Par ailleurs, on a fait deux fois all-in sur l'immo et les deux fois la plus-value a été largement supérieure à ce qu'on aurait récupéré avec un ETF World.

Hello,
 
Question plutôt simple.
 
Mes parents ont une résidence secondaire et des appartements. Parts à 50/50 entre elle et lui..
Mon père est tombé malade. Pour résumé, il lui reste 6 mois.
 
Avec la fraterie, on aimerait pas que l'état se gave sur le travail de toute une vie de mes parents. Merci de ne pas juger
 
Comment je peux aller vite sur le sujet ?
J'ouvre la SCI et je prend RDV chez le notaire.
On demande à mes parents de nous donner leurs biens ?
 
Je suis perdu, je sais pas où commencer.
 
Merci

Pour la RP, c'est clairement une priorité pour nous ET on a des goûts de luxe.
 
L'objectif vers lequel on tend (petit hôtel particulier avec jardin dans notre quartier) est à plus de 2M€, et on ne les a pas (et accessoirement y'a pas d'offres).
 
Si on avait un patrimoine de 10M€, bien sûr qu'on aurait notre RP à 2M€ et le reste en investissements financiers/locatifs. Mais comme on en est loin, ben on garde dans les 100k de liquidités et on fout tout le reste dans la RP jusqu'à ce qu'on ait le bien idéal.
 
Par ailleurs, on a fait deux fois all-in sur l'immo et les deux fois la plus-value a été largement supérieure à ce qu'on aurait récupéré avec un ETF World.

Et en fait, on s'en fout non ?
Ce topic gouverné par le pognon et le bas de page...

Comme il a mis 400k, qui valent 900 K environ auj, s'il avait fait un all in world il serait à 900k environ aussi. Donc équivalent malgré le levier. S'il avait moins emprunté, cela aurait été d'avantage bénéfique

Et en fait, on s'en fout non ?
Ce topic gouverné par le pognon et le bas de page...

Les estimations de MA se basent quand même sur les dernières années qui étaient à la hausse. Avec la baisse actuelle, elles sont biaisées.

 
Et sur la même période il aurait sorti 84 loyers mensuels à combien pour un bien équivalent ? 1500€, 2000€, 2500€, 3000€ ?

 
A mon avis c'est un peu tard : vous, enfants, allez hériter de la part de votre père sauf s'il y a une donation au dernier vivant.
Les donations sont réintégrées au calcul de la succession pour le calcul de l'abattement fiscal lié pendant, 10 ans de mémoire ?  
Donc ca changera plus grand chose.

En voilà une bonne idée
 
Ventes de résidences secondaires : les plus-values exonérées d’impôt en 2024 ?
 

Bon pas sûr de comprendre la 2e phrase.

Pour la RP, c'est clairement une priorité pour nous ET on a des goûts de luxe.
 
L'objectif vers lequel on tend (petit hôtel particulier avec jardin dans notre quartier) est à plus de 2M€, et on ne les a pas (et accessoirement y'a pas d'offres).
 
Si on avait un patrimoine de 10M€, bien sûr qu'on aurait notre RP à 2M€ et le reste en investissements financiers/locatifs. Mais comme on en est loin, ben on garde dans les 100k de liquidités et on fout tout le reste dans la RP jusqu'à ce qu'on ait le bien idéal.
 
Par ailleurs, on a fait deux fois all-in sur l'immo et les deux fois la plus-value a été largement supérieure à ce qu'on aurait récupéré avec un ETF World.

Je vois pas comment c'est applicable en fait. Tu pourras toujours exiger un papelard de l'acheteur disant qu'il veut utiliser la maison comme RP, mais s'il change d'avis au bout de 6 mois, le vendeur se doit de finalement payer les prélèvements fiscaux et sociaux ?

Parce qu'il a pas sorti 84 remboursement de crédit? C'est pris en compte dans mes chiffres hein.

