[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

H2N3

Reprise du message précédent :
https://i.imgur.com/AMNGglz.jpg

Message édité par H2N3 le 02-03-2023 à 19:37:49

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liveandplay

Les grosses villes qui ont les prix qui montent ne sont pas impactées par la hausse des taux ? [:tristou:4]

Message cité 3 fois
Message édité par liveandplay le 02-03-2023 à 20:00:49

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"This Is Hell" - Buffy Summers -

Lagoon57

liveandplay a écrit :

Les grosses villes qui ont les prix qui montent ne sont pas impactées par la hausse des taux ? [:tristou:4]

Bah si sur le dernier mois elles sont toutes en négatifs sauf Nice. Elles ont du fortement monter tout au long de 2022.

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Gazette

liveandplay a écrit :

Les grosses villes qui ont les prix qui montent ne sont pas impactées par la hausse des taux ? [:tristou:4]

Les grosses ville ou l'immo est "pas cher" peuvent continuer d'augmenter.

Veneurs

Hello,
Petite question bête puisque j’ai pas trouvé ma réponse sur internet.
Si on achète un bien déjà loué et qu’on veut le récupérer malgré un bail qui finit dans 2-3ans.
C’est possible de réaliser avec notaire et tous les parties prenante un accord tacite de résiliation de bail?
Par exemple les locataires s’engagent à quitter le bien avant la date de remise des clefs, moyennant une compensation financière, et c’est inscrit dans le compromis de vente

Message cité 3 fois

buggy2680

Gamertag xbox : pitipotinou

StanCW a écrit :

C'est comme ça depuis des années , 50k personnes / CAC 40 tout ça ..

Elle est chouette ta boîte et les non cadre disent rien :??:

Message cité 1 fois

Lagoon57

Veneurs a écrit :

J'imagine que ça peut être une condition suspensive dans le compromis.

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kolian

Veneurs a écrit :

Je dirais non

Y a pas mal de protection pour le locataire actuel du bien et ca demandera forcément un délais pour qu'il libère le bien.

Après, avec de la chance ca peut être des locataires compréhensible et qu'ils vont accepter contre indemnité

Message cité 1 fois

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thoulisse_bernard

Climatonégationniste

Veneurs a écrit :

Tu es sûr de bien comprendre le mot « tacite » ?

Message cité 1 fois

H2N3

kolian a écrit :

Ou alors prendre l'indemnité et te baiser en restant avec l'article de loi derrière
Car ton accord devant notaire ne vaut rien face à la loi.
D'ailleurs probable que ton notaire refuse.

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Veneurs

thoulisse_bernard a écrit :

Tu es sûr de bien comprendre le mot « tacite » ?

Oups j’ai écris un peu vite
D’un côté on peut faire un accord officiel ?

Message cité 2 fois

frankie_flowers

LooKooM a écrit :

Le concept de valeur pour un actif est limité à son coût de reconstruction. Sinon parle de son prix de marché.

Mouais... ce pinaillage n'est même pas solidement fondé.

La valeur d'une maison dans le langage courant c'est sa valeur vénale, donc son prix de marché.
Qui utilise sérieusement le mot valeur pour parler du coût de reconstruction d'une maison ?

Larousse définit valeur ainsi : [Ce que vaut un objet susceptible d'être échangé, vendu, et, en particulier, son prix en argent : Terrain qui a doublé sa valeur.]

frankie_flowers

Veneurs a écrit :

Oups j’ai écris un peu vite
D’un côté on peut faire un accord officiel ?

Les locataires sont très bien protégés comme déjà dit.

Le seul document qui t'intéresse c'est un préavis de départ signé par les locataires.
Sans ça tu ne pourras pas les faire partir.

thoulisse_bernard

Climatonégationniste

Veneurs a écrit :

Oups j’ai écris un peu vite
D’un côté on peut faire un accord officiel ?

