C'est un impôt de m...e qui décourage le travail et accroit les inégalités (quand tu es riche, il est très simple de s'en affranchir TOTALEMENT).

En Juin 2004, un ami directeur financier a acheté une maison au prix de 600.000 €. Il m'a expliqué, le plus simplement du monde, qu'il fallait acheter rapidement, avant que les prix augmentent. Après quelques hésitations, en lisant la presse et quelques messages alarmistes, j'ai pris peur.
En Septembre 2004, j'ai consacré un mois de vacances à la prospection, en vue d'acheter une maison. Ma surprise fut grande quand j'ai découvert que les biens immobiliers étaient en vente depuis des mois, sans trouver acquéreur. Certains biens étaient même en vente depuis une ou deux années.
Le plus étonnant était la détresse psychologique des vendeurs, lassés par des centaines de visites. Les vendeurs avaient un comportement identique aux salariés en cours de licenciement. Durant chaque visite j'étais très cordial et aimable, puis je posais quelques questions et les vendeurs se décomposaient.
Ne trouvant pas d'explication à ces délais de vente importants, alors que les médias claironnaient que l'immobilier flambait, j'ai interrogé mes proches et quelques amis : "avez-vous entendu parler d'un effondrement du marché ?", est-il possible que les prix baissent ?
A chaque fois, les réponses ont été unanimes : "Tu es fou", "Mais non, l'immobilier flambe", "Les prix montent !". Parfois, on me regardait, l'air étonné et sans me répondre, comme pour dire : "le pauvre, il a un problème".
J'étais étonné de ne pas comprendre les raisons de la différence entre mon avis personnel et l'avis général.
Ce sentiment était proche de la dissonance cognitive, décrite par les psychologues : une mère vous dit "je t'aime" et dans le même temps elle vous met une gifle. La dissonance cognitive est également un notion économique et sociale. Par exemple, en ex U.R.S.S., les citoyens vivaient une dissonance cognitive permanente : les médias diffusaient des images de bonheur et de croissance, alors que les files d'attente devant les magasins duraient des heures.
En France, au mois de Septembre 2004, je vivais une situation similaire : les médias diffusaient des messages de pénurie et que je constatais par moi-même que les magasins étaient pleins.
 
Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ?
 
Dans son éditorial de Septembre 2004, le Bulletin de la Banque de France, reprenant la formule du prix Nobel d'Economie Joseph Stiglitz, rappelle la définition d'une bulle :
"Une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix."
En France, après la hausse continue des dernières années, le marché de l'immobilier présente certaines caractéristiques d'une bulle. Les investisseurs sont conscients que les prix sont trop élevés, mais conseillent toutefois d'investir.
Durant l'année 2004, il était courant d'entendre les remarques suivantes :
- Le prix des loyers augmente sans cesse, il vaut mieux acheter tout de suite.
- Le prix de vente augmente sans cesse, il vaut mieux acheter tout de suite.
- Nous avons acheté ce logement bien trop cher, mais nous serons sauvés par l'inflation.
- Paris est devenu trop cher pour les jeunes ménages, seules les personnes âgées peuvent se permettre d'habiter la ville.
- Les biens immobiliers sont acquis par des étrangers, notamment des Britanniques, qui font grimper les prix.
 
L'immobilier a connu cinq années de croissance soutenue.
Entre 1999 et 2004, profitant de taux d'intérêt bas, les investisseurs potentiels - principalement des ménages jeunes - ont largement anticipé leur achat de logement, l'INSEE indique que 40,7% des ménages de 30 à 35 ans se sont endettés pour acheter leur résidence principale, contre moins d'un tiers pour leurs homologues en 1988 et 2000. Cet effet d'anticipation a soutenu artificiellement le marché immobilier en France.
Contrairement aux idées reçues, les retraités, les personnes âgées et les étrangers non-résidents ont peu investi dans la pierre.
La Banque de France avertit les investisseurs et les banques que la solvabilité des acquéreurs potentiels s'était fortement réduite. Par cet avertissement, il faut comprendre qu'il ne reste pas assez d'acheteurs potentiels dans les classes d'âge des 30 à 35 ans pour soutenir la demande. En outre, les futurs investisseurs, les classes d'âge de 25 ans à 30 ans, ne sont pas assez solvables pour dynamiser le marché.
L'anticipation des achats a perverti le marché
Le message de la Banque de France a été largement relayé sur Internet et a déclenché un début d'inquiétude. Au troisième trimestre 2004, malgré des taux d'intérêt particulièrement bas, le marché de l'immobilier s'est brusquement tendu.
 
