Reprise du message précédent :

 
Quand tu achètes pour louer tu n'y va pas tout nu, généralement c'est avec un apport conséquent sinon le banquier ne suit pas rapport à ton endettement, donc le loyer rembourse bien souvent le montant du prêt en cours.

 
Comportement du mec avisé qui sait s'arrêter avant de s'emporter devant une mauvaise foi trollesquedes plus forte.
 
J'suis rôdé ici    
 
Les démos avec les chiffres sont posées, relis bien lentement avec le doigt les 2 dernières pages pour savoir de quoi on parle (à part de ta suprême intelligence autoproclamée sans aucune démonstration mais juste avec des principes), tu verras que si ça se trouve on est d'accord (mais tu le sais très bien déjà).

on peux le voir comme ça  
 
 
....
mais tu pourrais aussi rouler en porsche ....

 
Combien faudrait-il que tu loues ton appartement Nantais pour que le locataire te paye tout?
 
Combien payes-tu actuellement de loyer pour ton appart équivalent (il me semble de mémoire)?

 
ça se fixe pas un loyer
 
y'a un prix de marché et une adequation avec la solvabilité des locataires
 
si ton bien vaux un loyer de 1000€, meme si la rentabilité est a 800€, tu loues 1000
 
sinon, t'es un con.
 
 
c'est valable dans l'autre sens et avec d'autres chiffres

 
tu oublie deux choses dans ton "super " argumentaire
 
le fait que le crédit est aussi la pour avoir un bien  
la rentabilité de l'opéraion sur une période données se calcule donc par la somme de  

• des loyers perçus ( en comptant les mois non loués )
• des degrèvement d'impots  ( robien , borloo , ... )  
• de la revente de l'appart , ou du capitale remboursé  

moins tous les frais détaillés un peu avant  
 
 
donc forcement, le loyer est < a remboursement + frais , mais c'est aps pour ça que c'est une opération déficitaire

 
J'avais pourtant prévenu que je mettais en hypothèse "apport = FN" pour simplifier et éviter le débat de ce que l'on ferait d'un apport si on ne l'injectait pas dans un appart pour du locatif.
 
Alors raisonnement par l'extrême : apport = prix+FN, achat cash.
 
Evidament que là ça va être vite rentable. Tout de suite même normalement hein
 
Mais l'apport, placé autrement, aurait aussi rapporté. (j'ai déjà lu ça quelque part....)

non
d'une part : l'avantage fiscal c'est un bonus *uniquement*
si tu en a besoin pour etre un bon investissement : c'est de la merde (quand cedricN° reviendra, parlez lui de ses scpi ...)

pour la revente : impossible a savoir

tu peux juste est sur d'une chose, si tu as acheté du neuf, tu revendra de l'ancien

 
Bah non, c'est simplement le phénomène du troupeau bovin chez les riches.  
 

 

 
 
Peut-être que ça n'a pour toi aucune importance d'habiter là où tu as passé ton enfance, mais pour beaucoup, c'est l'inverse.
 
Quand je vois les retraités de l'île de Ré payer l'impôt sur la fortune alors qu'ils ne touchent même pas le RMI, ben ça m'écoeure plutôt.  
 

la rentabilité d'une opération se calcule toujours a posteriori , mais oublier de compter le capital remboursé dans la rentabilité, c'est apsser a côté d'une enorme part  
 
a la limite, dans un scenario, le loyer doit juste couvrir les charges , l'entretien, les interets  et une eventuelle perte de valeur de l'apprt

