Reprise du message précédent :

 
 
Les courtiers sérieux ont souvent une solution de coffre fort numérique

C'est quoi l'avis du topic là dessus, je connaissais pas.

J'ai pensé à ce site mais il est précisé que certains établissements demandent des originaux non modifiés. Les banques sont données en exemple.

D'après ce que tu dis ça ne pose pas de soucis.
Je vais passer par le site. On verra bien.

J'espère que c'est bien le cas...

Tenez, pour ceux qui croient pouvoir doubler les AI... c'est pas si simple que ça.
 
https://www.msn.com/fr-fr/finance/e [...] 88d7&ei=11

Pour doubler un AI la seule solution fiable est d'arriver à joindre le particulier sans passer par l'AI .

 
C'est valable seulement si l'AI n'a pas l'exclusivité de la vente du bien

Je crache mon venin mais vraiment je déteste les agents immo, je n'ai aucune confiance.

Nous avons fait une dernière offre lundi soir pour une maison, augmentant sensiblement notre offre (un petit-6%).
Aucun retour de l'AI, ni même confirmation qu'il a eu et transmis notre offre.
Nous découvrons hier que la maison a fini par être publiée sur leboncoin (pour moi aveu de faiblesse, personne n'est prêt à payer le prix fort dans leur carnet d'acquereur "plein de médecins, chefs d'entreprise etc" ).
Je suis un peu dépité. Elle était est un peu chère pour nous dès depuis le départ (pour le marché aussi remarquez, une perle qui n'est pas vendue en 2mois n'en est pas vraiment une).
Fais chier.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Par faux, elle est toujours trop chère  

Apres si sur la première offre l'AI te dit que le vendeur veut pas baisser son prix et que tu reviens avec un -6%... Bah tu connais la réponse

la moindre des choses ça reste de répondre, ça me paraît logique. Sinon ces gens ne servent à rien.

Une absence de réponse a un sens : "On attend encore un peu, et si on n'a pas mieux, on revient vers vous."

Il faut être in situ pour le dire.  
 
Si le vendeur a dit à l'AI "je ne vends pas en dessous de xxxx, pas la peine de me transmettre les offres". Donc l'AI ne transmet pas et les gardent sous le coude en se disant qu'un jour, le client finira par céder.  
 
Après, la moindre des politesses pour l'AI est de prévenir le client qu'il n'aura pas de réponse à ce prix dans l'immédiat, et que soit il augmente son offre, soit il attend que ce soit possible (si pas vendu au prix avant.

Nan mais que les vendeurs ne me répondent pas, temporisent, d'accord.
Mais que l'agent n'accuse même pas réception de l'offre, juste "coucou, ok, bien reçu" aurait suffit, ça m'agace.

Voilà, c'est cette partie là que je ne supporte pas.
edit: ayant les coordonnées du vendeur, je lui ai juste demandé s'il avait bien reçu cette dernière offre. ça peut le braquer mais au moins ça me lève un poids.

 
Assez marqué dans les villes moyennes où tu n'a pas 3000 riches qui cherchent des biens immo tous les jours.
 
Il y a un plafond un peu au-dessus du prix prémium, et si tu as un bien exceptionnel, il faut être prêt à attendre parfois des années la personne que ça pourrait intéresser.  

Bon, j’ai besoin de vos lumières
 
Je vends mon appartement de 65m2 sans passer par une agence. J’ai posté sur Gensdeconfiance, LBC et Seloger.
 
En 15 jours, j’ai eu 4 visites par Gensdeconfiance et 0 sur les autres sites.
 
Le prix de vente est 4% plus cher que l’estimation Seloger et le prix de vente d’un appartement similaire au mien juste en dessous du notre.  
 
On avait mis un poil plus cher pour anticiper les offres moins chères.
 
Une agence nous propose de gérer la vente contre 15k€ de frais.
 
Pour moi, une agence ne sert à rien car elle va se contenter de mettre le bien sur les même sites et récupérer 15k€ dans l’opération.
 
Toutefois, et c’est la que j’aimerais avoir votre avis, peut-être que des acheteurs préfèrent passer par agence comme certains préfèrent acheter une voiture à un garage plutot qu’à un particulier.
 
J’y crois moyen mais après tout, pourquoi pas.
 
