Reprise du message précédent :

 
Détail du bien requis    

En plus on m'avait déjà dit qu'il y avait un topic dédié, my bad.
A priori certains dossiers passaient encore il y a peu autour de 2.95, j'ai peur que ça ait monté légèrement depuis.  
 
Détail du bien c'est une maison plein pied de 120m2 de 1978 posée sur 2500m2 de terrain avec piscine. Extension autorisée de 40m2. Commune de Rognes. Rafraichissements à prévoir mais globalement c'est viable en l'état.

Bourso a monté ses taux à 3.15% sur 25 ans pour les prêts > 500k (et 3.40% si < 500k).

EDIT : si DPE A ou B, ils baissent le taux de 0.1, donc 3.05%

Je suis pas prêt de changer de crédit  

 
Ah oui Rognes j'ai fait quelques soirées étudiantes dans des mas là bas
 
Tu bosses dans quel coin par contre, parce qu'en fonction la route peut être un peu compliquée.

3% sur 25 ans .... je prefere aller chasser la licorne.

 
Fut un temps c'était un taux pas mal du tout.

À l’époque de son offre annulé à la dernière seconde c’était 0,8-1% sur 25 ans …

sur 20 ans, quand même, le premier 0,8  

N'empêche tu as fait une énorme connerie en n'achetant pas cette baraque

ça va, on est pas à la rue  
 
mais oui en 3 ans aucuns bien qui cochait autant, c'était pas le moment ....

Des travaux d'extérieur sont-ils de nature à booster la valeur d'une maison ?
Nous envisageons de faire plein de travaux dans notre maison, et je me demande lesquels ont valeur esthétique et lesquels ont valeur patrimoniale.
 
Il s'agit d'une maison achetée 700k, 215m2 dans l'est toulousain. 3ha de terrain. Une piscine. Un pool house. Pas de portail. Chemin d'accès en terre défoncé. Forêt en brousse voire à l'état vierge.
 
Par exemple :
Construction d'un garage deux places + étage (chambre, rangement..) pour 70k€
Réfection de la piscine pour 40-60k€
Pose d'un portail pour 10-15k€
Transformation de la forêt pour une somme qui ne se compte pas (10k€ de matériel et temps ++)
Réfection de la toiture du pool house et pose d'un éclairage : 10k€
Panneaux solaires posés au sol qui divisent par 2 la facture annuelle (5-10k€)  
 
D'ailleurs, pour une forêt-jardin, qu'est-ce qui est susceptible d'être le plus recherché par des acheteurs ? Quelque chose qui ressemble à de l'herbe sage pour rassurer sur un entretien facilité ? Des arbres fruitiers et décoratifs ?
 
Et en intérieur, qu'est-ce qui se voit ? Des meubles sur mesure destinés à rester, ça booste la valeur ou bien les gens s'en foutent ?
Des SDB refaites, plutôt que dans leur jus ?
Des "décorations intégrées" du style tête de lit placo + peinture, ou meubles intégrés dans l'entrée qui créent une ambiance en plus de la praticité.., ça se retrouve sur un prix de vente ?

Tu comptes vendre rapidement ?

Même pas, j’ai eu 0,79% sur 25 ans pile à ce moment  

 
Le mieux c'est de demander à des agents immo dans ton coin, mais j'ai bien peur que jamais tu ne retrouveras ton argent, surtout si tu es sur un secteur assez tendu.. le gros du prix c'est l'emplacement .

Non, mais j'essaie d'utiliser le signal prix pour orienter mes décisions.
 
On est dans un secteur assez peu tendu pour l'instant. Pour l'instant car la ville pourrait s'étendre jusqu'à nous. Ca construit des lotissements de partout autour de chez nous.

 
Assez d'accord, l'état fait surtout vendre plus vite. en général, les travaux coûtent toujours plus chers qu'ils ne "rapportent".
 
Après il y a des cas particuliers, comme le défaut qui rebute tous les acheteurs.  
 
Si tu vends une maison qui n'est pas à détruire, la toiture HS, c'est rédhibitoire. Tu as des endroits où refaire la toiture avec les pignons et Cie, c'est 15-20 % du prix de la baraque !
 
L'entrée dégueulasse, ça rebute. La cuisine ou la sdb, idem, bien des néo-propriétaires surestiment le chantier.  
 
Donc il faut vraiment voir le bien et la concurrence pas loin.

Pour moi secteur peu tendu c'est le signe que tu retrouveras pas ta mise surtout que tu sembles décrire un bien un peu premium ou tu rajoutes encore des aménagements donc pour s'y retrouver il faudrait vendre très cher. Probable qu'il n'existe pas de client pour ça a cet endroit.
Après si tu vends pas je pense qu'il n'est pas indispensable de tout voir sous l'angle financier.  De toute façon d'ici quelques années tout ce que tu auras refait sera à nouveau vieux...

 
Je regarde les prix en Savoie, l'immobilier est délirant, c'est injustifié.
 
