Reprise du message précédent :

 
Ben dans le cas de mes potes, ils sont TRES largement en dessous des 33% en question hein...
 
A chaque fois, on leur demande : caution ... caution ... etc... et ce, parce qu'ils n'ont pas de CDI (les CDI n'existent plus pour les métier d'orchestre en France, ce sont des CDD de 3 ans renouvellés quasi-automatiquement).
 
Il faut pas perdre de vue, que SEULS les CDI SOLIDES (fonctionnaires) ou ceux qui ont une caution suffisante peuvent emprunter.
 
En Espagne, N'IMPORTE QUI peut emprunter. Dans le village basque espagnol de ma femme, les gens empruntent courramment 200 000€ pour un appart minable (et oui, ce sont les prix au pays basque espagnol dans des villages ou des petites villes) sans AUCUNE garantie, et avec des salaires permettant JUSTE de rembourser l'emprunt...
 
Dans un cas comme celui-là, pas besoin de s'appeler nostradamus pour deviner qu'il y aura un jour un krack. Et à Londres, la situation est assez semblable, on prête à n'importe qui...

On prète même aux pauvres ? Mais où va le monde ???

 
Et oui, en Espagne on prête aux pauvres, comme on le faisait dans le temps en France avant le krack immobilier des années 70...
 
Le problème des espagnols, c'est que c'est une démocratie jeune qui a explosée économiquement ces 20 dernières années. Ils n'ont aucune expérience pour le moment...    

et le 60m² que tu veux acheter en remplacement et qui valait 150 000 à l'époque en vaut maintenant 200 000, tu as effectivement fait une superbe affaire
(même si je suis déjà )

 
l'inflation est calculée à partir d'un indice (panel de prix à la consommation)
 
une inflation annuelle de 2 % entraîne cette conséquence : avec 100 euros qu'est ce que je peux acheter au début de l'année et qu'est ce je peux acheter au bout d'un an ? En fait, je ne peux acheter au but d’un an que l’équivalent de 98 eur avec la valeur de 100 eur au début de l’année.  
 
c'est la définition économique du pouvoir d'achat de la monnaie...pour compenser l'érosion du pouvoir d'achat de la monnaie, il faut soutenir la consommation par une compensation salariale, sachant que le PIB est boosté à 60 % par la consommation en France (70 % aux USA)  
 
on conçoit qu'une politique de "stagnation" ou de"rigueur" entraîne une croissance molle. Pour éviter la perte de compétitivité prix avec l’extérieur, due à la hausse des salaires dans les charges des entreprises, la BCE s’est imposée comme mission phare de contrôler  l’inflation en se fixant deux limites essentielles :
 
-une inflation maxi de 2 % sur la zone euro.
 
-une croissance de M3 limitée à 4.5 % (je suppose qu’une croissance trop rapide de M3 embraye des mécanismes inflationnistes)  
 
Disons pour simplifier qu'une croissance de 2 % avec une inflation de 2 % donne une création de richesse nulle.  
 
En ce moment, les chiffres de l’inflation sont de 2.5 à 2.6 % pour l’inflation et près de 6 % en croissance annuelle pour M3. C’est la raison pour laquelle les acteurs économiques – teneurs de marché et gestionnaires de capitaux – sont suspendus aux gesticulations verbales des dirigeants des banques centrales. Et ce qui brouille les anticipations, c’est que le marché des obligations ne réagit pas rationnellement actuellement, c’est vrai aussi pour le marché des changes (parité EUR/USD irrationnellement élevée, alors que le USD est plus attractif)  

 
bin quand on est en haut de la courbe, comme sur une montagne russe, il y a toujours une sorte de latence inertielle, avant le plongeon.  Je dirai que la baisse sera très modérée sur l’année à suivre. Par pur empirisme…

 
Bof.
J'ai un CDI tout à fait standard, je serais même plutôt un CDI "à risque" puisque bossant dans une SSII, et j'arrive à emprunter sans caution, dans une banque "généraliste" tout ce qu'il y a de plus commun.

Pas con, j'avais jamais analysé la situation sous cet angle là    

 
  j'ai ds tas de potes en CDI non fonctionnaires qui empruntent, sans caution, le salaire est un garant suffisant.
qu'est ce que tu viens encore imposer tes contre vérités

Pour répondre à ceux qui réfutent la possibilité d’un krach, il suffit de parcourir un à un  les arguments haussier voir stagnassiers et voire pourquoi ils ne peuvent tenir la route.
 
