Reprise du message précédent :

Ça sent les nuits à 35°C en été

 
Je demande franchement à voir. Qu'il y ait moins de cash en volume je peux le croire, mais que le rapport 'cash disponible / coût de l'immobilier' soit x fois supérieur à Paris au reste de la France je n'y crois pas une seconde. Pour rappel on trouve en France des tas de biens à 1K€/m², et si on pousse à 2K€/m² on peut trouver des biens sur 95% du territoire français.
 
Ca serait intéressant ceci dit de trouver des chiffres officiels, soit sur le cash dispo, soit plus probablement sur le taux d'achat immobilier cash ou à crédit.

Tu exagères un peu. Dans le Rhône où nous vivons tous les deux, les logements à 2k le m2 seront vraiment dans la cambrousse, relativement loin de Lyon.

 
This, franchement ce graphique dessert + qu'autre chose.

sur les 12 derniers mois il y a globalement -17% de transactions, et -45% de prêts immobiliers vs les 12 mois précédents.
Grosses mailles ça voudrait dire que les achats cash (qui représentaient historiquement, me semble-t-il, environ 10% des transactions), ont fait x3,3, et représentent maintenant environ 33% des transactions.
Mais tout ceci n'est que théorique, car les chiffres annoncés ne sont pas toujours fiables, et sont parfois décalés dans le temps.

Ce graphe me semble bien plus pertinent pour savoir si les prix baissent vraiment et en l'occurence ce n'est pas du tout le cas
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15k/m² en première offre pour que tes gamins entendent quand tu fais couiner bobonne sur la mezzanine
 
Non merci ça ira

Ce n'est pas vraiment une appartement familial. Soit un très beau (et cher) pied-à-terre ou un truc de couple.

 
Ce sera acheté par des Américains pour faire un pied à terre

 
Non. Tu trouves des biens à 2K€ en très proche banlieue de Lyon.
Je ne dis pas que ça fait rêver, ni que c'est le prix moyen mais ça existe.
 
Plus de 50m², moins de 100K€ : https://www.leboncoin.fr/recherche? [...] min-100000
Plus de 100m², moins de 200K€ : https://www.leboncoin.fr/recherche? [...] min-200000
Plus de 150m², moins de 300K€ : https://www.leboncoin.fr/recherche? [...] min-300000
 
Les filtres ne sont pas parfaits, il y a du viager, il y a des erreurs, des trucs mal placés,... mais il n'y pas aucune réponse.
Je n'ai filtré qu'à 5km de Lyon. En élargissant à 10, voire 15km le nombre de résultats grandit rapidement.
 
 
Et au pire, si tu exclus la partie intra-muros des 5 ou même des 10 plus grosses villes françaises, ça n'invalide pas pourtant ce que je disais (95% du territoire).

Clairement, destiné à ça ou un couple childfree voire un célibataire.

Tu lis ce graph comment ?

 
Ca montre juste la hausse des taux.
 
Je pense qu'il ne pourra bientôt plus calculer cette durée à Lyon, car le montant des intérêts sera trop important.

A apport et endettement constant, il faut t'endetter sur une période 33% plus longue pour acheter le même appartement qu'il y a 2 ans (à Paris/Lyon)

Sauf que la durée constatée ne suit pas du tout cette augmentation.

Oui, normal que la courbe soit en hausse forte, l'augmentation de la durée n'apporte quasiment rien avec les taux actuels.

Oui, parce que dans la réalité, ce n'est pas la durée d'endettement qui augmente, c'est l'appartement qui change. Ce qui revient au même, tu as perdu du pouvoir d'achat immobilier.
 
On pourrait faire le même calcule en gardant la durée d'emprunt constante et en faisant varier la valeur de l'appartement, tu retrouverais le même graphique.

Sauf que le parc immobilier lui il reste le même. Si les acteurs ont tous ou presque une baisse de pouvoir d'achat et que les biens a vendre restent les mêmes, il se passe quoi a ton avis, au bout d'un moment ?
 
Ce qu'on voit dans ces graphs c'est exactement ce qui était attendu. Forte baisse du nombre de ventes.

Ce qui est un scenario de baisse, oui.

Puisque chacun y va de son anecdote : hier sur mon vélib en allant au boulot j'ai remarqué une tente sur la pelouse avenue de Breteuil.  

Je vois pas bien ce que tu essaies de démontrer
 
Les data de Friggit sont des données réalisées, le fait que tu aies perdu du pouvoir d'achat immobilier est factuel. Tu peux te tortiller dans tous les sens et nous parler de baisse du nombre de ventes, il n'empêche qu'aujourd'hui tu ne peux pas te payer le même appart qu'il y a 2 ans

Les crédits immo suivent les taux longs (emprunts d'Etat...)
La BCE fixe les taux courts (marché monétaire...)
Les deux sont certes corrélés mais pas parfaitement.
(Bon, après la BCE peut aussi jouer sur les taux longs avec QE et compagnie...)

On ne dit pas le contraire. Mais 1/ il faut aller au delà, tout indique sur ces courbes qu'on est dans l’hystérésis habituelle d'abord effets sur les volumes puis effets sur les prix, et 2/ tu peux avoir des prix ET un pouvoir d'achat qui baissent, ce qu'indiquent bel et bien ces stats.

Je croyais que c’était devenu un marronnier mais l’article a plus d’un an en fait.

 
 
C'est le moment de négocier pour des maisons plus chers!
Exemple de "technique " pour une annonce à 150K:
 
- Demander au vendeur le prix le plus bas vers lequel il pourrait descendre
Exemple  : 130K
- Partir de ce prix le plus bas pour commencer la négotiation.
Proposer : 90K
 
Le vendeur va bien sur augmenter le prix . Si vraiment l'annonce est là depuis un moment faire le mort 2 mois et recontacter avec le même prix .
Qui a testé  ?

bidon.
Il n'y a pas de regles ca depend des situations.

