J'ai dit 10-20% de baisse grand max, si ça baisse, ce qui me parait peu probable pour paris intramuros et petite couronne (notamment accessible métro).
20% oui c'est beaucoup en effet sur 300K, ceci dit c'est rien comparé à l'augmentation de 150-200% entre par exemple 2001 et 2008.
Franchement moi ça m'arrangerait que ça baisse significativement pour acheter, mais ça me parait impossible, vraiment.

ca marche pas. L'immo tu l'achetes avec de l'argent que tu n'as pas.
 
Ta banque n'acceptera jamais de te préter de l'argent pour la placer

Bah si ça baisse justement, le rendement locatif ne sera plus "à chier".

   
N'importe quoi.
 
Quant à la taxe sur la PV, en la rétablissant maintenant en haut de cycle, tu bloquerais les ventes (pourquoi vendre et payer une forte taxe), et donc fini la baisse des prix !

On en a discuté avec femme l'autre soir, ça l'a stressée.
Elle a beau avoir conscience que si ça baisse, ça fera un delta inférieur pour acheter plus grand, ça lui fout les glandes quand même
Aversion à la perte tout ça...

http://www.insee.fr/fr/ppp/bases-d [...] yranim.gif
 
merci vapeur  
 
(trouvé sur la bulle immo...)

J'ai dit 10-20% de baisse grand max, si ça baisse, ce qui me parait peu probable pour paris intramuros et petite couronne (notamment accessible métro).
20% oui c'est beaucoup en effet sur 300K, ceci dit c'est rien comparé à l'augmentation de 150-200% entre par exemple 2001 et 2008.
Franchement moi ça m'arrangerait que ça baisse significativement pour acheter, mais ça me parait impossible, vraiment.

Mais ça fera une part d'apport plus petite non ? (si crédit pas remboursé complètement)

Bah si ça baisse justement, le rendement locatif ne sera plus "à chier".

Oui, c'est compté dans le delta.
Et que le crédit soit remboursé complètement ou pas n'y change pas grand chose au fond (sauf négative equity, mais là on est à l'abri)
 
Cas d'école à l'instant t :
Appartement à 150.000, reste à payer à la banque  50.000, maison à 300.000, apport suite vente appart de 100.000, : delta 200.000.
 
Si tout se pête la gueule de 33% à t+1 :
Appartement à 100.000, reste à payer à la banque  50.000, maison à 200.000, apport suite vente appart de 50.000, : delta 150.000.
 

Ah non moi je ne les appelle pas.
Ils s'auto intitulent ainsi, et ne se privent pas d'être condescendants.
Et je ne parle pas du président de la FNAIM ou autre Michel Mouillart, mais des créatures de forum, qui sous couvert d'anonymat internetien se la joue grand mystérieux "qui savent parfaitement de quoi ils parlent".
 
Granola2, si tu nous lit

 
sauf que le rendement locatif depend du prix du bien a l'achat, pas au moment X ou Y.

 
sauf que le rendement locatif depend du prix du bien a l'achat, pas au moment X ou Y.

Oui, c'est compté dans le delta.
Et que le crédit soit remboursé complètement ou pas n'y change pas grand chose au fond (sauf négative equity, mais là on est à l'abri)

Cas d'école à l'instant t :
Appartement à 150.000, reste à payer à la banque  50.000, maison à 300.000, apport suite vente appart de 100.000, : delta 200.000.

Si tout se pête la gueule de 33% à t+1 :
Appartement à 100.000, reste à payer à la banque  50.000, maison à 200.000, apport suite vente appart de 50.000, : delta 150.000.
 

Ce que tu appelles "negative equity", c'est quand le fruit de la vente ne solde pas le crédit?

 
 
C'est possible de donner une définition concise de la notion de "marché" ?
 
Déjà du fait de l'opacité des données transactionnelles (il me semble qu'à l'heure actuelle on n'a pas accès à tout), pour l'immobilier c'est normal de parler de "marché" ?