J’hésite à baisser le prix de 10k€ pour augmenter l’attractivité du bien mais si je baisse autant et que finalement je passe par agence, c’est la double peine
 
À votre avis, il vaut mieux  
1 - continuer à le gérer sans agence en baissant progressivement le prix
2 - le passer par agence car ils arrivent à toucher plus d’acheteurs

3- le mettre tout de suite au bon prix, rien de pire qu'un bien dont le prix baisse régulièrement

 
J’avais l’impression que garder une marge de négociation était plus prudent. Dans mon idée, un prix un poil plus haut ne freinait pas les visites dans la mesure où au final l’acheteur peut faire une offre au prix souhaité.
 
Mais la encore peut-être que je me trompe et qu’il vaut mieux être directement au prix le plus bas possible sans forcément accepter la négociation.
 
Surtout qu’on le vendrait sans problème au prix « juste », on s’en fout de gratter 10k en plus.

Et bien mets le au prix juste

Je maintiens le suspense, mais j'aurai peut être du nouveau à raconter ce soir ou demain (si ça intéresse quelqu'un).

Et je pense que ça validera l'idée générale que les AI sont des parasites.

 
ça fonctionne vraiment par Gensdeconfiance ? Jamais pu valider mes 3 parrains    
 
ce n'était pas juste des visiteurs ?
 

 
T'inquiète tu ne nous apprends rien concernant les AI    
Rarement eu de bonnes expériences, j'essaie de vendre et je crois qu'au final, je vais finir par vendre par moi même
 
Tiens nous au courant, en te souhaitant de bonnes nouvelles  

gens de confiance c'est plus cher qu'ailleurs car la base client est sensée etre CSP/+ donc plus solvables
mais je pense que sur un bien immo, les gens vont quand même faire gaffe

 
Sur les 4, il y avait deux personnes sérieuses qui auraient pu acheter.
 
Les AI semblent dire qu’ils ont accès à des acheteurs que je n’aurais jamais en particulier, j’arrive pas à savoir si c’est vrai ou pas
 
J’ai trop tendance à imaginer que les gens sont comme moi. Perso, agence ou pas je m’en fout et j’ai des alertes sur plusieurs sites.
 
Mais peut-être que des acheteurs veulent absolument passer par une agence pour « se protéger » ou je sais pas quelle histoire.

 
Je vous mets l'histoire dont je ne connais pas encore la conclusion maintenant pour me calmer mais pas sûr que ça me calme vraiment...
 
 
Bref, retour sur la négociation finale de la maison que je m'appête à achete.
 
je vais chiffrer, ce sera plus clair sur pourquoi j'ai besoin de déverser ma bile.
 
Donc j'ai repéré une maison à 395k en vente longue, un peu au dessus du budget mais pas énormément.
 
Je trouve le vendeur, qui a mis la maison dans 2 agences et il m'oriente vers l'un des 2 agents.
 
2 agences, 2 annonces. L'une d'elle indique 380k net vendeur et 395k HAI. L'autre juste 395k honoraires à la charge du vendeur sans plus de précisions.
 
C'est à cette seconde agence que le vendeur donne mon numéro.
 
 
Quelques aménagements extérieurs sont à faire (portail, allée, cloture) donc je fais une première propale à 360k    
 
Etudiée mais un peu juste pour les proprios, d’après l'agent.
 
Contre propale 380k, je tortille à 370k, ça passe pas. L'agent me dit : ils veulent 375k HAI.
 
J'en ai marre, on n'est plus à 5000 prés, offre à 375k € pour arrêter de se renifler le Q et boucler la vente.
 
Et là, ce petit enculé d'agent immobilier me dit au téléphone :
 
- "Ahhh je vais voir si ça passe, les vendeurs veulent 360k net vendeur. Faudrait plutot 378k"    
 
Parce que ce parasite veut se faire 18k sur la vente. C'est ce putain d'agent qui bloque depuis 15 jours !    
 
Il doit me rappeler pour voir si ça passe à 375k.  
 
J'attends son appel pour avoir son retour. Si besoin je lui indiquerai que c'est le vendeur qui a trouvé l'acheteur, pas lui et que l'autre agence ne prend que 15k.
 
Rien ne me lie à lui, je suis libre de passer par l'autre agence. Par correction j'attends son dernier retour avant de lancer les hostilités.

T'en as pas pratiqué beaucoup des AI, si ça te met dans cet état    .........

