Reprise du message précédent :
+12 xo13, j'habite juste a coté de marseille, a coté de carry, et c'est exactement ca, les baraques sur la cote bleue ont prix plus de 30% facile.
et marseille est totalement sujette a la speculation.
ca ne tiendra pas, certains se feront les couilles en or au passage, et d'autres des credits sur 25ans...

La fin du monde
 
 
edit : et sinon, c'est pas possible qu'il y ait spéculation ds certains coins comme Marseille, et réel besoin de logements ds d'autre coins comme la RP (où c'est déjà plus logique qu'à Marseille : je crois qu'un cadre sur deux y commence sa vie professionnelle, par ex) ?

Idem à Paris et en Bretagne. Tout l'immobilier français, en l'occurence, a cru de 35-40% en 3 ans, et certainement pas à cause d'achats étrangers. Il faut se méfier des exemples/reportages télévisés et préférer les vrais chiffres authentiques
En l'occurence, moins de 2% d'achats dus à des étrangers en France ...
 

Merci de ces liens, mais:
1) le premier est une interview d'agents immobiliers qui font la pub du marché Yonnais
2) le second est bien mieux, mais date ... de 2003 ! Il milite pour un atterrissage en douceur, arguant principalement de la faiblesse des taux et de l'absence de spéculateurs massifs. Il oublie que les loyers baissent déjà, que la demande se déplace plutôt que de suivre, que les derniers leviers de solvabilisation ont été épuisés, et que la conjoncture économique n'est guère brillante tandis que la BCE pourrait accroître ses taux.
3) Le marché des fermes en 2002 ... marginal et daté
4) Constate le solde migratoire positif du Morvan, sans l'expliquer ni le lier à la hausse des prix. En l'occurence, oui il y a déplacement de la demande, non-solvable, vers des coins autrefois moins recherchés, et oui il y a peut-être un mouvement de fond, mais sur une proportion négligeable du marché (l'habitation en milieu rural).
 
En gros, ces articles ne se fondent ni sur une analyse éco à jour (sauf le 2, mais obsolète dans ses hypothèses), ni sur des mesures précises des prix réalisés des transactions.
 
Mais ma culture te remercie bien ...
 

Vite, je m'impatiente !

Tiens, en parlant de mythe, il me semble que les prix à Montpellier intra-muros ont flambé à cause de l'arrivée massive d'étrangers... que l'on appelle "les Parisiens".  
 
En effet, les retraités parisiens peuvent s'offrir la véritable petite maison de leurs rêves près de la mer, avec qualité de vie et tout et tout. Ce qui a tendance à chasser le montpellierain qui n'a pas les mêmes revenus (différence paris/province, et jeune couple/jeunes retraités, etc.).
 
Quelqu'un peux confirmer ou infirmer ?

Je ne peux pas confirmer ni infirmer, mais si c est vrai.... on n a pas tellement ressenti leur départ sur paris  

à vrai dire, je suis étonnament surpris de la pertinence de chaque intervention, chacun arguant de son point de vue.
En fait, celà fait pas mal de temps que j'ai déserté ce forum
 
Alors, exposons mon cas personnel ici, en attendant vos remarques/conseils...
 
Célibataire ayant un revenu assez important par rapport à la normal (100K€/an)
Capital disponible : 30K€ + env 72K€ sur PEL arrivé à maturité (1994)
Capital non disponible sur PEA : 70K€ (de très belles performances cette année, de l'ordre de 20% sans compter les dividendes)
 
Je loue actuellement un 50m² dans la banlieue parisienne poru 807€/mois, et je suis à la recherche d'un appartement de bon standing dans le même coin = 75-90m² en gros 300K€ hors frais de notaire.
J'ai la possibilité de rembourser jusqu'à 1400€/mois un prêt, tout en gardant les mêmes dépenses (j'ai compté bien évidement le surplus de dépense lié à la propriété comme les charges, impots et augmentation EDF, TA....) et continuer d'épargner sur mon PEA réguliérement.
 