Le stock de biens immobiliers anciens mis en vente augmenterait de plus de 30%, principalement durant les derniers mois de 2004.
A partir d'Août 2004, le nombre de petites annonces de biens à vendre et à louer augmente en flèche
Nombre d'annonces en Mars 2004 : 27.000 locations, 150.000 ventes.
Nombre d'annonces en Mars 2005 : 66.000 locations, 239.000 ventes.
Parfois, des immeubles ont perdu la moitié de leurs locataires. Certains biens immobiliers sont invendus depuis 18 mois ou plus. Le délai de vente d'un bien "standard" s'est allongé pour atteindre six mois à un an. Les biens immobiliers onéreux (grandes maisons des années 1960 destinées à des familles nombreuses) ou ceux comportant un défaut (quartiers non-recherché, pollution sonore, maison de ville sans jardin, appartement non-rénové, etc...) sont devenus invendables.
 
Cette situation fait penser à la correction de 50% des prix des années 1991-1993 et suivantes. Mais en raison du ralentissement démographique en France, la correction du marché de l'immobilier pourrait être plus importante et surtout durable.
Le moral des professionnels est au plus bas. Selon des études d'agences immobilières, les stocks de biens invendus se sont reconstitués en France au troisième trimestre de l'année 2004. Bien loin de se résorber, l'excédent d'offre de logements invendus se creuse, mois après mois.
 
Panique des institutionnels !
Les institutionnels sont de grandes entreprises, des banques et des compagnies d'assurances. Les institutionnels détiennent un patrimoine diversifié, composé d'actions, d'obligations et de biens immobiliers. Pour les institutionnels, la gestion du patrimoine est essentielle.
En effet, le patrimoine immobilier est nécessaire à l'activité économique des institutionnels, car il est la contrepartie de leurs engagements. La valeur des institutionnels cotés en bourse résulte directement de la valeur de leur patrimoine.
Régulièrement, les institutionnels effectuent des choix d'arbitrage. Généralement, les institutionnels disposent de leur propre cabinet d'étude économique et prennent le conseil des banques. Les institutionnels sont donc des acteurs du marché particulièrement bien informés. Leurs choix sont révélateurs des tendances du marché.
Quels sont leurs choix d'arbitrage ?
Depuis le troisième trimestre 2004, les investisseurs institutionnels vendent leurs biens immobiliers.
Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les institutionnels ont recours à la vente à la découpe.
Les clients sont des locataires hypnotisés et sous-informés par des médias défaillants.
Au début de l'année 2005, après les premiers avertissements des banques commerciales, les ventes à la découpe se sont accélérées.
Le Crédit Agricole indique qu'un "certain freinage des ventes et des prix devrait intervenir en 2005". En langage financier, nous pensons que cela signifie "Tous aux canaux de sauvetage, les banquiers et les investisseurs institutionnels en premier, pour les autres passagers des écopes sont à disposition".
 
Depuis le deuxième semestre 2004, les marchés immobiliers chutent dans de nombreux pays.
Comme aux temps du nuage de Tchernobyle, seules de rares informations nous parviennent de l'étranger. La France paraît coupée du monde, à l'abri derrière une nouvelle ligne Maginot, qui la protègerait des krachs immobiliers faisant des ravages chez ses voisins proches (Royaume-Uni, Espagne, Allemagne, Europe de l'Est) ou éloignés (Etats-Unis, Australie).
Combien de temps la France pourra-t-elle vivre dans l'illusion que la bulle immobilière perdure ?
Les fonctions magiques
Dans l'inconscient collectif, l'immobilier a les fonctions magiques suivantes :
- L'immobilier est réputé sans risque. Un bien immobilier ne perd jamais de valeur.
- L'immobilier est réputé inaltérable. Un immeuble peut être transmis de génération en génération.
- L'immobilier est un placement refuge. Ce placement est réputé fluide, permettant à tout moment de vendre ou d'acheter.
 