=>

Petite précision, l'AI nous avait dit "votre appartement je vous le vends en 15 jours", donc on l'a pris au mot et on lui a donné un mandat pour 15 jours seulement et il n'a pas publié l'annonce sur SeLoger (uniquement sur son site web). La vente ne s'est pas faite avec cet AI car notre prix de vente + sa commission nous mettait hors marché. Nous avons vendu quasi à notre prix (baisse de 1,1% ) via une agence lowcost et annonce SeLoger.
 
Ma théorie, c'est que les acheteurs qui recherchent un quartier précis (et qui connaissent le prix du marché de ce quartier) vont avoir tendance à consulter les agences immobilières locales.

 
5-6, c'est bien pour ça que j'avais tenté la négo en direct.  
 
Oui ça m'énerve, on trouve la maison, on s'aligne sur un prix qui met acheteur et vendeur d'accord en théorie et c'est la comm' d'un type à slim et chaussures pointues qui vient foutre la merde.

 
 
Deux petits trucs me chiffonnent. SI j'ai bien compris dans 2 agences différentes, 2 prix différents. Le vendeur a donné ton numéro à l'agence la plus chère.
 
Pourquoi tu n'as pas été voir l'agence la moins chère ?
 
C'était impossible de négocier en direct avec le proprio ?

 
Je ne savais pas que l'agence 2 était plus chère, le prix de vente est le même (395).
Et la situation du proprio est délicate, il a préféré déléguer.

 
on croise les doigts pour que ça passe à 375.
 
Tiens nous au courant  

Hello    
 
Ca y est on s'est lancé dans la recherche d'un appartement avec mon épouse.
Même si ce n'est pas le point central de mon post, je vous mets quand même ce que l'on recherche:
 
* Localisation Colmar.
* Proche gare.
* 4 pièces (85m2 ou plus).  
* Garage.
* Terrasse/balcon de 10m² nous irait bien (c'est ce qu'on a actuellement).
* Budget: 280~300k€.
 
Peu de visites pour le moment, je fais déjà un bon tri en amont et ça bouge pas trop en ce moment.
Mais on a visité un appartement qui nous a bien plu. Il remplit les critères ci-dessus.
Vendu 290k€.  
 
Problème (ou pas): résidence des années 70/80. Pas d'ascenseur. Chauffage collectif au fioul. Le DPE indique E.
C'est ce qui me pose le plus de questions, la question de l'énergie.  
 
On est en 2025 et la législation va, légitimement, pas dans le sens de ce type de chauffage. Je ne sais pas dire si ça doit
être un no-go ou pas. Peut-être que ça peut le faire mais à condition de s'assurer que la copropriété a anticipé sur un futur besoin de changer et que la chose
est possible ?
 
Parce que si dans 10 ans on veut vendre ou louer, j'imagine que ça peut être un frein (même plus qu'un frein pour la location).
 
Si certains sont ou ont été confronté à la même question, les avis m'intéressent.  

 
Merci
Je surestime peut-être la capacité de l’acheteur moyen à faire ses recherches sans passer par agence.
 

 
Je déconseille fortement.
Chauffage collectif peu performant c’est un nid à emmerdes énormes.

 
 
d'ici que le dpe E soit interdit vous aurez déjà changé la chaudiere au fioul car c'est interdit d'en installer une nouvelle au fioul.  
 
Seulement gaz ou pompe à chaleur.
 
D'ailleurs DPE de E avec chaudiere au fioul c'est déjà dans la note plutôt très bonne, la plupart sont F ou G.
 
Selon la taille de la copro ça sera plus ou moins cher de la changer, mais c'est pas un gros no-go.
 
à voir si la copro a déjà avancé sur ce sujet ?

 
Si Chauffage au fioul collectif pour 90m2, tu dois être proche ou + de 300 euros de charges par mois.
Il n'est plus possible de remplacer une chaudière au fioul par du fioul ou du gaz. Donc forcément vous devrez passer par une Pompe à chaleur collective ou Chauffage électrique individuel.
Rien que le changement de votre chaudière, vous passerez de E à D voire C. Pour la PAC il y a des aides entre 25% à 75%. Le coût moyen par appartement pour une PAC est de 25ke hors aide.
Si un ravalement est nécessaire vous aurez de l'isolant à l'extérieur à coup sûr qui permettra d'avoir une meilleure note.
 
Entre le changement de la chaudière par une PAC et le ravalement tu peux compter facile 30ke. Les logement avec un DPE E ne pourront plus être louer à partir de 2034. Y a encore un peu de temps...
 
Je te conseille d'éplucher les compte rendus d'AG pour voir si ces points ont été  déjà mis à l'ordre à jour.

