Bah non.
Il parlait en effet en 2015 d'un emprunt de 400K€ sur 20 ans avec une mensualité de 2000€. Je suis aussi parti avec ces chiffres.
Et en prenant un loyer moyen @2500€ sur la période et en considérant que la différence mensuelle entre mensualité et loyer est placée sur le même support qui fait +100% en 7 ans, le gain financier dans le cas de l'achat est très net, au moins 150K€ net en considérant que les frais de notaire n'était pas inclus dans les 800K€ d'achat. S'ils étaient déjà comptés c'est au moins 200K€ net de gain en faveur de la situation qu'il a choisi.
Enfin on n'est pas d'accord, ce n'est pas bien grave. Il est content de sa situation, c'est bien là le principal.

 
Ca va, ce n'est pas énorme.
 

 
Qu'on soit bien d'accord, je pense que l'approche de Chienblanc est la plus rationnelle et la plus intelligente. D'ailleurs le mini cas pratique illustre bien la supériorité de la diversification des placements.
 
Pour moi qui suis un rationnel/analytique, le bilan est largement en faveur du Cas1 même si mon cas personnel relève du Cas2. Ca révèle juste que ma femme a toujours raison point barre
 
Ca me fait juste marrer que le Cas2 puisse faire jeu égal alors qu'il est totalement débile d'un point de vue patrimonial
 

1m€ pas énorme ??
Va dire ça aux 95% des français qui sont en dessous de cette barre et même très en dessous.
 
Ah c'est vrai...on est sur HFR

De toute façon on compare des choux et des carottes car dans le cas 1 tu dois vivre pendant 7 ans en banlieue lointaine, ce qui impacte énormément ta vie quotidienne.

Tu parlais de 1500 € dans ton message. Dans tous les cas tu oublies les travaux + le syndic et les coûts associés, donc non c'est pas clairement un gain. Mais effectivement, le risque fut intéressant, dommage qu'il ait pas fait all in

J'anticipe Dredi : https://investir.lesechos.fr/placem [...] er-1979961
 

 
Ca va, ce n'est pas énorme.
 
Donc grosso modo mais à vérifier avec avocat.
Donation de 100,000€ par enfant par votre père...A voir comment, et dans le pire des cas il resterait 200,000€ en héritage à partager en 3, donc une valeur de succession de 66 666€. Du coup il me semble que ca ne doit pas représenter beaucoup d'argent à payer.

edit : idéalement c'est d'arriver aussi a faire sous évaluer le patrimoine immo pour réduire le reste qui ne soit pas en donation

 
Ou un bien juste 2 fois plus grand à emplacement équivalent. La différence de confort est enorme

Même pas la peine de faire une donation non? De toute façon ça repassera dans la succession si le décès a lieu rapidement après.

 
Dans mon précédent message je disais que l'équilibre financier s'obtenait pour un loyer d'environ 1500€ oui. Dans les faits, tout semble laisser croire que le loyer équivalent serait plus proche des 2500€.  
Ca change pas mal la donne. Ce n'est pas "seulement" 84K€ de différence (1000€/mois). A iso-sorties mensuelles entre location à achat c'est donc moins de composition dans le cas de la location, et plus de composition dans le cas de l'achat, environ 77K€ de différence, pour un total d'environ 150K€ en faveur de l'achat.
 
J'ai compté 150€ de charge mensuelle propriétaire, c'est peut-être faible. J'ai ignoré la TF qui est de toute façon très faible à Paris.
Mais j'ai aussi ignoré l'imposition sur les 400K€ de bénéfice d'un placement sur ETF World.

 
Dans mon précédent message je disais que l'équilibre financier s'obtenait pour un loyer d'environ 1500€ oui. Dans les faits, tout semble laisser croire que le loyer équivalent serait plus proche des 2500€.  
Ca change pas mal la donne. Ce n'est pas "seulement" 84K€ de différence (1000€/mois). A iso-sorties mensuelles entre location à achat c'est donc moins de composition dans le cas de la location, et plus de composition dans le cas de l'achat, environ 77K€ de différence, pour un total d'environ 150K€ en faveur de l'achat.
 