 
Une envolée des prix de prés de 80% sur 5 ans, ne peut s'expliquer que par:
1. Un déséquilibre très important entre offre et demande.
2. La spéculation immobilière.
 
 
1. Déséquilibre offre/demande:
Cet argument ne me convainc pas complètement. Et ceci pour plusieurs raisons:
 
 - la population française est stable depuis au moins 30 ans déjà. Il n'y a eu aucun baby boom depuis (le nb d'enfants / femme en âge de procréer y est toujours < 2.1) et je ne pense pas qu'on puisse dire que les mœurs en termes de divorces et nucléarisation de la cellule familiale aient radicalement changé depuis 1991 date de la dernière crise. Le déséquilibre d'aujourd'hui ne peut pas être tout récent et devait donc exister aussi sur la période pas si lointaine 91-98. Pourquoi alors le krach de 91 étant donné que le niveau de l'offre et la demande était à quelques pour-cent près celui d'aujourd'hui ? Le rôle des investisseurs privés de l’époque tant décrié, ne permet pas d'expliquer à lui seul le krach de 91. Si le supposé déséquilibre d'aujourd'hui avait été présent alors, la baisse aurait été bien moins importante. Et surtout la reprise se serait fait sentir bien plus vite que 1999. Je pense donc que l'argument de la famille monoparentale ne tiens pas la route. C’est surtout l’argument taux qui joue en rendant solvable des ménages qui en 91 ne l’étaient plus. Cependant comme dit dans un post plus haut, cet argument taux n’est pour moi plus valide à Paris depuis au moins un an (en achetant, cela coûte plus cher qu’en louant en gros). Or les prix continuent d’augmenter…
 
 - les achats/vente de biens immobiliers, pour les particuliers ne sont pas des opération anodines. Elles sont même sérieusement corrèles à certains événements de la vie: mariage (ou mise en couple), naissance, décès. Or ces événements, dans notre société apaisée demographiquement, n'ont pas connu de variations notables et ceci depuis des années. Cette stabilité démographique, doit se traduire aussi par une stabilité de la demande globale et ceci au niveau de la France entière.
 
 - les investisseurs étrangers: mis à part les biens exceptionnels, quel investisseur anglais, américain ou autre irait s'encombrer d'un minuscule appart de 2-3-4 pièces dans un coin paumé de Paris ou de sa banlieue ? C’est pourtant ces appartements qui constituent le vrai marché de l’immobilier qui n’intéresse surtout que les riverains.
 
 - le pouvoir d'achat : sur la période du boom des prix 98-04, le pouvoir d'achat des ménages n'a cru que d'au plus 3-4% par an. Certes les taux sont bas ce qui permet de s’endetter encore plus mais l’assèchement du nombre de personnes ayant un besoin et surtout pouvant le satisfaire est inévitable.
 
2. La spéculation:
Ce n'est qu'une spéculation qui ne dit pas son nom qui peut expliquer le déséquilibre sur le marché. La croyance de la pierre valeur refuge a joué à fond. Ce n'est plus seulement des zinzins qui jouent les spéculateurs mais tout bon particulier qui croit avoir trouvé dans la pierre la solution miracle à son angoisse existentielle qui est de faire fructifier et mettre bien au chaud son pécule. Comment peut-on espérer qu'une population capable d'acheter aveuglement à la recherche du profit maximum, il n'y a pas 3 ans des actions d'entreprises dont le fond de commerce reposait sur du vent, s'assagisse soudainement et décide de ne pas profiter à fond de la nouvelle "bonne idée du moment" ? Quant à ceux qui habituellement se tenaient loin des circuits spéculatifs, grâce à l'argument massue taux bas, on a pu les y insérer. Ce qui est hallucinant et irrationnel c'est qu'aujourd'hui on puisse trouver normal de payer un loyer plus important à la banque qu'à son loueur et donc miser principalement sur les fluctuations de prix de son bien à long terme pour sortir gagnant de l’opération.
 
Le seul souci c'est que les plus-values latentes doivent être exercés pour devenir des plus-values tout court (quelle lapalissade). Et pour moi aux premiers signaux d'un retournement, tous ceux qui se voyaient déjà en train de réaliser le coup de leur vie, vont devenir soudainement très nerveux...
 
Bon je pourrais continuer encore mais c'est déjà bien assez long. Je l'avoue volontiers, personne ne peut prédire exactement le moment de la chute mais ce dont on peut être sûr c'est qu'elle aura lieu...
 

 
Oui mais je ne m’intéresse qu'à la période 1991-1998. La France de cette époque ressemble assez à la France d'aujourd'hui y compris en terme de concentration d'entreprises pourtant les prix de l'immobilier y étaient beaucoup plus bas.