Mon amie, qui n'a pas de capital, prendra 10% du bien en prêt, soit 30K€
 
Bien évidement, ma banque me suit sans problème et même est prête à prendre le crédit de mon amie sans la connaitre.
 
Je pense prendre un crédit sur 20 ans, elle sur 10 ans, et garder cet appartement environ une dizaine d'année et de continuer à épargner en même temps.
Dans 10 ans, je débloque mon PEA et assurance vie (car il y a un plafond de 132K€ sur le PEA, du coup, l'épargne supplémentaire sera versée sur une assurance vie déblocable sous 8 ans), je revends l'appartement pour me payer une maison... si bien évidement rien n'a changé d'ici là!
 
Voilà, en fait, est-ce le meilleur calcul (j'ai peut être omis de vous parler de certains point, posez moi les question sinon), que de ne pas mettre tout mon capital dans l'appart, vu que les taux négociés seront de l'ordre de 4% et que les plus value de mon PEA sont relativement bien plus importante. Bien évidement, je pourrais prendre un crédit que sur 10ans.

Tu fais quoi si c'est pas indiscret

financement

glacote > d'ou tiens tu que les loyers baissent ?
Parce qu'en regardant les annonces sur internet il y a 2/3 bonnes affaires sinon le reste n'est pas super.

C est paru sur plusieurs sites
baisse d'un peu moins de 2% sur un mois sur Paris intra muros (ca commence a faire bcp si tu ramenes sur 12 mois.. reste a voir si cette tendance s'affirme)

Effectivement si une baisse de 2% mensuelle doit se poursuivre prendant 1 ans cela fait beaucoup. Mais n'est pas un peu tot pour parler de baisse. Je croyait qu'en immobilier l'intervalle pour parler d'une tendance était de 3 à 6 mois.

Par contre les taux de crédits ont encore diminué. On peux avoir 3.9% sur 20 ans. il y a 2/3 mois 4.05 % était un exploit. Et il y a 6 mois 4.2.

si on savait... on serait riche
Pour l'instant on essaye de trouver des tendances ! Ce qui est sur c'est que l'opinion ne parle plus de flambée pour l avenir.... Que certains chiffres changent (premieres baisses en location, record depuis 20ans pour les constructions et les permis de construire, ...)
Le principal probleme etant de dénicher l'info (impartiale ... ) et de la vérifier !!

Toutes façons, y'a des choses qui ne sont pas chiffrable à l'instant T où tu fais une acquisition immobilière. On ne peut voir qu'à postériori, après la vente, si on a fait un bon placement, déduction faite de tous les coûts caché et induits.
 
Et puis y'a un truc qui moi me rassure dans l'immobilier : au moins, ça me fait une forme d'épargne forcée. Autrement, je ne suis pas sûr que j'aurais la discipline de mettre l'équivalent (différence entre un loyer pour un bien équivalent) en épargne.  
De plus, habiter dans "mes" murs me donne une liberté et ne sérénité inégalable dans une appart loué. Et ça, ce n'est absolument pas chiffrable....

+1 à 100%    
Quand certain font des calculs tordus pour expliquer que pendant 15 ans t'aurais mieux fait de louer au lieu d'acheter. Par contre il ne demeure pas moins que louer est parfois meiux d'acheter.

Oui, mais tu peux les anticiper ex ante, et en déduire l'action la plus raisonnable ex ante. Après, ex post, si tu t'étais fondé sur une plus-value immobilière de +50% en cinq ans comme depuis 1999, et qu'en fait tu fais -30%, c'est dommage.
 

Tout-à-fait.
 