Je l'ai dit je n'ai pas trop de temps (je bosse de temps en temps figurez-vous) mais :
- pour répondre à tes questions :
Je paye un loyer de 1.400 € CC pour un bien pas tout à fgait équivalentà celui que j'achète : le loyer de monfutur logement serait plus proche de 1650 € CC (20 % + grand et 3 box au lieu de 2 parkings),
- de manière plus générale :
Vous essayez de comparer des problématiques différentes :
Un investissement immobilier, comptabilisé comme le fait une entreprise (c'est-à-dire avec amortissement, provision pour gros entretien,...) n'est jamais rentable avant 25 ans environ, selon le niveau de loyer et le coût d'achat pratiqué,
cependant un particulier poursuit des intérêts différents :
a) Minorer son impôt, et dans ce cas il cherche un déficit foncier,
b) Assurer un revenu à long terme, et dans ce cas il ne se préoccupera pas de l'amortissement et minorera l'emprunt et le bien sera tout de suite rentabilité plus rapide.
Pour la question des charges / par rapport ua loyer, voici mes ratios sociétés :
Loyer moyen (T3) = 350 €
Charges récupérables : environ 100 € avec le chauffage,
Entretien courant = 20 €,
Taxe foncière = 35 €,
Fais de gestion (copropriété, assurance) : 75 €,
Gros entretien = 20 €
ce qui laisse une marge, équivalente à celle d'un particulier, de 100 €.
Cette marge couvre les intérêts d'emprunt, et l'amortissement. D'un point de vue trésorerie le cash flow = marge - intérêts d'emprunt car l'amortissement = le capital de l'emprunt remboursé.
 
 

Rien compris sur la fin
 
T'es arbitre.
 
Kikagagné?

 
Chacun son job    
Pour le verdict je le rendrai tout à l'heure après lecture des posts de chacun.

C'est faible comme marges je trouve...

la marge n'est pas là pour rembourser le crédit, il n'y a que dans les dépliant des "defisacaliseurs"  qu'on voit ça

       
Koment j'ai pas envie d'habiter la      
 
 
enfin  pour louer ok

Vous avez aimé les milliards en cadeaux aux banques, ces milliards qui n'ont servis à rien puisque les banques ne prêtent plus et lorsqu'elle prêtent elles ne répercutent pas les taux de la BCE, eh bien mes chers contribuables vous allez encore devoir payer pour ces pauvres banques dans la misère !
 
Sarkozy annonce de futurs nouveaux prêts aux banques

Faut il en rire ou en pleurer ...
 
 

a combien la france a t elle emprunté l'argent qu'elle reprete aux banques ?

 
Non, on ne prends  pas en compte le prix de revente dans un calcul de renta, tu racontes vraiment n'importe quoi

 
Nan, le mec avisé a compris que les bailleurs ne sont pas des bienfaiteurs de l'humanité, et que pour investir dans de l'immo, il faut que ce soit rentable

 
A postériori si.
 
On compte pas deçu pour franchir le cap et investir, mais si pv il y a à la revente c'est à prendre en considération dans la renta globale, afin de comparer avec d'autres invests (combien j'avais, combien j'ai remis au pot, et combien j'ai reçu)

 
Pourquoi mon loyer est de 1000 et pas 3000?

 
Tu confonds donc plus value et rentabilité
 
Interressant  

 
et pourquoi pas 300, a ton avis ???

ça t'as pas suffit de polluer les topics auto ?  
 
...

 
 
A priori aussi : si on calcule le TRI d'un investissement locatif on peut inclure le prix de revente et cela améliorera la rentabilité. Mais cela sera le cas même en l'absence de plus-value. Cependant l'impact de la valeur vénale, encore plus celui d'une éventuelle plus ou moins value, sera minoré par l'actualisation.

 
HS alerte modo

si tu veux
mais je tiens à te dire que tu es aussi insupportable à lire ici qu'ailleurs.

Mais pas HS

 
Oui certes néanmoins un achat pour faire du locatif sans apport, dans la vraie vie ça n'existe pas.
 
Ou alors le type gagne 50.000€/semaine

 
Et dans "revenu obtenu" il y a la pévé (ou pas   ) quand tu soldes l'investissement

 
C'est une blague, hein???
au contraire, le locatif a plus de facilité a se faire financer a 110%, puisque  cette operation, au lieu d'etre un gouffre financier, est censée etre un placement.
(Bon, sauf si tu ne repercutes aucun de tes frais sur le locataire, sinon, ca s'apelle du benevolat )

c'est pas parce que tu n'est pas HS que tu peux tout te permettre
maintenant que tu sais ce qu'est l'amendement cracotte, faudrait ptetre voir à modifier ton comportement en fonction
/HS pour moi

 
Non, une PV n'ets pas un revenu, elle n'est d'ailleurs pas taxée comme tel.

 
T'es capable de prédire ta PV? Non. Tu la connais quand tu revends chez le notaire