Je vois pas ce qui l’interdit. Faut quand même leur faire confiance parce que s’ils restent malgré tout c’est parti pour quelques mois compliqués [:mcsouss:1]

Message cité 2 fois

bouhi93

thoulisse_bernard a écrit :

Je vois pas ce qui l’interdit. Faut quand même leur faire confiance parce que s’ils restent malgré tout c’est parti pour quelques mois compliqués [:mcsouss:1]

... quelques mois oui, surtout si c'est au printemps. Le temps de d'aller en justice ,c'est l'hiver.

bouhi93

thoulisse_bernard a écrit :

Je vois pas ce qui l’interdit. Faut quand même leur faire confiance parce que s’ils restent malgré tout c’est parti pour quelques mois compliqués [:mcsouss:1]

... quelques mois oui, surtout si c'est au printemps. Le temps de d'aller en justice ,c'est l'hiver.

One_Outs

Keke boum boum a écrit :

Je me trompe certainement mais ma vision de l'économie française et mondiale me fait penser que ça n'arrivera plus jamais.
Je vois plutôt une hausse continuelle des taux et une baisse des prix de l'immo. Hors Paris IM éventuellement vu que les acheteurs seront étrangers en majorité.
Genre une récession quoi.

Il y a effectivement une possibilité non nulle pour qu'on ne revoit plus jamais des taux à ces niveaux.
Sur les marchés on avait des taux négatifs, ce n'était ni normal ni sain...
Mathématiquement sur les données qu'on a aujourd'hui moi aussi je ne vois pas comment la baisse ne pourrait pas avoir lieu (je table sur un retouraux prix de 2017). Mais restons humble on a pas de boule de cristal et ce topic attend le crack depuis 20 ans...

Message cité 1 fois
Message édité par One_Outs le 02-03-2023 à 22:11:57

Shaad

liveandplay a écrit :

Les grosses villes qui ont les prix qui montent ne sont pas impactées par la hausse des taux ? [:tristou:4]

C'est le sud. Les banques n'y ont pas le monopole des "prêts".

Profil supprimé

One_Outs a écrit :

je comprends tellement pas ce raisonnement.

A titre de comparaison, en 2017 le cac 40 etait aux alentours de 5000. Aujourd'hui il est a 7300. Tu penses aussi qu il va revenir a 5000 ?

Message cité 2 fois

Profil supprimé

tiens sinon
certains ici attendaient l update du house price index USA du Q4 2022.
Elle est sortie
https://fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

le marche a perdu 0.8% vs le Q3 2022 (plus haut historique).
Une baisse mais bien moins forte que prevue par certains donc

A SF, la baisse est tres violente par contre
https://fred.stlouisfed.org/series/SFXRSA

et a ete bien documentee recemment (chute de la tech, problemes de drogues, mauvaise gestion municipale etc)

c est une baisse idiosyncratique, pas de phenomene comparable ds les autres grandes villes

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 02-03-2023 à 22:51:04

Gazette

Il est passé de 7300 à 5800 récemment, et ça n'est qu'un indice, ça n’empêche pas certains biens de perdre bien plus.

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

H2N3 a écrit :

Et le bien du dessus il va rester inflexible ?
Tu vas me répondre bah si il va se faire acheter par l'acheteur du dessus qui a revu ses prétentions
Et le bien tout en haut il va pas ajuster son prix pour se vendre et juste pas se vendre ?

Drôle de façon de concevoir un marché, c'est même pas de l'utopisme, ça relève du dogmatisme [:kluruit]

L'avenir nous le dira, mais -7% à -10% prévu d'ici la fin d'année
-30% sur 5 ans selon les supercalculateurs des banques
Mais vous avez sans doute raison, d'ailleurs les banques ne prêtent plus trop pour l'immo parce que ça va monter ou stagner [:transparency]

Pour la jouer comme sur le forum d’à côté : j’ai 2 biens immobilier, 3 avec ma conjointe.
Et effectivement tu as tout résumé et les tacles que tu te prends (aigri d’avoir loupé le train, etc.), c’est essentiellement car la majorité des forumers a acheté entre 2016 et 2022, en espérant ne pas être celui qui achète juste avant que ça craque.

