Reprise du message précédent :
Je ne vois pas de soucis ici.
3 semaines, c'est rien surtout si vous passez par un notaire pour rédiger le compromis.

Entre mon offre et la signature effective du compromis il y a eu 1 mois et demi (le temps de rassembler tous les papiers du syndic je crois).  
 
Sinon tu peux faire une procuration si ça pose vraiment problème (je l'ai fait 2 fois : la première pour la signature d'une vente, l'autre pour un achat).

Merci.    Je pensais que c'était plus rapide que ça.

Sinon pour la capacité d'endettement, les banques prennent le net annuel mais quand t'es payé sur 13 mois et que tu as diverses primes, c'est quand même très trompeur. Par exemple pour un taux d'endettement de 22%, en net après impôts sur un mois lambda ça me fait plutôt du 37%.  

Y a vraiment des gens qui s'endettent à 33-35% sur leur net (donc potentiellement à 50% sur leur net après impôts lors de mois normaux) ?  

 
 
 
Bah typiquement moi jai des mensualités qui correspondent grosso modo à 200% de mon super net. Evidemment à ce niveau jai également des revenus locatifs qui compensent un peu mais le bonus de l'année d'avant est consommé partiellement par ces mensualités.

Oui, la plupart des gens en fait sont obligés de se mettre à leur taquet d'endettement pour avoir la surface/emplacement qui leur convient.
Je suis à 45% de mon net annuel avant impôts, sur un mois normal ça me fait 53% de mon supernet qui part pour le crédit + assurance.
Mais ce qui compte en vrai, ce n'est pas des pourcentages, mais des euros : mon reste à vivre après impôts et crédit est probablement supérieur à ton salaire brut...
C'est surtout ce reste à vivre que les banques vont prendre en compte, et que tu devrais regarder également : un smicard avec enfants va galérer avec 25% de son net prélevés (bon de toute façon au SMIC  il va galérer hein c'est pour l'exemple), alors qu'un jeune cadre dynamique de la finance sans enfants   à qui il resterait 3 k€ après impôts et crédit sera très à l'aise...

Tes revenus locatifs font partie de ton cash flow mensuel, donc ton 200% n'est pas exact...n

Hello, je m'intéresse à l'immo toulousain et je suis un peu surpris : recherches rapides mais régulières à l'appui, le topic est rempli d'occurences Paris, Lyon, Marseille mais vraiment très (très) peu sur Toulouse !? Comparativement à la taille de la ville j'entends bien sûr...

C'est surprenant car je pense que le marché, qui a ses particularités comme partout, est dynamique, pas moins intéressant qu'un autre et qu'il y en a des choses à raconter. Je pourrais commencer me direz-vous

Quelles explications d'après vous !?

 
 
y a peu de toulousain sur hfr

Topic gangrené par les parisiens, tout simplement

Le topic est juste représentatif de la répartition géographique des membres du forum.
Mais j'ai un peu vécu à Toulouse (et beaucoup apprécié), donc j'aime bien les (rares) recherches sur cette ville  

Bha suffit de ne pas leur parler des primes !, tu ne peux pas a la fois gonfler au max tes revenus affichés et te plaindre d'un endettement mensuel élevé.  

+1, je comprends pas le souci.
Si tu considères que c'est trop pour toi, emprunte moins.    
 
On s'en fout d'un mois lambda si c'est compensé par une prime le mois suivant.

Je suis même sûr qu'il y a plus d'auvergnats comme moi sur le forum que de toulousains.

Par contre, ce n'est pas représentatif de la densité d'habitants  

bof, même chose pour Bordeaux non?

@Brazeinstein : perso je vise l'endettement max (en gardant si possible de l'épargne). Pour ce qui est du 13ème mois j'ai la possibilité de le mensualiser ce qui est déjà fait, j'ai aussi renoncé à la moitié de mes RTT pour toucher à la place des heures supplémentaires, j'en fais un max par ailleurs, ainsi que des astreintes. On peut pas compter l'abondement conséquent dans les revenus, dommage
 
Donc un mois "normal" ou plutôt anormal genre en arrêt maladie, la mensualité se rapprocherait des 50% probablement.
 