Une bien belle argumentation...
 
Pour ajouter de l eau a ton moulin, je dirais que les familles monoparentales (principalement dues au divorces) sont moins riches en tant que deux fois monoparentale qu'en tant que couple :
Un couple ayant 60 m² se séparant ne va pas reprendre deux fois 60m² mais sera tenté de prendre 2 * 30 (et mm un peu plus...) cependant tous les frais ne sont pas divisés par 2 !
Au final les deux personnes sont moins riches... et ne peuvent louer / acheter le meme type de surface..
Sans compter qu un divorce n'est pas gratuit, loin de la...
 
Donc dire que les familles mono parentales (qui ne sont pas plus nombreuses qu en 91) ont un impact sur la hausse me semble erroné ...

 
ils étaient plus élevés qu'aujourd'hui. Donc l'argument bidon qui explique la hausse par l'éclatement familial ne peut pas tenir.

 
Mouais.
D'un autre côté, autant je me vois mal payer 1500 € de loyer à fond perdu, autant ça me dérange pas vraiment de payer 1500 € de remboursement de crédit.
Surtout que l'appart à louer, encore faut-il le trouver...

 
Les taux étaient plus haut.
Apres le krach la baisse drastique des taux a été utilisée pour relancer le marché (ca a pris du temps... mais ca a marché !)
 
Puis on a commencé a allongé la durée des prets.
Simultanément, on prete à 90%, 100%, 110%...
 
Je pense que le krach va faire très mal, car les différents moyens de relance ont été utilisés ! donc le rétablissement sera très dur !
 
Actuellement les impots sur les successions sont allégés : les derniers leviers, on va chercher l'argent ou il....
 
Reste que  lorsque tous les leviers sont utilisés.... ca retombe et la relance (car il y aura forcement un apres krach!!) sera plus dure

Je suis d'accord de dire que les particuliers cherchant a se loger ont tout a gagner à des petits prix, voir moyen mais stables...
Seuls les spéculateurs (et banques/notaires/agents immobiliers) ont interet à des hausses.

 
Ton cas se défends même si normalement, il faudrait pour bien faire comparer intérêts et loyer, et encore il ne faut pas non plus être obligé de vendre dans les premières années de l’opération sinon tu sera perdant. Le hic c'est qu'à Paris, des appart qu'on pourrait louer pour disons 800-900 euros, demandent un remboursement de plus de 1000-1100 euros par mois sur 15 ans voir un peu plus.

 
 
+1  

 
c'est faux, il y'a eu un pic en 2000 mais c'est redevenu normal juste apres

 
C'est pourtant assez evident: bcp d'etrangers, anglophones surtout,  
achetent a Paris, et ce avec d'autres moyens que les notres. Meme phenomene que la hausse
des prix dans certaines regions, Normandie, Bourgogne notamment.
 
En passant, il y a eu qq emissions de Capital sur ce sujet precis.

Beaucoup de gens qui s'y connaissent un petit peu en immobillier ont été effaré par le nombre de conneries racontées dans cette émission.

 
Argument souvent avancé.... mais erroné !
Le marché de l'étranger est une niche... et ne touche pas les memes habitation ni les memes lieux !
De plus pour les américains, ce n'est pas si interessant d'acheter en France a part pour ceux qui ne comptent pas leurs sous...
Un appart a 1M € leur revient a 35% plus cher en dollar actuellement

 
il ne doit pas etre au courant des prix car c plutot 50 m2 = 300 K?
 
 

Le VIième était même presque 25% plus cher en euros courant au T2 2004 qu'au T2 1991. Soit au même prix, inflation déduite; il a encore monté depuis ...
 

Non, cf posts précédents. Chaque fois que tu revends pour acheter, il est préférable pour toi que le marché est baissé, même si tu revends moins cher que tu n'avais payé toi-même. Donc tu as intérêt à la baisse (tant que tu ne sorts pas du marché, pour cause de revente d'une résidence secondaire ou de décès et héritage).
 

Effectivement, ce qui compte c'est de comparer le niveau des loyers avec la part des intérêts dans la première mensualité: bien évidemment les mensualités sont toujours très supérieurs au loyer d'un bien équivalent, elles sont à peu près égales au niveau d'équilibre qui est justement la part d'intérêt d'une mensualité à 15 ans sans apport (sinon, tout le monde achèterait bien-sûr !). Dans un cas tu paie une mensualité, dont une partie rembourse le capital et le reste va dans la poche de ton banquier; dans l'autre cas tu "perds" ton loyer et tu épargnes par ailleurs. Si tu n'as pas la capacité d'épargner, tu n'auraus pas la capacité d'acheter un bien équivalent.
 