Donc maintenant qu’on y est, toutes les excuses sont bonnes, quitte à friser avec la mauvaise foi, pour justifier une potentielle résistance des prix.

Évidement que quand les taux te font perdre 20% de pouvoir d’achat et bientôt plus, ton marche il est mal.
La production de crédit immobilier a chuté de 45% entre février 2023 et février 2022. C’est du délire. (Source : https://www.lobservatoirecreditloge [...] lication). J’attends la théorie sur la baisse des rachats de crédits

Ça correspond typiquement à une situation de début de forte baisse : attentisme… des vendeurs qui peuvent largement se permettre d’attendre 1 ou 2 ans meme. Des acheteurs qui se posent la question de l’achat à ces taux…ou tout simplement exclus du marché pour le bien dont ils ont besoin (car tu vas pas faire vivre une famille dans un 2 pièces ou l’emmener en cité pour revoir tes prétentions…). Rajoute à ça la mise des taux d’usure qui bloque pas mal d’opérations….

Juste comme ça, un couple qui emprunte demain 400k€ a 4%, ça lui fait 1333€ / mois d’intérêts (en année 1). Rajoute 80€/mois de TF et 200€ de charges mensuelles => t’es à 1600€ de jeté /mois. Je mets même pas les frais de notaire dans l’équation en considérant que le couple pourrait bouger sous quelques années, ce qui alourdirait encore la note.

Pour 1600€/mois tu loues des biens qui valent 550k€ easy en RP.

Les acheteurs peuvent certes être saoulés d’avoir « raté le train ». Mais en l’état actuel des choses ils n’ont plus aucune pression à attendre : ils ne perdent pas d’argent en location, mieux ils en gagnent surement.

Le vendeur lui, attend sagement. Entre temps t’as des mutations, des divorces, des agrandissements de la famille, des mises en couple, et plus impactant : beaucoup de décès. Ça libère mécaniquement des biens…. La suite, sauf inversement de la tendance, laisse peu de place au doute.

Néanmoins j’apprécie l’imagination dont font preuve certains pour théoriser comment ça peut relativement tenir

Message cité 7 fois
Message édité par Danounours92 le 02-03-2023 à 23:06:30

Gazette

Danounours92 a écrit :

Pour la jouer comme sur le forum d’à côté : j’ai 2 biens immobilier, 3 avec ma conjointe.
Et effectivement tu as tout résumé et les tacles que tu te prends (aigri d’avoir loupé le train, etc.), c’est essentiellement car la majorité des forumers a acheté entre 2016 et 2022, en espérant ne pas être celui qui achète juste avant que ça craque.

Donc maintenant qu’on y est, toutes les excuses sont bonnes, quitte à friser avec la mauvaise foi, pour justifier une potentielle résistance des prix.

Évidement que quand les taux te font perdre 20% de pouvoir d’achat et bientôt plus, ton marche il est mal.
La production de crédit immobilier a chuté de 45% entre février 2023 et février 2022. C’est du délire.

Ça correspond typiquement à une situation de début de forte baisse : attentisme… des vendeurs qui peuvent largement se permettre d’attendre 1 ou 2 ans meme. Des acheteurs qui se pose la question de l’achat à ces taux…. Rajoute à ça la mise des taux d’usure qui bloque pas mal d’opérations….

Juste comme ça, un couple qui emprunte demain 400k€ a 4%, ça lui fait 1333€ / mois d’intérêts (en année 1). Rajoute 80€/mois de TF et 200€ de charges mensuelles => t’es à 1600€ de jeté /mois. Je mets même pas les frais de notaire dans l’équation en considérant que le couple pourrait bouger sous quelques années, ce qui alourdirait encore la note.

Pour 1600€/mois tu loues des biens qui valent 550k€ easy en RP.

