Reprise du message précédent :

Par contre j'ai l'impression qu'il considère que l'on ne peut pas épargner en étant propriétaire, mais seulement en étant locataire, je me trompe ?
En plus on ne peut pas inscrire le montant de l'épargne mensuelle à sa guise.
Mais dans toutes les hypothèses réalistes il me met l'achat plus intéressant que la location

mon taux ne fluctuera pas sur 10 ans ni sur 25 ou 40 : jamais je ne prendrai autre chose qu'un taux fixe
 
bah oui mais vu qu'en prenant 0% de baisse la location reste très largement rentable après 25 ans (dans mon cas)
je te laisse imaginer si j'avais mis 30% de baisse...

y compris l'hypothèse "je me barre après 5 ans" ?

 
Sur 10 ans sachant qu'un cycle baissier est toujours beaucoup plus court qu'un cycle haussier ... tu vas avoir baisse puis hausse, c'est trop long pour savoir ou en sera le marché. Tu peux avoir de grosses surprises ... ensuite ton placement ( de type epargne ? - livret A et codevi plafonné ) tu le met ou ?
 
@+ JB

Bah oui

  tu as bien dit "réaliste" pourtant

le dernier cycle hausse-baisse a fait 7 ans + 7 ans...
 
le placement c'est à toi de choisir, tu indiques seulement le rendement dans le calculateur

Pourquoi on appliquerait a nous des principes qu'on appliquerait pas en tant qu'entrepreuneur?
 
Dans une entreprise, tu presente un projet avec un levier endettement sur 25 ans avec un levier ultra faible comme l'immobilier, ton projet on investi pas dedans!
 
Le probleme de l'immobilier c'est que les taux de credit sont correles au taux de rendement. Ainsi en achetant & louant, tu commences a etre beneficiaire une fois le pret rembourse et ca c'est innaceptable, si on s'endete c'est pour avoir du levier d'endetement!
 
Conclusion?
 
A moins d'acheter cash, faut pas acheter...

C'est bien pour cela qu'il faut comparer avec une durée qui correspond à celle de la chute de l'immo, soit 3-5 ans, et ainsi pouvoir comparer un achat maintenant à un achat après la chute.

 
ouai, c'est louche  

 
oui ... tu vas payer des impots ... livret A + CODEVI ( 22000€ à la louche ) ...
En france dès que tu perçois un revenu ... tu payes ... t'as même pas a te poser la question ...
 
@+ JB

dans ce cas là tu prends en compte les impôts sur les revenus du patrimoine dans le taux final

 
Plus la durée est courte plus tu es réaliste ... c'est le timing et le % de baisse qui est difficile a determiner ...
 
@+ JB

il a encore fait le plein de cerises

Ton exemple n'est pas approprié parce que en entreprise les projets impmobiliers se font, même avec un retour en exploitaiton sur 10 ans et un retour en cash-flows sur 30 ans. En tout cas pour le logement social. Le TRI est de 1.5 % mais le projet se réalise tout de même

 
Ca rentre dans l'irpp donc ca dépend de ta tranche aussi ...
Quand tu manipules des revenus composites ... salaire / foncier / k ... il faut être très vigilant sur la bête qui peut en sortir ...
 
@+ JB

oui sauf que si tu reste locataire, tu gagneras jamais rien, alors qu'en achetant tu finiras quand meme par devenir beneficiaire un jour et comme la seule voie d'acces c'est d'avoir le cash ou d'emprunter, alors les gens empruntent pour acheter

J'ai considéré une évolution de la valeur à 0, ce qui est réaliste à mon sens, compte tenu de l'inflation actuelle.

 
Tout a fait d'accord, mais tu peux aussi "moins perdre" en tant que locataire...
 
