Reprise du message précédent :

C'est pas forcement surprenant surtout que vous venez d'acheter.
Après chienBlanc visiblement préfère regarder les chiffres sur ses compte plutôt que d'investir dans de l'immobilier de qualité.
C'est respectable.

 
Oui, j'admets que finalement vous avez aussi remis dans un LBO ce qui vise 2x la performance des Actions habituellement donc c'est à prendre en compte de votre épargne ; les 8% ex immobilier couvrent à la fois les 60k ET l'exposition LBO ou bien tu sors completement les fonds du LBO de ton panorama patrimonial ?

 
 
Sans vouloir m'exprimer à sa place, je pense surtout comprendre qu'il a des gouts assez simples car d'origine de classe moyenne et qu'il a su, par force de caractère ou ignorance, ne pas cranter ses désirs, besoins, train de vie au dela du strict nécessaire. Ce qui lui confère une capacité d'épargne hors du commun eu égard à ses revenus et qu'il fait travailler à sa manière, de façon quasi-disciplinée bien que sous optimal à certains égards. On peut critiquer/moquer, il mène tout à fait correctement sa barque.

 
Je me permets de challenger un peu tes chiffres.
Le 6-8% pa est déjà leveragé alors que le 3% pour Aix (ce qui me semble assez conservateur sur base MA) est unlevered. Si GB a de la dette à <1% dessus s'amortissant lentement, le retour sur l'equity est bien plus important.
De plus, en plus de l'appréciation du capital, il faut prendre en compte le loyer implicite/la valeur d'usage d'environ 3% par an sur de l'immo de prestige à Aix.
En somme assez similaire à une belle action qui paierait 3% de dividend yield par an et croîtrait de 3% par an, sauf qu'on peut se leverager dessus pour booster ses retours.

Les actions sont achetés par une petite fraction de la population Française et ne sont pas indispensables pour vivre alors que le logement concerne 100% de la population.

Si les actions font x10, il ne se passe rien à part deux-trois articles pour dire que Bernard Arnault franchit les 1000 milliards de fortune.

Si l'immo fait x10 et que les salaires ne suivent pas, c'est la révolution.

Les conséquences d'une surévaluation des actions (ou des tulipes) n'est donc pas la même que celle de l'immo, le parallèle à des limites.

Il y a un bon alignement pour que ça baisse, entre les taux qui montent en flèche et le Gouvernement qui met fin aux niches fiscales de l'immo (Pinel et LMNP)...on verra la tendance en fin d'année.

 
Les valorisations des actions dépendent (i) des profits des entreprises et les profits n'ont pas de raison de croître plus vite que les salaires, particulièrement quand le coût de la dette triple voire quadruple et que l'inflation des matières premières n'est pas répercutable aisément dans les prix.
Elles dépendent aussi (ii) des multiples de valorisation, qui sont mathématiquement directement impactés par la hausse des taux.
 
Par ailleurs, le peuple déteste LVMH ou Total plus que l'immobilier.

 
Je n'ai pas inclus les fonds du LBO dans le patrimoine, parce que je ne sais pas à combien les valoriser

 
Alors j'ai compris certains trucs, d'autres pas du tout, mais ça me paraît super intéressant (sans ironie aucune).
Est-ce que c'est possible d'expliquer plus précisément le principe ?

En 2 mots comme je le comprends (comme ça si je me trompe quelqu'un me corrigera ):
Ton appart gagne 2/3% par an mais tu as un gros crédit dessus probablement à 1%, donc au final tu gagnes 1/2% sur 100 (la valeur de l'appart) alors que t'as mis que 10 (ton apport+le capital remboursé).
Sur les actions tu gagnes plus mais à priori pas de crédit dessus.

 
   
 
Quelqu'un a sous la main les profits du CAC base 100 depuis 20 ans et l'indice des salaires ?

 
Je mets de côté les frais additionnels afférents à la propriété (taxe foncière, charges additionnelles) tout comme les gains intangibles liés à l'acquisition de priopriété vs actions (émotions, etc).
 