Note enfin que les loyers baissent à Paris, et que de tout façon, compte-tenu des coûts annexes, seul un bilan complet sur toute la durée de possession jusqu'à la revente prévue fait sens.

 
 
Desole de te decevoir, tu es dans le tord: la region Bourgogne a enregistrée
une des hausses de prix les plus spectaculaires en 10ans, due a l'achat
de nombreux biens immobiliers anciens (et le mot est faible!) par des
etrangers, Hollandais en grande partie. En ayant frequenté plusieurs,
leur raisonnement est tres simple et bon: il s'agit de preparer leur
retraite, qui sera bien meilleure ici que chez eux, avec un pouvoir d'achat
sensiblement superieur et un acces a des soins de meilleure qualité
 
Idem pour les Britaniques en Normandie.
 
Le monde tourne.

En partie. La part d'investisseurs représente dans les 20% aujourd'hui si je ne m'abuse; et les formules fiscales (Robien/Besson) entretiennent fortement la hausse, car les promoteurs majorent leur prix en sachant que l'acheteur profitera d'une réduction fiscale (c'est pour ça qu'il ne faut pas acheter un bien Robien si tu ta tranche marginale est la plus faible de tous les acheteurs de Robien: le promoteur s'est calé sur ce que la moyenne en retirera comme avantage fiscal pour majorer son prix. Du coup, ceux à 12,4% n'achètent jamais, donc la moyenne augmente, donc ceux à 20% sortent aussi, et ainsi de suite. C'est de l'anti-séléction, et c'est pour ça que les achats en Robien, c'et mal).
 

Oui, c'est la principale différence: un taux à 4% contre un taux à 14% à l'époque, qui ne pouvait être compensé que par des anticipations de plus-values; qui, quand elles ont disparues, ont précipité la chute.
 

Ce seul argument est un peu faible pour trancher le difficile et polémique débat "la BCE augmentera-t-elle ses taux directeux d'ici 2006" ?
Mais je pense effectivement qu'elle ne le fera presque pas.
 

Je ne vois pas en quoi ces éléments ont changé depuis 30 ans. cf l'étude sur l'effet de la démographie sur les prix: à moyen terme, sans effet, à long terme, très variable suivant les régions (baisse à Paris et explosion à Nice).
 

Non, grave erreur si je puis me permettre. Il faut absolument décorréler la question du choix de son logement de celle de savoir si on achète ou si on loue. Je n'ai rien contre les raisons "psychologiques", si ce n'est qu'elles sont, par définition, irrationnelles, donc peuvent coûter cher. 1°) On choisit son logement et 2°) on choisit si on place plutôt dans la pierre, auquel cas on s'endette et on perd des intérêts, ou en bourse (schématiquement), auquel cas on loue et on perd un loyer.
 

A la louche, si tu t'agrandis, tu préfères la baisse; si tu "rétrécis" (départ des enfants du foyer) tu préfères la hausse.
 

Tout-à-fait. Seul importe au final le bilan financier complet sur toute la période de possession du bien.
 
bonne année![/citation]

Il est fort possible que tu sois dans une région de niche...
Sur la france les achats des etrangers sont de l'ordre de qq pourcent (et un petit qq )
De plus avec le retournement actuel officiel des marchés à sydney, londres et en Californie, les acheteurs étrangers vont pouvoir se remettre à acheter chez eux

*flag*
 
j'ai lu les 5 premieres pages de ce topic, et je crois que mon avenir va se faire en province...  

J'ai déjà donné un certain nombre de raisons contre cet argument.

C est marrant c'est tjrs les mm arguments haussier déjà contre argumenté qui reviennent

 
Je ne pense pas que ce soit une niche, ni un phenomene mineur, car  
ces achats font grimper immediatement les prix immobiliers dans les
regions sus-visées, empechant plus de familles aux revenus modestes
d'acquerir un bien.
Ceci dit, il serait bon d'avoir "qq" chiffres concrets.
 
Quant a ce qui se passe hors de l'UE, je ne peux rien affirmer.
 

Ouais enfin pour que l'immobilier à Londres ou à NY soit pas hors de prix  devant l'immobilier français, c'est pas une baisse qu'il faut, mais un vrai krach...

 
Je te recherche les chiffres...

Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
Ce mythe n'existe pas aux Etats-Unis, mais s'est développé conjointement en France et au Royaume-Uni, sans que l'on connaisse son origine précise. Par exemple :  
Au Royaume-Uni, on est persuadé que de nombreuses familles sont contraintes à l'exode en France en raison de la vie chère. Ce mythe justifie le niveau des prix britanniques : pour continuer à vivre dans sa nation, il faut accepter d'en payer le prix. Le prix de l'immobilier est alors comparable au prix de la citoyenneté. Une forme dérivée de cet argument est que les prix sont chers au Royaume-Uni parce qu'il s'agit d'un pays développé et non d'un pays du tiers-monde. On paye alors le prix de la civilisation, par opposition au monde barbare.  
En France, on fait porter la responsabilité de la hausse des prix à la présence britannique, ce qui permet de justifier les prix en Gironde  
(nota de moi : voir http://www.chambre-gironde.notaire [...] profil.htm ,1.2% d 'etranger en gironde) , en Bretagne et à Paris. Ce mythe est présent sous d'autres formes : les Allemands viendraient s'installer en masse dans les régions frontalières, les Hollandais achèteraient des résidences secondaires, de riches Américains investiraient dans les beaux quartiers de Paris, les Chinois pourraient être amenés à quitter leur pays et s'installer chez nous, etc...  
Tous ces mythes sont démentis par les chiffres des Notaires et les analyses de l'INSEE, qui montrent que 2% au maximum de transactions sont le fait d'étrangers.  
 
Le mythe du mini baby-boom.  
En France, il s'est produit un frémissement des naissances en 2000, 2001 et 2003. Depuis, il existe une croyance dans le renouveau démographique du pays. Ce mythe est spécifique à la France et contient une part de réalité, puisque la natalité française est meilleure que celle de nos voisins. Toutefois, dans son bilan démographique 2003, l'INSEE indique que les femmes de 35 ans ont toujours largement moins d'enfants que leurs aînées qui ont donné naissance aux enfants du baby-boom. Ce mythe montre l'attachement des Français à l'idée d'une natalité forte, qui est une valeur sous-jacente de notre société. A partir de 2035, il y aura plus de décès que de naissances.  
Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants à long terme. Dans la presse, on peut lire que le manque de résidences étudiantes est chronique. En réalité, le gouvernement a peu investi dans ce domaine, car les prévisions montrent une diminution du nombre d'étudiants dans les prochaines années. En aucun cas, les étudiants ne sont responsables de la bulle immobilière.  
 
Le mythe du caractère local et déconnecté des marchés.  
Beaucoup d'acheteurs pensent que l'immobilier est le fait de cycles locaux, liés à un quartier, à une ville ou à une région. Par exemple, beaucoup d'acheteurs pensent que la baisse des prix à Londres n'influe pas le marché parisien. D'autres sont persuadés que la chute des prix de l'est parisien n'influe pas les prix dans l'ouest parisien. Enfin, on pense que le cycle de l'immobilier en province diffère du cycle des grandes villes. Comme le montre l'étude des prix comparés de Londres et Paris sur 20 ans, les cycles immobiliers de Paris et de Londres sont parfaitement corrélés (voir documents en téléchargement). En région parisienne et en province, les cycles de hausse et de baisse sont corrélés depuis toujours. Ce mythe est lié à la fonction protectrice de la bulle, dont le rôle social est de protéger les individus contre les réalités du changement et la mondialisation. Il permet de maintenir le rêve d'une famille unie, vivant en harmonie dans un même lieu géographique.  
 
Le mythe du retraité investissant dans la pierre,  
prenant la place des jeunes. Ce mythe est démenti par l'étude du patrimoine immobilier des retraités, qui montre que près d'un ménage retraité sur cinq possède à la fois sa résidence principale et un autre logement. La moitié de ces autres logements sont mis en location et seulement un tiers sont des résidences secondaires. A partir de 70 ans, les retraités sont nombreux à préparer leur succession et se séparent de leurs biens immobiliers. A notre avis, le faible intérêt des retraités pour la pierre est dû à l'absence de liquidité des biens immobiliers, difficiles à vendre et à diviser en cas de succession. Ce mythe est intéressant, car il montre que les jeunes générations s'interrogent sur la place des personnes âgées dans la société. Il préfigure peut-être un conflit de générations. A l'avenir, en raison de la pyramide des âges, on pourrait très bien imaginer que ce mythe survive à l'effondrement des prix de l'immobilier et qu'il se développe pour avoir son existence propre.  
 