Oh ils peuvent nous brancher a posteriori une mini usine à gaz pour gérer ça, on sait faire, c'est une passion française de faire joujou avec les règles fiscales

Hello,

Question plutôt simple.

Mes parents ont une résidence secondaire et des appartements. Parts à 50/50 entre elle et lui..
Mon père est tombé malade. Pour résumé, il lui reste 6 mois.

Avec la fraterie, on aimerait pas que l'état se gave sur le travail de toute une vie de mes parents. Merci de ne pas juger

Comment je peux aller vite sur le sujet ?
J'ouvre la SCI et je prend RDV chez le notaire.
On demande à mes parents de nous donner leurs biens ?

Je suis perdu, je sais pas où commencer.

Merci

 
Je veux bien voir tes chiffres du coup.    
Je trouve un pseudo-équilibre financier entre les 2 solutions en considérant un loyer moyen sur la période autour de 1450€ pour le bien de macnigore (1350€ au début jusqu'à 1550€ aujourd'hui).
Et c'est en négligeant l'imposition sur les gains du placement ETF World, que ce soit pour le placement initial des 400K€ ou encore les petites louchettes chaque mois pour compenser la différence entre loyer équivalent et mensualité du crédit.
 
Mais du coup le loyer équivalent reste la grosse inconnue de l'équation. Si c'est plus de 1700€ disons l'achat a été rentable financièrement, si c'est moins de 1300€ la location aurait été rentable, entre 2 c'est grosso-modo équivalent.

 
Salut, d'abord désolé pour la nouvelle.
 
Ensuite, il faudrait prendre RDV avec un avocat fiscaliste dès que possible, typiquement un cab parisien avec mini 10/15 avocats pour voir ce qui est possible de faire afin que vous ne perdiez pas trop de billes. Il doit y avoir quelques solutions intéressantes. De plus, vous serez également conseillé sur comment l'administration fiscale perçoit ce genre de "pratiques" avec une personne malade.

Salut, d'abord désolé pour la nouvelle.

Ensuite, il faudrait prendre RDV avec un avocat fiscaliste dès que possible, typiquement un cab parisien avec mini 10/15 avocats (vu les délais faut que ça aille vite donc un cab avec pas mal de collaborateurs pour que ton dossier avance) pour voir ce qui est possible de faire afin que vous ne perdiez pas trop de billes. Il doit y avoir quelques solutions intéressantes j'imagine. De plus, vous serez également conseillé sur comment l'administration fiscale perçoit ce genre de "pratiques" avec une personne malade.

Je laisserais le notaire à sa place, càd à tamponner un acte et laisser faire les calculs savants par des gens qui font ça toute la journée et qui ont l'habitude de diviser des patrimoines sans trop de casse tout en protégeant les parents.

Hello,
 
Question plutôt simple.
 
Mes parents ont une résidence secondaire et des appartements. Parts à 50/50 entre elle et lui..
Mon père est tombé malade. Pour résumé, il lui reste 6 mois.
 
Avec la fraterie, on aimerait pas que l'état se gave sur le travail de toute une vie de mes parents. Merci de ne pas juger
 
Comment je peux aller vite sur le sujet ?
J'ouvre la SCI et je prend RDV chez le notaire.
On demande à mes parents de nous donner leurs biens ?
 
Je suis perdu, je sais pas où commencer.
 
Merci

 
Je veux bien voir tes chiffres du coup.    
Je trouve un pseudo-équilibre financier entre les 2 solutions en considérant un loyer moyen sur la période autour de 1450€ pour le bien de macnigore (1350€ au début jusqu'à 1550€ aujourd'hui).
Et c'est en négligeant l'imposition sur les gains du placement ETF World, que ce soit pour le placement initial des 400K€ ou encore les petites louchettes chaque mois pour compenser la différence entre loyer équivalent et mensualité du crédit.
 