à part ça on est d'accord que le DPE c'est n'importe quoi et qu'il faudrait de vraies études thermiques ?
 
Je regarde une maison qui était dans mon radar mais trop chère, le prix a bien chuté (590K=>435K), DPE A, chauffage via géothermie eau-eau top moumoute, mais en regardant les photos on voit bien que les fenêtres sont mortes : https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 199341.htm
 
Et sur une photo il y a même un chauffage d'appoint soufflant qui n'augure rien de bon (ou alors elle est juste inhabitée et le chauffage principal est éteint).
 
J'aime bien les garages pour ma future collection de voitures et il y aura moyen de caser une salle de cinéma quelque part, en revanche les embouteillages pour rejoindre la défense je pense que ça doit être atroce.

une maison de 968 avec DPE A : c'est quasi impossible avec la norme la plus récente du DPE.
 
Comme tu le dis, ça se voit rien qu'aux fenêtres. Les maisons d'avant 1975 sont rarement isolées au niveau des murs. Si tu fais une ITE "top" pour être A, il te faut éliminer les ponts thermiques, donc la taille de tes fenêtres s'en ressent. Et là, ça fait vieilles fenêtres d'origine. Idem avec les combles et le vieux papier peint : isolation réduite de la sous-pente.
 
Sur le descriptif, ils parlent de PAC, et il y a des radiateurs (et je ne vois pas de bloc VMC dans les pièces) : ça ressemble à une PAC air/eau.  
 
Bref, avec 200 K de travaux tu n'arriveras pas à gagner 2 lettres sur le DPE et à rajeunir l'intérieur.  
 
Bref, le terrain nu et les pierres de la tour, ça vaut combien ?

On voit l'installation dans le garage c'est une PAC géothermie eau-eau. Mais avec les radiateurs d'origine visiblement.
 
Et le DPE A bah elle l'a déjà c'est bien ça qui est aberrant.

 
le racisme complétement décomplexé en 2025

 
ok. Pour le DPE, comme je te dis, c'est l'ancien qui n'est plus valable. Appelle l'agence et demande la date du diagnostic (voir leur avis sur leur annonce).

@Bouhi93 : le DPE a un an je pense qu'il est valable, tu as tout le détail là : https://parcellai.re/?selected-parc [...] 5513%7D%7D
 

 
Pour moi qui cherche ce genre de propriété ça n'apporte pas vraiment de valeur non, à part si tu as vraiment fait tout l'aménagement paysager.
 
Donc faire ça pour toi oui, pour vendre non.
 
Tu peux néanmoins débroussailler un chemin pour qu'un acheteur potentiel puisse visiter un peu la forêt et se rendre compte par lui-même de ce qui est faisable.

 
C'est un terrain agricole. Le promoteur tentait sûrement une entourloupe genre une fois qu'on a le terrain on soudoie la bonne personne pour le passer constructible, sinon le prix n'a aucun sens. En gros il ne fallait pas que ça s'ébruite et le notaire n'était pas impliqué dans la magouille donc il a prévenu qui de droit.

Il faut arrêter de rêver et regarder la vérité en face. Par chez mes parents, les agriculteurs qui ont des terres bien situées payent les droits de succession et la soulte en "détachant" des parcelles situées en bordure de route (donc modification du PLU et accord avec la SAFER).  
 
[la soulte servant à compenser les enfants qui ne reprennent pas la ferme]
 
Et même sans SAFER, en zone très urbanisée, on voit des espaces municipaux (ou que la mairie a acheté "pour réhabilitation" ) et qui sont vendus à des promoteurs (souvent les mêmes, à croire qu'il n'y a pas d'autres intéressés...). Une préemption comme celle décrite, je me demande si on peut insérer une clause de non modification de l'usage pour 20 ans.

On devrait faire pareil dans l'administration. Tous les mails qui ne sont pas envoyé du lundi au vendredi, entre 9h et 17h, on ne les traite pas !    