Supposons que jai 100 à investir.
Je mets ça dans des actions qui ont une espérance de gain de 6% par an (genre un tracker  actions mondiales). Supposons que ce 6% se décompose en 3% payé cash par an (ie le dividende) et 3% de croissance par an (approximation car c'est pas tout à fait pareil que si c'était 6% de croissance par an et les trackers les plus fréquents sont capitalisant)
Avec mon 3 de dividendes, je peux me payer le loyer d'un appart qui vaut 100 si on fait l'hypothèse que le rendement de marché à Aix est de 3% (ie le loyer annuel / la valeur du bien).En général plus le bien est prestigieux plus le loyer est bas. A Aix sur de l'immo de prestige, on doit être à 3-4% aujourd'hui.
Au final jai un toit sur la tête et un patrimoine qui croît de 3% par an.
 
Si avec mes 100 j'achète un bien immo. Je n'ai plus de loyer à payer et jai un bien qui croît de 3% par an (cf les stats LT sur Aix). Mon patrimoine croît donc de la même façon.
 
Je ne prends pas en compte ici l'aspect fisca mais tes actions seraient imposées à 30% à la fois sur le dividende et le profit alors que tu as 0% d'imposition sur la RP. Cela veut dire que pour que la performance des actions soit comparable, il faut que le tracker croisse de c9% par an pré fiscalité : pas évident.
 
Et tout cela c'est avant prise en compte du levier lié à l'immobilier.
 
En effet, tout comme dans un LBO, quand tu achètes des actions, tu n'achètes pas une part de la valeur de l'entreprise, tu achètes une part de la valeur des fonds propres de cette entreprise, ie ce qu'il reste comme valeur une fois que toute la dette a été repayée. Ainsi la performance de tes actions est une performance leveragée, ie boostée par le financement en dette des entreprises sous-jacentes. Cela rend les actions plus risquées de manière inhérente qu'un investissement dans l'actif sous jacent car tu n'investis que dans la tranche la plus risquée de cet actif.
 
Il faut donc comparer cette croissance à la croissance de la partie equity de ton bien immobilier.
Pour simplifier, on peut supposer qu'on achète un bien avec 80 de dette et 20 d'apport (l'equity). En réalité cela sera sûrement 100 de dette et 0 d'equity au début, puis la part equity croit du fait des remboursements de mensualité (amortissement de dette). Mais en moyenne sur 10 ans on est environ à 80 de dette et 20 d'equity. Si ton bien augmente de 3% et passe à 103, par définition ta dette reste à 80 et ton equity est donc passée de 20 à 23 soit une hausse de 15% plutôt que 3 (effet de levier de 5, logique puisque ton equity représente 1/5 de la valeur de ton bien). Toutefois cela n'est pas gratuit car tu as payé des intérêts sur tes 80, qui viennent atténuer ton effet de levier. Si les intérêts sont de <1% par an, alors l'atténuation est limitée.
 
Tout ça pour dire qu'il paraît assez clair qu'il n'est pas évident de dire que sur le LT ton patrimoine immo ne va croitre qu'à 3% par an vs 7-8% pour ton patrimoine en actions    
 
Désolé jai tapé ça aussi vite que possible pour aller travailler quand même un peu  

 
Evidemment il s'agit d'une argumentation par l'absurde. Je ne crois pas que les profits des entreprises du cac 40 aient vocation à croître de la même façon que les salaires des employés français, tout comme je ne crois pas que les prix de l'immobilier parisien aient vocation à croître de la même façon que les salaires des employés français.
Ca ne veut pas dire qu'il y ait une bulle dans un cas comme dans l'autre.

Tiens question : que pensez des pavillons qui ont un "nom" et pas juste une adresse ?
 
Mon futur logement c'est le cas et heureux hasard, il y a un lien fort que je peux faire avec mon nom de famille,  historiquement.
 
pas contre est-ce que j'irais jusqu'à l'établir dans l'adresse officielle en mairie /  CNI etc .. je sais pas.  
 
En tout cas l'ancien proprio appelait cette maison par son nom  "Le T...s".