Mais du coup le loyer équivalent reste la grosse inconnue de l'équation. Si c'est plus de 1700€ disons l'achat a été rentable financièrement, si c'est moins de 1300€ la location aurait été rentable, entre 2 c'est grosso-modo équivalent.

et ca fait un patrimoine de combien ?  
 
et une fratrie de combien ? parce que si vous êtes nombreux ce n'est pas forcement utile de faire des acrobaties de dernière minute  
 

 
A mon avis c'est un peu tard : vous, enfants, allez hériter de la part de votre père sauf s'il y a une donation au dernier vivant.
Les donations sont réintégrées au calcul de la succession pour le calcul de l'abattement fiscal lié pendant, 10 ans de mémoire ?  
Donc ca changera plus grand chose.

et ca fait un patrimoine de combien ?  
 
et une fratrie de combien ? parce que si vous êtes nombreux ce n'est pas forcement utile de faire des acrobaties de dernière minute  
 
 
 

En même temps t'es sur le topic pognon, insécurité et mauvais goût, pas le topic immobi... Ah hm.

Comment tu peux être sûr de ça sans poser les chiffres alors que justement l'ETF monde a fait x2 ces 7 dernières années et que tes 400k seraient devenus 800k ? (si on suit l'approche de Chienblanc)

Oui full emprunt aurait été encore mieux si c'était possible.

Cela dit s

1er cas  en mode Macnigore :
400k emprunt
400k apport
Valeur 1.2M, mais surtout il a pu vivre dans l'appartement parfait qui lui convient pendant déjà 7 ans.

2eme cas en mode chienblanc :
400k emprunt pour un appart 2 fois plus petit qui vaudrait peut être 550 ou 600K aujourd'hui
400k d'apport placés qui donnent 800K -Flat Taxe sur les benefs.

Financièrement ça se défend, sauf qu'il a été obligé de vivre dans un appartement 2 fois plus petit sur la période, et aurait surement eu envie de déménager depuis, etc...

Je veux bien voir tes chiffres du coup.  
Je trouve un pseudo-équilibre financier entre les 2 solutions en considérant un loyer moyen sur la période autour de 1450€ pour le bien de macnigore (1350€ au début jusqu'à 1550€ aujourd'hui).
Et c'est en négligeant l'imposition sur les gains du placement ETF World, que ce soit pour le placement initial des 400K€ ou encore les petites louchettes chaque mois pour compenser la différence entre loyer équivalent et mensualité du crédit.

Mais du coup le loyer équivalent reste la grosse inconnue de l'équation. Si c'est plus de 1700€ disons l'achat a été rentable financièrement, si c'est moins de 1300€ la location aurait été rentable, entre 2 c'est grosso-modo équivalent.

L'appart de Macnigore en location c'est au moins 3k par mois je dirais.

 
Si tu avais 10m de patrimoine tu aurais une RP à 8m je pense
 

Je ne sais pas quel fut son taux et sur quelle période.
 
Mais 20 ans 1,5% , et 80€/mois ca te donne 2k/mois, donc j'ai considéré loyer équivalent.
D'ou 900k vs 900k. Effectivement si tu veux tu pers 30% de ta PV sur world (donc 150k sur 500k) mais tant que tu n'as pas besoin de vendre on revient au même patrimoine net après 7 ans. Si le loyer était moindre, 1500,  et 500 placé par mois, il aurait 950k en world aujourd'hui, contre 900k en pierre.
 
Bien sûr, cela ne prend pas en compte les frais immo que tu n'as pas sur le world ni le fait qu'une estimation, elle vaut ce que ca vaut tant que c'est pas vendu  

Tiens puisque y'a des spécialistes de meilleursagents, suite à une annonce LBC j'avais lancé le truc et je trouve l'estimation plutôt basse, qu'en pensent les spécialistes?
 