Ca expliquerait pas mal de choses

Nous allons vendre une maison en indivision avec mon père et ma soeur.
Selon meilleursagents, la maison vaut 610-620k net vendeur. Ca vaut vraiment ce que ça vaut comme info, mais ils disent quand même "fiabilité 5/5".
Je n'ai pas réalisé d'étude de marché car c'est un petit patelin et il n'y a pas de maison vraiment similaire en vente.
Il y a des prix au m² qu'on peut déduire mais il y a des différences difficiles à valoriser comme la taille du terrain...
 
L'agent immo propose de la mettre en vente à 740k.
Ma soeur aimerait ne pas prendre d'agent immo et de la mettre en vente à 750k.
 
Ca m'a toujours paru une bonne stratégie d'afficher un prix assez gonflé, mais en période de tension. Je ne sais pas du tout si cette ville est tendue (ville de 10-15 000 habitants dans le 13, proche de l'autoroute (mais sans entendre le bruit, y a environ 1km) et à 15 min de la grande ville la plus proche, aix-en-provence)
 
Vendre nous même ne me parait pas idiot non plus mais uniquement si c'est bien fait. Ma soeur n'habite pas sur place, moi non plus, mon père n'a pas particulièrement envie de le faire non plus (il va déménager à une demi heure).
 
De visu, ça va se finir comment ? Par une vente à 650k affichés négociés à 610k net vendeur, parce qu'on aura pris un agent immo après 6 mois de visites infructueuses ?  

Et surtout virer les gens qui ne font pas leur boulots, ce seraient bien aussi

 
Chaque marché est différent.
 
Mais sache qu'un agent a intérêt à gonfler son estimation pour te faire signer un contrat d'exclusivité. Et puis au bout de 2/3 semaines de mise en vente, devant l'absence de visite et/ou le peu d'offre, il te proposera une révision à la baisse du prix de départ. Son but étant in fine de vendre.
 
Voici leur stratégie. A toi de voir si vous voulez vous faire ièch à gérer une vente vous même ou à déléguer ça auprès d'un AI.

1) estimation à la louche ne prenant pas en compte l'état du bien... En bousie, la taille du terrain est moins un critère que sa localisation dans le patelin ou sa forme.
 
2) l'AI touchera des clients qui ne regardent pas LBC, seloger et Cie. La présence de l'AI rassure aussi les vieux, les personnes seules, les primo-accédants, donc permet de leur soutirer plus d'argent.
-> ta soeur rêve (hors point 4) d'espérer plus que l'AI.  
 
2bis) A minima, 2 demandes d'estimation (et un seul mandat de vente exclusif), 3 s'ils diffèrent de plus de 10 %.  
Certains AI font miroiter 740 pour avoir le mandat et 2-3 mois après reviennent te voir, en disant que les clients ne voient pas le potentiel ou n'ont pas le coup de coeur ou autre excuse et te disent "maintenant on va l'afficher à 690 et on verra" . En attendant tu ne vends pas.
 
2ter) vous voyez vous faire des visites (donc des A/R) possiblement pendant des mois jusqu'à vendre ? Mon appart, en zone relativement recherchée, après tri par un AI, il a été visité 5 fois. Quand j'achète, je fais à minima une visite seul et une accompagnée d'un artisan.  
 
3) à trop vouloir, le bien va être affiché des mois, avec un prix qui descend. Le pire des signaux envoyés à ceux qui cherchent et surveillent avant ce qui se vend et à quel prix.
 
4) si le bien peut être un coup de coeur pour certains, on passe dans l'irrationnel, tout peut s'imaginer... (idem si zone tendue, des maisons à retaper peuvent être vendues à un prix proche de maisons retapées)
 
5) c'est en ce moment que s'échangent le plus de biens, même s'il est déjà tard (compromis en mars-avril, signature de la vente fin juin, début juillet, les acquéreurs emménagent pendant les vacances et les enfants sont inscrits dans leurs écoles pour la rentrée).

