Reprise du message précédent :

 
Dans ce cas, ces acheteurs signent un mandat acquéreur avec l’AI et lui paient une commission.
 

Plus un.
 
Une bonne vente est une vente rapide.
Si ça traine, ça se sait, et ça décourage les acheteurs.
 
Les bons acheteurs négocient très peu.
Il suffit de faire une brocante, ou de vendre sur Le bon coin pour s'apercevoir que si on commence à discuter avec quelqu'un qui joue à la négociation, ça se passe mal 4 fois sur 5. Soit on cède par pitié, lâcheté ou tromperie. Soit on ne cède pas et la discussion nous a épuisé et dégoûté.
Donc, il faut se garder juste un ou deux pourcent de marge. Et être ferme pour ne pas entrer dans les marchandages.
 

Pourquoi sur plusieurs sites d'un coup ?
Ce n'est pas une bonne stratégie. Ca fait mort de faim.
Il faut savoir établir une priorité, cibler l'acheteur que l'on veut.
Ensuite, si ça ne marche pas, on pourra le mettre sur un autre site.
 

Ce n'est pas le prix qui compte pour une nouvelle annonce, c'est le coup de coeur, la curiosité, l'attrait.
Vous attribuez l'échec au prix, alors que rien ne le prouve. En plus 4% ce n'est pas un gros surcout.
Votre annonce est hyper nulle. Ca ne peut être que ça.

Vous n'avez pas précisez "Agence, s'abstenir" ?
Evidemment que les premières visites sont celles des vautours.
Il faut s'y préparer mentalement.
Dans votre cas, vous êtes supposé avoir réfléchi que vous pouviez vendre par vous-même, alors continuez sur cette voie. Sinon, il fallait dès le début passer par une agence.

Wow, vous changez d'avis à l'intérieur d'une seule phrase ? Quelle inconstance !

Grosse méconnaissance des agences.

Oui.

Non, dans la très grosse majorité, ceux qui passent par des agences le font parce qu'ils n'arrivent pas à contacter le vendeur directement. Personne n'a envie de payer 15k de trop.
L'agence est principalement bénéfique au vendeur, mais pas à l'acheteur.

Toucher beaucoup d'acheteurs n'est pas le coeur du métier de l'agence. D'ailleurs, ça revient aussi à la question du nombre d'annonceurs. Il faut cibler, et non pas viser large.
Vous n'avez donc jamais vu les émissions de Stephane Plaza ? Parfois, il y a très peu de visites, mais il obtient un taux incroyable de propositions d'achat, parce qu'il arrive à convaincre n'importe qui.
 
Personnellement, je ne suis pas agent immobilier, et je n'ai aucun lien avec eux.
Deux fois, j'ai vendu par eux. Deux fois, j'ai vendu sans eux. Il y a des avantages et des inconvénients.
Ca dépendait si je me sentais capable de faire la vente ou pas, selon la situation.
En résumé :
 
- Pour un bien atypique, il vaut mieux passer par une agence, sauf si on connait soi-même très bien l'immobilier.
- Pour un bien assez commun
-- Soit, on est prêt à faire des efforts, à réfléchir longtemps et sérieusement avant de prendre des décisions puis à se tenir à elles, et à savoir parler à des clients, alors on passe sans agence.
-- Soit, ce n'est pas le cas, et on demande de l'aide à des professionnels.
 
D'une manière synthétique, un bon agent fait le travail suivant :
 