Non, ça dépend du prix actuel du bien !
Sinon tu ne peux pas comparer avec les autres placements possibles.

un rendement se calcule en fonction de ce qu'il rapporte par rapport à la valeur du bien (immo ou pas)
donc non, ce n'est pas à partir du prix d'achat...

 
Je trouve qu'elle a raison. Je m'en suis aperçu assez récement.
 
Si ça baisse vite, et qu'en vendant, tu ne peux pas solder ton capital restant dû, t'es dans la merde : t'as encore des mensualités de ta maison 1, qui peuvent t'empêcher d'emprnter ce dont tu as besoin pour acheter plus grand.
 
On est exactement dans ce cas : on a emprunté 100% (186k€), l'apport a servi aux FDN et aux travaux.
 
Résultat, aujourd'hui, on a 170k€ à rembourser (on en a pris pour 25 ans )
 
Après l'achat (mars 2006) , les prix ont continué à monter gentiment comme partout. Je pense qu'on peut tabler sur une valeur 'marché' à 200k€ aujourd'hui - avant une baisse - en étant un raisonnable.
 
Si ça baisse de 30%, je vends à 140k€, je peux pas solder mon prêt, et je suis dans la merde.
A moins que j'ai fait une erreur qqpart..
 
 
 
 

dans l'immo, un crédit coûtera désormais plus cher que pas de crédit... et ce pendant une bonne dizaine d'années je dirais...

 
Pas mal de villes en petite couronne baissent déjà... à la limite peut etre que les arrondissements centraux baisseront peu, mais globalement si la banlieue éloignée baisse beaucoup la baisse se propagera forcément.
Et puis au pire meme si ça stagne, ça te laisse le temps de ramasser de l'apport (si c'est possible pour toi) pour prendre un crédit moins long.

Mais ça fera une part d'apport plus petite non ? (si crédit pas remboursé complètement)

 
oui.
 
humour drole (corrigez moi si je me trompe) un pret immo est un poret affecté, a savoir qu'il est lié au bien pour saq garantie (generalement hypotheque). Si l'emprunteur n'a plus le bien, il ne peut garder le pret immo qu'il faudra solder et refinancer via un autre moyen (pret personnel non affecté)

 
Je trouve qu'elle a raison. Je m'en suis aperçu assez récement.
 
Si ça baisse vite, et qu'en vendant, tu ne peux pas solder ton capital restant dû, t'es dans la merde : t'as encore des mensualités de ta maison 1, qui peuvent t'empêcher d'emprnter ce dont tu as besoin pour acheter plus grand.
 
On est exactement dans ce cas : on a emprunté 100% (186k€), l'apport a servi aux FDN et aux travaux.
 
Résultat, aujourd'hui, on a 170k€ à rembourser (on en a pris pour 25 ans )
 
Après l'achat (mars 2006) , les prix ont continué à monter gentiment comme partout. Je pense qu'on peut tabler sur une valeur 'marché' à 200k€ aujourd'hui - avant une baisse - en étant un raisonnable.
 
Si ça baisse de 30%, je vends à 140k€, je peux pas solder mon prêt, et je suis dans la merde.
A moins que j'ai fait une erreur qqpart..
 

etonnant.
 
Donc, si je resume, j'achete un bien a 100000€, et le met en location a 5000€ annuel. Rentabilité au depart ===> 5%
 
Le marché gigote, le bien perd de la valeur et se retrouve a 50000€, sans changement de la valeur locative. Rendement mis a jour ===> 10%
 
J'ai donc un rendement bien meilleur, mais 50k€ partis en fumés (capital immobilisé) qui ne sont pas comptés dans le rendement ?

 
etonnant.
 
Donc, si je resume, j'achete un bien a 100000€, et le met en location a 5000€ annuel. Rentabilité au depart ===> 5%
 
Le marché gigote, le bien perd de la valeur et se retrouve a 50000€, sans changement de la valeur locative. Rendement mis a jour ===> 10%
 
J'ai donc un rendement bien meilleur, mais 50k€ partis en fumés (capital immobilisé) qui ne sont pas comptés dans le rendement ?

Non, ça dépend du prix actuel du bien !
Sinon tu ne peux pas comparer avec les autres placements possibles.

