Reprise du message précédent :
Le problème des stocks est, à mon avis , crucial.
On a énormément construit les années précédentes, on a énormément de programmes en cours, du coup, tous les acheteurs solvables ayant déjà acheté, ne reste plus qu'un marché de surproduction avec des acheteurs insolvables, en gros.
Comme leur insolvabilité n'est plus compensée par les banques, tout est bloqué dans ce secteur, anullation de ventes et anullation de programmes de construction se multiplient.

idée qui a toujours existé d'ailleurs, y a une citation célèbre d'un analyste en septembre 1929: "Le marché des actions semble avoir atteint un plus haut permanent" ou un truc dans le genre
bref, samourai sera ni le premier ni le dernier à y croire.

 
Putain l'extrait de folie :

 
A moi, j'ai sauté 3 pages directement quand j'ai vu les attaques sur Stef.    

et c'est très révélateur. certaines banques ont une peur bleue d'avoir des gens qui ne puissent plus rembourser, et qui meme en vendant ne pourraient rembourser le crédit au passage.

C'est de la connerie, et tu le sais, parfaitement en plus .
 
L'épargne dont il faut parler est la partie de l'épargne rendue possible par le différentiel loyer / traites (sinon, le proprio aussi peut épargner).
 
Etude de cas :
Appartement vendu 125.000€, loué 650€/mois.
(j'omet les frais du propriétaire, mais aussi la réévaluation annuelle du loyer, 1 partout)
 
Achat : apport 35.000 (fdn inclus) + crédit 100.000 5% 15 ans = traites de 790€ pendant 15 ans.
Location : apport placé 35.000 à 4% nets + épargne mensuelle 140 (790-650) * 12 * 15 = 98.000€ au bout de 15 ans
 
98.000€ à 4% ça rapporte moins de 4.000€/an... 327€ par mois... en bouffant tout les intérêt et donc en laissant l'inflation éroder le capital. Voila pour le locataire, qui va devoir se loger avec 327€ par mois.
Au bout des 15 ans le propriétaire lui ne paye plus rien pour se loger.
 
Si l'on parle en "capital", le locataire au bout de 15 ans a 98.000€ en cash, le propriétaire un bien valant initialement 125.000€, ce qui 15 ans plus tard en comptant +2% par an amène à 168.000€.
Voila voila... quelle "cata"...
 
Mais j'attend tes corrections.

Ya quand même quelque chose qu'avec la meilleure volonté du monde je ne comprends pas sur cette histoire de stocks. Certes, il y a des programmes neufs, des réhabilitations, de la surproduction qui vont contribuer à faire s'effondrer les prix bicoz offre et demande. Mais il y a des endroits, comme Paris, dans lesquels il n'y a pas ce genre de programmes et où les bâtiments sont tous saturés.
 
Je ne fais pas partie des optimistes qui pensent que Paris/RP sera moins touché, les autres krachs l'ont prouvé, mais par contre je comprends mal l'impact sur la capitale (j'aurais pu prendre d'autres villes mais je ne les connais pas).
 
D'accord, quand on enlève les premières briques d'un mur, tout baisse. Mais il me semble que beaucoup de gens ont envie d'être proche des métros, par exemple, dans Paris Intra-Muros ou à la limite une des portes, et ne s'installeront pas tellement plus loin sauf s'ils sont obligés.

Comme cette personne tu veux dire ?  

C'est juste un bête effet de domino. Celui qui voulait le VI et qui voit le le XIV est quand même n% moins cher finira par y aller, celui qui voulait Le XVI ira à Montrouge (métro), celui qui voulait Montrouge ira à Gentilly (RER), celui de Gentilly ira à Fontenay-aux-Roses, etc.
C'est jamais direct, c'est jamais du IVème vers Provins mais de proche en proche, il existe toujours un moment ou la chute d'a coté fait que le confort (métro/RER plus proche, quartier plus cool, etc.) coute bcp trop cher et ou on préfère plus de surface, des vacances, ou ce que tu veux.

