bah tout dépend si tu veux t'en débarasser ou si tu souhaites y vivre, quitte à te manger le krash. tu pourras toujours le louer derrière

Même si je veux m'en débarasser. C'est situé de manière assez exceptionnelle (verdure, bois, impasse privée, baies vitrées, vue dégagée, étage noble, ascenseur...) donc ça peut se vendre, du moins je l'espère, comme un produit d'exception.

A condition qu'il y ait du marbre dans la sdb et un bar dans la cuisine.

 
T'as pas du faire beaucoup d'investissement immo, toi :W
Quand tu veux faire du locatif, tu recherches une rentabilité, comme pour un produit financier.
Et pour calculer cette rentabilité, il faut tenir compte du loyer possible, et de tes charges.
Un produit avec un tres bon loyer potentiel mais une tonne de travaux a prevoir n'est donc pas forcement une bonne affaire.
Et se retrouver apres 20 ans de loc/remboursement de credit avec un bien qui a rentabilité negative, c'est pas vraiment le but, en fait :W
Donc tu es obligé d'inclure tes charges dans le loyer.
D'ailleurs, tu es sur d'etre dans les bons prix puisque chaque investisseur reagit de la meme facon.

ou en enlevant le prix des travaux à celui de vente et en marquant "fort potentiel" dans l'annonce?

t'es pas payé pour poster sur HFR non plus

augmentation qui est limité par la loi , interdit de faire un +25%

 
Travaux pratiques:
 
Mon appart que je loue aujourd'hui 1050€ CC "vaut" 270 k€.
 
270 k€ sur 25 ans @ 5% c'est juste 1575€ par mois (apport = FN sinon on va disserter sur ce que l'apport pourrait rapporter autrement).
Rajoute les charges (50€ hors travaux), les impôts fonciers, du revenu qui augmente, faudrait louer le bouzin 1700€ par mois pour "faire tout payer au locataire".
 
Bah je lui souhaite bon courage pour trouver un locataire à 1700€    
 
Donc oui, il peut se faire ses petits calculs/fantasmes de son côté, c'est pas eux qui vont fixer le loyer

Je peux me tromper mais ce genre d'appart, c'est trop petit pour y vivre à deux, trop cher pour un célibataire lambda, donc ça intéressera surtout le gars qui cherche un pied à terre ou l'étudiant avec la cuiller en argent dans la bouche qui quitte papa/maman. Ou alors l'avocat d'affaires un peu snob qui achète l'adresse.

Dans les trois cas l'argent n'est pas un souci mais les travaux oui.

Enfin je suppute, là.

 
Ha bon ? comment ça ? quoi , on m'aurait menti ? non, pas possible ?
 

 
Ha, le bon vieux mythe du locataire qui déménage tous les ans...

 
Pas a prestation egales, non.
Evidement, tu va pas comparer un immeuble hausmannien avec gardienne, ascenseur et chauffage collectif, a un immeuble 70's sans ascenseur ni gardien et avec un chauffage electrique

 
Je vois pas ou t'as vu que les charges representent 70% du prix du loyer.
Ton exemple est 100% foireux

http://www.adai13.asso.fr/fiches/l [...] _loyer.htm

 
il n'y a jamais d'imprevu dans la gestion d'un immeuble ( chaudiere qui pete par exemple ? ) et que de la maintenance préventive ?

 
Ca se provisionne, les imprevus

 
Vaut mieux perdre 50% d'un PEA qui représente une partie d'un appart que perdre 50% d'un appart entier  

 
Si on reste dans le même système que d'habitude, la crise devrait durer 5-6 ans puis la courbe se redresser. Je suis curieux de savoir combien de temps il a fallu à des biens achetés en 91 pour revenir à leur prix de départ. 10 ans ? 11 ans ?
 
 
 
 
 
Il était 20% en dessous du marché, j'ai sous-estimé l'importance du krach à venir.
Et surtout, j'ai eu un coup de coeur.

 
 
Non, TOUS les proprios ne font pas comme ça, sinon on n'aurait pas des rendements locatifs bruts de 4%.
 
 
Le principe du locatif c'est pas de tout se faire payer, sinon personne ne bosserait  
 
Le principe c'est "je mets 200 par mois, le locataire mets 800, mais à la fin tout le truc est à moi et une fois que le crédit est soldé c'est full bénefs" et je peux faire ça grace au crédit.
 
Quand mon père louait l'appart hérité de sa mère, il se faisait 3000 francs de bénefs à l'année (turn over, frais d'agence, impayés, travaux, charges, impôts fonciers+augmentation de celui du revenu). Heureusement qu'il n'avait pas de crédit à rembourser pour ça....

 
Y'a qu'à facturer le locatairequipayetout
Tu dois au moins avoir une centaine d'apparts autofinancés alors je suppose????

 
Tu le fais exprès ou quoi ?    
 
Où ai-je dit que les charges représentaient 70% du loyer? Montre moi bien ça... Mon TP ne fait que quelques lignes avec des mots et chiffres simples et vérifiables. Relis à tête reposée parceque là on dirait du gros troll poilu ta réponse.... Rien que les traites sont largement suppérieures au loyer
 
Et j'ai été TRES gentil dans mes données, parceque 25 ans de crédit pour de l'invest locatif, ROFL....
 