J'ai compté 150€ de charge mensuelle propriétaire, c'est peut-être faible. J'ai ignoré la TF qui est de toute façon très faible à Paris.
Mais j'ai aussi ignoré l'imposition sur les 400K€ de bénéfice d'un placement sur ETF World.

 
 
edit : idéalement c'est d'arriver aussi a faire sous évaluer le patrimoine immo pour réduire le reste qui ne soit pas en donation

Vous avez les chiffres et comparés en équivalent? Car  vous avez aussi eux des frais associés. C'est tout à fait possible de faire mieux mais souvent c'est soit proche soit moins bien, les cas exceptionnel existe.    

oui je pense que c'est trop tard etant donné l'abattement de 100 000 par enfant tous les 15 ans et seulement 200K a partager en 3
 
ca fait quelque chose comme 13 000€ a payer chacun alors qu'on reçoit 166 666€  
 
c'est la mere qui doit se depecher de faire des donations.
 
 
oui c'est la meilleure piste

Par contre s'ils revendent vite ils vont prendre cher en taxe sur la plus value (histoire vécue ).

 
J'ai rien posé du tout, je répondais en mode semi-trollesque à un message au départ
 

 
Exercice rigolo
 
Cas1: Chienblanc
Full emprunt pour acheter un appart à 400k, en revanche avec la contrainte que ce soit familial donc loin de Paris. Potentiellement de valorisation peut être un peu moins disons 40% au lieu de 50%  
400k à placer...jamais de la VIE ça n'aurait été placé en totalité sur ETF world. Peut être 50% assurance vie 50% actions, mais en étant réaliste sachant qu'une partie de ce montant appartient à ma femme on aurait plutôt été 75% fonds euros 25% actions. Mais allez soyons fous mettons 50% actions  
Bilan:  
Immo: 400+160 = 560k€  
Patrimoine financier: 220 (AV) + 400 (actions qui ont doublé sur la période)= 620  
Emprunt restant à rembourser= -300k
Total= 880k€
 
Cas 2: All-in baby
Bien immo: 1200k
Emprunt restant à rembourser: -300k
Total= 900k€
 
Bilan y'a complètement match  
- Dans le cas 1, vie pendant 7 ans dans un bien immo de qualité inférieure. En contrepartie aujourd'hui un patrimoine beaucoup plus diversifié et cohérent
- Dans le cas 2, vie pendant 7 ans dans un bien top. En contrepartie, diversification du patrimoine pourrie avec beaucoup trop d'immo improductif
 

 
Bah la première fois y'a pas vraiment débat, j'avais 40K de cash, j'ai pris un appart à 230k (30 apport, 210 emprunt pour couvrir les FdN), j'ai mis 10k de travaux, et j'ai revendu 307 l'année d'après.
 
Donc a priori peu de placements permettent cet effet de levier et de passer de 40k à 90k de patrimoine en un an. Je remboursais dans les 1000€/mois donc l'équivalent d'un loyer anyway.
 
La seconde fois ça se calcule un peu plus en effet.
On avait 300K de cash, achat à 600k avec un emprunt de 400k, 100k de travaux, revente à 860k 4 ans plus tard.
Notons que j'ai sué fort avec 3k restants sur mon compte avec mon métier de saltimbanque
 
On payait 1400€/mois donc l'équivalent d'un loyer là-encore, sauf que dedans 1300€ étaient du remboursement de capital.
Donc au bout des 4 ans on a récupéré en gros 525k de cash avec une mise de départ de 300k.