Le mythe de la vente en une journée.
Ce mythe est une réaction d'autodéfense du mythe principal, qui argumente en faveur de la liquidité des biens immobiliers, alors que c'est tout le contraire. En règle générale, en période de bulle haute, les délais de vente sont de l'ordre de 3 mois à 6 mois. En période de crise, les délais peuvent être de l'ordre d'une année. Le mythe contient une part de vérité, car certains acheteurs, hypnotisés par la crainte d'une éventuelle pénurie de logement, ont signé le compromis de vente le jour de leur première visite. En réalité, dans la grande majorité des cas, les acheteurs ont le temps de faire un tour complet du marché. Une forme dérivée du mythe est l'existence de listes d'attente pour chaque bien mis en vente, le vendeur choisissant l'acheteur le plus sympathique. Il s'agit également d'une forme d'autodéfense du mythe principal, qui tente de justifier le comportement irrationnel de l'acheteur.  
 
Le mythe du caractère fictif des études sérieuses
(par exemple celles de l'INSEE). Ce mythe est une réaction d'autodéfense du mythe principal. Pour contredire les études sérieuses, certains internautes évoquent l'exemple de personnes proches : parents, fratrie, enfants, amis, collèges de bureau, parfois même un agent immobilier, etc... Il est très rare qu'un partisan haussier des marchés s'appuie sur sa propre expérience de vendeur ou d'acheteur. Le problème, c'est que souvent la personne citée en exemple, ne fait elle-même que rapporter l'argument d'une tierce personne. C'est par définition le mécanisme de la rumeur. Nous avons invité des partisans haussiers, non-professionnels, à tenir tribune sur ce site et personne ne s'est encore manifesté. Les haussiers sont conscients que le vent peut tourner vite et tiennent des propos rassurants, le plus souvent sous couvert d'anonymat.  
 
Le mythe des taux d'intérêt bas soutenant le marché.  
D'après ce mythe, les marchés de l'immobilier sont à l'abri d'une baisse, tant que les taux d'intérêt restent bas. Ce mythe contient une part de vérité, car des taux d'intérêt permettent aux ménages de s'endetter. Pour battre en brèche ce mythe, remarquons que de nombreux pays à taux bas (Australie, Nouvelle-Zélande, Allemagne et dans une moindre mesure les Etats-Unis) connaissent une baisse des prix de l'immobilier. En outre, on peut remarquer que les taux directeurs actuels en Union Européenne sont à des niveaux plancher (2%) et que la durée d'endettement des acheteurs est maximale (20 à 25 ans). L'âge moyen de l'acheteur étant de 35 ans, on ne peut aller au delà d'une durée d'endettement de 25 ans, à moins de guérir la maladie du cancer. La problématique des taux d'intérêt bas est donc hors-sujet, car même à un niveau plancher, les taux d'intérêt ne permettent plus de soutenir le marché durablement. L'INSEE a publié en décembre 2004 un article confirmant cette thèse. Le mythe des taux d'intérêt bas est un phénomène de renforcement du mythe principal. Ce mythe montre également que l'acheteur fonde son raisonnement sur des facteurs haussiers (les taux d'intérêt bas), en faisant abstraction de données moins favorables, comme par exemple la démographie, ce qui est la définition de la bulle.  
 
Le mythe de la croissance zéro.  
Les banques et les organisme de crédit parient sur un dégonflement de la bulle en douceur, sous l'effet lent et indolore de l'inflation, dans un cadre économique général en décroissance lente. Les études publiées présentent l'évolution des marchés immobiliers comme étant en "décélération", avec des volumes en "baisse", mais sans influence sur le niveau des prix. En fait, il s'agit du retour d'un vieux mythe, celui de la croissance zéro, inventé dans les années 1970 pour rassurer le grand public et lui faire croire que le déclin industriel n'aurait aucun impact sur l'économie. D'après ce mythe, une croissance zéro permettrait à nos sociétés de sépanouir et de jouir des richesses accumulées. Cette théorie considère l'économie comme un accumulateur électrique, qu'il suffit de recharger à bloc et ensuite d'entretenir à l'aide d'une simple éolienne, tandis que l'on se prélasse à la pêche et au jeu de boules. En réalité, aucun économiste n'a jamais été en mesure de démontrer que le volume des transactions était sans rapport avec les prix. L'économie moderne repose essentiellement sur les flux, dont la rapidité et les volumes influent directement sur les prix. Ce mythe montre avec quelle facilité il est possible de désinformer le grand-public, en produisant un bruit de fond. Egalement, ce mythe montre que les organismes de crédit et les banques ne maîtrisent pas la psychologie des foules, car on sait qu'à l'heure de l'internet, de fausses études peuvent engendrer des situations de panique et de rejet. Il convient donc que les banques, les organismes de crédit et les agence immobilières communiquent des informations exactes, au plus vite. Sans quoi nous allons tout droit vers des niveaux de prix "ukrainiens".  
 