Certes, la zone est dynamique économiquement : plusieurs gros bassins d'emploi, chômage faible, grosses industries... mais le département est surtout attractif pour ses stations de ski qui expliquent la bulle.
 
Pensez-vous que localement, les prix vont chuter quand il n'y aura plus de neige d'ici 10 ans ?
 
La Haute Savoie, c'est différent, les prix de l'immo sont aussi liés à la proximité avec la Suisse et les nombreux frontaliers.
 
Mes beaux-parents viennent d'acheter une petite maison avec jardin en Bretagne 220 k€. Pour ce prix en Savoie, c'est un T2 de 50 m² dans de l'ancien avec un mauvais DPE
 

bordel le toit est tellement compliqué que le couvreur n'y a jamais retrouvé son échelle (à gauche. Elle attend toujours son maître )    
 
En fait le projet me plaît mais il est bourré de redflags :
- bas de plafond
- sombre  
- faux plafond dégueulasse dans la cuisine et le garage
- pas beaucoup de place entre la maison et la limite de terrain. C'est à Epinal bordel  
- des ponts thermiques difficiles à traiter partout    
 
par contre avec 1 mètre de plus de hauteur sous plafond, des ouvertures plus grandes et un terrain deux fois plus grand ça commence à me parler une fois qu'on a dégagé le faux plafond bas de gamme

Est ce que tu auras envie d'y aller quand il n'y aura plus de neige?

Moi, je ne vais pas là-bas pour le ski
 
Ma crainte c'est effectivement que l'immobilier de ce département, qui repose sur l'attrait de cette activité précise, subisse une chute vertigineuse  
 
La montagne conservera toujours certains loisirs et restera une destination de vacances privilégiée, mais les stations n'encaisseront pas autant.

Si tu es assez patient la baisse du courant marin qui nous amenait des hivers tièdes va diminuer. Logiquement dans quelques dizaines d’années on aura les même hivers qu’au Canada

 
A part le garage et l’espace supplémentaire, aucun des travaux que tu cites ne m’aurait incité à payer plus notre logement.

 
Montagne très à la mode depuis quelques années pour l’été car les gens cherchent de la fraîcheur.

 
Ou alors ça deviendra le bien parfait qu’un acheteur sera prêt à surpayer, comme tes voisins qui ont vendu.  
 
Mais franchement c’est impossible à prévoir /anticiper, y a pas une liste de travaux rentabilisables alors que d’autres non.  
Quand quelqu’un visite une maison, c’est plutôt une impression globale qui s’en dégage à la fin avec un niveau général de prestations par rapport au prix demandé.  
Je pense que le plus important c’est surtout d’avoir un niveau de prestations assez homogène (parce que si s qq uelquun veut du haut de gamme, il a pas envie de se farcir des travaux sur la moitié de la maison. Ça me fait typiquement penser au logement de GB qui avait mis un paquet de temps à se vendre malgré l’emplacement premium), et une certaine cohérence par rapport à la localisation.

Tout à fait.
Après hors zone tendue c'est compliqué de bien valoriser les travaux je trouve.
Chez moi clairement il y a un marché du bien entièrement refait à neuf (depuis moins de 18 mois) mais il faut aussi, pour bien valoriser, être dans certaines rues qui sont celles que cette clientèle recherche.
Par exemple quand je cherchais il y avait un appartement à vendre dernier étage, refait avec des beaux matériaux (c'était des retraités parisiens qui s'étaient fait un pied à terre sauf que le monsieur était mort avant d'emménager), très belles vues, ils laissaient tous les meubles si l'acheteur le voulait, par contre c'était dans une rue moyennement côté, résultat le standing du bien n'était pas en adéquation avec le marché, il a mis très longtemps à se vendre et je suis quasi sûr qu'ils n'ont pas récupéré leur mise en travaux.
Après on peut toujours avoir un coup de pot mais c'est moins simple et ça risque d'être plus long.

Oui c’est ce que je soulignais en parlant de cohérence avec la localisation.  
 
Perso c’est typiquement ce qui poserait problème chez moi en cas de revente. La même maison dans des quartiers huppés de Bordeaux je pense qu’elle partirait dans la seconde à 1,5M, alors que dans mon quartier ça sera bien plus compliqué à vendre.  
 
Mais comme je ne vis pas au quotidien dans un tableur Excel, RAB

Y’a un cas dans ma commune, je vois le bien traîner depuis 1 an sur les sites d’annonces.  
Le propriétaire actuel a fait une rénovation haut de gamme (je me demande combien ça a coûté pour 120m2), sauf que personne ne recherche ce type de prestations et surtout ce prix dans ce quartier.  
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] rm=sharing
 
L’appartement est à côté d’une cité (Butte rouge), c’est NoGo absolu, ça partira pas à ce prix. Le même bien à l’autre bout de la ville dans mon quartier a 2 pas de Sceaux ça part sans problème à 700K avec ce niveau de prestation.  
Emplacement emplacement emplacement.  

Récemment, on a acheté un bien refait à neuf avec des prestations moyen - haut de gamme dans un quartier premium et les anciens proprio ne sont pas rentrés dans leurs frais.  
De ce que je vois sur le marché, s’ils avaient mis exclusivement du haut de gamme, ça n’aurait pas changé grand chose au prix.