Ben non justement, c'est à l'angle Montorgueil, en gros même immeuble que le rocher de Cancale
Angle St Denis j'aurais compris l'estim un peu plus basse, là je vois pas trop

 
J'ai rien posé du tout, je répondais en mode semi-trollesque à un message au départ
 

 
Exercice rigolo
 
Cas1: Chienblanc
Full emprunt pour acheter un appart à 400k, en revanche avec la contrainte que ce soit familial donc loin de Paris. Potentiellement de valorisation peut être un peu moins disons 40% au lieu de 50%  
400k à placer...jamais de la VIE ça n'aurait été placé en totalité sur ETF world. Peut être 50% assurance vie 50% actions, mais en étant réaliste sachant qu'une partie de ce montant appartient à ma femme on aurait plutôt été 75% fonds euros 25% actions. Mais allez soyons fous mettons 50% actions  
Bilan:  
Immo: 400+160 = 560k€  
Patrimoine financier: 220 (AV) + 400 (actions qui ont doublé sur la période)= 620  
Emprunt restant à rembourser= -300k
Total= 880k€
 
Cas 2: All-in baby
Bien immo: 1200k
Emprunt restant à rembourser: -300k
Total= 900k€
 
Bilan y'a complètement match  
- Dans le cas 1, vie pendant 7 ans dans un bien immo de qualité inférieure. En contrepartie aujourd'hui un patrimoine beaucoup plus diversifié et cohérent
- Dans le cas 2, vie pendant 7 ans dans un bien top. En contrepartie, diversification du patrimoine pourrie avec beaucoup trop d'immo improductif
 

 
Dans les 2 cas y'a pas de location. Cf. les 2 cas ci-dessus.
 

 
Oui je pense qu'on serait plutôt à 2,8/3k pour la loc de notre appart, je vois régulièrement des annonces dans le quartier pour ces tarifs.  
 

 
 
Mais est-ce si pertinent de comparer un placement, même en actions, à levier x1, vs. un placement immobilier, même si bien moins risqué, à levier qui en général est à ~x5, excusez du peu
 
Comparer un levier x2 actions (accessible relativement facilement) vs. un levier x5 immo me parait remettre une certaine équité dans le risque  
 
 
Ou pas. Dans un cas ou dans l'autre, y'a des chances que les impacts du fameux effet de levier si bénéfique jusque-là se fassent ressentir

 
 
Y'a pas la fiscalite? Revente d'une RP versus vente de titres financiers. Tout n'aurait pas pu aller en PEA

Donc premium dans un quartier/ville bof  
 
Édit : si tu as pu négocier 10%, c’est que ça devait pas être si premium que cela.

Oui effectivement à l’angle de Montorgueil, très chouette, du coup l’estimation est étrange.
 
Par contre pour avoir habité dans le quartier, il faut se méfier de certains immeubles (fuites d’eau “chroniques”, luminosité, structure etc)

Oui effectivement à l’angle de Montorgueil, très chouette, du coup l’estimation est étrange.
 
Par contre pour avoir habité dans le quartier, il faut se méfier de certains immeubles (fuites d’eau “chroniques”, luminosité, structure etc)

Ils sont deux donc une grosse partie rentrait en PEA. D’autant qu’ils auraient fait 50% fonds euro max si on prend en compte l’état d’esprit.

J’ai l’impression que ça donne quand même raison à chienblanc qui au départ disait que c’était une erreur patrimoniale française de faire all-in immo. Même pour ce cas très particulier avec
- le bien immobilier qui s’apprécie visiblement deux fois plus vite que les biens du même quartier (50% en 7 ans => 6%/an)
- les taux hyper favorables en 2016
- l’achat avant une hausse à partir de 2016 et revente lors d’un marché bloqué d’après les professionnels de l’immo

Même dans ce scénario particulier avec le recul c’est pas du tout flagrant qu’il n’y avait pas mieux à faire pour son patrimoine que de faire all-in immo.

Après il y a d’autres considérations, la vie n’est pas une feuille Excel, être bien chez soi et casser des murs ça compte, etc.

 
Bah c'est Stéphane.    
Ce n'est pas pour rien qu'il doit avoir utilisé au moins 5 ou 6 pseudos différents sur HFR en quelques années.
 