Les acheteurs peuvent certes être saoulés d’avoir « raté le train ». Mais en l’état actuel des choses ils n’ont plus aucune pression à attendre : ils ne perdent pas d’argent en location, mieux ils en gagnent surement.

Le vendeur lui, attend sagement. Entre temps t’as des mutations, des divorces, des agrandissements de la famille, des mises en couple, et plus impactant : beaucoup de décès. Ça libère mécaniquement des biens…. La suite, sauf inversement de la tendance, laisse peu de place au doute.

C'est la fin d'un cycle, il y a pas si longtemps que ça il suffisait de passer un coup de peinture sur du carrelage ou des meubles de cuisine pour bien vendre sa maison, maintenant les gens commencent à comprendre que si il faut faire des travaux ça coute vite un pognon de dingue.

onina

Danounours92 a écrit :

Mouai bof, ça ressemble beaucoup au scénario d'après la crise financière de 2008, et ça n'avait pas beaucoup baissé...

Mais franchement -30% je signe de suite, on pourrait acheter un bien comme on le voudrait et garder l'appart actuel à mettre en loc, patrimonialement ça serait le top :love:
Mais j'ai du mal à croire au Père Noël, chat échaudé toussa. [:tim_coucou]

Message cité 1 fois

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

onina a écrit :

Mouai bof, ça ressemble beaucoup au scénario d'après la crise financière de 2008, et ça n'avait pas beaucoup baissé...

Mais franchement -30% je signe de suite, on pourrait acheter un bien comme on le voudrait et garder l'appart actuel à mettre en loc, patrimonialement ça serait le top :love:
Mais j'ai du mal à croire au Père Noël, chat échaudé toussa. [:tim_coucou]

Argument entendu 100 fois. La situation n’a rien à voir. Mais bon je vais pas ré débattre là dessus.
Si on compare tout à 2009 aucun krach du marché ne sera jamais possible

En 2009 les taux ont pas fait + 200% en 12 mois. Je crois pas à un -30% mais si les taux frisent les 5% en fin d’année et que ça se stabilise à 4/5 en 2024 alors un 15/20% de baisse ne me semble pas improbable là où ça a bcp monté ces 20 dernières années et où il y a bcp de jeunes (RP, grandes métropoles hors zone de retraités).

Les villes justement qui ont résisté à 2009.

Message édité par Danounours92 le 02-03-2023 à 23:13:13

latoucheF7duclavier

Danounours92 a écrit :

Juste comme ça, un couple qui emprunte demain 400k€ a 4%, ça lui fait 1333€ / mois d’intérêts (en année 1). Rajoute 80€/mois de TF et 200€ de charges mensuelles => t’es à 1600€ de jeté /mois. Je mets même pas les frais de notaire dans l’équation en considérant que le couple pourrait bouger sous quelques années, ce qui alourdirait encore la note.

Oui mais lissé sur 240 mois, ça 590€. Soit c'est bcp plus qu'avec un taux à 1%, mais si il y a de l'inflation salariale, c'est pas nécessairement énorme sur 20 ans.

Message cité 1 fois

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

latoucheF7duclavier a écrit :

Oui mais lissé sur 240 mois, ça 590€. Soit c'est bcp plus qu'avec un taux à 1%, mais si il y a de l'inflation salariale, c'est pas nécessairement énorme sur 20 ans.

Sauf qu’en moyenne tu gardes un bien immobilier 7 ans
Et cette durée concerne d’autant plus ceux qui s’endettent au taquet (primo accédant)…

Message cité 1 fois
Message édité par Danounours92 le 02-03-2023 à 23:16:19

latoucheF7duclavier

Danounours92 a écrit :

Sauf qu’en moyenne tu gardes un bien immobilier 7 ans Encore plus pour ceux qui empruntent au taquet qui sont essentiellement les primo voir quelques secundo.

Je sais mais je pose le raisonnement sans trop d'hypothèses. Raisonner sur un an, c'est peu parlant à mon humble avis.

