Reprise du message précédent :

 
Quand tu dis que cela n'intéresse personne, c'est qu'il n'y a vraiment aucun contact ?
Il y a déjà eu des visites? quels sont les retours ?

 
 
Une unique visite en un an et demi ; après que mon proche ait consenti à revoir ses ambitions à la baisse de façon significative. Cette visite a permis d'obtenir une offre aux prix, retirée à la dernière minute car l'acquéreur a finalement privilégié un autre lot dans la même résidence (20k moins cher mais au 1er étage et moins bien orienté).

 
J'en conviens. Mais cela placerait l'appartement de 62 m² dans la fourchette haute de l'estimation soit un prix compris entre 310k€ et 328k€ ce qui semble être la position du vendeur.
Or, nous sommes dans un contexte de grande incertitude économique où le marché immo' est plutôt baissier et dans une ville où l'attrait semble baisser (punkàchiens, insécurité grandissante, ...).
 
J'imagine que son ami a dû acheter en 2021 avec un taux <1% sans regarder le prix d'achat...

Si pas de visite, c'est que le prix est trop élevé pour le marché.

 
Clairement.  
 
Une visite en plusieurs mois, s'il veut vendre il faut accepter une MV importante.

 
 
140k dans les dents ça lui semble déjà bien violent, mais oui... je vais lui suggérer de s'orienter vers les 4500 euros du mètre.  
 
Bref, n'achetez jamais du neuf si vous n'avez pas l'intention d'y demeurer fort longtemps.

 
Blague à part, en tant que parisien, rester un peu plus longtemps avec deux enfants ça me semble pas la mort. Ca permet de limiter un peu la casse.

 
Oui ça fait mal. Après, quand on fait ce genre d'achat important, on réfléchit un peu (no offense pour ton ami) et on se projette un peu pour savoir si le besoin d'une pièce supplémentaire arrivera à court ou moyen terme.

 
 
Aucun doute, c'est ce qu'il aurait du faire. Mais il a été trop optimiste et a eu la chance d'avoir un prêt relai assuré par ses parents. Prêt relai qui commence à durer et ne pourra vraisemblablement pas être pleinement remboursé (avec tout ce que ça engendre en terme de bordel familial).  
 
Sur le neuf : ne pas perdre de vue que le coût d'acquisition n'est pas significativement supérieur à celui de l'ancien de qualité proche ou équivalente (bicause frais de notaire négligeables, PTZ si éligible, taux préférentiels chez la plupart des banques, exonération de taxe foncière pendant deux ans...). Mais oui, c'est un massacre si tu as besoin de vendre à court terme. Un massacre.

Les municipales arrivent, vu les sommes en jeu, ça pourrait valoir le coup d’attendre de voir si une majorité municipale plus à même de retentir et d’attirer les CSP+ est élue.

Nantes a baissé ces derniers temps

 
Dans les deux cas, ce sont des biens sans défaut (bon emplacement, bonne accessibilité, bonne isolation, bonne disposition des pièces, luminosité, calme, stationnement, pas de gros-oeuvre dans les travaux...). On était sur des biens très consensuels.  
 
Pour le premier, T3 dans du récent, bon quartier, ville dynamique. Il y avait 15 visite programmées le lendemain, on a réussi à passer devant tout le monde en visitant la veille au soir.  
Pour le 2e, projet bien plus gros, on se disait qu'on serait tranquille vu les sommes en jeu. On n'avait juste pas pris en considération la rareté du bien. Une journée de visite, 2 offres au prix, on s'est aligné.  
 
Dans les deux cas, vu l'évolution des prix et les autres biens en vente similaires dans les mois suivants, on n'a eu aucun regrets.

 
Ne pas oublier que le prix maximum d'un bien est limité par le pouvoir d'achat local, au dela du bien lui-même et de l'attractivité du secteur. En gros, neuf ou ancien, si un potentiel acquéreur peut mettre 300 K, ce sera 300 K max.  
 
Ensuite, qu'il estime mal le coût des travaux pour rénover l'ancien c'est son problème s'il achète quasiment au même prix l'ancien et le neuf...  
 
En secteur tendu, ça arrive de devoir payer trop cher, par ex une maison en IDF dans un secteur pavillonnaire, si vraiment tu as envie d'être dans le secteur concerné, le choix est limité. Idem en bord de mer ou de montagne, tout le monde n'a pas la meilleure vue. Pour un appart, ça peut être une terrasse énorme et un box double (déjà la terrasse c'est uniquement le dernier étage), sinon l'ancien a intérêt à être à un prix attractif. Pour le reste, à part l'acheteur pressé...

 
C'est pour ça je pense faire une offre à -5/-6% et voir si ça passe mais sinon on trouvera l'entre deux à -3,5%/4%
Ça me ferait chier de passer à côté, pour en trouver un autre qui coche toutes les cases, je vais peut être attendre des semaines voire des mois

 
   
 
 
Si on rajoute aussi que le financement n'est plus aussi simple qu'il y a quelques années.