PS : c'est pas de moi
 
edit : mise en forme, c'etait illisible + ajout d'un lien

Oui.

Oui.
 

Exact, bien vu ! D'ailleurs les marketeux n'ont pas inventé les "dinks" (= double income, no kids) pour rien ... Les échelles d'équivalence INSEE officielles donnent je crois une part dans la consommation totale (alimentation, logement, transport) de 1 pour le premier adulte, 0.7 pour le second, et 0.3 par enfant. Donc découper 2 parents+2 enfants en deux fois 1 parent + 1 enfant réclame 0.3/2 = 15% de revenus supplémentaires ...
 

Certes, mais ça ne marche pas comme ça ! Ce que tu "perds", c'est ton loyer dans un cas, la part des intérêts dans l'autre. Si les intérêts sont plus faibles que le loyer d'un bien correspondant, tout le monde achète (et tout le monde loue sinon). Ce qui nous enseigne qu'à l'équilibre, le montant du loyer est à peu près la part des intérêts de la première mensualité d'un emprunt correspondant. Ce sont les variations autour qui importent.
 
Et en tout état de cause, un appartement qui se loue 1000€/mois a une mensualité sur 15 ans sans apport de l'ordre de 2000€/mois; un appartement dont la mensualité et de 1000€/mois se loue environ 500€/mois.
 

Les taux ont surtout baissé pour d'autres raisons extérieures au seul marché de l'immobilier français ...
 

Tout-à-fait d'accord: la baisse risque d'être forte. Quant à dire que "ça va faire mal", à voir, il suffit dans ton bilan financier sur toute la durée de possession d'inclure une moins-value d'environ 30%; peut-être est-il malgré tout intéressant d'acheter, surtout si tu es prêt à immobiliser un gros apport.
 

Attention ! Le coeur de Paris ne monte plus que de 4% quand Argenteuil prend 20%: les biens de mauvaise qualité seront les premiers à pâtir de la baisse... A bon entendeur !
 

Complètement marginal, et très insuffisant pour justifier un doublement des prix en 7 ans quand même (dont +40% depuis 2000) !
 

Pas compris. N'est-ce pas contradictoire avec ce qui suit (les particuliers y voient un bon placement de leur précieux capital) ?
 

Oui. Ce sont deux raisons psychologiques complètement irrationnelles, mais auto-validantes. Ce qui soutient la thèse de la bulle ...
 

Les gouvernements ont fait tout ce qu'ils ont pu pour réinjecter l'argent dans la consommation des ménages, moteur principal de la croissance du PIB. Mais à part la baisse du taux du livret A, j'ai plutôt vu apparaître des PERP ... En outre, qui dit que de telles mesures seront pérennes (leur suppression conduirait à un rééquilibrage vers la bourse par exemple) ?
 

Pas compris. On peut "cocooner" en louant, non ?
 

cf bulle immobilière et le lien sur le nombre de constructions depuis 2000.
 

Euh ... les loyers baissent à Paris, n'est-ce pas ? Le marché n'est pas très liquide du fait de l'appétit spéculatif des acheteurs, mais qu'est-ce qui nous dit que ce "déséquilibre" est structurel ? Quid de 1991 ?
 

Ouch ! Un peu rapide, quand même ! Je prédis au contraire un impact très coûteux, surtout après des lois comme celles permettant de gager son bien pour cautionner un crédit à la consommation...
 

Mais bien-sûr ... Moins de 2% à Paris, c'est "beaucoup" ? (source: Notaires)
 

Dans certains coins particuliers, je ne dis pas, effectivement, mais 1) pas à Paris et 2) chiffres précis stp ??

Tu rejoins pas mal de choses que je cite dans le post juste au dessus (meme source)
 
J ai recoupé la partie concernant les achats des étrangers avec la chambre de notaire de bordeaux, il serait interessant de rechercher également pour d'autres coins de france

Les mesures que le gouvernement va prendre vont également précipiter la baisse par l'augmentation de l'offre :
http://www.directgestion.fr/magazi [...] cleid=2139

 
 
Non, pas "certains coins particuliers".
 
L'immobilier Bourguignon a cru de 30% en 3 ans.
 
