[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

hyca

Vraie personne certifiée

Reprise du message précédent :

Lagoon57 a écrit :

L'appart de Macnigore en location c'est au moins 3k par mois je dirais.

T’as visité ?

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zara_toh_stra

Yonel a écrit :

Ils sont deux donc une grosse partie rentrait en PEA. D’autant qu’ils auraient fait 50% fonds euro max si on prend en compte l’état d’esprit.

J’ai l’impression que ça donne quand même raison à chienblanc qui au départ disait que c’était une erreur patrimoniale française de faire all-in immo. Même pour ce cas très particulier avec
- le bien immobilier qui s’apprécie visiblement deux fois plus vite que les biens du même quartier (50% en 7 ans => 6%/an)
- les taux hyper favorables en 2016
- l’achat avant une hausse à partir de 2016 et revente lors d’un marché bloqué d’après les professionnels de l’immo

Même dans ce scénario particulier avec le recul c’est pas du tout flagrant qu’il n’y avait pas mieux à faire pour son patrimoine que de faire all-in immo.

Après il y a d’autres considérations, la vie n’est pas une feuille Excel, être bien chez soi et casser des murs ça compte, etc.

En vue d'un bien immo est ce qu il faut pas bazarder tout son PEA ou au moins écrémé tout ce qui il y a bon dessus ETF 500, ASML, etc ... ?

Prince HFR

plafonneur depuis 2020 et 2022

C'est ce que j'envisage de faire même si j'avoue que ça me fera un pincement au coeur.
1M€ en PEA/CTO/AV destiné à devenir de l'apport immo.

Message édité par Prince HFR le 21-09-2023 à 23:17:08

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Bilans bourse 2025,2024,2023,anciens

ironpanda

Osef
ETF NSDQ x5, que des boîtes tech net cash, là t'es bien tu peux comparer à l'immo [:geraldine_marteau:8]

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

ironpanda

Yonel a écrit :

J'ai fait la simulation y'a longtemps
C'est drivé par 3 trucs :
- Croissance future des actions / placements financiers
- Croissance future de l'immo
- Delta supposé entre loyer en loc et mensualité à l'achat (qui est aussi impacté par les taux). Et l'hypothèse implicite que tout le delta part en épargne et non en consommation...

A horizon 10-15 ans la réponse n'est jamais vraiment claire, les paramètres ci-dessus ont une incidence énorme sur le résultat donc c'est vraiment du doigt mouillé

Édit : ya aussi évidemment le niveau des taux, qui joue en défaveur de l'achat, et les taxes, mais j'avais fait le truc en brut

Message édité par ironpanda le 22-09-2023 à 08:02:02

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

ironpanda

chienBlanc a écrit :

J'ai vendu mes 43k de SCI Viagénérations (Viagers d'habitations)
3k de PV en 2,5 ans.

T'as touché des loyers entre temps ?

Message cité 1 fois

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

pilef

onina a écrit :

Sinon y'a peut-être un juste milieu entre "all in" dans la RP et ne pas dépasser 50% de son patrimoine dans la RP ?
Perso le all in me plait assez moyennement parce que j'aime bien avoir la capacité financière de faire autre chose de ma vie que de rembourser ma RP, mais faut pas non plus acheter un truc pourri juste pour le plaisir d'acheter un truc pas cher. Mais j'ai probablement une vision un peu plus financière que la moyenne, quand même (pas la chance d'être née riche, probablement )

Au final, avoir gardé des moyens à côté des remboursements et une bonne capacité d'épargne, ça nous permet d'envisager (peut-être, on verra, dépend aussi de l'évolution du marché) de ne pas vendre notre logement actuel si on veut changer de RP.

All-in c'est une expression pour dire que l'on est prêt à mobiliser la quasi-totalité de son épargne pour un bien qui correspond à ses critères.

Dans la pratique, tu en gardes toujours un peu sous le coude (ne serait-ce parce que tu ne fais pas une proposition à 523456,37€ en apportant tes pièces jaunes chez le notaire )

Et pour des profils HFR avec une bonne espérance de progression de salaire, le "all-in" est limité dans le temps, au fur et à mesure tu te reconstitues une épargne et tu te rends compte que l'effort a finalement été de courte durée.

Naxos a écrit :

Et en fait, on s'en fout non ?
Ce topic gouverné par le pognon et le bas de page...

Ben non, c'est même le coeur du débat. Tu as ceux qui pensent que faire un all-in est une hérésie financière et patrimoniale.