Ben est-ce que qu'il a les FDN réduits ? Si non c'est pas considéré comme neuf. Il est au plus au même niveau qu'une épave retapée.

Sinon je connais pas Nantes mais c'est censé être moins cher que Lyon et mon appartement retapé peut se vendre à ce prix là actuellement sur le marché lyonnais. Et j'ai la clim réversible fenêtre électrique avec moustiquaire et stationnement inclu avec une cave. Je suis dans le middle tiers de Lyon. J'ai juste l'immeuble des années 90 mais je suis à côté du métro, tram, commerces. Donc sûrement surévalué le bien malheureusement

Edit: ah oui chez moi c'est 69m carré dernier étage avec donc une cuisine bien plus grande avec vraie ouverture vers le balcon.

 
J'oubliais ce point mais oui, c'est un point essentiel.  
 
Ayant racheté en 2018, c'était la fête pour le financement. Tout le monde avait un prêt, les taux étaient sympas, et ils regardaient peu les estimations de vente pour les prêts relais

C est lourd de passer fioul à autre chose ?

 
oui, ça aussi ça joue comme détail.  
 
La "fausse terrasse" qui est en fait l'usage exclusif du toit de l'immeuble, auquel tu accèdes par une fenêtre de 1m80 de hauteur car il y a une marche de 30 ou 40 cm dans le séjour pour y accéder, ça va rebuter les personnes âgées (en gros les bons budgets )
 
Ca peut sembler farfelu, mais à une époque, c'était fait comme ça (avec une quasi absence d'isolation de la toiture).

 
Pas forcément.  
 
* Si tu veux passer au gaz, la chaudière a le même format, mais il faut amener le gaz, et c'est toi qui paye une fois dans ta propriété. Donc si tu as un mur à percer et 10 mètres de tuyaux en sous-sol à passer, ça va. Si tu as 50 mètres à creuser, c'est plus pareil. Comme beaucoup se défont de leurs chaudière à peine usée avec les aides "bas revenus" pour les PAC, tu peux en avoir d'occasion.
 
* si tu veux passer aux pompes à chaleur, tu as les PAC air/eau, reliées à tes radiateurs actuels. Inconvénient : ça ne fera pas clim l'été.
 
Si tu veux une PAC air/air, là il faut passer les tuyaux...

 
Techniquement c’est pas 140k dans les dents puisque le parking est en supplément.
Déjà ça ça doit refroidir, à Paris je dis pas mais à Nantes se contenter du tram quand t’as un gosse…
 
Et 7000 du m2 à l’origine, à Nantes, c’est délirant pour se coltiner un salon cuisine de 25m2 max, bouffer près du frigo à ce prix… en l’état l’acheteur il se demande où il colle sa TV c’est peut-être ça le malaise ? Au mieux sur le mur bleu, avec le canap (pas trop gros) au milieu de la pièce qui dérange.
 
Ces appartements familiaux avec salon minus c’est un no go pour moi, je comprends même pas que ça parte à de tels prix.
Et comme ils ne font plus que ça, dans 10 ans faudra arriver à les refourguer vs des apparts des années avant 2020 bien plus intéressants niveau espace.
Ah ça c’est sur que la salle de douche elle est belle, la place d’y mettre un… canapé    
Merci les normes handicapés pour tous les étages et le rognage sur les m2.

 
Nantes fait partie des villes qui ont le plus corrigés, post Covid et remonté des taux.
Proposer à 310K vs 430k l'achat, c'est une baisse énorme.  DPC pour un immeuble neuf de 2021 est suspect! Sur du neuf, on retombe jamais sur ses pieds en cas de revente rapide, sauf grosses penuries de bien dans le quartier.
Est-ce qu'il y a beaucoup de logements sociaux dans l'immeuble ou les environs qui expliquerait que le quartier ce soit dégradé?
 
La raison voudrait de le louer, de stopper l'échéancier pour récupérer un peu de trésorerie si nécessaire  et d'attendre que le marché se reprenne pour revendre dès le départ des locataires.
 
J'ai essayé de vendre mon appartement à Lyon (on est pas sur les memes prix par contre), et malgré une baisse énorme par rapport à mon prix achat precovid, je n'ai pas eu d'offre en 3 mois.  Du coup je l'ai remis en location, je voulais vendre pour me libérer de cette charge mentale (malgré une MV totale à 130k si je l'avais vendu à mon prix souhaité).
Au final je repars pour une location avec un bail code civi loué à une entreprise sur une durée de 30mois qui va logé son CFO, avec un rendement à 5,3% brut. Je compte le remettre en vente d'ici fin 2027/2028.

Nantes s'est très dégradée, insécurité et violence, les gens aisés fuient à toute vitesse.

 
comme un peu toutes les grandes villes françaises!
La vrai question c'est est ce que ce quartier de Nantes ou se situe le bien c'est plus dégradé que les autres?
 