La jouissance n'est pas chiffrable financièrement, mais son coût financier, lui l'est. C'est tout l'intérêt du bilan: suis-je prêt à peut-être perdre 50000€ sur 5 ans en échange du confort à habiter "mes" murs ?

personne pour mon cas alors...

si tu as les moyens d acheter.... et sans pb fais le
Si tu peux attendre.... ben fais le
 
Moi j ai nettement moins de moyen que toi.... et je prefere attender, je ne suis pas a la rue, pas trop pressé.... donc je patiente

ba en fait, j'ai bien évidement les moyens d'attendre, mais ça fait déjà 6.5 ans que je suis là bas, et j'aimerai m'agrandir en fait

 
malheureusement ca augmente partout... Paris a juste quelques euros d'avance

Cette question est indépendante de savoir si tu dois acheter ou non.
1°) Fixe ton "train de vie immobilier" = choisis un type de bien. Note son prix à la location et à la vente (pour un bien équivalent), par exemple en se fondant sur les indices des notaires dans ce quartier.
2°) Fixe combien de capital tu veux mobiliser, quelle est ton épargne mensuelle, quel taux tu peux obtenir, sur quelle durée, quelles seront les charges (mutation, taxe foncière).
3°) Formule des hypothèses pour:
 a) la revalorisation des loyers (en général 2%/an, indice INSEE, mais 4%/an en ce moment)
 b) la plus-value ou moins-value à la revente de ton bien
 c) le rendement d'un placement alternatif (bourse, etc.)
 
4°) d'un côté, regarde le niveau final de ton capital avec loyers+épargne (bourse), de l'autre celui à la revente (incluant les frais d'agence à la revente). Voilà, c'est prêt, tu n'as plus qu'à choisir
 
Hope it helps ...

j'ia déjà fixé tout ces paramètres, je me suis déjà fait un propre tableau, mais je vais voir le tiens histoire de comparer!
Merci!

Y'a ca aussi
http://212.180.3.71/calculatrice/a [...] _louer.php

 
pourtant avec un tel métier, on devrait tous plutôt prendre conseil non ?  
 
Bon, en dehors de la plaisanterie, ton cas de financement est un peu particulier du fait de l'apport relativement important et du fait que le projet à moyen terme c'est la maison. Sur le papier, si tu arrives à trouver un bien de la surface voulue et vers 300K et un financement à 4.5%  en TEG, que tu comptes revendre dans disons 10 ans pour plus grand encore, ça peut-être rationnel d'acheter même maintenant à condition de ne pas acheter n'importe quoi. Il faut si possible s'assurer que si baisse il y a, elle sera proportionnellement aussi grande sur la maison que sur l'appart. Ce qui signifie qu'il faut trouver un bien de qualité et bien situé. Essaye aussi si possible de raccourcir au max la durée du prêt pour ne pas trop engraisser la banque.
 
Evidement, en tant que baissier convaincu mais qui n'a aucune bulle de cristal, mon opinion c'est qu'il faut attendre. Le problème c'est que la baisse suivra je pense de pas trop loin le scénario de 91: contraction importante du nombre de transactions en premier lieu puis baisse continue sur une durée assez longue. Si ton besoin de t'agrandir est urgent, achète, le confort a toujours un prix surtout quand on le veut immédiatement. Sinon, trouve un bon placement bien au chaud pour tes sous et viens étoffer les rangs des baissiers .

Nous on a trouvé la solution, on revend un 52m² dans le 92 pour racheter une maison neuve dans le 93 (pas à Saint denis non plus) qui doit coter 20% sous le marché.
Du coup on revend l'appart 5000€ de moins que le coût de la maison et on passe de 52m² à 140m² + garage + jardin.
 
Changer de quartier, département en fait a été motivé par le fait que les parents de ma copine y habitent et je me suis alors rendu compte que la qualité de vie était tout aussi agréable et beaucoup moins chère (habitation et vie courante).
Il y a 1 an, je n'y serais jamais allé mais j'ai été convaincu.
 
Pour l'emprunt, on n'a pas eu de problème bien que mon amie soit encore étudiante (interne en médecine, salaire pas terrible comparé aux horaires mais potentiel important donc ça aide quand même ) et moi en CDI en SSII.
Il est vrai que l'on est assez loin des 33% et des 110% d'emprunt.
 