P'tain... passer son week-end prolongé à manier le sèche cheveu pour dégeler ses arrivées d'eau, autant être au chaud au bureau .
 
C'est p'tête de ça que Pob voulait parler.

+1. Sans compter que vue la possible déflation, les multipropriétaires voudront vendre, que les riches subiront la crise aussi bien, que les étudiants iront au moins cher sur les petites surfaces, et eux sont bel et bien très mobiles,  que les prix de l'essence redeviennent sympas, que le prix des voitures s'ajustera sûrement, que... Plein de raisons en fait, qui tiennent tous dans le concept de retour à la moyenne.

Un couple de connaissances qui cherche à vendre sa maison a carrément vu une vente leur passer sous le nez, parce que le notaire a joué son rôle de conseiller, et a dit aux acheteurs potentiels que ce n'était pas une bonne affaire en ce moment.
Quand on m'a dit ca j'ai halluciné

A peu prèstout le monde ici pense qu'on va vers une baisse, pas mal d'autres personnes peuvent penser la même chose, même sans avoir internet.
Du coup, il vaut mieux attendre pour acheter plus grand.
Ou mieux placé.
Ou moins cher.

On sens le mec qui fait ca bien deja

En 91 aussi Paris était saturé ... ça n'a pas empêché les -45%  en 7 ans dans les arrondissements les plus cotés ...

Plouf ?    
 

 


http://www.entreparticuliers.com/stats/statistique.asp

Et sinon, quelque chose à dire sur le fond, ou tu admets avoir dit de grosse conneries dans le seul but de troller comme un porc, en en rajoutant dans le mépris à chaque post ? Rajoute 1000€/ans de frais (travaux, foncier...) pour le proprio, et +3% pour le loyer, si ça te fait plaisir.
 
Sur le long terme l'achat est toujours gagnant, c'est bien le seul point sur lequel haussiers convaincus et baissiers mangeurs de bébés s'entendent depuis le début.
 
Mais je veux parfaitement bien que tu m'instruises, et m'illumines d'une contre-démonstration éclatante.

 
comme prévu , tu n'es pas capable de donner la moindre explication chiffrée
j'ai bien fait d'aller me coucher  
 
compte 500€/an de TF , la TH est la meme pour le locataire ou le proprio , on peut donc l'enlever de l'équation , les charges pour  une maison individuel , c'est nul , et les travaux pour une maison neuve c'est très faible - ou plutot , une bonne part de l'entretien est aussi a la charge du locataire), mais comptons l'équivalent d'un loyer/an

Ah, juste comme ça  
 
Pour le propriétaire :
1000*15 = 15.000€ à retirer de son bilan de 168.000€ au terme des 15 ans.
Bilan "catastrophique" de 153.000€
Si l'on compte le double de frais annuels (2.000€/an) on est encore à 138.000€.
Cataclysmique.
 
Pour le locataire :
[Année]  [Loyer]  [Différentiel loyer/traite] [Epargne annuelle]

Dès la 8e année, le loyer est supérieur à la traite.
Je n'ai pas fait le calcul précisément, mais il lui reste quoi au bout des 15 ans pour les 35.000 initialement placés, 65.000€ ???
 
Comment dans ces conditions le locataire peut épargner suffisamment pour (je cite) : "[arriver] assez vite au point ou l'epargne qui n'est pas mobilisé dans ta RP (et donc active) arrive a recreer un revenu suffisant pour compenser le paiement d'un loyer apres la fin du credit." ???
 
Je suis curieux de le savoir...

Bon ça y est j'ai fait mes simulations (désolé le post est très long) :
 
Hypothèses de départ :
Etude de 2009 à ...
Trésorerie initiale = 550.000 €,  
générant un revenu la 1ère année = 16.500 €.
Dépenses annuelles courantes = 40.000 €
 
 
Comparaison entre  
- rester en location, ce qui implique la conservation de la trésorerie, qui placée couvre partiellement les dépenses annuelles
 
et
 
- acquérir un logement en 2010, d'une valeur de 650.000 € (FDN inclus), avec 200.000 € d'emprunt.
 