 
 
 
 
 

 
Et avec ton salaire indécent, tu penses pas être récompensé ? Vu le temps que tu traines sur HFR à te plaindre, ça doit bosser dur.
 
Tu prends pour qui franchement ? A pleurer pour quelques % d'impôt en plus et une sécurité fantasmée. Il y a des têtes coupées qui se perdent, ça rétablirait l'équilibre.
 
 
 

 
Ah ouais il faut un bloc différèrent ?

 
C'est mieux dit.

Ben ça chauffe l'eau de tes radiateurs si j'ai bien compris... si tu envoies de l'eau froide dans tes radiateurs ça ne va pas faire clim...

 
Voilà. Si l'eau froide circule, bonjour la condensation (et le rendement serait très mauvais je pense).

 
Oui bah si c'est livré en 2021 ou depuis, tu peux avoir plusieurs facteurs, au dela du fait que ce soit à Nantes.
 
1) tu as beaucoup de neuf très cheap. Les immeubles pourris, les acheteurs avisés les connaissent. Chez moi, tu as du neuf qui avant d'être livré, se voit appliquer un ravalement de façade car il y a déjà des coulures qui tombent du balcon supérieur. Sur d'autres qui ont 4-5 ans, tu vois des soucis de fissures près des balcons, etc. Si en plus tu as des fissures en sous-sol, ça fait peur aux acheteurs potentiels.
 
2) selon la politique locale, la mixité sociale n'est pas organisée de la même façon. Par chez moi, tu as 10 immeubles nouveaux, 3 sont réservés "HLM". Dans d'autres villes, les étages RDC, 1, parfois 2 sont HLM, les 3-4-5 sont du privé.  
Ca change tout, ne serait ce que pour les charges de copro et les AG. Si 3F ou autre a 40 % des droits de vote à ton AG, tu ne décides pas grand chose.
Ce qui ne change pas, c'est en général le parking commun (c'est déjà beaucoup )

Les PAC air-eau ont un mode rafraichissement, utile notamment avec un plancher chauffant qui devient refroidissant donc, mais ça ne permet pas de gagner beaucoup ce n'est pas une clim'.
 
Moi qui regarde des maisons qui ont souvent du fioul voire du gaz avec citerne, je me pose la question de virer les radiateurs et de mettre poêle+PAC air-air, ou alors 2 PAC (et quand même un poêle car c'est pour le plaisir).

 
Viarme c'est pas mal normalement.

Bonjour, vous conseilleriez des travaux en vue de la revente? Si oui, lesquels?

 
La peinture a un excellent retour sur investissement. J'ai plus de doute pour le reste (l'acquéreur voudra faire la cuisine / SDB à son goût).

 
 
   
 
Vaut mieux perdre 100-200k que rester dans ce cloaque.

 
Une façade, je me suis toujours dit que ça pouvait faire bonne impression.

100-200k n'ont pas le même impact que tu sois pd2pov ou hfr compliant

 
 
Salaire ?
Non, je suis entrepreneur, je me suis créé mon propre travail, personne ne me verse de salaire. Tu devrais essayer vu que c'est très facile et qu'il n'y a pas besoin de bosser dur.
 
Bravo pour la menace de mort "Il y a des têtes coupées qui se perdent".
 
Exactement la raison pour laquelle les gens aisés quittent la France, ce n'est pas tant les impôts qu'ils fuient, mais plutôt la haine et les menaces.
 
Si vous souhaitez que le HS prenne fin il va falloir arrêter de répondre des conneries.

Ça dépend de tellement de choses, état actuel du bien, marché immobilier du coin, positionnement du bien sur ce marché.

S'il n'y a pas de visite c'est que le prix est trop élevé. Je ne connais pas Nantes mais ça me paraît extrêmement cher pour un appartement lambda dans une ville de province lambda. Il faut penser au pouvoir d'achat local, qui va mettre autant pour un petit appart de célibataire ou de couple sans enfant ?

Les défauts que je vois :
- même pas dernier étage,
- le box est en supplément (déjà que le prix est vraisemblablement élevé, ça fait vraiment raccroc et ça ne donne même pas envie de passer un coup de fil),
- les photos ne sont pas très flatteuses. Ok c'est neuf, mais la 1ère on voit que le salon est minuscule, on dirait que le canapé est installé dans un couloir. Où met-on une télé là-dedans ? Une des photos de chambre, il y a un vilain vis-à-vis. De manière générale je trouve que les photos font fake. Ah c'est normal, c'est de l'IA. Ca ne donne pas du tout envie, quand les AI utilisent l'IA on a surtout l'impression qu'ils veulent cacher la réalité : suspect.

J'imagine que ce genre d'appart, on en trouve beaucoup sur le marché. Peut-être pas aussi "neuf", peut-être pas exactement au même endroit, mais à moins que l'emplacement soit vraiment exceptionnel, il n'y a rien dans cette annonce qui donne envie d'acheter celui-ci plutôt qu'un autre.