Reprise du message précédent :
J'achetais ni un parking, ni une cave je vous rassure

2 pièces, 38m² à Montreuil (Centre Ville, quartier de l'Eglise).

(Enfin 36m² en vrai, MORT DE RIRE).

 
Nan effectivement, t'achetais des parties communes
 

Too soon  

 
Bah la prospection c'est un peu obligatoirement repercuté sur la comission, loi Hoguet ou non, comment tu voudrais faire autrement?
Par contre on repercute aussi le temps passé sur les visites des maisons qui ne sont pas vendues par une agence sur les autres maisons.
La solution serait que la grande majorité des ventes se fasse en exclu, donc plus de travail en double/triple/quadruple pour rien pour les agences, et des frais qui devraient baisser. Et un encadrement des conditions sur ces exclus pour éviter les blocages si l'agence ne fait pas le taf ou si le vendeur ne respecte pas ses engagements.
 

 
Le probleme c'est que pour se faire connaitre, il suffit normalement d'avoir pignon sur rue et une vitrine en ligne pas trop pourrie.
Le reste c'est vraiment pour meubler quand on a pas de bien qui rentre, ca ne devrait pas représenter une telle proportion de leur temps de travail, et donc du coût de la prestation.

Tout à fait. Mais l'AI était même pas foutu de me dire le jour de la visite, si y'avait une arrivée de gaz dans la cuisine ou si l'eau était comprises dans les charges, alors ça...

Cela étant dit, l'intérêt d'une AI peut être aussi la rapidité de la vente, si t'es un vendeur pressé pour X raisons, ils peuvent piocher dans leur réseau de potentiels acheteurs sans publier d'annonces dans un premier temps.

 
Tu rigoles mais ma femme adore les chaises ou la vaisselle dépareillées, ca me rend dingue.

 
Ca me paraît logique au contraire. Les flat fees c est plus du côté acheteur en principe.
 
En termes d'incentivisation, le meilleur principe côté vendeur c est le "ratchet". Ce qui complique un peu le truc c'est le prix plafond en France. Mais bon.
Exemple : l'AI estime le bien à un prix de marché de 800k, ie si tu mets toi même sur LBC tu vises 800k et ça te te fait 800k.
Pour moi c'est fair de payer 20k l'agent juste pour manager le process/t'éviter de le faire. Ensuite c'est fair de partager l'upside au-dessus de 800k net vendeur.
L'AI met le bien en vente à 850k frais d'agence inclus.  
Ratchet proposé:  
2.5% jusqu'à 800k FAI, ie si tu vends 800k tu donnes 20k de com donc tu récup 780k et 20k de fees (2.5%)
De 800 à 825k, 5% de com pour l'agent, ie si tu vends à 825 tu recup 803.75 et 21.25k de fees (2.6%)
De 825k à 850k, 10% de com pour l'agent, ie si tu vends à 850 tu recup 826.25k (2.8% de fees)
 
En pratique c est ce qu il se passe, tu lances le marketing à 850 FAI avec 2.8% de fees, tu recois une offre à 830 FAI et tu t'entends avec l'agent pour partager la réduction entre ton net vendeur et ses fees. Ils aiment pas contractualiser un ratchet en général. Ils préfèrent "faire un geste".
 
Comme ça l'agent est en principe incentivisé à (i) ne pas faire une estimation BS juste pour gagner le mandat, (ii) à ce qu'un deal se fasse (mais pas à tout prix comme dans le cas d'une flat fee), et (iii) super incentivisé à aller chercher un net vendeur que tu n'obtiendrais pas sur LBC (mais comme il veut qu'un deal se fasse il va pas non plus pousser l'acheteur qui n'est pas solide mais offre le prix le plus haut).

 
Combien sur ces potentiels acheteurs ne regardent pas LBC?
Il y en a sans doute, mais est-ce suffisant pour justifier le cout? Tres rarement.

 
les agence a bas cout c'est juste histoire de piquer des parts de marché fundées comme des startups qui gagnent pas d'argent, le jour ou il faudra vivre, les prix devront remonter
 
le probleme c'est comment économiquement le nombre d'AI s'autorégule
ca tient a la particularité de sa rémunération, il doit faire quelques ventes par ans, il est payé pour 10% de son travail et les 90% restants c'est de la perte

 
et la phrase préférée des AI quand tu leur dis que leurs frais sont trop élévés : "mais vous inquiétez pas, c'est l'acheteur qui paie ses frais"  

 
   
C'est la tout le soucis, dans quel autre metier on a un tel ratio?

Amen  

 
Fusac

 
 
Les AI bossent certes, il y a des prestations de services, conseils, ils ont des frais fixes (loyer, site internet, etc) aucun problème là dessus, mais de là à justifier 20K€...ça fait 20 jours de TJM 1K€ d'un IT par exemple, tu vas me dire que tout cumulé l' AI passe 20 jours plein sur le dossier ? Non c'est clairement surpayé.

 
Le soucis c'est que la prestation que tu achetes d'un AI, c'est de vendre ton bien, le comment c'est pas tellement ton soucis.
 