Ce a quoi certains (dont moi) répondent :
1) il n'y a pas que l'argent dans la vie et la qualité de sa RP peut passer au premier plan pour améliorer sa qualité de vie et
2) ce choix n'est pas systématiquement mauvais d'un point de vue financier et peut même s'avérer gagnant

Chacun place le curseur où il veut, mais je trouve que se restreindre sur sa RP dans l'espoir d'être plus riche est un pari dangereux car on peut perdre sur les deux tableaux : avoir une RP de moins bonne qualité et avoir un bilan financier inférieur à celui qui a fait le choix de maximiser le prix de sa RP.

Message cité 2 fois

chienBlanc

ironpanda a écrit :

T'as touché des loyers entre temps ?

Cette SCI ne verse aucun loyer, vu que c'est du viager. Au contraire, elle doit payer les rentes ! On a que de la PV. La part augmente avec le vieillissement des occupants et leurs décès. :whistle:

https://www.turgot-capital.fr/turgo [...] enerations

Message édité par chienBlanc le 22-09-2023 à 09:56:13

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J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

chienBlanc

pilef a écrit :

je trouve que se restreindre sur sa RP

Personne ne parle de se restreindre. Mais de ne pas mettre 90% de son pognon là dedans. :jap:

Perso ma RP me convient très bien en terme de localisation, surface, confort, etc. Bien qu'elle représente seulement 28% de mon patrimoine total.
Je pourrais acheter un appart de 200 m2, mais pour quoi faire ? Nous ne sommes que 2.

Message cité 2 fois

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J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

Naxos

\o/

pilef a écrit :

Je partage complètement ton point de vue

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[Folio Photos]

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Profil supprimé

https://www.bellesdemeures.com/anno [...] ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[750106]}]&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0#?cmp=INTSL_ListToDetail

Furstenberg en chute libre :??:

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 22-09-2023 à 10:05:39

viande de bison

A cause de l'arbre coupé

Karma-design

chienBlanc a écrit :

Tu fais partie des gens raisonnables.
Perso je verrais totalement quoi faire de 200m2 à deux mais c'est objectivement déraisonnable.

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Doing god's work in the devil's playground

mirzmirz

L'eau, l'air, ma bite.

On est à plus de 35k du mètre, c'est encore pas mal

Message cité 1 fois

Profil supprimé

mirzmirz a écrit :

On est à plus de 35k du mètre, c'est encore pas mal

L'appart est sympa en tt cas, il manque juste baignoire et fenêtre sdb

ironpanda

sacrée gueule en tout cas, j'adore l'appart

sauf bien sûr l'immonde sdb d'hôtel avec toilettes de merde à 3cm de la douche

Message cité 2 fois

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

kolian

La cuisine noire et jaune...niveau beau gout on repassera

Message cité 2 fois

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blinkfan70

kolian a écrit :

La cuisine noire et jaune...niveau beau gout on repassera

Ça sort de l’ordinaire quand même, ça change de ce qu’on voit partout

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Dura lex, sed lex

ironpanda

je pense qu'à 35k du m² pour une fois on peut vraiment parler d'épaisseur du trait pour le budget rénovation [:geraldine_marteau:8]

Message cité 1 fois

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

ironpanda

mais je pense que thoulisse va adorer l'appart puisque ce n'est pas BLANC

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

mirzmirz

L'eau, l'air, ma bite.

ironpanda a écrit :

sacrée gueule en tout cas, j'adore l'appart

sauf bien sûr l'immonde sdb d'hôtel avec toilettes de merde à 3cm de la douche

J'avoue, la sdb fait vraiment hôtel moyenne gamme ... c'est un peu dommage ca n'a aucun charme

kolian a écrit :

La cuisine noire et jaune...niveau beau gout on repassera

Ca me choque pas plus que ça, pas mon gout, mais avec la fenêtre, ca doit etre une cuisine assez lumineuse, pas désagréable

pilef

chienBlanc a écrit :

Personne ne parle de se restreindre. Mais de ne pas mettre 90% de son pognon là dedans. :jap:

Perso ma RP me convient très bien en terme de localisation, surface, confort, etc. Bien qu'elle représente seulement 28% de mon patrimoine total.
Je pourrais acheter un appart de 200 m2, mais pour quoi faire ? Nous ne sommes que 2.

Pour l'immense majorité des gens, ne pas mettre 90% de leur pognon nécessite de faire (encore plus ) des arbitrages et donc de se restreindre.

