Reprise du message précédent :

Pas du tout, mon bien est plutôt dans le premium. J'allais pas acheter une bouse moyenne.    

Ben la RP en France c'est le meilleur placement pour 95% de la population.

Tu mets ton argent à l'abri, tu as un taux fixe (on se rend pas compte à quel point c'est inouïe) et l'immo s'apprécie avec le temps...

La majorité des gens utilisent (et souvent mal) l'argent liquide et sans immo, ils se retrouvent à la veille de leur retraite, sans rien. Peut-être un peu de cash pour ceux ayant touché un héritage tardif.

La RP c'est le bon placement pour le pékin moyen. Après, oui, tu peux faire + de rendement en cash et t'envoler mais c'est pas accessible à beaucoup.

La génération des boomers est d'ailleurs marquée par ceux ayant acheté et qui possèdent un bien ayant fait X2 à minima et ceux n'ayant pas acheté et vivant en loc ou ayant acheté moins bien à la retraite.

 
 
Je pense qu'il avait largement plus d'apport...

 
C'est vrai ça, pourquoi utiliser un benchmark pour comparer la performance d'un actif ???
 
Puis au pire il suffit d'exclure la perf des mauvais moves pour présenter de meilleurs chiffres

2013 : Achat RP,  @33% d'endettement emprunt 100%. On ne voulait pas être au taquet mais le potentiel de la maison XXL par rapport à ce qu'on  trouvait au même prix. On a sacrifié quelques semaines de vacances au début.

2023 : La mensualité actuelle représente moins de 13% de nos revenus. (Renegos + allongement de durée + augmentation salaire)
Valeur de la maison + 100% du prix achat+travaux de 2013.

Si on ne s'était pas mis au taquet au debut, on aurait dû déménager, car on a pris plus grand que prévu au début, et eu 3 enfants dans la période.

J'avais donné toutes les infos sur cet achat ici mais oui c'est à peu près ça. 50% d'apport / 50% emprunt (400k).

Et je donne mon exemple en sachant qu'il est tout pété, le but est pas d'en tirer une conclusion mais plus d'asticoter Chienblanc concernant sa théorie de ne pas mettre plus de 50% de son patirmoine dans l'immo.

Au final evidemment 1/ c'est un coup de bol 2/ comme souligné pas vendu pas gagnu (cela dit c'est vrai pour le PEA également....) et 3/ on ne sait pas comment va évoluer l'immobilier parisien à l'avenir.

Mais ce que je sais c'est qu'on vit dans un super appart qui nous plait depuis 7 ans et ça ça n'a pas de prix   La cerise sur le gateau c'est que je n'ai pas posé les calculs mais je suis quasi certain qu'en appliquant les principes mis en avant par Chienblanc on s'en sortirait moins bien d'un point de vue patrimonial aujourd'hui.

Donc premium dans un quartier/ville bof  
 
Édit : si tu as pu négocier 10%, c’est que ça devait pas être si premium que cela.

C'est pas déconnant ce que raconte Chien blanc, mais comme déjà dit ça s'applique aux hauts revenus qui ont le luxe de pouvoir faire cet arbitrage tout en gardant un logement convenable.
 
C'est bien joli vos histoires de winners, vous êtes entrés au bon moment sur le marché sans le savoir, bravo à vous.
 
Le même profil qui claque 400k d'apport fin 2021, pour peu que dans 2/3 ans il soit muté / divorce, pas sûr qu'il vienne fanfaronner sur les forums

C'est ce que je te souhaite mais les estimations Meilleurs Agents en ce moment...

Non mais je sais, dans mon suivi patrimonial l'appart est à 150k de moins et j'ai toujours trouvé les estims MA excessivement optimistes. Je reste très prudent et mesuré à ce sujet, un peu comme Chienblanc  

Cela dit il y'a eu des ventes assez ahurissantes dans mon immeuble ces 36 derniers mois. Des apparts familiaux au dernier étage (mon cas) vendus à largement + de 15k.

 
 
qu'il y a 7 ans tu gagnais déjà très bien ta vie ?

 
 
Je suis bien d'accord, ta résidence tu y vie et de toute façon faut payer le loyer.
 
Après faut avoir les moyens d'acheter selon ou tu es. Qui peut se payer un logement a Lyon a 5000 € le m² ? On n'est pas tous haut cadre d'une société privée...
 
Genre je regarde notre direction départementale (de fonctionnaires donc), y'a 30 personnes au dessus de 3500 € net par mois (et nettement plus pour certains), environ 50 qui sont entre 2500 et 3500 € net, et parmi les 170 qui restent un bon paquet est en dessous de 2000 € net.
 
Même pour les chanceux en couple avec une personne qui travaille, t'a pas une grosse masse de propriétaires, et encore moins d'investisseurs privés.
 
Un emprunt a 400 K€ aux taux actuels pour environ 80 m² a Lyon, c'est toute ma paie qui part dans chaque mensualité. Impossible.
 