- S'occupe entièrement de la vente. Ca ne marche pas, si vous lui demandez seulement de s'occuper de l'annonce ou des visites. Le partage du travail n'est pas souhaitable.
- Parle de manière honnête au vendeur, et parle de manière un peu moins honnête avec l'acheteur mais sans exagérer, parce que ça se voit et c'est contreproductif.
- Estime le bien. Je sais, vous voulez tant d'argent, mais ce n'est pas vous qui décidez, c'est le marché. Je sais vous vous êtes renseigné et vous pensez connaitre le marché, mais généralement on se trompe. Il faut laisser l'agent vous donner l'estimation. Qu'elle soit agréable ou pas à entendre, c'est intéressant de la connaitre.
- Se fait une stratégie, pour savoir quelle clientèle cibler. Il a l'habitude. Il sait s'il faut s'adresser à des jeunes, des vieux, des célibataires, des familles, des locaux, des personnes lointaines, des loueurs, etc.
- Nettoie ou fait nettoyer le bien.
- Fait les photos, et prend les mesures.
- Fait les annonces. Il ne va pas forcément choisir les mêmes sites que vous. Ca dépend de la clientèle visée.
- Reçoit les questions par téléphone et mails.
- Point important : Fait visiter.
- Point très important : Propose des crédits ou des courtiers spécialistes des crédits
- Point très important : Rédige le compromis de vente, qui doit être blindé de chez blindé pour éviter les problèmes d'un côté ou de l'autre par la suite
- Choisit le notaire, et c'est important car il évite ceux qui sont catastrophiques et j'en ai eu quand j'ai fait la vente moi-même.
- Suit la vente jusqu'à la signature et même parfois un peu au-delà, par exemple s'il y a une question ou une contestation de l'acheteur après le notaire.
 
Je rajoute, qu'il faut bien choisir son agent immobilier. Ca signifie notamment qu'il faut absolument en voir plusieurs. Il faut essayer de savoir s'ils connaissent les banques, s'ils sont capable de proposer des crédits aux clients, parce que c'est l'astuce numéro un pour vendre des biens chers à des pauvres. Il faut éviter les menteurs, car ils vont mentir aux clients, mais aussi à vous. Une manière de le juger est sur son estimation, parce qu'en dehors du montant, dont vous avez déjà une idée, vous pouvez évaluer ses arguments.

Je crache sur le mien parce que je suis tendu mais bon, il peut avoir son utilité.
En revanche j'ai un doute vis à vis de la rédaction du compromis et du choix du notaire par l'agent.

Coucouriste : je dirais que ça dépend, ça dépasse
 
Notre 1er bien était sans défaut, assez recherché. Une grande maison familiale, grand terrain, dans un bon quartier d'une petite ville recherchée a côté d'une grande ville (l'équivalent de Boulogne, disons). On a mis l'annonce sur LBC le jeudi soir, 20 visites le WE, et plusieurs offres au prix avant le dimanche soir. On était très contents de pas être passés par des agents (surtout que ceux qu'on avait vus avaient largement sous estimé le prix)
 
Pour notre vente actuelle, c'est plus compliqué
Appartement très atypique et qui ne convient pas vraiment a une famille.
On a essayé d'abord en direct et on a eu très peu de contacts, et une seule visite. On a fini par confier la vente a une agence de "luxe" (car bel immeuble dans quartier premium), et on a eu énormément de touches/visites. En fait les gens qui pourraient être concernés (des vieux mais pas trop vieux, et riches) ne regardent pas vraiment sur internet, ils contactent les agences et leur disent de leur trouver quelque chose.
 
Bref ça dépend du public que tu vises  
 
Les AI nous ont apporté des visites mais alors le reste des presta est nul par contre (mais bon on a quand même besoin d'eux )

 
Ca peut être vrai, surtout les personnes âgées et les femmes seules. Mon appart, un AI me l'a bien vendu, à une femme fraichement séparée qui cherchait à se loger : jamais elle n'aurait acheté en direct. Rien que pour savoir si le mur en placo entre la cuisine et le séjour pouvait s'enlever facilement, elle a fait venir un collègue bricoleur...
 
L'AI les rassure (je sais... mais rien que quand c'est un AI qui leur dit "notre réseau a estimé cet appart à ce prix, c'est plus crédible que si c'est M MICHU qui parle de l'appart qu'il vend) et en plus, c'est le public qui a globalement le plus de budget (enfin, surtout l'apport personnel qui évite d'avoir un refus de prêt).

Je vais mettre mon appartement en vente et vous me faites peur

Prêt relais, je vais donc acheter et vendre ensuite.

- Je vends tout seul, ça tombe bien un appart comme le mien est en vente, ça donne une idée, de plus la banque impose une estimation par un expert, ça me donne une valeur de référence.

- Je prends une agence, ça tombe bien, l'agence en a vendu un presque comme le mien il y a moins d'un an. Mais les 10K  sont forcément payés par le vendeur et l'acheteur. Ça me payerait ma nouvelle cuisine.

- Je prends un négociateur immobilier d'un cabinet de notaire, ça tombe bien j'achète avec une négociatrice, très carrée, pas là pour faire du sentiment, c'est clair, bien expliqué et la commission est moins chère.