Il est là tout le problème de l'immo actuellement : les prix ont flambé grace à l'ouverture des vannes du crédit, mais pas les salaires (donc pas les loyers) --> rendement locatif pourri --> il vaut mieux louer  
 
Si t'es resté aux prix et loyers de 2000, faut actualiser tes données  
 
 
J'attends une démonstration avec des chiffres actuels, y'a que les chiffres qui ne mentent pas

 
Na mais c'est bon, hein, je connais, c'était de l'humour, ho...
D'où, d'ailleurs, dans mon post originel : "augmentation max", comprendre "au maximum de ce qui est autorisé par la loi"...

 
Ca se provisionne, les imprevus

 
Y'a qu'à facturer le locatairequipayetout
 
Tu dois au moins avoir une centaine d'apparts autofinancés alors je suppose????

il y atellement de troll sur ce topic, je m'y perds

 
donc on en revient  a devoir payer chaque mois :

• remboursement du pret  
• charges courantes : taxe foncières,  petit entretien
• provision sur charge

et tout ça doit rentrer dans le loyer facturé au locataire ?  

Vaut mieux en effet avoir une centaine d'appart pour les louer, parceque si tu en as 2 ou 3 qui restent vides, tu perd 2 ou 3 % du loyer, si tu n'en as qu'un, et qu'il n'est pas loué, tu perds 100% du loyer.

 
Même si je veux m'en débarasser. C'est situé de manière assez exceptionnelle (verdure, bois, impasse privée, baies vitrées, vue dégagée, étage noble, ascenseur...) donc ça peut se vendre, du moins je l'espère, comme un produit d'exception.
 
A condition qu'il y ait du marbre dans la sdb et un bar dans la cuisine.

et tout ça doit rentrer dans le loyer facturé au locataire ?  

La renta dasn l'immo classique est actuellement pourrie, mais ca ne veux pas dire que ceux qui ont investi
 y'a 10/20/30 ans ont une renta pourrie.
Y'as des milliers de proprio qui loue 1000€ un bien acheté 1MF y'a 20 ans.

 
Tout ça doit faire partie du calcul, oui, évidemment.
Sinon, on rate la moitié du problème.
Ensuite, tu pondères tout ça avec ce qui se fait dans le quartier, pour des prestations similaires.

 
Ca existe pas les operations blanches, je crois que t'as pas du tout compris le debat, en fait  

La renta dasn l'immo classique est actuellement pourrie, mais ca ne veux pas dire que ceux qui ont investi
y'a 10/20/30 ans ont une renta pourrie.
Y'as des milliers de proprio qui loue 1000€ un bien acheté 1MF y'a 20 ans.
Cela dis, ca n'a rien a voir avec le fait que les invesisseurs, tout ce qui les interesse, c'est la renta, et que par definition si un investissmeent n'est pas rentable, bah il n'investirons pas dedans.
De ce fait, ils sont obligés d'inclure leurs previsions de charges dans les loyers.
C'est de la pure logique

 
C'est profond comme remarque, ca

 
Ah mais là dessus je suis totalement en phase et je l'avais dit semaine dernière, avec le temps, les augments de loyer, le remboursement du crédit qui avance font que tu mets de moins en moins au pot, et qu'au bout d'un moment tu mets plus rien, tu reçois, et t'as un truc à toi    
 
Mais dire "un bailleur fixe le prix en fonction de ses désirs d'amortissement et de rendement, et les locataires payent tout", c'est faux et trollesque

 
Et il en ressors une rentabilité, qui va t'indiquer si oui ou non, l'investissment est suffisament rentable pour tenter l'aventure

parle de la genarilite pas de cas qui t arragent qui va bien.
 
Applique les chiffres a chacun de tes cas et tu veras ce que ca donne
c est sur lorsque l appart est paye entierement c est different mais en investissement immobilier on part pas du cas ou l appart est payé  

 
Et lycée de Versailles, si c'est pas rentable d'être le bailleur, c'est qu'il est rentable d'être le locataire ....

 
Non, c'est la pure realité
L'investissement locatif, ca se calcule pas sur 5 ans, rien que parceque 95% du temps c'est adossé a un credit.
Pour calculer ta renta a terme, il faut absolument prendre en compte  le cout de ton credit et tes charges, pour fixer ton loyer.
 
Pour ta derniere phrase, c'est contrairement a ce que tu penses exactement le cas.
L'investisseur fixe le loyer qui lui rendra l'investissmeent rentable, si ce n'est aps possible en restant dans les prix du marché, c'est que l'investissement n'est pas bon.

Oui, et ????

 
J'arrête là je laisse la place aux autres pour argumenter sinon je vais m'emporter  

 
J'arrête là je laisse la place aux autres pour argumenter sinon je vais m'emporter  

 
C'est toi qui a mal suivi. On a comparé achat+charges à location CC, et le débat est apparu en " de toute façon les charges de propriété sont payées par le locataire", ce qui est FAUX.
 
Ca peut (dédicace à leg) être vrai, mais pas toujours, et loin de là même....