Reprise du message précédent :
 
 
+1.

 
 
Maison faudrait compter 2,5m plutôt que 1,5m pour avoir qqch de correct.
Ça fait cher, surtout pour ce pays en déclin.
 
Je pourrais acheter via ma holding à l’IS et ce serait plus facile. Et optimisé pour ma transmission.
Mais pas d’abattement pour l’ISF/IFI (abattement de 30% à titre perso mais ce serait 0 via la société). Et PV imposable via la société. Faut peser le pour et le contre et faudrait que la fiscalité soit stable…pas le cas en France.

Pas pour moi.  

Dites moi pour ceux qui ont un peu de locatif type T2.
Vous acceptez d’en être de combien tous les mois en % de votre prêt en considérant que vous avez un cashflow negatif ?
 
Typiquement : loyer 700 + TF annualisée 50 + charges copro 50 = 800
Crédit : 1000
Donc 20% du crédit en négatif tous les mois (je passe sur la partie fiscalité des revenus sinon ca devient trop du cas par cas).
 
Là jai des options en ville moyenne de T2 à 90k,  loyer max 525 euros..,
Si je finance juste les frais de notaire et le reste en credit sur 20A à 3.5 ca me fait des mensualités de 530e. Tu rajoutes foncière 50, copro disons 20 on est à 600… sans vacances locatives, et en gestion directe…
100e de cashflow negatif dans le meilleur des cas…
Et pourtant jai raté plein de T2 à 85/90k, ca se vend première visite offre au prix, meme en DPE G !  
Votre vision ?

 
Je ne suis pas forcément exemple, mais j'ai chauffé décembre à mi-février l'hiver dernier et presque exclusivement le weekend. Dernier étage, Yvelines.
Donc je me disais que dans le sud, une personne "normale" chaufferait comme moi en RP.

La zone climatique ne fait pas tout. L isolation biensur est importante, mais l orientation du logement aussi.

Dans ma copro, chauffage collectif, il y a plusieurs degrés d ecart entre les logements orientés sud et ceux orientés nord.

Mon logement est orienté sud, la température intérieure monte très vite des qu il y a un peu de soleil. Appréciable l hiver, pénible l été

Pour exemple aujourd'hui dans le séjour : 19 degrés à 8h, 24 degrés maintenant

Pour LooKooM, un pied à terre à Florence  

https://edition.cnn.com/2024/09/15/ [...] index.html

2 appart sympas à Versailles :
 
1/ A 1,75 m€ avec travaux :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail
 
2/ A 1,4 m€ secto Hoche :
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail
 
Votre avis ?
 
Le 1er semble bien pour être au calme, car sur 2 niveaux, donc en dormant au 1er niveau il n'y a pas de voisins au-dessus qui feront du bruit (nos gosses ne font pas de bruit ).
 
J'aimerais idéalement vivre au dernier étage pour ne pas avoir de voisins bruyants au-dessus. Jen e supporte pas d'entendre les bruits de pas et autres.
Donc le 1er pourrait être un bon compromis, pas au dernier mais au-dessus c'est encore chez nous.
Mais pas secto Hoche.

Tant que celui qui chauffe à 25 paye plus par rapport à celui à 18 c'est reglo.

 
Avec ce pognon tu ne veux pas chercher une maison ? Dans Versailles centre ça se trouve à ses taraux. Bon même si 2,5 meuros est plus confortable j’en conviens

 
 
Je ne vois pas de maisons sympas à ce prix quartier Notre Dame.

Des tendances générales se dégagent sur les qualités (isolation sonore, thermique, plan, tailles relatives des pièces, électricité/plomberie, etc.) d'un bien selon l'époque de construction ?
Notamment à Paris et pour les périodes récentes :
- années 60
- années 70
- années 80
- années 90-2000.
 
Evidemment il y aura toujours énormément de variabilité d'un bien à un autre, mais il doit bien y avoir des tendances.  

 
 
Tu peux par exemple consulter ce lien : https://www.hemea.com/fr/projet-imm [...] nstruction
 
Comme tu le relèves toi même, c'est par nécessité une généralisation fort peu précise, a fortiori sur les périodes les plus récentes.  
 
Sur le très ancien : il y a un phénomène de sélection qui fait que les mauvais logements finissent toujours par être détruits (biais du survivant). Globalement ce qui reste debout est plutôt quali, voire très quali.
 