L'usage de la langue de bois :
Les professionnels de l'immobilier ont recours à la "langue de bois" pour masquer la chute des marchés immobiliers.
Le vocabulaire banni
Dans les études de marché, un certains nombre d'expressions sont bannies.
Par exemple, le terme"baisse des prix" est proscrit au profit de "ralentissement de l'activité" ou "prévisions d'activité en retrait". De même, le terme "invendu" est totalement absent, alors qu'il s'agit d'un terme courant du métier.
A la place, on utilisera l'expression "augmentation des délais de vente". L'emploi de ces expressions permet de maintenir la fiction que les prix peuvent continuer à augmenter et que la bulle immobilière est éternelle.
L'expression "atterrissage en douceur" constitue le plus bel exemple de langue de bois. Dans l'histoire économique, aucune bulle ne s'est jamais dégonflée en douceur. Il est plus rassurant d'utiliser l'expression "atterrissage en douceur", plutôt que d'employer les termes exacts de "krach", de "faillite" ou de "crise". Autant de termes bannis parce qu'ils ne font pas vendre.
Les journalistes s'y laissent prendre, mais pas les banquiers d'affaires. Pour un banquier, l'expression "atterrissage en douceur" est le signe qu'il faut délester les valeurs mobilières d'un portefeuille. Cette différence de perception illustre la fonction symbolique du langage. Les mots ou des expressions ne seront pas perçues de la même façon, selon que l'on est un simple individu ou un professionnel.
 
Le camouflage :
Le camouflage consiste à noyer les informations nouvelles dans un flot d'informations anciennes et sans intérêt. Les peintres en bâtiment comprendront facilement la technique, qui consiste à recouvrir d'une peinture uniforme les aspérités et les défauts.
Pour illustrer ces propos, nous allons prendre pour exemple une étude :
 
LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT.
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Que retenir de cette étude ? Si vous avez une bonne vue, vous allez retenir l'information principale : LES PRIX MONTENT.
Maintenant, un autre test :
 
LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT.
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L'OFFRE D'INVENDUS AUGMENTE DE 30%. LES PRIX MONTENT.
LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT.
LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT.
 
Que retenir de cette étude ? Si vous n'avez pas l'habitude de lire les études de marché, vous allez retenir l'information la plus diffusée :
LES PRIX MONTENT.
Par contre, si vous êtes un banquier d'affaires et avez l'habitude de lire des études de marché, vous allez retenir l'information principale :
L'OFFRE D'INVENDUS AUGMENTE DE 30%.
Toute l'astuce est là : dans les études de marché des professionnels, il est fait une large place à l'historique des prix. La hausse des prix est présentée comme l'argument principal justifiant l'achat. Les études martèlent des expressions phare : "le marché est fondamentalement sain", "poursuite de la hausse", "hausse des marchés", "marché soutenu", "augmentation de x%", "de y%".
Le lecteur ne retient qu'une seule information : les prix montent.
 
Les effets positifs de la bulle :
La création d'une bulle immobilière répond à des besoins précis. La bulle immobilière permet de canaliser les craintes d'une société et de construire des modèles. Dans un premier temps, la bulle immobilière rencontre peu d'opposition. Elle est souhaitée et encouragée par la majorité des acteurs de la société.
La bulle permet au gouvernement de recourir au secteur privé pour construire un vaste parc immobilier. Dans quelques années, la valeur de ce parc sera presque nulle. Les ménages pourront alors diminuer les dépenses de logement et libérer des capacités financières pour rembourser la dette française et payer les retraites.
La Banque de France remarque que les Français sont peu endettés et conservent une capacité de financement. Entre les lignes, il faut comprendre que seuls les ménages ayant investis en période haute resteront prisonniers de la bulle immobilière. Ces ménages sont une minorité, sacrifiée à la cause de la gratuité du logement.
La bulle canalise les efforts des classes défavorisées vers des activités productives, augmentant les profits des entreprises. La bulle permet aux classes aisées de s'enrichir rapidement, par la simple valorisation des biens acquis avant la bulle.
 
Le mécanisme de rejet de la bulle :
En France, on peut dater le début de rejet à Août 2004. La critique est d'abord limitée, exprimée sous forme de statistiques catastrophiques, publiées par des organismes d'Etat, par de grandes banques et par quelques analystes. Durant cette première phase, la majorité de l'opinion croit à la poursuite de la hausse et s'y résigne, faute de solution alternative. Chez les professionnels, un bon moral est affiché en façade. Mais en back-office, où l'on prend conscience de l'ampleur de la chute, tout est mis en oeuvre pour vendre les biens immobiliers à la découpe, avant qu'il ne soit trop tard.
Dans une deuxième phase, que l'on peut dater en France à Décembre 2004, la bulle doit lutter pour sa survie et devient la cible de toutes les critiques. Les déséquilibres structurels sont trop visibles et sont rapidement découverts par le grand-public.
Cette dernière phase peut durer un à deux ans, le temps que les prix s'effondrent. Parmi les principaux acteurs de l'extinction de la bulle, on peut citer les investisseurs, les classes aisées, les gouvernements, la presse et les professionnels de l'immobilier :
 
