Reprise du message précédent :

Oui ok, mais de base acheter en zone baissière n'est pas patrimonialement optimal sinon tout le monde le ferait, et donc ce ne serait plus une zone baissière

Dans un marché légèrement haussier ou flat, même si la marge de négo va peut-être augmenter, tout ça restera flou et pas méga flexible, c'est à dire que d'un côté les taux augmentent mécaniquement et de l'autre la capacité des agents (humains) à encaisser une baisse n'est pas immédiate.

Donc attendre c'est faire le pari que la marge de négo s'accroitra plus fortement que les taux, et ça me semble compliqué franchement.

Simulation rapide sur meilleurtaux : €4.5k de mensualité, taux ci-dessous hors assurance:

• 2%: €1,062k
• 3%: €949k
• 4%: €853k

Donc pour 100bps de taux, il faut 10% de négo en plus

Ca me semble compliqué d'assister à une grosse baisse avec l'inflation sur les matériaux.

oui, ici, la plupart des intervenants penchent plus vers la diminution des prétentions des acheteurs qui vont se "déclasser".  
 
Après, il faut voir aussi la situation dans les zones où ça construit beaucoup de neuf. Avec l'augmentation des prix des matériaux, vont ils pouvoir vendre au prix initialement étudié dans leur conception ? Est ce que ça va se vendre tout simplement ?
 
Quand en Chine, on voit les immeubles qui ne sont parfois même pas terminés et que l'on dynamite, on peut s'interroger. Selon des articles de fin août, passés à la TV avec un complexe de 15 immeubles commencés en... 2004 et jamais fini (ça s'abime plus que ça ne se terminait avec les malfaçons et les "approximations" ). En tout, selon certains sites, en quelques mois, la capacité des apparts détruits auraient permis de loger toute la population française, ce qui laisse songeur.

 
 
Sur le neuf oui, et du coup, toute chose égale par ailleurs, l'ajustement se fait mécaniquement sur le prix des terrains.
Sur le marché secondaire, pouvoir acheter un actif sous sa valeur de reconstruction est monnaie courante. Phénomème d'autant plus aisé avec l'obsolescence des standards de performance énergétique.

 
Obsolescence energetique mais surtout "prime au neuf" qui est de plus en plus forte : les gens payent de plus en plus cher pour un bien prêt à l'emmenagement.

oui, ne pas négliger aussi l'impact des normes en matière d'isolation.  
 
D'ici 15 ans, demain donc, les passoires thermiques ne seront plus louables en l'état. Ca peut créer un fossé entre les maisons RT2012 (et suivantes) et les maisons d'avant 1980 non rénovées (passoires).  
 
Les secondes vaudront le prix du terrain - destruction, donc zéro dans les zones où du foncier est disponible, genre à la campagne. De quoi creuser un peu plus les inégalités entre ceux qui héritent au bon endroit et les autres (car même si l'héritier ne veut pas louer, le chauffer/refroidir pourrait coûter très cher).  
 
Pour le neuf, il faut considérer les bâtiments commencés mais non vendus des autres : ils coûtent de la trésorerie au promoteur, qui doit les vendre au plus vite pour financer d'autres projets

Alors ca m'amuse toujours de regarder l'etat du marché, enfin en prenant en compte des annonces en ligne qui a son lot de bullshit au final ( généralement des bien avec des prix peu en adéquation avec le marché ).
 
https://www.seloger.com/prix-de-l-i [...] -price_map
Ca sort grosso modo un 2200 du m2.
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] =2&places=[{%22inseeCodes%22:[260198]}]&surface=120/150&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail
Paf 3500 du m2 et dans un quartier pas tip top du secteur
 
Dans un village a 10 minutes en voiture :  
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] =2&places=[{%22inseeCodes%22:[260198]}]&surface=120/150&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail
3500 du m2 aussi
 
 
Et après on trouve des trucs plus cohérent mais un poil cher au vu des travaux :  
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] =2&places=[{%22inseeCodes%22:[260198]}]&surface=120/150&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] =2&places=[{%22inseeCodes%22:[260198]}]&surface=120/150&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail

 
 
A voir aussi les possibles obligations de mise aux normes pour des biens hors location ( dans le même principe que la fosse septique )

    Dieu t'entende.
 
btw, surpris de voir du neuf à ce prix : https://www.selogerneuf.com/annonce [...] 191511369/
 
96m² dans le neuf, à 200m du métro, quartier décent (pas du tout craignos), à 5min du centre ville et proche de Paris.. : 7,3k€/m².
Suis passé devant le programme, pas de loup apparent, si on fait exception de la démolition annoncée de l'ancien siège de l'INSEE (mais d'un certain point de vue, c'est positif puisqu'un grand ministère, dans un bâtiment neuf est attendu à la place, horizon 2026).  