Sur le très récent : tu trouveras aussi bien des daubasses qui verdissent à la première pluie avec cloisons de distribution en placoplan, que des projets d'archi relativement quali avec façades robustes et cloisons placostil (ou mieux encore selon les pièces).
 
Pour avoir pas mal étudié le sujet ces derniers temps, j'ai beaucoup lu que le rapport/qualité prix le plus attrayant du moment est à rechercher du côté des constructions faites entre 2000 et 2010. Mais dès qu'on creuse un peu on en revient au bien plus raisonné : "ça dépend"...

Pour moi le bruit le fort et le plus gênant vient de dessous (TV, musique, personnes qui parlent,..). Même si les bruits de pas du dessus sont effectivement désagréables. Avec ces budgets, vise quand même un dernier étage

 
les 2 sont magnifiques
je préfère le 1er du fait de la localisation, du côté duplex que j'apprécie et des prestations d'époque (même si à versailles je préfèrerais dans un immeuble plus ancien de type hotel particulier, dans l'idéal)

 
bonsoir
je pense que tu fais une erreur de partir du postulat qu'il faut être en cash flow positif théorique à l'instant T pour que cela soit un bon investissement.
si tu investis en bourse (en "DCA" chaque mois par exemple pour utiliser un terme à la mode) tu n'es pas en CF positif, cela ne veut pas dire que ça soit un mauvais investissement.
Essaie de regarder l'appréciation potentielle des loyers sur les 10-20 prochaines années, l'appréciation potentielle de ton capital (tendances LT sur la localisation), la facilité de louer à des profils de qualité, la facilité à vendre dans le futur (notamment à des profils autres qu'investisseurs), le risque d'augmentation de la taxe foncière dans la commune, etc.

 
Pas aussi bien placé et plus cher (mais pas déraisonnable)  
moi j'achèterais ça    
j'aime bcp ce genre de maison de ville avec du charme (je sais que bcp n'aiment pas - mitoyen, petit jardin, etc. Moi je préfère, ça serait le bon compromis pour moi).
 
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail
 
ya une visite 3D pour ceux que ça intéresse

3 gamins et on a jamais eu besoin de ça, c'est un luxe (caprice ?) Dont on s'est bien passé.
Une deuxième salle d'eau par contre c'est mieux.

Poste une partie du plan ce sera + clair

 
 
Ah c'est marrant, dans tous mes apparts j'ai trouvé que le bruit ne vient que d'en haut.
D'en bas on entend quasi rien.
 
Oui on vise le dernier, mais pas d'offre actuellement.
On n'est pas pressés, on veille.

 
   
 
Le 1er c'est écrit que c'est un hotel particulier (du 20ème siècle).
Je ne vois pas où c'est localisé.

 
 
2,2 m€ et c'est mitoyen, c'est fou ces prix.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
Ce ne doit pas être une opération pour vivre mais un investissement, on vit de son métier qui produit des revenus.
Un investissement n'a pas besoin de produire du cash de façon mensuelle, ce qui compte c'est la valeur de revente Vs au coût d'investissement et de fonctionnement engagées.
 
Le côté financier entre l'investissement et la part annuelle de financer sur fond propre sert qu'à connaitre sa capacité financière.
On regarde plutôt l'opération au niveau de la plus-value générée infinie.
 
Si tu dois compléter chaque mois avec tes fonds propres ce n'est pas un problème ce n'est que de l'épargne, qui engendra un capital lorsqu'il sera revendu.
 
Avant d'investir il faut faire  
- un business plan sur la totalité envisagée, avec des valeurs probables
- un plan de trésorerie sur 3 ou 5 ans pour étudier les besoins ou pas de trésorerie.

 
 
Je trouve que pour un bel appartement ça se justifie.
Rien que par la vue et la luminosité.
(Et le confort de ne pas entretenir le jardin, alors qu’on a le parc de Versailles à 5min de vélo).

De moins en moins vrai mais admettons : on passe de 50% pour le proprio (TF) + 50% pour l'occupant (TH) à 90% pour le proprio (les 10% "manquants" ne demandant qu'à être rattrapés à la prochaine augmentation).
 
V'la la justice fiscale !