Je suis bien content d'habiter en province profonde, même si mon bien ne prend pas un centime de valeur, j'aurais fini de le payer assez vite sans m'arrêter de vivre.

Il y a quand même beaucoup de cadres et une population qualifiée+ importante à Lyon qu'avant, je ne compte plus le nombre de COGIP qui ont déménagé une partie de leur bureau de Paris à Lyon. Forcément ça pousse les prix vers le haut.

 
Comment tu peux être sûr de ça sans poser les chiffres alors que justement l'ETF monde a fait x2 ces 7 dernières années et que tes 400k seraient devenus 800k ? (si on suit l'approche de Chienblanc)

En voilà une bonne idée
 
Ventes de résidences secondaires : les plus-values exonérées d’impôt en 2024 ?
 

Bon pas sûr de comprendre la 2e phrase.

 
Encore une fois pour un célibataire ou couple sans enfants, avec beaucoup de flexibilité sur la taille du bien à avoir, la localisation, que ce soit à l'achat ou en location ça se défend et c'est applicable assez facilement.  Pour une famille avec 2 enfants, l'équation est quand même différente comme je l'ai souligné au dessus.
 

 
Bah c'est comme l'investissement en bourse. Il y a des périodes pendant lesquelles il a été plus propice d'y rentrer que d'autres, ou tomber sur des actions bien plus performantes que d'autres.  
 
Dans tous les cas un divorce après 2/3 ans c'est la cata financière. Il y a eu une période très courte période entre 2015 et 2020 pendant laquelle on pouvait s'en sortir, mais l'achat est toujours à projeter sur au moins 7 ans mini pour ne pas perdre trop de plumes, encore plus en ce moment.  
 
Je voulais juste illustrer le fait que mettre plus au début permet d'avoir un bien potentiellement plus pérenne, dans lequel on se sent mieux, qui a potentiellement plus de chance d'accueillir une famille qui s'agrandit, etc. et que les augmentations projetées de salaire rendent les mensualités bien plus faciles à digérer assez rapidement.

 
c'est du bullshit le pseudo "déclassement" de lyon.  
 
Je vois mal une moyenne à 80k pour les cadres à Paris.
 
Maintenant, du cadre à 60/70, sur Lyon, c'est hyper commun. Equivalent à ce que bcp ont sur Paris.

 On lisait déjà ça sur le topic immo en 2008.  
Since 1975

Et en travaux, lisses sur plusieurs année ?

J'arrive après la guerre mais que de naïveté dans ce post.
Un bien de taille X peut très bien devenir deux biens de taille Y avec un peu d'argent (disons 25 000€ via un pro) et devenir encore plus rentable pour le vendeur.
C'est d'ailleurs ce qui se fait depuis des années (division de maison en plusieurs appartements).
 
Et des couples avec deux enfants dans 30m², ça manque pas vu la difficulté du marché locatif. Les gens préfère ça que dormir sous un pont.

- DINK

Tu peux en tirer la lecon que les biens durables (or, immo, etc) sont souvent un meilleur placement que le cash sur le long terme.

Non, il aurait pas leveragé 800k d'ETF world. C'est ca la différence fondamentale, le gros leverage à taux fixe sans appel de marge.

Sinon y'a peut-être un juste milieu entre "all in" dans la RP et ne pas dépasser 50% de son patrimoine dans la RP ?
Perso le all in me plait assez moyennement parce que j'aime bien avoir la capacité financière de faire autre chose de ma vie que de rembourser ma RP, mais faut pas non plus acheter un truc pourri juste pour le plaisir d'acheter un truc pas cher. Mais j'ai probablement une vision un peu plus financière que la moyenne, quand même (pas la chance d'être née riche, probablement )

Au final, avoir gardé des moyens à côté des remboursements et une bonne capacité d'épargne, ça nous permet d'envisager (peut-être, on verra, dépend aussi de l'évolution du marché) de ne pas vendre notre logement actuel si on veut changer de RP.

C'est mon cas aussi, l'ancienne RP est en LMNP et ne servira surement pas à financer la prochaine (hormis en payant le crédit via ses loyers)
Mais bon, quand tu dis ca, pour la plupart des gens tu es déjà parti trop loin

Comme il a mis 400k, qui valent 900 K environ auj, s'il avait fait un all in world il serait à 900k environ aussi. Donc équivalent malgré le levier. S'il avait moins emprunté, cela aurait été d'avantage bénéfique

Ca sert à faire retourner des RS/AirBnB dans la location longue durée ou l'usage RP.

Oui full emprunt aurait été encore mieux si c'était possible.

Cela dit s

1er cas  en mode Macnigore :
400k emprunt
400k apport
Valeur 1.2M, mais surtout il a pu vivre dans l'appartement parfait qui lui convient pendant déjà 7 ans.

2eme cas en mode chienblanc :
400k emprunt pour un appart 2 fois plus petit qui vaudrait peut être 550 ou 600K aujourd'hui
400k d'apport placés qui donnent 800K -Flat Taxe sur les benefs.