Message cité 1 fois

H2N3

Danounours92 a écrit :

:jap:

liveandplay

En même temps les salaires US ont beaucoup augmenté, une bonne raison du maintien des marchés immo.

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"This Is Hell" - Buffy Summers -

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

latoucheF7duclavier a écrit :

Je sais mais je pose le raisonnement sans trop d'hypothèses. Raisonner sur un an, c'est peu parlant à mon humble avis.

Effectivement au bout de 5 ans tes intérêts sont d’environ 1100€/mois, tu jettes plus que 1400€/mois par les fenêtres Si tu veux pas avoir à amortir les Frais de notaire t’as tout dit. Faut être certain de rester +10 ans dans ton bien ou alors considérer que les prix vont monter encore sérieusement et gagner ton pari

Message cité 1 fois
Message édité par Danounours92 le 02-03-2023 à 23:28:34

Gazette

Faut pas oublier qu'en cas de problème les dossiers avec des taux bas vont être difficile à refinancer avec des taux plus haut.

latoucheF7duclavier

Danounours92 a écrit :

Effectivement au bout de 5 ans tes intérêts sont d’environ 1100€/mois, tu jettes plus que 1400€/mois par les fenêtres Si tu veux pas avoir à amortir les Frais de notaire t’as tout dit. Faut être certain de rester +10 ans dans ton bien ou alors considérer que les prix vont monter encore sérieusement et gagner ton pari

C'est ce que j'ai toujours eu en tête pour l'achat, un point pivot de détention. Tu veux dire quoi? Que les taux plus élevés décalent ce point pivot? Oui, c'est clair, mais ton exemple sur 1 an veut pas dire grand chose, même avec des taux d'intérêt à 0%, il faut amortir les frais de notaire.

Message cité 1 fois

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

latoucheF7duclavier a écrit :

C’est sur si t’es certain de rester plus de 10 ans faut acheter. En dessous tu peux clairement être TRÈS perdant vs de la location.

Sur mon exemple à 400k€ emprunté @4% et revente à 10 ans, en considérant 35k de frais de notaire/caution à amortir, 0 travaux / 0 ravalement, en ajoutant TF et charges t’es en moyenne à 1 639 €/ mois de jeté par les fenêtres sur cette période. (Coût du crédit vu via tableau d’amortissement, t’es à 803€/mois là 10eme année et 1333 la 1ere). C’est une estimation donc relativement basse.

Pour le calcul :
- coût des intérêts sur 10 ans: 1068€/mois en moyenne
- amortissement FDN sur 10 ans : 291€/mois
- TF : 80€/mois
- charges : 200 €/mois
= 1 639€/mois

Une location pour un bien à 400k€ en RP ça se trouve aux alentours des 1300/1400€ max.

Entre temps les taux peuvent baisser et tu pourras racheter ton crédit. Les prix pourront remonter.
Mais mon point est qu’un acheteur n’a absolument aucun intérêt à se presser, le temps joue très favorablement pour lui.

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Message édité par Danounours92 le 03-03-2023 à 00:08:20

haohan

Danounours92 a écrit :

Donc maintenant qu’on y est, toutes les excuses sont bonnes, quitte à friser avec la mauvaise foi, pour justifier une potentielle résistance des prix.

Évidement que quand les taux te font perdre 20% de pouvoir d’achat et bientôt plus, ton marche il est mal.
La production de crédit immobilier a chuté de 45% entre février 2023 et février 2022. C’est du délire. (Source : https://www.lobservatoirecreditloge [...] lication). J’attends la théorie sur la baisse des rachats de crédits

Ça correspond typiquement à une situation de début de forte baisse : attentisme… des vendeurs qui peuvent largement se permettre d’attendre 1 ou 2 ans meme. Des acheteurs qui se posent la question de l’achat à ces taux…ou tout simplement exclus du marché pour le bien dont ils ont besoin (car tu vas pas faire vivre une famille dans un 2 pièces ou l’emmener en cité pour revoir tes prétentions…). Rajoute à ça la mise des taux d’usure qui bloque pas mal d’opérations….