Et la qualité d'un logement ne se résume pas à la surface. Tu peux toujours trouver des axes d'amélioration par rapport à un logement donné :
- l'emplacement (proximité des TEC, vue sur des monuments ou des paysages)
- l'exposition et la luminosité
- les qualités d'isolation phonique (vis à vis des voisins et des bruits extérieurs) et thermique
- l'optimisation du plan avec moins de place perdue
- la présence d'extérieurs (comme une grande terrasse)
- la qualité de l'immeuble et la présence d'un gardien
- parking en sous-sol directement accessible par l'ascenseur

Des choses qui ne sont pas forcément indispensables mais qui améliore la vie au quotidien.

Message cité 1 fois

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

ironpanda a écrit :

sacrée gueule en tout cas, j'adore l'appart

sauf bien sûr l'immonde sdb d'hôtel avec toilettes de merde à 3cm de la douche

Y'a un décorateur qui s'en est occupé pour la vente, ce n'est pas un appart dans lequel on habite, là.
Cf la petite table useless juste au pied du lit.

Message cité 1 fois

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Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

blinkfan70

ironpanda a écrit :

je pense qu'à 35k du m² pour une fois on peut vraiment parler d'épaisseur du trait pour le budget rénovation [:geraldine_marteau:8]

Le prix de la cuisine au prix de un mètre carré quoi

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Dura lex, sed lex

chienBlanc

pilef a écrit :

J'ai déjà tout ça. [:michel_cymerde:7]

Sauf la vue sur un monument.

Message cité 1 fois

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J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

mirzmirz

L'eau, l'air, ma bite.

Grenouille Bleue a écrit :

Y'a un décorateur qui s'en est occupé pour la vente, ce n'est pas un appart dans lequel on habite, là.
Cf la petite table useless juste au pied du lit.

Oui c'est réaménagé pour des photos

y'a plus de salle à manger, et des trucs étranges genre le tabouret devant le petit meuble par exemple

ironpanda

c'est bien même les riches écoutent plaza

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Mi gorille mi lion, 100% rat d'ordi

pilef

chienBlanc a écrit :

J'ai déjà tout ça. [:michel_cymerde:7]

Sauf la vue sur un monument.

Tout n'est pas binaire dans ma liste. Il y a beaucoup de critères qui sont presque toujours améliorables.

A titre d'exemple, j'ai une triple exposition sur mon appartement (E/S/O) et très peu de vis à vis. Ce qui fait que j'ai du soleil dans l'appartement toute la journée (quand il y a du soleil ) (avec des volets électriques et la climatisation pour l'été).

En période d'automme/hiver c'est un élément de confort que je n'aurais jamais imaginé.

FRACTAL

oh encore un client ce matin qui a deux biens en vente, et qui a eu 2 refus de financement pour chaque sur les 8 derniers mois.

je demande quand meme si les biens sont dans le marché/prix de vente
réponse :
120.000€ (qui AMHA est +/- le prix plancher "n'importe ou" en france pour un bien habitable)

sauf que:
- coin paumé
- 2000€ le m²
- souvent 1 seul du couple qui travaille OU qui a est en CDI stable
- ça bloque dans des ordres de 5000€ d'apport demandé

#lavraievie

mon client a eu plus de 400 mails car étant désespéré il a tenté la mise en loc, logique les gens peuvent plus acheter et pourtant ils cherchent à se loger, il y a une grosse usine qui vient d'ouvrir pas loin.

Message cité 2 fois

vandepj0

croustx a écrit :

Environ 1m€ d'immo.
On est 3 dans la fraterie.

Pas beaucoup d'infos, donc on va supposer:

Que tes parents ont entre 71 et 80 ans.
Qu'ils sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts,
Que le patrimoine est commun, pour un million
Que ta mère retiendra l'usufruit sur le patrimoine au décès de ton père (enfants communs et/ou donation au dernier vivant).

Alors:

Le patrimoine dans la succession de ton père sera de 500 000 euros (l'autre moitié appartenant à ta mère)
Ta mère aura l'usufruit, qui fiscalement vaut 30% entre 70 et 80 ans, soit 150 000 euros
Les 3 enfants seront nus-propriétaires sur 500 000 euros, donc une valeur transmise de 500 -150 = 350 000 euros
Soit 118 000 euros par enfant
Il y a un abattement de 100 000 euros par enfant
Soit 18 000 euros taxés par enfant, donc moins de 3 600 euros d'impôt par enfant.