Les investisseurs individuels, dont certains ont basé leur stratégie d'investissement sur un endettement exponentiel, destiné à acquérir trois à quatre fois plus de logements tous les 5 ans, découvrent que leur patrimoine n'a guère de valeur intrinsèque. Dans la plupart des cas, ils ne disposent pas de fonds propres suffisants, leur plan de financement étant basé sur des hypothèses basses prévoyant -10% en 5 ans.
Avec les premières baisses de loyers, liées à la hausse du nombre de constructions neuves destinées essentiellement à la location (loi de Robien) et à la baisse tendantielle de la demande de logements locatifs, on assiste à un mouvement massif de mise en vente. Ce mouvement est lancé à partir de Décembre 2004, lorsque les ventes à la découpe atteignent des records.
Dès que les investisseurs, petits et grands, prennent conscience que les prix des loyers peuvent revenir aux nominaux de 1970, c'est la panique. Cette sortie du marché est d'autant plus rapide que certains investisseurs sont conscients qu'ils disposent de peu de temps pour vendre. Après, il sera trop tard et ils ne pourront plus rembourser leurs dettes.
Dans le meilleur des cas, ils connaîtront une faillite personnelle. Dans le pire des cas, ils devront financer le différentiel entre un loyer divisé par quatre et des remboursements constants, sur une durée de 10 à 20 années. Une catastrophe pour les banques, qui pourraient connaître des années noires. Ce mécanisme, déjà expérimenté au Japon depuis 1991, conduit tout droit à la déflation, même si les taux d'intérêt restent au plus bas.
 
Les classes aisées, cadres supérieurs, professions libérales et dirigeants d'entreprises, qui possèdent traditionnellement une part importante du patrimoine, découvrent qu'ils font désormais partie des nouveaux pauvres, à peine capable de se payer un 60m2 à Paris en 10 années de labeur. Dès que la bulle se dégonfle, les classes aisées, autrefois très fières d'investir dans un 60 m2, rougissent de honte et se terrent aux abris. Ils ne soutiennent plus la bulle et se mettent à détester tout ce qui touche, de près ou de loin, à l'immobilier.
Après le retournement du marché, les classes aisées trouvent l'immobilier systématiquement trop cher, même lorsque les prix sont ridicules. Un prix de 1000 € du mètre carré à Paris dans un quartier chic ? Trop cher ! Ce mécanisme est observé en Allemagne, où des maisons de taille importante sont mises en vente pour 40.000 € ou moins, terrain compris.
Trop cher, disent les classes aisées.
 
L'intervention publique
Pour enrayer ce scénario catastrophe, la Banque Centrale Européenne évoque régulièrement le projet de dégonflement de la bulle immobilière. Cette tentation est réelle, lorsque l'on sait que les effets de la faillite d'un petit nombre d'investisseurs et de banques sont limités, par rapport aux effets durable (10 ans) d'un marasme économique général, lié à une possible déflation.
 
Les médias
La presse et la télévision jouent un rôle moteur dans la diffusion des mythes de la bulle immobilière. Pour autant, les informations diffusées par les médias ne relèvent pas du consensus, mais sont le fruit du travail d'experts, travaillant en très petit nombre. Ces experts produisent des études, qui sont diffusées par les médias selon la méthode "photocopieuses".
Toutefois, les journalistes sont des professionnels honnêtes et sans complaisance. Dès qu'un retournement du marché se dessine, les médias, qui autrefois acceptaient de relayer une information sans relecture ni vérification des sources, perdent confiance et peuvent être tentés de se retourner contre la bulle immobilière.
Conscient de ce danger, les experts doivent prendre une décision difficile, presque booléenne :
- Logique court terme : maquiller du krach en "stagnation de la hausse"et risquer de perdre la confiance des relais traditionnels.
- Logique long terme : présenter la baisse comme une chute historique, mais conserver les relais dans les médias.
De nombreux experts ont déjà choisi. Ils préfèrent conserver la confiance des médias, plutôt que de prolonger la bulle immobilière de quelques mois. Dès lors, plus rien ne s'oppose à ce que les médias diffusent l'information du krach.
Chez les journalistes, on observe alors une opposition entre les partisans du krach et les défenseurs de la bulle, sans conséquence puisque le chute rapide des prix met tout le monde d'accord assez rapidement.
 