 
Dans ce cas, ces acheteurs signent un mandat acquéreur avec l’AI et lui paient une commission.
 

Plus un.
 
Une bonne vente est une vente rapide.
Si ça traine, ça se sait, et ça décourage les acheteurs.
 
Les bons acheteurs négocient très peu.
Il suffit de faire une brocante, ou de vendre sur Le bon coin pour s'apercevoir que si on commence à discuter avec quelqu'un qui joue à la négociation, ça se passe mal 4 fois sur 5. Soit on cède par pitié, lâcheté ou tromperie. Soit on ne cède pas et la discussion nous a épuisé et dégoûté.
Donc, il faut se garder juste un ou deux pourcent de marge. Et être ferme pour ne pas entrer dans les marchandages.
 

Pourquoi sur plusieurs sites d'un coup ?
Ce n'est pas une bonne stratégie. Ca fait mort de faim.
Il faut savoir établir une priorité, cibler l'acheteur que l'on veut.
Ensuite, si ça ne marche pas, on pourra le mettre sur un autre site.
 

Ce n'est pas le prix qui compte pour une nouvelle annonce, c'est le coup de coeur, la curiosité, l'attrait.
Vous attribuez l'échec au prix, alors que rien ne le prouve. En plus 4% ce n'est pas un gros surcout.
Votre annonce est hyper nulle. Ca ne peut être que ça.

Vous n'avez pas précisez "Agence, s'abstenir" ?
Evidemment que les premières visites sont celles des vautours.
Il faut s'y préparer mentalement.
Dans votre cas, vous êtes supposé avoir réfléchi que vous pouviez vendre par vous-même, alors continuez sur cette voie. Sinon, il fallait dès le début passer par une agence.

Wow, vous changez d'avis à l'intérieur d'une seule phrase ? Quelle inconstance !

Grosse méconnaissance des agences.

Oui.

Non, dans la très grosse majorité, ceux qui passent par des agences le font parce qu'ils n'arrivent pas à contacter le vendeur directement. Personne n'a envie de payer 15k de trop.
L'agence est principalement bénéfique au vendeur, mais pas à l'acheteur.

Toucher beaucoup d'acheteurs n'est pas le coeur du métier de l'agence. D'ailleurs, ça revient aussi à la question du nombre d'annonceurs. Il faut cibler, et non pas viser large.
Vous n'avez donc jamais vu les émissions de Stephane Plaza ? Parfois, il y a très peu de visites, mais il obtient un taux incroyable de propositions d'achat, parce qu'il arrive à convaincre n'importe qui.
 
Personnellement, je ne suis pas agent immobilier, et je n'ai aucun lien avec eux.
Deux fois, j'ai vendu par eux. Deux fois, j'ai vendu sans eux. Il y a des avantages et des inconvénients.
Ca dépendait si je me sentais capable de faire la vente ou pas, selon la situation.
En résumé :
 
- Pour un bien atypique, il vaut mieux passer par une agence, sauf si on connait soi-même très bien l'immobilier.
- Pour un bien assez commun
-- Soit, on est prêt à faire des efforts, à réfléchir longtemps et sérieusement avant de prendre des décisions puis à se tenir à elles, et à savoir parler à des clients, alors on passe sans agence.
-- Soit, ce n'est pas le cas, et on demande de l'aide à des professionnels.
 
D'une manière synthétique, un bon agent fait le travail suivant :
 
- S'occupe entièrement de la vente. Ca ne marche pas, si vous lui demandez seulement de s'occuper de l'annonce ou des visites. Le partage du travail n'est pas souhaitable.
- Parle de manière honnête au vendeur, et parle de manière un peu moins honnête avec l'acheteur mais sans exagérer, parce que ça se voit et c'est contreproductif.
- Estime le bien. Je sais, vous voulez tant d'argent, mais ce n'est pas vous qui décidez, c'est le marché. Je sais vous vous êtes renseigné et vous pensez connaitre le marché, mais généralement on se trompe. Il faut laisser l'agent vous donner l'estimation. Qu'elle soit agréable ou pas à entendre, c'est intéressant de la connaitre.
- Se fait une stratégie, pour savoir quelle clientèle cibler. Il a l'habitude. Il sait s'il faut s'adresser à des jeunes, des vieux, des célibataires, des familles, des locaux, des personnes lointaines, des loueurs, etc.
- Nettoie ou fait nettoyer le bien.
- Fait les photos, et prend les mesures.
- Fait les annonces. Il ne va pas forcément choisir les mêmes sites que vous. Ca dépend de la clientèle visée.
- Reçoit les questions par téléphone et mails.
- Point important : Fait visiter.
- Point très important : Propose des crédits ou des courtiers spécialistes des crédits
- Point très important : Rédige le compromis de vente, qui doit être blindé de chez blindé pour éviter les problèmes d'un côté ou de l'autre par la suite
- Choisit le notaire, et c'est important car il évite ceux qui sont catastrophiques et j'en ai eu quand j'ai fait la vente moi-même.
- Suit la vente jusqu'à la signature et même parfois un peu au-delà, par exemple s'il y a une question ou une contestation de l'acheteur après le notaire.
 