Si les hypothèses sont valides, en gros, la transmission ne coutera rien au décès de ton père.

NB: il est préférable d'avoir malgré tout d'avoir une donation au dernier vivant, cela laisse plus d'options à ta mère.

Message cité 1 fois

kolian

FRACTAL a écrit :

Ton client te raconte ses misères ou c'est qu'il veut un conseil juridique sur le fait qu'il est trop gourmand ?

Message cité 1 fois

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Lancelot**

All I do is kiteboarding

chaisedejardin a écrit :

Le top niveau optimisation reste de pouvoir occuper un poste rémunérateur, donc à Paris la plupart du temps, et d'habiter en Province, genre Tours. 1h de TGV aller, avec du télétravail ça passe bien et on a moins besoin de partir en week-end pour se depayser vu qu'on voyage toutes les semaines

mouai... le vrai confort c'est de pouvoir aller à pieds ou en vélo à son taf

Message cité 1 fois

Vince@ESIEE

Lancelot** a écrit :

mouai... le vrai confort c'est de pouvoir aller à pieds ou en vélo à son taf

Ca c'est bientôt moi :love:

Ah merde je vais habiter au dessus de l'A86

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http://forum.hardware.fr/hfr/Overc [...] 5290_1.htm

Naxos

\o/

chaisedejardin a écrit :

Tu en as avoir ras-le-bol des transports ouais !

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[Folio Photos]

zakatana

Crève Babylone

Avoir autant d'oseille que ce topic et faire des concessions importantes sur son lieu de vie pour pouvoir accumuler encore plus d'oseille, c'est quand meme tres dommage. J'aurais pas envie d'attendre d'avoir 50 piges pour etre pepere.

Message cité 1 fois

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Mon existence m'est insoutenable par son insignifiance ///// Le flickr

btbw03

Ailurophile plutôt qu'Humain

FRACTAL a écrit :

oh encore un client ce matin qui a deux biens en vente, et qui a eu 2 refus de financement pour chaque sur les 8 derniers mois.

j

simple, il baisse ses prix ...

Message cité 1 fois

Karma-design

Tu peux etre pépère ET faire des concessions.
J'ai un 100m2 sans vis à vis, vue sur mer. Je pourrais avoir un 200m2 sans vis à vis, vue sur mer, et je serais encore plus pépère, mais je préfère économiser les 1.500e/mois de différence et les investir

Message cité 2 fois

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Doing god's work in the devil's playground

Vince@ESIEE

Karma-design a écrit :

On ne peut pas tous habiter à Dunkerque

Message cité 1 fois

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http://forum.hardware.fr/hfr/Overc [...] 5290_1.htm

giorkal

vandepj0 a écrit :

Pas beaucoup d'infos, donc on va supposer:

Que tes parents ont entre 71 et 80 ans.
Qu'ils sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts,
Que le patrimoine est commun, pour un million
Que ta mère retiendra l'usufruit sur le patrimoine au décès de ton père (enfants communs et/ou donation au dernier vivant).

Alors:

Le patrimoine dans la succession de ton père sera de 500 000 euros (l'autre moitié appartenant à ta mère)
Ta mère aura l'usufruit, qui fiscalement vaut 30% entre 70 et 80 ans, soit 150 000 euros
Les 3 enfants seront nus-propriétaires sur 500 000 euros, donc une valeur transmise de 500 -150 = 350 000 euros
Soit 118 000 euros par enfant
Il y a un abattement de 100 000 euros par enfant
Soit 18 000 euros taxés par enfant, donc moins de 3 600 euros d'impôt par enfant.

par contre , quand la mère décédera , il vaudra mieux qu'elle ait fait des donations en nue-proprieté de son vivant

Karma-design

Vince@ESIEE a écrit :

On ne peut pas tous habiter à Dunkerque

Et on n'habite pas non plus tous à Paris comme HFR semble le supposer

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Doing god's work in the devil's playground

zakatana

Crève Babylone

Karma-design a écrit :

zakatana a écrit :

concessions importantes

Passer de 100 a 200m2 c'est pas important, il y a un rendement décroissant sur ce genre de trucs.

Mais faire des concessions sur le fait de ne pas avoir d'exterieur, d'avoir une vue de merde, ou autre truc du style, ca me parait bizarre quand on gagne plus que 10 000 européens par mois.

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Mon existence m'est insoutenable par son insignifiance ///// Le flickr

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