 
D'où l'importance de la durée du prêt.
 
Perso, je peux revendre à n'importe quel prix, ou presque . Mais comme je suis en indivision, l'autre indivisaire va perdre du capital. C'est ça qui mù'embete le plus dans cette situation.

 
Si la valeur du bien monte, je suis d'accord. Mais si elle baisse: tu te retrouves à claquer par ex 300k€ pour au final avoir 200k€ de "placés", donc meme si le rendement sur les 200k€ est bon ça te fait une belle jambe.

 
le prêt est affecté, oui. Mais la garantie, il me semble pas que ça soit forcément par hypothèque sur le bien acheté.
 
Cela dit, pour les primo, ça doit être le cas dans 99% des cas.

A moins que j'ai fait une erreur qqpart..

 
Ce que tu appelles "negative equity", c'est quand le fruit de la vente ne solde pas le crédit?

petite description de ma situation actuelle :
 
achat en avril 2007 (au plus haut?) d'une maison de ville de 55m² + 30m² aménageable à 78k€ (83k€ avec frais de notaire) en Normandie    
nombreux travaux faits : étage aménagé, fenetres et portes remplacées, papier peint peinture etc
 
coût total : environ 90 000 €, 65 000 empruntés sur 12 ans et 25 000€ d'apport, reste 59000€ à rembourser (520€/ mois)
 
depuis, classique, rencontre d'une chérie, mise en route d'un enfant, on regarde plus grand.
 
Je reçois les offres immostreet et ma copine ne comprend pas pourquoi je ne veux pas visiter des biens qui me plaisent et dans nos prix (environ 170000€)
 
quand hier je lui ai montré ce que représenterait une baisse de 25 puis 40%, elle a compris    
 
Conclusion de la discussion hier par ma chérie  "finalement on peut tenir encore quelques années ici"    
 
si tous les gens raisonnent comme nous on n'est pas sorti de la crise

 
C'est exactement la raison pour laquelle tous les gens un peu censés déconseillent l'achat sur 25 ou 30 ans, sauf à etre certains de rester très longtemps.
Le mieux à faire pour toi est de rester jusqu'à ce que la somme restant à rembourser deviennent plus petite (moins de 100k€)

Bah oui, mais tu n'as plus que 200 k€ de capital à placer. Donc difficile de trouver un meilleur placement.
 
Voir exemple avec le bien qui passe de 100 k€ à 50.

je repense à un truc sur la location : de ma recherche d'appart du mois dernier, j'ai retenu quelques trucs...
 
- les agences deviennent complètement folles sur les pièces à fournir et ne se gènent pas pour demander des pièces qu'ils ne sont théoriquement pas autorisés à demander (il faut dire que les sanctions sont ridicules)
- il devient quasi impossible pour les moins de 40 ans (oui oui) de louer sans garant en dehors des opac/hlm dès lors qu'on est dans une grande agglomération (Lyon en l'occurrence, mais Paris c'est pareil), même si les revenus sont égaux à 4,5 fois le loyer§§§

si tous les gens raisonnent comme nous on n'est pas sorti de la crise

 
Ouais, enfin, le problème est comparable sur 20 ans ou 15 ans : si t'es obligé de revendre très vite, t'en chies.
 
Sinon, dans mon cas personnel, non, on envisage pas un instant de vendre cette baraque. On peut l'agrandir, elle est très très bien placée (actuellement par rapport à nos boulots, plus tard par rapport aux écoles/lycées/facs, encore plus tard en termes d'accessibilité pour petits vieux), et on a la chance de pouvoir compter sur des donations d'ici quelques années pour financer des travaux.
 
En plus, mon fils est né dedans!
 
 
 
 
 

 
Je vois ce que tu veux dire: malgré la baisse du bien tu n'as pas vraiment interet à vendre pour placer les 200k€ ailleurs. Mais le plus intéressant est quand meme de ne pas claquer les 300k€ au départ (et les placer ailleurs) et d'attendre la baisse pour profiter pleinement de la hausse du rendement locatif.