 
 
 
 
 
Merci

Clairement, tu parles des "français moyens" là, pas du tout des premiers déciles.

Si je mets de côté les "biens durables" évoqués précédemment, à ce jour mon patrimoine hors comptes courants c'est 100% immo  

Le Trous? et toi c'est Ducuq?

Dans ma famille on a souvent eu des maisons avec des noms, c'est sympa je trouve, ça fait vacances. Par contre je crois que c'est pas officiel.

J’ai rien compris    
A un moment j’ai même saigné du nez    
 

C'est pas faux. Je m'étais déjà expliqué là dessus.  
D'ailleurs mon interview en signature en parle  

Mas Thoulisse  

 
et ça vient d'où ? comment ça a été choisi ? en l'occurrence chez moi c'est le nom d'un arbre,  à l'entrée du terrain, qui est le plus chouette de toute l'impasse et qui existe depuis plus de 50ans.

La première qui me vient à l'esprit c'est celle là : https://patrimoine.bzh/gertrude-dif [...] 4d421773fa

Mais je l'ai toujours connu avec ce nom, ça veut dire maison sur la pointe ou un truc comme ça, une autre s'appelait comme le hameau, d'autre encore c'est juste notre nom de famille.

 
J'adore tous ces raisonnements mais c'est toujours dépendant de tellement d'hypothèses que la rentabilité finale est vraiment un chiffre au doigt mouillé
 
Et on a même pas commencé à parler de risque

 
Mais tu mélanges encore une fois "logement" et "besoin de se loger". Je suis à 100% d'accord que le besoin de se loger concerne tout le monde. Mais être proprietaire de son bien, pas du tout.
 
Si les actions font x10, cela veut dire que les entreprises font des profits dingues, que le marché de l'emploi est probablement bouillant et que les salaires augmentent probablement très vite.
 
Si LES LOYERS font x10 et que les salaires ne suivent pas, c'est la révolution. Si l'immobilier fait x10 et que les salaires ne suivent pas, alors le taux% de proprietaire chute drastiquement. Mais ce n'est pas la révolution pour autant car tous les proprietaires avant les x10 ou sur le chemin se sont considerablement enrichis, donnent à leurs enfants, qui louent et consomment ou font autre chose, bref cela abreuve bien assez pour qu'il n'y ait pas de révolution pour autant.
 
 
 
Tu as une analyse ultra en faveur de l'immobilier et très defavorable aux Actions tout de même. A te lire il semblerait logique de faire 100% immo ; bien évidemment que non et qu'aucune grande fortune ne fait ainsi.
 
1/ Les actions mondiales ce n'est pas 6% par an, c'est plutôt 8% p.a. en rythme long terme... et ça a même fait 10.5% p.a. ces 45 dernières années : https://curvo.eu/backtest/portfolio [...] MwICMAunUA
 
2/ L'immo bien placé à bas rendement, martingale ? Evidemment pas.
(i) tu concentres ton patrimoine dans UNE geographie ultra precise, tu es soumis aux aléas geopolitiques, tu es soumis aux surprises de la coproprieté, des constructions/nuisances adjacentes, des changements politiques municipaux, des évolutions reglementaires, etc... tout le contraire d'un patrimoine diversifié dans le monde entier sur tous les secteurs.
(ii) tu es soumis à un traitement fiscal très évolutif, taxe foncière en hausse, charges de coproprieté difficilement controlables, frais liés aux obligations reglementaires qui augmentent, etc...
 
 
3/ La fiscalité est très faible en PEA/AV et uniquement si les actions/ETF sont vendus. Il est possible d'emprunter en face à partir d'une certaine somme sans jamais déclencher la fiscalité.
En immo, non seulement tu payes des "frais d'entrée" de 7% (FDN/Mutation) qui sont monstrueux mais l'imposition sur la revente hors RP, donc pour l'investissement hors logement, est bien salée.
En AV tu peux arbitrer entres actions, fonds euros, obligations, etc... sans fiscalité et quasiment sans frais.
 