Vonfleck
chienBlanc
Stéphane
Cédric
lapin ?
plymouth ?
autres ?

Dans la série investissement douteux, une amie a acheté il y a 2 ans environ une place de parking. 30ke, en plein cœur de Bordeaux.Pour le louer dans les 100€ je crois. L’an dernier elle a souhaité le revendre, tout en me disant être incapable de dire où elle voulait réinvestir (je soupçonne qu’elle voulait le dépenser au moins en partie).  
Elle n’a tjrs pas réussi à le revendre. Son locataire est parti, elle a mis 6 mois à en retrouver un autre (au début elle cherchait vers 120€ par mois je crois), payant 80€ par mois.
 
Ma sœur en a acheté un à 10k en région parisienne, il y a 9 ans. Loyer de 75€ par mois, avec peu de vacance. Elle va finir par rentrer dans ses frais. En tout cas bien avant la bordelaise.

Dans la série investissement douteux, une amie a acheté il y a 2 ans environ une place de parking. 30ke, en plein cœur de Bordeaux.Pour le louer dans les 100€ je crois. L’an dernier elle a souhaité le revendre, tout en me disant être incapable de dire où elle voulait réinvestir (je soupçonne qu’elle voulait le dépenser au moins en partie).  
Elle n’a tjrs pas réussi à le revendre. Son locataire est parti, elle a mis 6 mois à en retrouver un autre (au début elle cherchait vers 120€ par mois je crois), payant 80€ par mois.
 
Ma sœur en a acheté un à 10k en région parisienne, il y a 9 ans. Loyer de 75€ par mois, avec peu de vacance. Elle va finir par rentrer dans ses frais. En tout cas bien avant la bordelaise.

 
 
rue Greneta c'est quand meme assez souvent pourri les immeubles/parties communes
 
La proximité de Montorgueil me pose un peu problème aussi niveau nuisance sonore (c'est ce qui a tué le quartier à mon sens d'ailleurs, en plus de la population un peu plouc qui s'intensifie)
 
Et je connais (très très très) bien, j'y ai en partie grandit, j'y ai eu mes bureaux pendant très longtemps, mon père lui a fait toute sa vie pro la bas, et une de mes soeurs y vit encore

Dans la série investissement douteux, une amie a acheté il y a 2 ans environ une place de parking. 30ke, en plein cœur de Bordeaux.Pour le louer dans les 100€ je crois. L’an dernier elle a souhaité le revendre, tout en me disant être incapable de dire où elle voulait réinvestir (je soupçonne qu’elle voulait le dépenser au moins en partie).  
Elle n’a tjrs pas réussi à le revendre. Son locataire est parti, elle a mis 6 mois à en retrouver un autre (au début elle cherchait vers 120€ par mois je crois), payant 80€ par mois.
 
Ma sœur en a acheté un à 10k en région parisienne, il y a 9 ans. Loyer de 75€ par mois, avec peu de vacance. Elle va finir par rentrer dans ses frais. En tout cas bien avant la bordelaise.

Moi j'ai payé 6k€ un garage neuf  proche de Genève, de 42m2 sous terrain. Loué 130€/mois depuis 4 ans avec le même locataire, 20€ de charges par trimestre. Autofinancé en 5 ans ensuite c'est cadeau  

Fallait en acheter une dizaine à ce prix et rendement

 
 
rue Greneta c'est quand meme assez souvent pourri les immeubles/parties communes
 
La proximité de Montorgueil me pose un peu problème aussi niveau nuisance sonore (c'est ce qui a tué le quartier à mon sens d'ailleurs, en plus de la population un peu plouc qui s'intensifie)
 
Et je connais (très très très) bien, j'y ai en partie grandit, j'y ai eu mes bureaux pendant très longtemps, mon père lui a fait toute sa vie pro la bas, et une de mes soeurs y vit encore

L'appart de Macnigore en location c'est au moins 3k par mois je dirais.