Pour 1600€/mois tu loues des biens qui valent 550k€ easy en RP.

Les acheteurs peuvent certes être saoulés d’avoir « raté le train ». Mais en l’état actuel des choses ils n’ont plus aucune pression à attendre : ils ne perdent pas d’argent en location, mieux ils en gagnent surement.

Le vendeur lui, attend sagement. Entre temps t’as des mutations, des divorces, des agrandissements de la famille, des mises en couple, et plus impactant : beaucoup de décès. Ça libère mécaniquement des biens…. La suite, sauf inversement de la tendance, laisse peu de place au doute.

Néanmoins j’apprécie l’imagination dont font preuve certains pour théoriser comment ça peut relativement tenir

Je pense que tu as bien résumé la situation. Beaucoup d'avis semblent biaisés sur ce forum car la plupart ont acheté ces 2-3 dernières années et que forcément ils n'ont aucune envie de voir leur bien stagner en valeur voire baisser... C'est humain tout simplement mais si coup il y a beaucoup d'émotions vu les sommes en jeu.

Personne ne peut prédire l'avenir ici mais si on s'en tient uniquement aux faits et rien qu'au faits on comprend aisément que les prochains mois vont être compliqués. Taux en forte hausse, production de crédit qui chute de moitié, inflation galopante,... Bref la situation est bien différente des années 2019-2022.

Ca reste assez intéressant de lire les réactions de chacun sur ce forum et sans connaître chaque forumeur on est capable d'identifier ceux qui viennent d'acheter ("le marché ne peut pas baisser, ça ne peut que monter,..." ) de ceux qui sont en recherche ("le marché va kracher, ça peut pas monter indéfiniment, etc..." ).

My 2 cents.

Message cité 1 fois
Message édité par haohan le 03-03-2023 à 00:13:10

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Mieux vaut rater un baiser que l'inverse.

buggy2680

Gamertag xbox : pitipotinou

Après il ne faut pas voir la propriété que par le biais de la." Rentabilité".

Dans mon cas c'est aussi pouvoir faire les travaux et la déco que tu veux pour être bien chez toi. Chose que je trouvais extrêmement frustrant quand j'étais en Loc.

Message cité 1 fois

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

buggy2680 a écrit :

Je suis d’accord pour quelqu’un qui se projette longtemps. Celui qui n’a pas une situation hyper stable, il a ptet envie de faire sa déco mais faut pas qu’il sorte sa calculatrice Il sera ptet tente sinon de faire les travaux pour son propriétaire

Message édité par Danounours92 le 03-03-2023 à 00:13:17

latoucheF7duclavier

Si ça baisse c'est une bonne nouvelle, on pourra acheter plus grand moins cher.

Message cité 1 fois

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

latoucheF7duclavier a écrit :

Si ça baisse c'est une bonne nouvelle, on pourra acheter plus grand moins cher.

Bah oui, le marché immobilier va se réguler sinon y’aura plus d’acheteurs.
Après ça dit pas que ce sera plus intéressant qu’avant. La logique voudrait que l’effort financier reste le même au final (avant = bien cher mais crédit pas cher, demain potentiellement = bien moins cher mais crédit cher.)

Gagnant d’avant = ceux qui s’endettent
Gagnant de demain= ceux qui ont du cash

Message cité 3 fois
Message édité par Danounours92 le 03-03-2023 à 00:20:17

latoucheF7duclavier

Danounours92 a écrit :

Gagnant d’avant = ceux qui s’endettent
Gagnant de demain= ceux qui ont du cash

La régulation peut aussi venir par la superficie achetée.

Message cité 2 fois

Profil supprimé

Oui il va revenir a 5000, sous 12 mois, tu ferais bien de hedger petit lemming [:ashkaran:9]

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