Les agences immobilières jouent également un rôle de premier plan.
Elles ont intérêt à la bulle immobilière tant que les délais de commercialisation sont courts. Mais, dès que les délais de commercialisation s'allongent, l'argent ne rentre plus. Cette situation est d'autant plus difficile que la concurrence entre agences fait baisser les marges. A partir d'un certain seuil, les professionnels de l'immobilier ont intérêt au dégonflement de la bulle.
Le jeu des forces du marché
En outre, une bulle immobilière durable entraînerait la construction de nombreux logements neufs, une catastrophe (insurmontable) pour le marché de l'ancien, dans un contexte de déclin démographique. En France, les chiffres record pour 2004 de construction et de mise en chantier de logements neufs, ont lancé le signal du dégonflement de la bulle. La France est un pays à la densité de population très faible. Partout ou presque, il est possible de construire à moindre coût.
La France a tellement construit entre 2000 et 2004 qu'il faudra des années pour résorber l'excédent de logement. Cet excédent ne sera d'ailleurs peut-être jamais résorbé, sachant que les besoins structurels de logement sont de l'ordre de 180.000 à 240.000 unités par année ... et que les achats ont été anticipés.
 
La démographie catastrophique de l'Europe :
Enfin, à l'échelle de 10 ans, la dénatalité touchant l'Union Européenne réglera définitivement la question. L'Europe va connaître son plus grand déclin démographique depuis la Guerre de Trente Ans. Nos maisons et immeubles sont construits pour durer 200 ans, à condition d'être correctement entretenus. Cela devrait permettre à nos enfants, les classes d'âge nées à partir des années 1990, de se loger gratuitement ou presque.
 
Le règne de la folie :
La bulle immobilière est particulièrement handicapante pour le malade, qui se retrouve isolé dans un monde de rêve. En période de krach immobilier, pour ne pas admettre la réalité, le malade est condamné à considérer les personnes normales comme folles.
La bulle disparaît lorsque l'individu prend conscience de sa maladie. Il peut alors comprendre qu'il a flirté avec les limites de la folie .
 
Les symptômes de la maladie
Un individu qui admet "Le marché est devenu fou, je vends un bien totalement surévalué" n'est pas atteint par la maladie de la bulle immobilière, bien au contraire. Mais un individu qui a acheté un bien 120.000 € et le met en vente à 400.000 € après quelques années, et qui vous dit "C'est bien le prix, je ne suis pas fou. Vous êtes fou" est atteint par la bulle immobilière.
Quand vous repérez un vendeur de bien immobilier atteint de la pathologie de la bulle, vous pouvez inscrire son nom dans un carnet et attendre deux années complètes qu'il sombre dans la folie. Après l'effondrement du marché, comme à l'époque de la bulle Internet, l'individu fera tout son possible pour se défaire de son bien, à n'importe quel prix, pour oublier qu'il est malade et qu'il souffre.
 
Quand les prix vont-ils baisser ?
En fin de bulle immobilière, les prix ne chutent pas immédiatement. Il existe un ensemble de freins à une baisse rapide des prix :
- Le vendeur n'est pas au courant de l'éclatement de la bulle immobilière. Il maintient un prix de vente élevé, souhaitant pouvoir racheter un autre bien à des prix "haut-de-bulle".
- Le vendeur découvre avec stupéfaction que personne ne souhaite acheter son logement.
En raison des efforts réalisés pour créer un habitat à son image, le propriétaire peut vivre cette situation comme s'il s'agissait d'un rejet de sa personnalité ou d'un manque d'amour - et fera donc tout son possible pour imposer son prix, même si cela va à l'encontre de ses projets initiaux de déménagement. Parfois, le vendeur s'est vanté auprès de la famille, d'amis ou de connaissances de posséder un bien de première catégorie. Dans ce dernier cas, il existe également une pression sociale encourageant le vendeur à conserver son bien.
 
Comme en 1991, il est nécessaire de prévoir un certain délai avant que les prix ne s'effondrent.
En se basant sur les évolutions de prix de 1991 à 1993, on peut supposer que les prix vont baisser d'environ 50% dans les 2 années à venir. Cette durée est le temps nécessaire pour que les vendeurs perdent patience.
En période de krach, les acheteurs sont en position de force.
L'achat d'un bien immobilier est un investissement que l'on réalise une à deux fois dans son existence. Souvent, lorsqu'un propriétaire décide de vendre, c'est pour acheter un autre bien, très rarement pour devenir locataire et spéculer à la baisse pour racheter ensuite.
 
En revanche, ne fois la baisse des prix enclenchée, il n'existe pas réellement de frein à la baisse des prix, dès lors que le vendeur est certain que le prix du prochain bien acheté est également en baisse...