Appart 65 Rue Greneta, 25m2, tout à refaire (mais DPE ok),25m2, 3e étage
Meilleursagents me sort en "très fiable" 23418EUR / 255100 / 276017  
 
Je suis pas un expert du quartier mais j'ai quand même quelques alertes et ça me semble assez bas comme estimation pour l'adresse  

 
C'est à l'angle St Denis, c'est pour ça. Va te ballader là bas à 16h en semaine et un samedi pour te donner une idée de l'ambiance, ce n'est pas très prime clairement. Mais le quartier environnant est très bien, clairement en progres nets depuis quelques années. Ecoles a proximité sans grand intérêt mais pour une petite surface ce n'est pas vraiment un sujet.
 
Je pense qu'apres renovation simple cela part à 11-12k dans le marché actuel. Et ca se loue probablement très bien.

 
J'ai rien posé du tout, je répondais en mode semi-trollesque à un message au départ
 
 
 
Exercice rigolo
 
Cas1: Chienblanc
Full emprunt pour acheter un appart à 400k, en revanche avec la contrainte que ce soit familial donc loin de Paris. Potentiellement de valorisation peut être un peu moins disons 40% au lieu de 50%  
400k à placer...jamais de la VIE ça n'aurait été placé en totalité sur ETF world. Peut être 50% assurance vie 50% actions, mais en étant réaliste sachant qu'une partie de ce montant appartient à ma femme on aurait plutôt été 75% fonds euros 25% actions. Mais allez soyons fous mettons 50% actions  
Bilan:  
Immo: 400+160 = 560k€  
Patrimoine financier: 220 (AV) + 400 (actions qui ont doublé sur la période)= 620  
Emprunt restant à rembourser= -300k
Total= 880k€
 
Cas 2: All-in baby
Bien immo: 1200k
Emprunt restant à rembourser: -300k
Total= 900k€
 
Bilan y'a complètement match  
- Dans le cas 1, vie pendant 7 ans dans un bien immo de qualité inférieure. En contrepartie aujourd'hui un patrimoine beaucoup plus diversifié et cohérent
- Dans le cas 2, vie pendant 7 ans dans un bien top. En contrepartie, diversification du patrimoine pourrie avec beaucoup trop d'immo improductif
 
Oui je pense qu'on serait plutôt à 2,8/3k pour la loc de notre appart, je vois régulièrement des annonces dans le quartier pour ces tarifs.  
 

Oui, avec un marché immo qui fait presque autant que les actions sur la période ET avec du levier à 1%, il y avait intérêt à faire all-in immo.
Mais c'est un peu comme regarder les performances d'UNE action incroyable vs. le marché...

Là évidemment dans un marché stagnant/baissier c'est moins agréable. Mais c'est un peu comme les gens qui se félicitent d'avoir fait mieux que le marché avec l'action de leur employeur tech x ou y qui a fait 180% en 6 ans. Ben oui, bravo, mais en cas de retournement tu es aussi exposé completement différemment.

Les taux immobiliers ont je pense le potentiel de rester élevés pour longtemps donc pas certain qu'une telle fenêtre de pouvoir d'achat se rouvre avant notre retraite.

et ca fait un patrimoine de combien ?  
 
et une fratrie de combien ? parce que si vous êtes nombreux ce n'est pas forcement utile de faire des acrobaties de dernière minute  
 

Environ 1m€ d'immo.
On est 3 dans la fraterie.

 
Bah non.
Il parlait en effet en 2015 d'un emprunt de 400K€ sur 20 ans avec une mensualité de 2000€. Je suis aussi parti avec ces chiffres.
Et en prenant un loyer moyen @2500€ sur la période et en considérant que la différence mensuelle entre mensualité et loyer est placée sur le même support qui fait +100% en 7 ans, le gain financier dans le cas de l'achat est très net, au moins 150K€ net en considérant que les frais de notaire n'était pas inclus dans les 800K€ d'achat. S'ils étaient déjà comptés c'est au moins 200K€ net de gain en faveur de la situation qu'il a choisi.
Enfin on n'est pas d'accord, ce n'est pas bien grave. Il est content de sa situation, c'est bien là le principal.