 
Résultat :
1) En location
Les seuls revenus étant les placements et les charges annuelles étant supérieures à ces revenus, en location la trésorerie (les 550.000 € de départ) est bouffée en 2022 (13 ans).
Dès lors que l’on a plus de trésorerie, il n’y a plus aucuns revenus à mettre en face des charges.
 
2) Acquisition
Les revenus ayant fondus à cause de la disparition de la trésorerie (apport), on perd toujours de l'argent sauf au moment où on vend le logement, si on le vend 650.000 €, soit le prix d’achat sans tenir compte de l’inflation (ou une baisse de 30 %),  la date limite pour rentrer dans son investissement est 2025 (16 ans), ce qui fait un TRI de 4 %.
 
Il est à noter qu’à partir de 2045 (soit 36 ans), la perte cumulée d’argent est plus importante étant locataire qu’en étant propriétaire.
 
 
En conclusion :
Pob a raison lorsqu’il dit qu’une acquisition n’est pas rentable, sauf si l’on intègre, et l’on doit l’intégrer, la vente du bien au moment adéquat.
 
En revanche il est erroné à mon sens  
- de dire qu’avec une trésorerie importante ou « gagne » de l’argent à être locataire, car même si le placement couvre le loyer les autres charges de la vie courante laminent la trésorerie.
- de dire que la location est plus favorable que l’acquisition : sur le long terme c’est faux.
 
Si vous avez des remarques ou des questions, je suis preneur.

100.000€ non ?

Dans ma simulation j'ai pris 200.000 € (j'ai conservé 100.000 e de trésorerie au cas où et pour avoir quelques revenus financiers), mais cela ne change pas grand chose.

Il a raison, mais il a tort.
Imparable.

On doit l'intégrer mais même en l'intégrant cela ne rentabilise par forcément l'opération d'investissement

Il ne paye plus d'intérêts ni de capital à sa banque, mais il reste bien à acquitter toutes les taxes, ravalements et travaux..
Bon, clairement, à l'orée de la retraite, il est toujours plus intéressant d'être propriétaire : ne pas dépendre de sa pension pour continuer à se loger, possibilité de revendre et acheter plus petit, mettre en viager..
C'est plutôt là qu'il est intéressant d'acheter, non ?
 
 
Sinon, la question qui importe ce n'est pas "qui économise le plus entre le propriétaire et le locataire", mais plutôt "qui dépense le moins au final" ?  

A long terme c'est le propriétaire, sans aucun doute.

elle est rime a quoi ta simulation??
 
on voit le coup de l appart pour le proprio mais aucune donnée pour le locataire  
pas de loyer, des depenses de 40k€ par an  (elles representent quoi ?)
 

 
 
Différence fondamentale entre demande (Cf le discours du candidat sarkozy sur le rêve d'être propriétaire) et demande solvable.

 
C'est que je n'ai pas donné le détail :  
Les dépenses de 40 K€ représente l'ensemble des dépenses pour le locataires (y compris loyer) comme pour le propriétaire ( y compris annuité d'emprunt). Une fois l'emprunt remboursé, le propriétaire voit sa charge diminuer, c'est pour cela quà long terme le déficit du locataire devient supérieur à eclui du propriétaire.
 
Mais même si je ne conserve que le seul poste de dépense "coût du logement", cela ne change rien à la conclusion : à long terme mieux vaut être propriétaire, car on peud mois d'argent, mais seule la vente du bien assure une rentabilité à l'acquéreur.

http://www.meilleurtaux.com/savoir [...] orique.php
 
 
J'aime bien la phrase de propagande en dessous:
 
 
Malgré la crise financière, l’environnement actuel constitue un contexte favorable pour vous bâtir un patrimoine : les taux proposés sont à la baisse, tout comme l’inflation. Des durées d’endettement allongées (2/3 des emprunts se contractent sur 20 ans et plus) vous permettant d’augmenter votre capacité d’emprunt (entre 4 et 5,3 fois vos revenus annuels selon la durée). De plus, vos revenus vont certainement augmenter dans les prochaines années, le poids de vos mensualités en sera alors diminué par rapport à l’ensemble de vos revenus. L'ensemble de ces facteurs expliquent pourquoi l’acquisition immobilière reste un des projets favoris des Français.
 