De toute façon il n'est pas facile de donner des conseils, beaucoup empruntent à 110% ce qui est pour moi impensable et bien trop risqué.
Mais je suis bien content d'avoir evndu mon appart à un prix correct (+13% en un an).

Sinon concernant les annonces, attention au prix car bien souvent c'est le prix espéré (exagéré) du vendeur et pour suivre le marché de Courbevoie sur les 2 pièces depuis quelques mois, c'est un peu la folie.
Les prix affichés dans le pap sont surfaits et d'ailleurs quand ça se vend, on ne connait pas le prix de la transaction.
Certains appartements sont à vendre depuis plusieurs mois et ça ne part pas.
 
Le mien avait été mis en agence car pour le crédit la banque me le demandait. Bien qu'il y ait eu pas mal de visites et s'agissant d'un bel appartement dans un qurtier très recherché, c'était toujours la même chose "trop cher".
Et puis il s'est vendu au prix que nous voulions en très peu de temps par un particulier.
C'est sûr que les vendeurs essayent de récupérer les frais d'agence (15 k€ et les acheteurs ne sont pas dupes non plus.
 
De par mon expérience, il n'y a pas beaucoup d'intérêt à vendre via agence si ça n'est vendre son bien 7% moins cher d'emblée.

 
C'est tout le problème de se passer d'agence: celui qui fixe le prix est directement intéressé à la hausse, tandis que l'objectif d'un agent est avant tout que la transaction se fasse vite, quitte à faire baisser le prix. Du coup en période haussière les prix pap sont sur-évalués et parfois audacieux ...

Je suis d accord...
Mais un bien en vente depuis 10 mois coute sacrément cher
Et au bout d un certain temps les prix sont réajustés... ne serais ce qu'à cause des offres faites par les acheteurs à systématiquement -20%
 
C'est moi ou il y a qq offre a prix cassé en ce moment ?

Merci pour ces conseils.
En effet, je pense qu'il est plus intéressant pour moi d'acheter en ce moment où le marché est très haut, car, en cas de baisse ou stagnation ces 10 prochaines années, il en sera de même pour la maison.
 
Exemple si les biens sont au prix du marché :
L'appartement vaut 300K€
dans 10 ans, imaginons qu'il n'en vale que 350K€, soit 14.2% de plus
Si la maison que je souhaite vaut aujhourd'hui 600K€, elle en vaudra du coup 700K€.
Je n'aurais ud coup qu'à rajouter 350K€!
 
Alors que si le marché monte...
L'appartement double : 600K€ mais la maison aussi : 1200K€ ce qui me demanderait un rajout de 600K€ au lieu des 350K€ mentionnés plus haut!
 
Le truc, c juste de trouver un appartement qui se revendra bien dans 10 ans!
 
Par contre, vis à vis de la durée du crédit, je préfère, mais ai-je raison, avoir de plus faible remboursement, pour pouvoir continuer à alimenter fréquement mon PEA et Assurance vie par la suite pour pouvoir bénéficier de rentablités plus importantes, étant conseillé par de grands professionels!!! Surtout avec des taux d'intérêt aussi bas (4%).
 
Arf, pas évident de prendre une décision, mais encore moins de trouver qqchose de bien

Bonne idée mais pense dans ce cas à bien bétonner les clauses de remboursement anticipé et de modification du montant des traites.
Ainsi en cours de route si tu pense que tes placements sont moins intérressant tu pourras bien augmenter tes mensualités voir même liquider ton crédit.

tout à fait.
J'ai déjà eu un RDV avec ma banque qui m'assure la gratuité pour tout remboursement anticipé et modification des échéances (à raison de X modification dans l'année).
Elle m'offre aussi les frais de dossier.
Elle était pas vraiment contente d'avoir perdu la gestion de mon PEA, cette fois ci elle m'a bien fait comprendre qu'elle s'alignera sur la plus faible proposition de prêt qu'on pourra me faire

c est chouette d etre en position de force

 
+1
Après cette une question de choix et plutôt en fonction de la "prise de risque".
Dans notre cas, on aurait pu emprunter 26% de moins dans la mesure où il nous restera un capital assez intéressant. On aurait pu choisir de les réinjecter dans le remboursement mais on préfère jouer la sécurité et les placer. En cas de coup dur, on sait que l'on peut compter sur cette somme.
Certes ça nous coute en intérêt mais ça nous rapport en intérêt aussi et c'est tout aussi rentable.
 
