Reprise du message précédent :
 
Bah non justement

je sais, l'avenir nous dira, mais il était impératif de s'agrandir.
à 3 dans un 2 pièces en duplex ouvert, ca devenait très dur.
 
et puis comme dit l'adage, si ca se casse bien la gueule, je rachetterai à bas prix (dans quelques années) et taux élevé, lequel sera renegociable, pas le prix

chaque euro placé dans l'appartement fera 1 ou 2% de remboursement d'emprunt en moins

 
Par définition le rendement de l'apport est nul puisqu'au mieux il couvre le loyer que tu payes.
Alors qu'investit il rapporte au moins le placement de la différence mensualité/loyer

je comptais la différence entre le taux du placement (sans risque à ~4%) et le taux de l'emprunt (~5.5% hors assurance ces temps-ci)

tu perdrais la même somme si c'était de l'emprunt
tu perdrais même plus puisque tu aurais le coût du crédit sur la portion

En ce moment ? Si tu places dans un placement sans risque tu es loin de couvrir ton loyer

 
   
 
On fait quoi on tire les chiffres d'un chapeau pour comparer.
 
C'est ce qu'il y a de plus fiable, c'est mathématique.  
 
Après t'ajustes à la louche.
 
Sinon ça prend pas non plus en compte un gain éventuel au loto    

Sad> mais -qui- dit que l'apport placé doit couvrir le loyer ?
Les loyers sont dans une colonne "dépenses", le rendement de l'apport dans une colonne "gain", c'est tout.
Et l'achat a aussi ses colonnes "+" et "-", et *au bout d'un certain temps*, on fait le bilan.

 
L'epargne du proprio, le locataire peux la faire aussi.
 
 
 
Merci le message qui ne veux rien dire... je croyais qu'il y avais une épreuve de français pour être fonctionnaire
 

Oui mais sur une durée très courte et un marché qui ne prends pas 10% pas an, la loc est toujours + intéressante car tu n'a pas le temps :
-d'amortir les fdn/agence
-que le loyer augmentent sensiblement, contrairement à la mensualité.
 

 
L'épargne du proprio post-prêt est intégrée, contrairement aux feuilles xls déjà vues sur le topic, qui ne fonctionnent que pendant la durée du prêt.
 
 

 
Moi je le dit, parce que si ce n'est pas le cas alors il faut acheter parce que si cela te permet de minorer ta mensualité, ta colonne "-" sera moins élevée, et ta colonne "+" sera plus élevée.
Mais, avant que tu ne le dises, je concède qu'il faut déjà avoir un apport élevé pour pouvoir obtenir une mensualité faible et/ou une durée d'emprunt courte.

Il bosse dans le secteur financier à Londres, son titre HFR est une boutade.
 
Ce qu'il tente de dire c'est qu'on chercher à leverager un investissement pour espèrer augmenter ses gains d'autant, pas s'endetter pour n'avoir un rendement qu'à la fin du remboursement. L'investissement au sens strict du terme est donc sans intérêt si tu l'analysais avec la même rigueur que les investissements autres.

Oui mais pas l'épargne du proprio pendant le prêt, c'est ce que je déplore.

 
oui mais à emprunter plus puisque tu places ton apport, tu perds aussi beaucoup à payer des intérêts/à emprunter sur plus longtemps

d'accord mais si tu mets tes 100k dans le placement à 4% sans risque, il te faudra, pour financer l'immo, emprunter 100k
et ce sont ces 100k là qui perdront 35%  
donc autant mettre l'apport dans le bien tu économises le coût de l'emprunt de ces 100k

Au fait, on est d'accord qu'un prix d'achat "raisonnable" serais autours de 200 loyers.
Voici ce que cela donne avec les hypothèses suivantes :

 
Au bout de 5 ans :
 

 
ouai 'fin entre se faire taxer à mort sur les intérêts, ou investir du capital en tant qu'apport, c'est le choix du moindre mal
 
si hors apport tu pars sur 25/30 ans, autant le mettre dedans pour limiter la durée sur 20 ans, au delà ce n'est pas raisonnable

encore faut il jouer

 
mais pourquoi sur seulement 5 ans  

Elle ne change rien, puisque le locataire peut la faire aussi.
On compare à sortie d'argent égale.

Si on prends une durée plus longue l'écart entre les deux se réduit jusqu'à devenir en faveur du locataire au bout de 21/22 ans.
Par contre bon courage pour trouver un placement à 4% garantis sur 25 ans ...

 
Bordeaux Chesnel.
 
J'ai honte de poster des photos de monc H.C.
 
     
 
 
PS : pour la posterité le jour ou tu seras proprio    

 
Depuis quand les taux de ces livrets sont garantis

 
Je suis d'accord mais ce qui me choque c'est que la simulation considère que le locataire peut épargner, mais pas le propriétaire.
De plus les montants d'épargne sont limités dans le modèle

le propriétaire peut épargner, mais moins que le locataire donc tu n'indiques que la différence  
 
c'est vrai que c'est une faiblesse du calculateur

 
Bah oui mais non puisque l'intérêt de mettre de l'apport c'est que la mensualité d'emprunt devienne inférieure au loyer, en conséquence le propriétaire épargne davantage que le locataire. Cela renforce d'autant l'anomalie du calculateur

 
tu ne prends en consideration seulement le surplus d epargne du locataire.  
Si tu peux autant epargner en loc qu en achat et bien ca s annule

m'enfin moi je n'epargne rien dans mon calcul et le locataire est toujours gagnant sur les années à venir meme avec une devalorisation nulle

l'epargne d'un proprio, ca sert à faire des travaux

Clairement ils ne le sont pas puisqu'indexés sur l'inflation en théorie.
 
D'ailleurs l'inflation est clairement la variable inconnue qui peut faire foirer toutes ces projections à 25 ans.  
Le fait que le simulateur n'en tienne pas compte le fausse d'ailleurs nettement.
 
Une inflation haute fait le bonheur des endettés et le malheur des locataires (en partant du principe que les salaires s'indexent sur l'inflation...)

 
effectivement si tu as un gros apport tu épargnes plus en étant proprio que locataire et le simulateur ne marche plus...

oui ce que lui seul peut faire car comme chacun sait, le locataire n'a rien le droit de faire  

Ici, un bien de valeur 250k€ se loue 1000€ HC. (Frontière Suisse)
Ici, les taux d'emprunt sont 1 point en dessous le reste de la France puisque l'emprunt se fait en CHF.
 
Avec ces parametres, l'achat est gagnant dans ce secteur dans presque tous les scenarios avec revente au bout de 5 ans, je te laisse faire les simulations. (déja posté il y a quelques mois)

si t es blinde t utilises pas ce genre de simulateur sinon t es tres mal conseillé