 
Exactement
 
Si on prend à Paris une petite structure qui laisserait les acheteurs venir et vendrait 1 appart par mois, en moyenne 750k à 5%, ça fait 450k par an de revenus
 
Alors ok y'a des charges, une structure, des impôts tout ça mais si t'es une structure de 5 et que tu vends 1 appart par mois tu vis très bien
 
Et tu bosses 10-20% du temps

 
Mouais, et c'est finalement un autre domaine ou les gens sont surpayés, hasard, je ne crois pas

Oui mais c'est un point de vue d'acheteur ça.
 
D'ailleurs le coup des frais d'agence à charge de l'acheteur j'arrive pas réellement à comprendre car c'est bien le vendeur qui choisi l'AI et il bosse pour lui.

Le ratio origination / execution est LOIN de 90-10  
 
Et heureusement

 
La raison est tres con, c'est a cause des frais de notaire qui sont payés sur les FAI charge vendeur, mais pas acheteur... encore une belle innovation de la part du FISC pour rendre un truc simple tellement plus complexe.

 
Quand j'ai acheté ma maison, il y avait une agence en charge acheteur et une en vendeur
 
j'ai choisi l'agence avec les frais acheteur. Economie : 2000€

 
C'est la faute du fisc ? Les FdN sont payés sur la valeur de la transaction non, qu'elle inclue ou pas les FAI ne regarde pas le fisc c'est juste une tambouille interne?

Ah yes j'avais oublié ce "détail"

 
Ben à 450k de revenus à 5 dont 4 employés non tu vis pas très bien en tant que gérant. Avoir un mandat à 750k qui va au bout chaque mois, dans un marché compétitif comme celui là à moins d'avoir une bonne niche, ça réclame de gros efforts commerciaux je pense.

 
Disons qu'en toute logique, le FISC devrait prendre le net vendeur comme base pour les frais de notaire, mais non, ils prennent le prix de vente.
Et ce prix de vente inclus les FAI charge vendeur, mais pas les FAI charge acheteur (ce qui n'a aucun sens, mais c'est pourtant bien le cas).

Si vous devez changer votre assureur emprunteur, dépêchez vous  
https://www.europe1.fr/economie/cre [...] nt-4088734

 
Actuellement.
 
As tu connu les années 2010-2014 ?
Peut être pas 10/90 mais c'était BIEN plus bas que maintenant.

 
Top comme restau    
Il était pendant longtemps le numéro 1 à Paris sur Tripadvisor  

 
 
J'aime pas
C'est pas de l'info c'est des bruits de couloir

Prends 3 employés et tu gagnes 25%, c'était purement illustratif, sachant qu'une agence fait en général d'autres choses que des ventes ie locs, et surtout gestion

Je ne sais pas pourquoi mais ça me paraît pourtant parfaitement logique du point de vue du fisc

L'acheteur paie des frais de mutation sur le montant qu'il va payer au vendeur pour son bien ; que ce montant inclue les frais de l'agence qu'il a engagée pour vendre ne regarde que le vendeur et pas l'acheteur. Et même si l'acheteur a une agence pour l'aider, ça n'entre pas dans la valeur du bien

Je suis d'accord qu'en théorie les frais d'agence vendeur ne devraient pas rentrer dans la valeur du bien hein. Maintenant c'est juste que côté vendeur le prix peut ou ne peut pas inclure les FAI

D'ailleurs c'est pas possible une fois mis d'accord sur le prix de négocier comment les frais d'agence sont payés? Par exemple:

- Prix FAI de 1m€
- 5% de frais soit 50k et 950k net vendeur
==> Tu achètes pour 1m€ mais tu te mets d'accord pour payer les 50k à l'agence à la place du vendeur, le net vendeur reste identique mais ton assiette pour les FdN devient 950k. Globalement à 5% de FAI et 8% de FdN t'économises 0.4% du bien - c'est pas énorme en proportion mais ça fait toujours 4k

Non bien sûr, et c'est évidemment un métier cyclique. Mais sans parler d'ajd avec des ratios à parfois 100% exécution, même si post 2008 on était disons à 20-80 ou 30-70 c'est un métier dans lequel en moyenne tu dois être bcp plus haut

Après ça dépend des endroits, ya des banques qui ne font que pitcher...

Oui enfin ça s'est ce qu'ils disent...

c'est toujours la faute des lois, jamais de la profession...

Je suis pas sur quand tu vois que dans pas mal de villes les agents mettent en place un fichier partagé entre agences et partagent les commissions.

https://www.bellesdemeures.com/anno [...] s-annonces
 
Le 15e nord se porte bien  
 
2e étage, vis à vis de partout, chambre sur cour toute petite, trop petit pour un appart familial, proposé à quasi 18k m2

 cela ne veut pas dire que cela va se vendre à ce prix  

 
Un appartement équivalent entre courcelles et wagram dans le 17ème est affiché 452000 euros moins cher
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[750117]}]&price=950000/1000000&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=181398363
Même en imaginant des travaux de folie à 200ke
 
ça te fait un différentiel de plus de 250ke, près de 300ke avec les FDN supplémentaires. Pour au final faire un appartement largement plus beau.
 
15 nord certainement mieux comme quartier mais ça ne justifie pas une telle différence de prix

+1 ça part jamais à 18k.

Dans le 7ème y a un paquet d'endroits à moins de 18k