J'ai envie de tenter de vendre tout seul, seloger par exemple, mais les boulets me chagrinent par avance. Je verrais bien visites groupées un samedi après midi, mais ça fait marchand de viande.

C'est compliqué  

J'ai été visiter le site "Gens de confiance", et je me retrouve avec les AI qui mettent leurs annonces dans mon coin. Ce n'est pas un site entre particuliers ?

ça doit être des AI de confiance  
 
(apparemment tu peux faire des profils pro)  
https://gensdeconfiance.com/fr/ui/p [...] nding-page
 

 
Oui, notre bien est banal, je suis persuadé qu'on va arriver à le vendre en direct.
 

Une agence ou une négociatrice de notaire ? Prendre les deux est superflu. S'il ne faut en choisir qu'une autant prendre l'agence. La négociatrice est une fonctionnaire qui offre beaucoup moins de service qu'une agence (elle ne va pas se soucier du nettoyage, qui est très important, ni se soucier de trouver des crédits à des acheteurs potentiels, etc). Par ailleurs, si vous passez par une agence, c'est mieux que ce soit elle qui fasse les visites. C'est compris dans les 10k. Je ne comprends pas votre choix mixte, et je ne l'approuve pas, mais c'est mon petit avis d'Hfrien lambda. Enfin vous vous attendez à un troupeau de viande, mais ce ne sera pas forcément le cas.

En Bulgarie, en 1960, peut être que les notaires étaient fonctionnaires...

Ah, pardon, c'était un choix à faire parmi les 3 propositions.
 
Pour l'agence et les crédits, moui, j’oubliai à quel point les jeunes sont assistés et tellement bêtes sur des sujets qui me semblent évident. Mais une agence c'est un mec lambda qui a raté le concours de gardien de la paix bien souvent   et qui se fait un max de thune en crachant sur le métier. Et qui se reconverti en vendeur de momomix dès que l'immobilier se casse la gueule. Je schématise mais bon    
 
La négociatrice est tellement professionnelle que ça en est indécent
 
Mais elle ne va pas se soucier d'un bien en banlieue parisienne profonde faut que j'en trouve près de chez moi.

Perso j'ai un avis foireux sur les AI...Alors oui j'en ai croisé un paquet bon a rien.
 
Mais j'ai aussi dans mon entourage proche des mixtes d'AI/promoteur, et la le niveau est tout autre.
 
Par contre, pour les notaires, 99% de cette profession c'est du cassos de compétition.

 
Un dernier up et après je laisse tomber.

Après, je vois pas l'intérêt de signer un mandat exclusif.

Le fait de ne pas pouvoir être doublé par un confrère motive plus les AI.  
 
Eux seuls (leur agence...) peut récupérer la com donc ils savent qu'ils peuvent perdre du temps dessus.
 
Et à noter qu'un mandat exclusif, ça se révoque (même s'il y a un préavis...). Après, il faut être certain que l'acheteur présumé aura son crédit, ne trouvera rien de mieux pendant le mois...

Pas con en effet.

 
Perso, je n'ai fait que des mandats exclusifs, mais en posant clairement un ultimatum "je veux un client solvable dans les 6 semaines" (6 car les deux premières c'est la constitution du dossier avec les diag et la mise en ligne de l'annonce).

 
 
Bonne chance pour la vente de votre appartement. Vous n'êtes pas passé loin de le vendre plusieurs fois, ca va finir par le faire.
 
On essaie de vendre depuis plusieurs mois. Seulement 2 visites, et on va avoir une offre demain.
Les personnes intéressées connaissent très bien la ville et savent que c'est le meilleur emplacement de la ville.
Malgré tout je m'attends à une offre à -10%  ils ont visité 4 fois la maison en tout et ont pris tout leur temps pour faire cette offre.

 
Pourquoi tu vends?  
Il me semble que ton achat n’est pas si vieux (mais je confond peut-être).

Offre acceptée à 375, l'Ai doit nous faire un truc à signer électroniquement pour valider l'acceptation de l'offre et après je contacte mon notaire pour le compromis.

 
Ce n´est pas un bar tu sais, mettre la pression n´a pas cours ici.
 
 Locataire protege, danger. Je n´y toucherais pas.