Tu es à combien en tx d'endettement ?

22% en gros!
 
je viens de déjeuné avec un pote qui tiens une agence immobilière, il me parlait de stagnation de prix dans la banlieue ouest depuis 2-3 mois et pense que ça va durer jusqu'à cet été.
Le truc, c'est que je vais être super juste avec mes 300K€, va falloir que je mette certainement 40K€ en plus...

ou peut etre que t attende 5-6 mois

ça de toute manière, je suis obligé, car j'attends que ma nana ce soit bien stabilisée, elle commence à peine un CDI, puis j'attends une rentrée d'argent cet été dont j'aurais besoin pour le capital, mais je cherche dès maintenant pour me tenir au courant et éventuellement si je tombe sur une belle affaire... ça peut arriver aussi!

 
+ 1
 
JE confimre, je vis a mtp, et le nombre de parisiens / ETRANGERS arrivants (arrivistes   ) est hallucinant !!!
 
C'est simple, ici ils sont detestés, ainsi que les anglais !!
 
alors non je n'ai pas de chiffres, mais j'ai pas mal de connaissances dans de nombreuses sociétés, de nombreux jeunes embauchés sont "parisiens" (ma société et celle de ma femme), + des anglais / allemand qui achetent a Lunel, mauguio, sur la côte (carnon, palavas, la grande motte)
 
bref l immo ca devient la folie, je m y suis pris trop tard (+ 40% en 4 ans)... voila j'avais qu a etre moins con, enfin bon vu que je bosses depuis 2 ans, ca aurait été dur...
 
+ 1000 arrivants par mois, ce sont pas des montpelierrains que je sache?
 
 Marre des parisiens qui vendent leur 20m2 et achetent une maison au soleil cash  !!! JE confimrme que les primo accedants montpellierains sont DEGOUTés des prix, c'est le sujet qui fache !
 
alors vos 2% d'etrangers des notaires, PIPO ! (peut etre sur toute la France, mais sur certaines regions ca doit pas etre loin de 5%)
 
 

 
+ 1, c'est mon cas, j'ai meme pas envie de decorer / amenager / investir dans mon appart en location, alors que si c'etait le mien, je ferais des supers installs HI FI, domotique....

 
 
plaignez-vous, les parisiens vont faire monter un peu le QI moyen de la région    
En plus ils vous apportent des devises, ca va  vous désenclaver un peu  

 
z'avez qu'à gagner de l'argent au lieu d'aller à la plage, bande de glands

Paru dans la presse : Les prix en pleine illusion
 
Mieux vivre votre argent de ce mois :
 
"Les prix en pleine illusion"
 
En introduction l'article démonte les arguments haussier (accroissement des ménages, progression du pouvoir d'achat, baisse des taux)... ça commence bien !
 
Et après la bombe :
recherche de la cause => "une hausse artificielle est tout bonnement entretenue par ceux qui y ont intérêt" sont cités :
=> assureurs
=> banquiers
=> Etat / collectivités
=> particuliers acheteurs/revendeurs à très court terme
=> agents immobiliers
=> promoteurs
=> notaires
=> autres professionnels (!)
 
qui ".. en s'accordant sur des valeurs de convenances... finissent par y croire"
 
Conclusion :
"Conseil aux acquéreurs : avant de conclure, demandez vous si vous en avez pour votre argent"
 
Si ça ne remet pas les idées en place ça... dommage qu il ne fasse pas la une de la revue