Ouais alors là attendons de voir hein, parce que vu la pénurie de logement, pas sûr qu'un futur gouvernement ne reviendra pas là-dessus quand il aura fallu retirer encore 500 000 logements du marché locatif.

Où sont situés ces biens pour la plupart ? dans les campagnes que les écolos veulent reverdir. Avec concentration dans des grandes villes autant que possible.  
 
Peu de campagnards sont d'accord, mais il faut voir les avantages de la denséification (les inconvénients OSEF). Genre moins de routes secondaires à entretenir, réseau ferroviaire optimisé, gros pôles de médecine (genre l'absence de petite maternité en rase campagne, c'est plus un soucis),  etc.  
 
Quand je vois dans ma région natale le nombre de logements vides (même s'ils sont plus que décents), je me dis qu'on en détruirait 10 % qu'ils ne manqueraient à personne (et on verrait plus clair comme on dit).  
 
Ok, le proprio actuel se sent posséder quelque chose, de l'immobilier en plus, mais ça vaut zéro (et comme c'est pas loué, ça lui coûte de la TF)

Y'a plein d'apparts qui sont des passoires thermiques non ? F/G

À Paris oui

 
 
quand je regardais sur du neuf a malakoff, un promoteur m'avait rappelé (comme ils sont relous, la moitié du temps tu as pas le prix, il faut envoyer ton mail/être rappelé)  
et m'a dit que la mairie avait pour politique de plafonner les prix de vente (ça m'étonne je vois pas comment ils arrivent à réguler ça, enfin si peut être si c'est eux qui font une vente du terrain sous conditions?) et en effet vs vanves et montrouge qui sont a coté, les prix sont biens moins chers.
 
(de mémoire j'étais sur des 3P, montrouge tu étais a 650 000, malakoff a 515 000 en 2021)  

 
Dans le même temps, on trouve du neuf à 11k€ à Sceaux :
 
https://www.selogerneuf.com/annonce [...] 168584283/
 
Quelqu'un m'explique qui va acheter à ce prix en période de hausse des taux ?

j'ai vu du neuf à 25k je crois dans le 7ème

 
bah c'est simple, c'est contractualisé, comme ils peuvent fixer un taux de logement social par immeuble (grande mixité) ou sur le programme (concentration du social sur un immeuble du projet). Le premier pour moi, c'est un no-go au niveau entretien et charges de copro.
 
A noter que certaines peuvent imposer au promoteur la construction de routes, la prise en charge de l'assainissement supplémentaire (surtout si la station d'épuration existante ne permet pas d'absorber les flux futurs), voir le financement d'une école/classe.
 
En cas de non respect, la mairie exerce des pressions... Certaines sont très gourmandes, ce qui pousse le promoteur à faire plus de lots (donc à réduire les espaces verts et la taille des jardins) pour compenser en vendant plus de m². D'où les jardinets de moins de 100 m².

Je suis passé devant ça tout à l'heure :
https://www.orpi.com/annonce-vente- [...] -b-e27ruy/
10,5k à Chatenay-Malabry (face au parc de sceaux le long de la coulée verte). ça fait un moment qu'il est a vendre.

Aucune idée, mais la réponse m'intéresserait. Up !  

Bon c'était une merde, pas lumineux, travaux monstrueux, avec au dessus des chambres de bonne merdiques qui font des dégâts des eaux dans l'appart

Les photos étaient bien mensongères, alors    
 
Bon, ça manque de liens de btbw03  

 
Il a dû déposer une offre pour la maison à 395k

C’est quand même entre deux avenues assez passantes.

 
Reste 6 jours pour l'annuler maintenant

+1
Sur le papier je le trouvais top (sans me prononcer sur le prix + peut être ravalement dans un avenir pas si lointain)

 
Je l avais envoye ya 6 mois en disant que ca avait l air cool. Les gens avaient ergote en disant que ct trop proche de bastille, que rue beautreillis c etait mieux (sauf que rue beautreillis c facile 3k du m2 de plus), etc.
S il est tjrs en vente, c est clairement qu il y avait un loup.
Maintenant on sait

Tu peux aussi prendre un niveau... Pour le sol certes, mais surtout pour les murs. Le nombre de murs pas verticaux...  
 
Vérifie aussi la jointure des fenêtres, un dedans, un dehors, parfois c'est pas ajusté, tu vois le jour (plus sur le dessus, là où tu ne le vois que de dehors, ou en filmant avec ton téléphone).