Pour ta culture, qq refs:
 
 
http://www.residences-secondaires. [...] sier28.php
 
http://www.universimmo.com/actu/un [...] e_Code=314
 
http://www.nouvelobs.com/dossiers/p1971/a23424.html
 
http://www.patrimoinedumorvan.org/spirale/09c_.html
 
Et je n'ai pas evoque (encore) l'immobilier Parisien.

A Marseille les prix ont triplés en 5 ans dans certains quartiers. Le revenu moyen annuel du marseillais est de 14000€ annuel (Faites le compte, ça fait pas grand chose), le chômage est très élevé. Un T3 de 60m2 dans un quartier merdique vaut 170K€, t'es le seul dans le quartier à avoir payé ce prix là. Tes voisins sont des alcolos, des délinquants ou des squateurs.  
Perso je suis cadre, je gagne bien ma vie et je ne peux acheter que dans les quartiers pauvres de la ville, mon petit irait dans les pires écoles ... Pas moyen d’aller dans les villages alentours : Carry, Cassis, Aix en Provence, … que des paradis pour touristes ultra chers. Faut aller au minimum à 80 km … Et encore je suis privilégié, pensez à ceux qui ont le SMIC, le RMI (en forte proportion dans notre département) … comment vont ils faire ?
L'effet TGV est bidon, on met 1/2 heure de plus qu'avant pour venir à marseille, pas de quoi faire débarquer le tout Paris. Vu l'état de la ville et les piètres prestations (la ville est salle, pas de centre ville, pas d'animations, le métro ferme à 21h,...) je doute qu'un Parisien ou un retraité y trouve son compte.
Tout ça est bidon, c'est du vent. Et je classe ceux qui pensent que c'est normal en deux catégories:
- Ceux qui ont déjà acheté
- Ceux qui ont un intérêt (agences, investisseurs, …)
Aucun argument économique ne tient, l'immobilier est tout simplement trop cher pour ce qu’il est et ça ne peut pas durer. Seuls ceux qui avaient un bien achètent. Plus rien pour les Primo accédants. Les agences tirent la sonnette d’alarme (après en avoir bien profité) et essayent de calmer des vendeurs devenus complètements fous : l’immobilier c’est mieux que le loto du samedi, 150K€ de plus value en 3 ans pour une maison …
J'adore ceux qui comparent les grandes métropoles (New York, Tokyo, ...): mort de rire ! on est pas aux US, les revenus d'un New Yorkais, d'un Londonien ou d'un Japonais ne sont pas les mêmes !!! Les américains ont un pouvoir d’achat 40% au dessus du notre. Allez mettre le M2 de Bucarest, de Bagdad, des capitales indiennes ou des pays de l’est au diapason de NewYork ou Tokyo !!!!!!! N’importe quoi !!!!
Il faut redescendre sur terre.  
Avant le crach du net, personne ne croyait au crach, il y a même des journaux spécialisés qui annonçaient un atterrissage en douceur ou une légère hausse !!!
Les articles des journaux spécialisés sont écris par des gens qui ont un intérêt. En ce moment la plupart des articles sont écris par ou avec ....... la FNAIM !!!  
A Marseille des avenues entières sont détenus par des fonds de pension Américains ( pour ceux qui croient qu’il n’y a pas de spéculation …)
Quand ces salopards auront vendus tout leur stock d'apparts pourris, ils vont publier de jolis articles pour provoquer le crach, histoire de se refaire un stock au plus bas prix. Et en avant toute !
La demande est elle aussi bidon, elle est fabriquée par des taux bas et des banques qui poussent à la consommation. Les étrangers ? ils représentent une infime minorité mais ça fait du bien à l’égo national de dire que la France est aimée des étrangers : c’est bidon. Les familles mono parentales : bidon, double bidon et triple bidon. On se demande bien où ces arguments ont pût être inventés (le directeur de la FNAIM ?)
 
Quand on fait une bulle de savon on prends son temps pour la faire la plus grosse possible, ensuite on la retient, on la contemple : elle est belle, on ne voit qu’elle, plus rien n’existe autour. Puis on la regarde s’envoler, se déformer et on serre les fesses pour qu’elle ne s’éclate pas. Mais elle éclate de toute façon.
Gros gadin en perspective.

+12 xo13, j'habite juste a coté de marseille, a coté de carry, et c'est exactement ca, les baraques sur la cote bleue ont prix plus de 30% facile.
et marseille est totalement sujette a la speculation.
ca ne tiendra pas, certains se feront les couilles en or au passage, et d'autres des credits sur 25ans...