou l'anecdote ne fait pas la règle.

 

 
Tu m'etonnes, pas question que je mette 8000€ le m² la dedans  

aah, good-ole micro-marché