 
 
Juste un point sur le « pas lumineux »  
Aujourd’hui c’était une journée pluvieuse ceci explique peut être cela ?

 
de memoire ct au 12 rue jacques coeur. 5e etage expose ouest avec un haussmannien de meme niveau en face dans une rue classique ca devrait etre un min lumineux quand meme mais je base ca juste sur google maps

 
Je dis ça car quand j’ai vendu mon appart, j’ai eu cette réflexion lors d’une visite( jour de pluie)
 
 . Autre exemple « Pas assez de rangement », l’appartement avait 6m2 de dressing

Les séparations entre les 5e/6e étages et les chambres de bonnes sont très souvent merdiques. Ces étages élevés plaisent aujourd'hui, mais à la construction ils n'étaient pas du tout des étages nobles et recherchés, les balcons à ces étages n'étaient d'ailleurs construits que pour harmoniser la façade avec ceux du 2e étage qui était le vrai étage noble. D'ailleurs les décorations sculptées sur la façade, et les gardes corps, sont souvent bien + grossiers à ces étagés élevés. Sans parler de la hauteur sous plafond plus basse car osef. Bref, c'est normal que la qualité soit en général plus mauvaise là-haut. A voir selon l'immeuble bien sûr.

 
Surtout que les ascenseurs n’existaient pas encore donc étage élevé, pas très recherché  
 
Dans les pays de l’Est par exemple on évite par exemple les derniers étages car pas d’entretien du toit donc souvent des infiltrations…

Autre point, qu’est ce que tu entends par travaux monstrueux? A priori pas besoin de bouger les pièces d’eau ou casser / monter des cloisons donc si c’est juste peinture + refaire cuisine et sdb on est proche du minimum syndical non    

Avec l’adresse je m’en souviens maintenant, certains avaient dû dire ‘no go’ à cause des manifs le samedi de temps en temps ou un truc du genre    

Tu gais quoi si un mur est pas vertical?

 
La mairie de Malakoff (coco) à compris depuis longtemps qu'il lui fallait des classes moyennes supérieurs pour garantir toute les infras en place. Et la ville est bien pourvu.
Sur les logements sociaux vers Etienne Dolet c'est la même, gros parcs réservés à du 1% patronal et similaires, et pas de sur-loyer de ratrapage exercé par rapport à Issy ou Paris.
 

 
en effet :  
rfr a malakoff moyen en 2021 : 31500€
rfr moyen vanves: 40500

Réserves pour reprise si gros problèmes (genre placard, ou cuisine)

 
ça dépend de l'ampleur du défaut et du mur.  
 
ça dépend aussi de ce que tu as déjà versé comme argent... A partir d'un certain point, le mieux est de contacter le service juridique de ton assurance si tu y as souscrit (ou celui de ton employeur).
 
Parfois rien ne va et si tu emménages, c'est trop tard, rien qu'avec les poussières...
 
Par ex, si la cloison n'est pas droite et qu'elle penche, ils vont essayer de ne pas la casser car il faudra refaire des ajustements au niveau du sol et du plafond. Pour eux, le plus simple est de plaquer contre ce mur une autre épaisseur de BA13 et de foutre de nouvelle plinthes. Toi tu perds 2-3 cm dans chaque pièce, si tu dois refaire le sol,t'es emmerdé... mais eux ça a été "vite".  
 
Tu as aussi des "indices" rien que vu de l'extérieur. T'as des immeubles pas finis avec des traces d'eau visibles sur la peinture de la façade... En entrant dans l'appart des portes qui frottent ou se ferment/ouvrent toutes seules (ça c'est juste un niveau à faire, faut juste te dire que si c'est pas bon, c'est que c'est un clampin qui l'a posée...). Idem si volets électriques à tester.  
 
En résumé, tu dois tout essayer. Je te dis pas d'y aller avec un petit maillet (ou des chaussures avec semelle cuir) pour tester l'encollement du carrelage (car maintenant, pour pêter un carrelage en grès céram, faut y aller - avant, une plaque mal encollée, tu laissais tomber un verre au mauvais endroit, le carrelage avait au mieux un éclat, au pire se fendait)
 
Avant d'acheter notre vieille maison, on avait visité du neuf dans lesquels certains lots n'étaient pas encore vendus, on en a vu un qui faisait peur. Sur certains murs, tu voyais les retouches (ça se voit avec un bon vieux spot genre 5 ou 10 W LED, lumière rasante). Avec la douille préinstallée, tout va bien, mais quand tu auras ton luminaire, tu peux déchanter... A la salle de bain, le carrelage était mal aligné. Ca faisait cheap au possible. Après, on en a visité du fait "dans les règles de l'art", au même prix ou presque.

Il y a de toute façon un mois pour faire ce genre de réserves, mais c'est mieux avant d'emménager