De manière générale, pour un bien standard, on peut compter combien de visites avant une vente ?
Encore une fois, pour une maison dans un lotissement pas trop loin d'une grande ville, pas un appartement en plein centre de Paris..
 
Quoi qu'il arrive on devra faire beaucoup de route, si c'est 10 visites pour économiser 20000 €, c'est rentable de faire plusieurs heures de route, mais si c'est 100, même en habitant pas très loin, on peut y perdre par rapport à une agence.  
 
Enfin le dernier élément c'est est-ce que un agent immobilier compétent arrive à trouver un acheteur qui paye plus que l'acheteur que nous aurions trouvé nous-même ?
 
Mon père a acheté son bien suivant par le biais d'un agent immobilier qui a l'air jeune et motivé, je pense qu'il aime bien.  
 

 
En tout cas c'est un des trucs qui me poussent à d'un côté vouloir acheter des hectares tant que c'est encore possible, et d'un autre côté être plutôt d'accord avec le ZAN pour mettre fin à ces abus, qu'un maire ou autre puisse te rendre riche ou te ruiner avec une signature...

 
ou alors tu fais comme l'oncle de ma compagne, tu te déclares exploitant agricole en produisant du végétal et en employant une entreprise de services agricoles pour tout. Faut juste avoir quelques hectares.

 
Un truc en famille dont personne ne veut s'occuper c'est un coup à mal finir déjà donc soit ta sœur veut s'en occuper réellement soit vous prenez une agence...

En la prévenant qu'elle compensera à terme la partie entre ce qu'elle espérait récupérer seule et le prix final.  
 
Parce que si elle arrive à vendre à un prix supérieur à un AI, ce serait surprenant (sauf si l'AI a déjà un client avec lequel il serait ami, d'où mon point ci-dessus de toujours demander plusieurs estimations).  
 
Et certains vendeurs étant longs à comprendre (ou simplement butés), il peut se passer du temps. Quand j'ai acheté mon premier appart, le déclic a été la banque qui a envoyé au vendeur le rappel du terme du crédit relais... (après le mec essayait de vendre 240 et a signé à 182 de mémoire).

 
Chaque cas est différent. Nous c'était plié en une matinée et 3 visites. 3 offres au prix.
 
Il faut mettre au juste prix. A vouloir gagner 30k€ on peut en perdre 50k€ si on est gourmand au départ.

non, c'est courant. Par ex si tu veux un crédit relais, ta banque va te demander x estimations selon l'endroit, la réputation des AI, etc. Par définition, un seul aura un mandat exclusif.

Outre certaines annonces que je suis qui sont présentes depuis plus d'un an, et encore il y en aurait sûrement plus si je m'étais dit que 600K€ pour un budget de 400K€ c'était cohérent, j'ai l'exemple de la maison du voisin décédé de mes parents, mise trop chère ça fait 6 mois, la maison de l'autre côté pareil trop chère ça fait plus d'un an...
 
Dans ce dernier cas elle a été achetée autour du pic post COVID + plein de travaux de faits, pour une maison ultra tarabiscotée sur 3 niveaux, la vendeuse va mettre longtemps à adapter son prix je pense.

Non mais on est pas idiots, on sait faire une étude de marché nous mêmes, déjà.
La plus value de l'agent je la reconnais (pas ma soeur) mais absolument pas là.
 
Ensuite, tu ne peux pas dire "vous" car il n'y a aucune entente entre ma soeur et moi, et une entente moyenne entre elle et mon père.
C'est justement le souci.
Mon père discutait avec l'agent immobilier. Il a appris qu'il vendait, évidemment il a proposé d'estimer.
Ma sœur a fait l'estimation de manière indépendante.

Ha bon

Aucun problème avec ça, ils se vantent de faire des estimations gratuites après tout

C'est assez commun en réalité.

Oublie pas qu'à la fin le mec va prendre 30k pour avoir fait 3 visites et signé 4 documents. Donc il peut bien faire des estimations gratuites sur le reste de son temps.