3/ Le levier quasi gratuit en France est un atout indéniable. Pourquoi "gratuit" ? Parce que finalement un particulier paye pareil ou même moins que la France elle même pour emprunter à 25 ans. Aucune prime de risque liée à l'emprunteur, dans toute autre situation on fait payer 1-2-3-4% p.a. de plus que les taux de l'Etat. Donc évidemment qu'il faut acheter sa RP en priorité, l'effet lié au levier est trop bon pour s'en passer.
 
Mais dans une construction patrimoniale saine, nul besoin de se surexposer à l'immobilier ensuite ; éventuellement un locatif ou deux si on aime ce "sport" et les soucis associés. En dehors de ça le financier au format Actions gagne haut la main. Sauf encore une fois à en faire en quelque sorte son second metier avec recherche, retape, location, gestion au quotidien, declarations fiscales/reglementaires, etc... mais on ne compare plus vraiment des pommes et des pommes

 
Les français ont un fort attachement à la propriété. Si une génération était totalement empêchée d'acheter sur l'ensemble du territoire, ça serait clairement la révolution.
 
Je n'avais jamais regardé la prime de risque de mon crédit immo : sur 25 ans je paie 0.1% de plus que l'Etat Français sur 30 ans au même moment  

 
On avait hésité à faire la même chose. Plusieurs choses nous en ont empêché:
- la pénibilité d’un potentiel déménagement (faire ses cartons, trouver un nouvel appartement, réadapter l’endroit avec des enfants en bas âge)
- la difficulté à trouver un bien de la même qualité que le nôtre (emplacement, garage, balcon, clim, aménagement intérieur, luminosité)
- la crainte de beaucoup d’effort pour un retour finalement restreint. Même si notre bien perd 5 à 10% de sa valeur, ça ne correspond qu’à un an de mensualité. Ça reviendrait exactement au même que de partir en location pendant un an après avoir vendu, mais avec une pénibilité majorée.  
 
Bon, pour le moment, les estimations montrent que notre bien aurait perdu 0,3% depuis le plus haut    
 

 
Et il n’a pas eu d’enfant = pas besoin de chambre supplémentaire = pas besoin de se questionner sur la carte scolaire = pas besoin de dépenser en loisirs pour leur permettre de s’intégrer et leur offrir des opportunités pour la suite.  
En tout cas, ici, on sent vraiment l’avant - après!

Cette page en mode gros pavé    
 

 
Plus que les différences de prix vs. location c'est aussi les frais de notaire à repayer, 7%, qui sont quasi impossibles à amortir sur la période en sus des frais locatifs et de la friction afférente aux déménagements/ameublement. Sans compter le fait de lacher son swap gratuit à 1% (voire moins) à 25 ans.  
 
Franchement c'est une stratégie de tête brulée selon moi, je ne l'aurais pas conseillé à mon pire ennemi.

 
Ah c'est sur que répondre de façon simpliste avec un smiley marrant ça repose le cerveau  

Si le krach s'accélère,  je pourrai revendre mon appart 350k, et racheter cash 130m2 pour 800k.  

 
Quel intérêt à part concentrer ton patrimoine dans du parpaing de périphérie ?
 
Sauf si c'est un désir puissant qui t'habite à ce sujet bien entendu.

c'est un écrémage/louchage comme un autre

Revendre 1,3M pour ma retraite au soleil.  

alors que tu pourrais etre au soleil la , tout de suite

Pas faux.  
 
Enfin là présentement j'y suis. Vacances de 3 semaines aux Canaries.  

Le taudis ?    

en l'etat ... oui

 
"Parpaing de périphérie".    
 
Je ne me lasse pas de ce genre d'abaissement tout en finesse.  
 
Et j'aime encore davantage quand tu poses en norme les ascensions professionnelles rapides et sans friction, cette façon un peu subtile sans l'être de déconsidérer tous les cogipeux qui se retrouvent en cale sèche sous les 6 figures parce que "pas assez pluggés au système anglo-saxon".
 

Lagarde : autre hausse des taux probable en juillet !