Je rajoute, qu'il faut bien choisir son agent immobilier. Ca signifie notamment qu'il faut absolument en voir plusieurs. Il faut essayer de savoir s'ils connaissent les banques, s'ils sont capable de proposer des crédits aux clients, parce que c'est l'astuce numéro un pour vendre des biens chers à des pauvres. Il faut éviter les menteurs, car ils vont mentir aux clients, mais aussi à vous. Une manière de le juger est sur son estimation, parce qu'en dehors du montant, dont vous avez déjà une idée, vous pouvez évaluer ses arguments.

Je crache sur le mien parce que je suis tendu mais bon, il peut avoir son utilité.
En revanche j'ai un doute vis à vis de la rédaction du compromis et du choix du notaire par l'agent.

Coucouriste : je dirais que ça dépend, ça dépasse
 
Notre 1er bien était sans défaut, assez recherché. Une grande maison familiale, grand terrain, dans un bon quartier d'une petite ville recherchée a côté d'une grande ville (l'équivalent de Boulogne, disons). On a mis l'annonce sur LBC le jeudi soir, 20 visites le WE, et plusieurs offres au prix avant le dimanche soir. On était très contents de pas être passés par des agents (surtout que ceux qu'on avait vus avaient largement sous estimé le prix)
 
Pour notre vente actuelle, c'est plus compliqué
Appartement très atypique et qui ne convient pas vraiment a une famille.
On a essayé d'abord en direct et on a eu très peu de contacts, et une seule visite. On a fini par confier la vente a une agence de "luxe" (car bel immeuble dans quartier premium), et on a eu énormément de touches/visites. En fait les gens qui pourraient être concernés (des vieux mais pas trop vieux, et riches) ne regardent pas vraiment sur internet, ils contactent les agences et leur disent de leur trouver quelque chose.
 
Bref ça dépend du public que tu vises  
 
Les AI nous ont apporté des visites mais alors le reste des presta est nul par contre (mais bon on a quand même besoin d'eux )

 
Ca peut être vrai, surtout les personnes âgées et les femmes seules. Mon appart, un AI me l'a bien vendu, à une femme fraichement séparée qui cherchait à se loger : jamais elle n'aurait acheté en direct. Rien que pour savoir si le mur en placo entre la cuisine et le séjour pouvait s'enlever facilement, elle a fait venir un collègue bricoleur...
 
L'AI les rassure (je sais... mais rien que quand c'est un AI qui leur dit "notre réseau a estimé cet appart à ce prix, c'est plus crédible que si c'est M MICHU qui parle de l'appart qu'il vend) et en plus, c'est le public qui a globalement le plus de budget (enfin, surtout l'apport personnel qui évite d'avoir un refus de prêt).

Je vais mettre mon appartement en vente et vous me faites peur

Prêt relais, je vais donc acheter et vendre ensuite.

- Je vends tout seul, ça tombe bien un appart comme le mien est en vente, ça donne une idée, de plus la banque impose une estimation par un expert, ça me donne une valeur de référence.

- Je prends une agence, ça tombe bien, l'agence en a vendu un presque comme le mien il y a moins d'un an. Mais les 10K  sont forcément payés par le vendeur et l'acheteur. Ça me payerait ma nouvelle cuisine.

- Je prends un négociateur immobilier d'un cabinet de notaire, ça tombe bien j'achète avec une négociatrice, très carrée, pas là pour faire du sentiment, c'est clair, bien expliqué et la commission est moins chère.

J'ai envie de tenter de vendre tout seul, seloger par exemple, mais les boulets me chagrinent par avance. Je verrais bien visites groupées un samedi après midi, mais ça fait marchand de viande.

C'est compliqué