Financièrement ça se défend, sauf qu'il a été obligé de vivre dans un appartement 2 fois plus petit sur la période, et aurait surement eu envie de déménager depuis, etc...

Ouais sauf que dans un cas t'as une majorité du capital qui est totalement liquide (chienBlanc peut sortir 10k si besoin pour payer les études de l'enfant qu'il n'y pas) alors que dans le deuxième cas t'as quasiment tout ton capital dans un gros actif TRES illiquide (déjà car c'est long à vendre, avec beaucoup de frais, mais en plus parce que tu ne revends pas ta RP à 1.2m - trop de galères ou de frais - pour dégager 50 ou 100k). Et qui dit illiquide dit très dur à arbitrer (pour suivre les évolutions potentielles de la fiscalité/taxes, les changements de taille de famille, etc)

Si en 7 ans on ne touche pas à son investissement liquide, ça a le meme impact qu'un actif illiquide  

Un actif liquide est liquide et le restera, tu peux y toucher quand tu as besoin, peu importe que tu le fasses ou pas, ca ne changera pas la nature de la liquidité de l'actif. C'est facile de dire 20 ans après "je n'ai pas eu à le faire", mais la liquidité change beaucoup de choses en pratique.

Non

Aucun rapport entre un actif illiquide et liquide, et ce n'est pas 30 ans qu'on peut en juger, mais durant les 30 ans, pour prendre une durée au hasard

 
Et que vu qu'il a acheté dans une banlieue moyenne il a pas eu le même % de hausse que macnigore...

Hello,
 
Question plutôt simple.
 
Mes parents ont une résidence secondaire et des appartements. Parts à 50/50 entre elle et lui..
Mon père est tombé malade. Pour résumé, il lui reste 6 mois.
 
Avec la fraterie, on aimerait pas que l'état se gave sur le travail de toute une vie de mes parents. Merci de ne pas juger
 
Comment je peux aller vite sur le sujet ?
J'ouvre la SCI et je prend RDV chez le notaire.
On demande à mes parents de nous donner leurs biens ?
 
Je suis perdu, je sais pas où commencer.
 
Merci

 
Et que les 1.2 millions sont peut-être optimistes dans le marché actuel avec des taux à 4%. Donc 1-1 partout, ça joue, balle au centre

Voilà pourquoi il faut absolument mourrir pauvre

 
Bien sûr cela fait partie des inconvénients d'avoir une belle RP qui concentre la majorité du patrimoine, mais pour une famille c'est la différence entre vivre dans 60m2 avec 2 chambres riquiqui et les parents dans le salon sans parking ni extérieur, et un appartement de 100m2 confortable avec terrasse et stationnement. Si les 400k d'apport proviennent d'une épargne, il n'y aucun mal à penser que celle ci pourra se reconstituer par la suite.
 
Les grosses dépenses contraintes dans la vie il n'y en a quasiment pas à part un achat immo. Les études des enfants sont  souvent anticipées pour ceux qui peuvent se le permettre et le déménagement pour plus petit à ce moment là est finalement assez opportun vu que les besoins en surface se réduisent. Un petit prêt étudiant n'a jamais tué personne non plus.
 
Encore une fois, ce discours n'a pas la même valeur selon moi entre un couple sans enfant et une famille avec 2 enfants ou 3 enfants. En couple 60m2 est largement suffisant avec un confort plus que correct, là où il va falloir quasiment le double de la surface pour un confort équivalent pour un couple avec 2 enfants.

Désolé pour ton père, j'espère qu'il fera mentir les pronostics.
L'État ne se gave pas sur la vie de travail de tes parents, il taxe juste une partie de ce qui peut vous revenir au meme titre qu'il taxe votre travail.
Tes parents ont fait une donation entre époux ?

Le mieux est de prendre RDV chez un bon notaire je dirais.

 
J'en sais rien, et je pense que même eux ne le savent pas.
En fait, on ne sait pas comment ça va se passer, et on a peur de devoir payer une fortune suite à son décès.

Donation de la NP.
Ça aurait été mieux il y a  15 ans, mais ça sera mieux que rien.

Pour la RP, c'est clairement une priorité pour nous ET on a des goûts de luxe.
 
L'objectif vers lequel on tend (petit hôtel particulier avec jardin dans notre quartier) est à plus de 2M€, et on ne les a pas (et accessoirement y'a pas d'offres).
 
Si on avait un patrimoine de 10M€, bien sûr qu'on aurait notre RP à 2M€ et le reste en investissements financiers/locatifs. Mais comme on en est loin, ben on garde dans les 100k de liquidités et on fout tout le reste dans la RP jusqu'à ce qu'on ait le bien idéal.
 
Par ailleurs, on a fait deux fois all-in sur l'immo et les deux fois la plus-value a été largement supérieure à ce qu'on aurait récupéré avec un ETF World.