Je ne pige pas trop les travaux de rénovation pour "mieux vendre". Sauf taudis à rendre présentable, c'est souvent en pure perte. Je ne pense pas que les quelques travaux que j'ai fait vont beaucoup valoriser mon bien à la revente mais c'était pas fait dans ce but. Rien que refaire cuisine/parquet/sdb x 2 pour au moins 30k euros, je ne suis même pas sûr que ça augmente la cote de 15k, sans compter les goûts très personnels.
 
Je me remets en étude de marché dans le centre-ville d'Antony, les prix semblent avoir stagné voire baissé depuis 2020 où j'ai acheté un duplex de 80m² (90m² au sol) en dernier étage. 630k FAI à l'époque, je ne pense pas vendre au dessus de 600k mais sait-on jamais.
 
Et bientôt, étude de marché pour une maison dans Massy pour faire un cabinet médical, ça va être stimulant, les critères changent un peu par rapport à un logement d'habitation vu que le côté passant/bruit, par exemple, importe peu. Peut-être que ça permettra de bonnes affaires mais le hic, c'est que les biens dans le quartier recherché sont rares, c'est beaucoup d'immeubles.

 
Tu vas faire des travaux pour modifier un logement en cabinet médical?  
 
Hyper intéressée par tes retours réguliers dessus  

A mon avis il ne faut pas trop chercher la rentabilité des travaux sauf à refaire soit même.
 
Les trucs les moins pénalisants :
- tout ce qui est dangereux et/ou endommage le bien à vitesse grand V (un toit qui fuit par exemple) ou est non légal (evacuation des eaux pluviales / usées)
- tout ce qui est thermique et impact le DPE
- Résoudre un gros défaut (genre le portail si ça empêche d'avoir un animal de compagnie ou de laisser des enfants jouer dehors)
- mettre au standard du coin (tu ne veux pas que ton bien manque d'un truc hyper important genre de quoi couvrir une voiture si il y souvent de la neige, un chemin sécurisé si c'est souvent humide / glissant etc.)
 
Mais faut pas chercher la rentabilité : vous faites le minimum de travaux si c'est un bien rebond pour genre 5/10 ans (mais dans ce cas la location était peut être une bonne idée ? ) et vous faites dans le sens de vos besoins les plus importants sinon.
 
Autrement je pense que pour le jardin faire un verger n'est pas du tout idiot (ça prend du temps à faire pousser) et si la partie forêt est grand j'aurais tendance à préparer un chemin basique mais qui mets en avat de jolis arbres, des vues si il y en a et prévoir des bancs pour se poser et lire / table de pique nique les jours où il fait trop chaud pour manger dehors dans le jardin mais où la température est chouette dans la forêt et peut être un éclairage nocturne pour mettre en avant ce bout de verdure (genre les lanternes avec panneaux solaires si budget limité ou installer des projecteurs vers les beaux arbres piloté depuis la maison pour l'éclairage d'ambiance ou vous ôter d'un doute si vous entendez du bruit
 

Oui, c'est encore à la phase embryonnaire mais il faut trouver un emplacement avant tout, dès que j'ai un futur associé. J'aurai normalement quelques aides financières si le pays ne fait pas faillite avant.

Ensuite, un organisme qu'on finance via l'urssaf peut aider niveau organisationnel avec des contacts d'architectes, btp, banques...

Le balcon ne donne pas envie de visiter, contrairement au reste de l'appart  

Pour ça que je me suis pas craqué a mort pour ma reno , vu que l'appart reste et restera année 60 avec ses défauts et sera toujours dans cette gamme.

Et c'est pas avec ma copro   qu'on va partir sur un grand projet architectural a base de murs végétalisés

 
Y a un maison de boomer ici le long d une départementale, elle est grande, parcelle aussi mais emplacement degueu, ça fait 2 ans environ que je la vois, 3 ou 4 agences et là on est passé de 425k à 360k.  
 
Elle doit en valoir 60 de moins vu l emplacement  
 

 
Tout dépend si outre le simple fait de faire des travaux tu optimise l’appartement, pour le coup ça change la donne et ça peut le valoriser.  
Mon premier appartement je l’ai justement acheté à Antony. Acheté 190K en avril ça 2019 dans cet état :



 
Revendu en décembre 2021 pour 275K après 22K de travaux juste en faisant une grande pièce de vie en ouvrant la cuisine (parquet stratifié, cuisine IKEA+WC refait):


 

C’était aussi une grosse période d’augmentation des prix de l’immobilier (taux ras les pâquerettes, rattrapage fin de confinement) mais je trouve que ça lui ajoute du cachet en effet

Et tu as revendu très vite. Donc l'état était encore neuf.
Typiquement j'ai acheté ma RP il y a 11 ans maintenant refaites a neuf les premiers mois, clairement aujourd'hui je ne la revend plus refaites à neuf et donc en mettant l'évolution des prix de côté, je revends moins cher.