 
ça me rend toujours fous ces appartements à presque 2 millions avec des cusine ikea pourries spé premier prix    
 
bon ce serait un reve de pouvoir vivre/acheter ici  
 
le fer forgé dans les escaliers    
 
le deuxieme un peu moins fan mais je pense que je suis trop influencé par la deco

 
 
Ça manque juste un peu de terrasse sur le toit...

 
je regarderais les normes d'isolations RT (ou notamment à partir de 2000 l'isolation thermique commençait à devenir un truc considéré comme "utile" )  
 
plan/taille des pièces, j'ai pas noté de grosses problématiques dans tout ce que j'ai visité (dans le sens ou c'était pragmatique et que tu as dans la plupart des cas un agencement/distribution optimisé dès les années 70).  
 
elec : en dessous des années 90-95 ça devient dur si ça a pas été refait en intégralité AMHA.  
 
par contre sur le récent après 2010, peut être un biais car j'ai plein d'amis/connaissance qui ont acheté du neuf, le nombre de problèmes de malfaçons qui apparaissent dans les 10 premières années, waouuuu (t'es content quand t'as des fuites des tuyaux qui passent dans les dalles)  
+ les normes accès handicapés qui font que tu as des toilettes de 3m² et de la maximisation des surfaces genre cuisine non séparée qui donne sur le salon et qui bouffe énormément la pièce visuellement.

 
 
J'ai suivi une formation sur les techniques de construction au Cnam, les profs s'accordaient pour dire qu'il y avait une grosse perte de compétence (questions budgétaires, multiplication des sous-traitants, ouvriers qui apprennent pendant le chantier sur des tutos Youtube...).  
 
 

37 Boulevard de la Reine, 4ème étage

137 pas 37

 
Oui l'immeuble correspond mieux
dans ce cas, j'éviterai
bd de la reine c'est le top mais là on est dans la partie pas chère, trop loin de la Grille.
On est pas loin de Hoche mais aucun commerce à immédiate proximité. Et en plus on entend p e le train.

Oui pardon

Ah oui bof l'emplacement.
 
Bien vu !
 

 
 
Je rebondis sur cette bonne question de l'ami Canseliet et je développe ma réponse.
 
Pour les entrepreneurs / investisseurs qui ont une société à l'IS (holding patrimoniale par exemple).
Acheteriez-vous votre RP en nom propre, ou via votre société ?
 
Avantages en société :
 
- plus grosse force de frappe, car on a la tréso en société, sans devoir sortir des div taxés à 30 % en flat tax.
Donc 1m€ en tréso, plutôt que d'avoir 700k€ en nom propre après flat tax.
Intéressant surtout si on a besoin d'un gros apport.
 
- Crédit plus attractif ?  
 
- Top pour la transmission (encore faut-il garder la RP, ne pas la revendre), surtout quand la holding a déjà donné la nue-propriété aux enfants.
 

Inconvénients en société :
 
- en cas de revente, impôt sur la PV.
 
- pas d’abattement pour l’ISF/IFI (abattement de 30% à titre perso mais ce serait 0 via la société)
 
- moi en tant que personne physique, je devrai payer un loyer à ma holding.
 
 
=> En pesant le pour et le contre, je pense préférer l'achat en nom propre.
Sauf si j'ai loupé qqch ?

 
Je ne suis pas encore expert sur le sujet mais les réponses m'intéressent  

 
Clairement pour du locatif oui je passerai par ma holding.
 
Mais pour la RP je suis dubitatif.

 
 
Faut d'abord te poser la question de ta stratégie globale, notamment de financement.
 
Le principal inconvénient de la société est que lever du crédit est + compliqué.
 
La structuration juridique et fiscale est au service de ton plan patrimonial, pas l'inverse.
 
Sécuriser la propriété d'une RP raisonnable (donc sans s'endetter au taquet) à titre personnel donne un signal extrêmement positif aux banques pour tous tes investissements immos futurs.

 
Si je devais revivre en appartement, ce serait dernier étage et rien d'autre. J'ai eu trop de traumatismes liés au bruit des voisins d'au-dessus, au hasard : gamins qui court toute la journée, la voisine qui marche en talon à 6h du mat' pour aller au boulot le matin, les bruits de chaise qui raclent le sol, etc...  
 
Et j'ai remarqué que plus on vieillissait moins on était tolérant au bruit des voisins...

 
Franchement dans le neuf actuel je trouve qu'on n'entend quasiment plus les voisins.