 
Ok donc malgré la crise, nos revenus vont augmenter ?

 
 
A Paris, ce n'est pas un problème de programme neuf, c'est tout simplement que la valeur des biens est démesuré, comme j'entends souvent sur ce forum : "stratospherique". Exemple bien simple, je prends un quartier populaire de Paris, à belleville, déjà pas évident que le couple qui souhaite faire des enfants veulent habiter ce coin... Bon admettons, il veulent, ils sont motivés jusque là...   ,  sur se loger un appartement avec un prix "raisonnable" (par rapport au marché actuel) qui semble de taille  "raisonnable" avec une surface "raisonnable" et encore c'est très relatif, donne ca : http://www.seloger.com/detail.htm? [...] pg=3#photo . Alors admettons, ils ont réussi à négocier pour 295000 euros avec frais de notaire. Vu les photos pour avoir un bel appartement, refait à neuf par un artisan, pour remettre l'électricité aux normes, la plomberie, la déco, la salle de bain, la cuisine équipée on va dire en étant gentil 30 000 euros. Déjà ton appart' à belleville tu le touches à 325000 euros. Actuellement t'es obligé, d'avoir 30% minimum d'apport donc 110000 euros d'apport pour financer ton bien, ce qui n'est pas donné à tout le monde... Donne des traites de 1483 euros, et encore t'as pas payé les 100 euros de charges. Donc grosso modo, 1600 euros, Donc le couple doit gagner minimum 4500 euros. T'es dans les 10% qui gagnent le plus en france et tu vas vivre dans un 54m² à belleville endetté à 33% sur 20 ans la belle vie quoi...   Franchement, je veux bien comprendre que Paris est cher mais tu vas quand même pas tout donner pour un appart' à Pââââââââââââââââris. J'ai entendu une chose très vraie sur ce forum, "les français manquent d"éducation financière" + les banques qui ont accepter trop facilement des crédits ont permis d'atteindre de tel prix... C'est pour cela que pour 2008, les cadres ont davantage louer (+15%) ce qui est compréhensible. exemple : http://www.seloger.com/detail.htm? [...] pg=8#photo
 
Plus grand, moins cher, pas de travaux tu poses tes valises tu pars quand tu veux, tu grilles pas tes économies et t'attends sagement que ca baisse... Voila en partie, pourquoi ça va forcément baisser, il y a d'autres facteurs (comme la crise économique, chomage, 30% de refus de prêt, de moins en moins de primo accédant solvable meme pour un studio). Si maintenant t'es pas convaincu, je ne peux plus rien pour toi...  

 
100 k, 200 k, c'est pareil.
 
15 ans de crédits, 30 ans de crédit, c'est pareil.
 
Fucking ROFL
 

10%.
Le 9e décile commençait à 4090€ il y a 4 ans pour un couple sans enfants.
 

C'est une blague ?

Un peu exagéré.... ça dépend du dossier.
Mais ça peut aller dans ces eaux là (c'est souvent une manière de refuser déguisée...)

Aujourd'hui je pense pas...
C'est une façon pour la banque de se couvrir d'une baisse future, aussi

Et perso je vise les biens à 2,5 / 3 fois mon apport en gros

et ca doit rendre non solvable 50% des ménages, peut être même plus

Même pour un couple de cadre en info sur Paris, j'envisage pas un tel apport sans aide familial, ou alors faut vivre comme un étudiant

c est ce que j avais qd j'ai achete.
QD je voyais des couples de 35ans qui arrivaient avec tout juste les frais de notaires, je me mets a la place du banquier c est niet direct.

 

 
Les ressources employées, c'est le paiement des traites, l'apport posé sur la table, les impôts, les travaux, etc. Tout ce que tu débourses, pas "le prix initial"