Propose ce que tu estime raisonnable de payer. C'est la que commence la négo.
si tu te fait jeter et qu'il vend c'est que tu es hors marché
si tu te fait jeter et qu'il ne vend pas tu peux essayer de revenir plus tard
si il entre en négo tant mieux.

Au bout de 3 4 essais tu commence a comprendre le marché du coin, et tu sais intuitivement ou se place le bien niveau prix.
Dans un marché baissier c'est tres compliqué cependant, et il va être difficile pour le vendeur de s'adapter a temps aux réalités et aux acheteurs de ne pas avoir la sensation de se planter.
En ce moment je pense que la meilleure vertu des acheteurs serait la patience. Prendre son temps , surveiller les biens, a combien ils partent, en combien de temps...rassembler des éléments et ne pas hésiter a attendre on est vraiment en début de cycle baissier. A un mioment des affaires vont apparaitre il faudra être prêt sans être trop gourmand.

 
Attention , le cas que je propose c'est pour les maisons qui se vendent pas à cause des prix trop élevés .
Cela marche pas pour les maisons au prix du marché avec 10 acheteurs potentiels.
 
La négociation ca va marcher mieux pour les maisons qui se vendent pas car trop cher .

Justement pas car les vendeurs de maisons mal pricées, trop chères sont souvent dans le déni donc bon courage pour négocier en mode bourrin tu vas les braquer..

 
Au début il va se braquer mais deux mois plus tard tu reviens à la charge . Tu fais cela pour X maisons en paralèlles .
Les lois des grands nombres est peut être avec nous.
 
Cette technique est vraiment théorique mais si quelqu'un a pratiqué on aimerait savoir les retour d'expériences   .
Ou alors tu braque tout le monde et tu reste locataire à vie   .

Vas y teste et reviens nous, dire si ça marche

Les données Friggit ne sont pas que des graphes à sortir tels quels, y'a des documents qui les accompagnent, ne pas l'oublier

https://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf  (j'ai hâte de voir la MAJ du document au vu des slides 317 &+ vu ce qu'il se passe en ce moment )
Je suis en train de lire celui-là, dont je n'avais pas connaissance, intéressant et aurait sa place sur Epargne https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/prix-loyer-rendement-risque_cle274d11.pdf

La réponse m’intéresse, j'ai acheté dans le neuf en 2020, 350k€ pour 4p 88m² et 44m² de terrasse à Toulouse proche métro. -30% dans de l'ancien, pourquoi pas mais dans le neuf je vois mal mon bien RT2012 prendre jusque -30%. Le cout du matériau ne va pas descendre.
 
A ce jour, il est estimé à 383k€ en estimation moyenne et 332k€ en estimation basse selon MA, ça ne fait que descendre depuis Mars (pic à 410k).
 
Un autre bien neuf revendu dans le quartier en décembre 2022, plus qu'à découvrir sa nouvelle valeur à la prochaine maj d'octobre sur DVF.

 
Tu peux aussi tester cette technique :
 
Prix 100
 
- Offre à 90  
- Heu non 95
- Offre à 85
- Hein heu non non 92
- Offre à 80
 
Enfin tu vois le principe.

 
Exemple récent, maison à 450k€ (4100€/M2)
L'agent me dit qu'à son avis ça vaut plutôt 420k.
 
Estimation MA : 380k€.
 
On a proposé 370, on a eu un no go direct (maison publiée depuis 1 mois seulement, cliente peu pressée).
 
Pas de regret car pas de coup de coeur, au delà de 380 c'était trop pour nous. Curieuse du prix où elle partira finalement.

Une agence pas loin de chez moi a mis quelques biens qui ne partaient pas en ventes aux enchères.

Ca fait vachement marchand de tapis, on est pas au Maroc.

Je trouve que si c'est une bonne façon de voir la valeur courante de l'immobilier et ce indépendamment du bon vouloir des banques.

Il y' à 25 les taux étaient nettement plus haut et ça n'a pas empêcher les.bien.de se vendre.

La dynamique des ventes c'est un.autre graphe.

Dans Paris Centre c'est rare  

 
 
Les prix étaient sans doute moindre comparativement au cout de la vie de l'époque.  
Nous on est au début des hausse des taux. Il faut sans doute un peu temps avant que les vendeurs accusent le coup.
 
 

 
Je pense que c'est comme cela qu'il faut faire honnetement. Tu tiens le bon bout.
Attend peut être 1 ou 2 mois pour reproposer . As tu  demandé pourquoi elle vendait ?
As tu utilisé la justification de MA pour cette offre ou autre ?

 
Je connais plusieurs personnes qui mettent en vente leur bien « sans urgence ». Le profil typique, c’est le jeune retraité qui est parti vivre dans sa résidence secondaire, qui veut vendre son bien mais qui n’a pas besoin de le vendre. Le -30% n’a aucune chance de passer avec eux.  
 
Je pense qu’il y a plus de facilités à faire un bon coup avec un bien en vente qui présente un défaut potentiellement rédhibitoire pour les autres mais pas pour soi (emplacement, taille, travaux potentiels, bruit, luminosité, etc.). Si en plus, c’est dans le cadre d’une succession ou d’un divorce, ça peut être le jackpot.  

 
Oui, la localisation n'est pas dingue (ville de mauvaise réputation, meme si chouette quartier) et potentiellement difficile à revendre après à ce prix là, surtout au vu de la situation actuelle.
 
L'agente a bien compris, elle m'a dit que côté propriétaire ça ne serait pas possible, mais elle va me proposer d'autres biens.
 
Par contre, comment savoir à quel prix elle partira ? Hors DVF ?