 
Merci du retour. Aucune pression dans mon message, simplement remonter la demande si certains sautent des pages dans leur lecture (d'ailleurs je vois mal comment je pourrais mettre la pression a qui que ce soit, n'ayant aucun pouvoir sur ceux pouvant me répondre).
 
Le locataire protégé c'est seulement dans un appartement (que je ne souhaite pas occuper). L'autre appartement (celui que je souhaite occuper) est occupé mais le congés a été donné pour septembre.
 
Peut-on mentionner quelque chose à ce sujet dans le compromis ? Des choses à demander (preuve de payement des loyers.. ) ?

Hello,
 
Pour un programme neuf en fin de commercialisation (80% des apparts vendus), y a t-il une marge de négociation à votre avis ?
 
Merci.

Possiblement, mais en général ce sont les appartements moins bankables ( RDC, exposition, vue, surface etc... )

Celui qui m'intéresse est sympa, dernier étage, balcons. C'est un retour à la vente j'ai l'impression.

Tente toujours de négocier, mais il risque de partir vite celui là

Merci pour le retour

Tente un truc, tu n'as pas un particulier en face mais un commercial

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Vaut mieux tenter direct sur le prix ou de gratter genre frais de notaire etc. ?

 
Peut-être mais il était ravi initialement, il vendait le coin cossu de sa ville et la qualité de vie en maison. J’étais curieuse de savoir s’il y a un truc qui l’a particulièrement gêné.

Hello,
 
Je vous avais fait réagir il y a quelques semaines avec ma recherche d’appartement au Luxembourg.  
 
Nous en avons visité un ce WE dans une très belle rue, très beau quartier (ici l’annonce: https://www.engelvoelkers.com/lu/en [...] 3cde4f813e )
 
Le prix me semble très correct au vu du marché actuel, le deux gros défauts sont le premier étage, et le fait que l’appartement soit dans un gros immeuble que d’aucun n’hésiterons pas à qualifier de type « URSS » ou « HLM » . Pour les curieux de Google Maps, c’est dans la rue Adolphe (du nom du grand duc hein, on était du bon côté en 40 )
 
Bref je me dit que si on n’achète pas celui-là… c’est qu’on est ps prêt à acheter
 
Et c’est mon raisonnement, le bordel international actuel ne me rassure pas. Luxembourg est considéré (a tort ou à raison) comme une zone prime par les investisseurs avec des rendements bruts assez bas (on peine à atteindre les 4% après la correction du marché et la hausse des loyers), donc tout ça pour dire que c’est très sensible à l’évolution des taux, à la hausse comme à la baisse.  
 
En fait pour revenir au bordel international actuel, j’ai peur que l’inflation et donc les taux, repartent à la hausse, (l’explosion des taux allemand cette semaine n’est pas rassurante), et donc les prix, partent à la baisse. Est-ce qu’un particulier peut vraiment espérer emprunter à 2% à horizon 2/3 ans si l’Allemagne, l’état le plus safe d’Europe emprunte à quasiment 3% ?
 
Est-ce que ma crainte vous semble fondée ? Les potentiels acheteurs de ce topic, comment vivez vous le bordel actuel ? Cela ne vous freine pas ?

 
Gros coup de coeur là quand même
en particulier pour l'ampoule dans le séjour et la couleur choisie pour la peinture  

Pas de coup coeur mais une bonne affaire    
 
C’est ps la où on va vivre 20 ou 30 ans (enfin espérons le lol) donc on veut surtout que ce soit une bonne opération financière.

Je pense que je ne me rends pas compte du marché, mais perso je vois aucun point positif. L’immeuble horrible, la vue de la déprime, les pièces tristounes sans aucun charme…

Bordel, 700 k€+ pour un T3...
 
Je connais pas le Luxembourg hein, mais toutes proportions gardées, y a des endroits sur Terre qui me font halluciner.  
 
J'espère que les salaires suivent et que la qualité de vie va avec...

Vous pouvez aller sur le topic Luxembourg, tout le monde est équipé de hype goggles et ce genre de truc est vu comme « un logement premium et de qualité »

735k€ pour un truc pareil je dois reconnaître que ça me ferait mal au coeur...
Bon, peut être que pour le Luxembourg c'est pas grand chose...

 
Pourquoi te précipiter dans ce cas ?