Perso, je me suis fait un credo, si je peux pas mettre 50% d'apport et 8 ans, 10 ans GRAND MAX de pret, j'achete pas.

je pige pas bien cette évolution de la valeur, si on presage par exemple une baisse de 10% pour 2009, 10% en 2010, 5% en 2011, 3% 2012 et une hausse de 1% en 2013 et de 2% en 2014 (je dis bien par exemple), sur une comparaison ou l'on revend après 5ans on doit compter une baisse global de la valeur de 5% par an?

 
Justement non : le pendant de mettre de l'apport dans l'achat c'est au final d'avoir une mensualité d'emprunt moindre que ton loyer et donc d'épargner davantage qu'en étant locataire. C'est pour cela qu'il est regrettable de ne pouvoir intégrer cette épargne supplémentaire dans le calcul. Par contre il intègre le crédit d'impôts et c'est plutôt sympa

 
 
tu perds quoi en tant que propriétaire ? si on part du principe que ton logement tu l'achètes pour l'habiter et non pas pour faire une quelconque opération financière de plus value ou autre

bah c'est simple, si t'as pas de couilles en or, tu resteras locataire.
 
vivre à credit c'est bien, l'argent ne cesse de se devaluer

pour moi, c'est très très optimiste surtout avec un horizon à 5 ans...  
pour plus de réalisme, mets -30%

Ils partent simplement du principe que les traites sont supérieures au loyer pour un même bien.
Ce qui est faux en cas de gros apport par exemple, mais vrai dans 95% des cas.

mais avec des taux à 5.5%, il se dévalue moins vite qu'il ne faudrait pour que ce soit rentable

... au bout d'un temps, il est à toi et tu ne paye plus rien (fin de credit), c'est moins dur que d'avoir à continuer à payer un loyer, surtout que ce dernier sera indexé sur le cout de la vie de dans 20 ans et sera toujours un poste important de ton budget mensuel.

je suis à 4.15% et pis je retourne locataire, c'est en tout point bénéfique pour moi, du moins sur ces 5 prochaines années

 
ce qui est d'autant plus faux que locataire ou propriétaire pour être le plus à l'aise dans les 2 cas tu te mets au taquet pour les mensualités, et que donc tu achètes souvent un peu plus petit que ce que tu loues pour le même prix mais ça veut aussi dire que la capacité d'épargne est strictement la même

oui mais là on en finit à parler de confort de vie

tu as un crédit immo en étant locataire ?

Je peux connaitre tes sources pour affirmer ça de manière aussi péremptoire ?
A part ta "grande expérience" bien sûr.
 
Non parce qu'un petit débutant dans le domaine comme un certain Jacques F. (les noms ont été omis pour protéger les innocents) constate au contraire qu'un cycle haussier (resp. : baissier) est généralement suivi d'un cycle baisser (resp. : haussier) d'égale ampleur et durée.
 

Mon dieeeeuu... faire 3 hypothèses (baisse de x%, stagnation, hausse de x%) c'est vraiment trop trop dur.
Surtout quand c'est faisable en un (1) clic de souris pour relancer le calcul.
 

Tu as des placement sécuritaires à 4% net, hein...

@sire : non je viens de vendre seulement, j'etais à 4.15 et je retourne locataire

Ok mais c'est dommage, parce que cela relativiserait le discours qui dit "pourquoi mettre autant d'apport dans un logement ?" Le calcul montre que celarenforce l'intérêt de l'acquisition par rapport à la location

ok
mais si tu réachètes, tu ne seras pas à 4.15% (enfin pas tout de suite)
 
edit : d'ailleurs l'euribor se casse violemment la gueule depuis que j'ai ouvert mon PEL
il a mis 1 an à passer de 4.8% à 5.5% et depuis l'ouverture, en 3 semaines il est passé de 5.5% à 5.06%

 
Private joke, tu peux pas comprendre  

Tout dépend du rendement de l'apport
(en fait de la différence de rendement entre le placement financier de cet apport, et son investissement dans l'achat)

Bah non justement