Suivi de mon projet de recherche de RP.
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CR n°1 du 2 juin 2021 ici : https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t63087141
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Cela fait 10 jours que je suis en Normandie dans le but de trouver une résidence principale.
Petit rappel de mon cheminement psychologique :
Avant de me rendre sur place, je comptais trouver une maison de caractère en retrait de la côte (à 10-20 km) et à 15-25 minutes d'une ville (Cabourg, Deauville ou Honfleur). Une fois arrivée sur place, j'ai pris conscience que ce serait quand même plus cool d'être très proche de la mer.
J'avais été déçu de la fréquentation de Deauville en arrivant. Depuis, je suis repassé plusieurs fois en centre-ville et sur la plage, et j'ai trouvé la fréquentation bien meilleure, en particulier le week-end où l'ambiance était courtoise et reposante, avec les braves gens venant le week-end se ressourcer, ce qui a fait baisser le % de wesh que j'avais trouvé très élevé le 1er jour quand je suis arrivé en semaine.
Je suis passé à Honfleur et j'ai beaucoup aimé la ville. J'aime les vieilles pierres, le port, les peintures. J'aime l'ambiance de pêcheur qui me rappelle la Rochelle. J'ai trouvé la fréquentation meilleure qu'à Deauville dans le sens où il n'y a pas de weshs.
J'ai fait le tour des agences immobilières. J'ai eu un bon feeling avec des agents indépendants, lesquels m'ont rassuré sur l'adéquation de mon budget avec mes critères de recherche, ce qui m'a mis en joie.
Pour rappel, je cherche une maison familiale, de caractère, dans un cadre champêtre, à proximité de Honfleur et/ou de la côte en direction de Trouville (Vasouy, Pennedepie, Équemauville , etc.) avec un budget max de 500 k€ hors frais de notaire.
Les agents m'ont rassuré quant au fait que mon budget est un "bon" budget et en phrase avec mes critères, mais ils m'ont aussi expliqué qu'il y avait très peu de biens en vente et qu'ils partaient très vite.
En me promenant dans le centre de Honfleur, je suis tombé sur un bien qui avait retenu mon attention sur internet. Et j'ai poussé la curiosité jusqu'à demander une visite.
La maison avait plusieurs avantages :
- un certain cachet (quoique pas fou),
- très bien localisé, dans le secteur sauvegardé (j'apprécie que les ABF soient là en garde-fou pour éviter le jacky tuning des maisons),
- au calme dans une impasse,
- un jardin de 200 m2 (pas ridicule à Honfleur où les maisons sont serrées),
- la possibilité de stationner 3 voire 4 voitures ce qui est un vrai atout dans le centre
Les inconvénients :
- mitoyenne (comme presque toutes les maisons à Honfleur),
- seulement 112 m2 (ce qui signifie 2 chambres selon mes standards),
- orientation nord.
L'avantage d'une maison en ville, surtout comme celle-ci, est que l'on est à 150 m du vieux port et de tous les commerces. C'est ultra commode. Boulanger, poissonnier, etc. On a tout sous la main. Et c'est bien sympa aussi de se balader sur le port et dans les ruelles avec les marchands de peinture.
Des proches m'ont convaincu que m'installer en ville serait une bonne idée pour les avantages sus-cités.
La maison en question est en vente depuis plusieurs mois et le prix doit être négocié. La maison est clairement trop chère.
De nouvelles photos plus aguicheuses ont été mises en ligne récemment, un couple de 50-60 ans est passé la voir avant moi le matin.
En fin de journée, l'agent m'indique qu'une offre à 370 k€ a été faite (-15 %). Je fais une offre à 380 k€. L'autre acheteur potentiel croit à un bluff quand l'agent immobilier lui dit qu'il y a une offre à 380 k€, ce qui met l'agent de mauvaise humeur. Cet acheteur potentiel fait donc maladroitement une offre à 380,5 k€.. Et je suis contraint d'ajuster mon offre à 381 k€. L'autre acheteur abandonne.
À ce moment là, je suis donc positionné sur une maison très bien située, dans le cœur d'une charmante ville historique et très touristique. Je suis content... Le vendeur est difficilement joignable (il est à Shanghai). La réponse se fait attendre.
Le week-end, je vais voir Houlgate et Cabourg. J'adore Houlgate, coup de cœur sans réserve pour cette station. Les maisons, la plage, le calme.
Le souci est que Houlgate l'hiver, c'est vraiment mort, donc j'exclus l'idée de m'y installer. Je vais ensuite à Cabourg. J'aime plutôt bien Cabourg, l'architecture et la plage sont jolies, la fréquentation est correcte. Par contre, le centre-ville est très limité en terme de commerces. Je fais quand même le tour des agences immobilières. Même son de cloche chez tous les agents : un marché hyper tendu, des ventes très rapides, et des prix en forte hausse.
J'apprécie quand les agents me montrent les ventes récentes dans mes critères mais en l'occurence, il n'avait presque pas d'exemple à me montrer.
La vue mer est passée de 6 à 8 k€/m2.
On me montre le cas d'une maison de ville style bourgeoise d'un peu plus de 100 m2 avec jardinet de 50m2 dans l'éventail de Cabourg. Inconvénient majeur : elle est située juste à côté d'un restaurant avec des odeurs toute la saison estivale, et pas de stationnement. Une première agence l'a estimé 420-450 k€. Et une autre agence a eu le culot de proposer au vendeur de la mettre en vente à 570 k€. Elle est finalement partie à 530 k€. Les agents sont surpris de voir les biens partir à ces prix. Les agents de Cabourg me rassurent néanmoins sur mon budget mais semblent moins optimistes que ceux de Honfleur, aucun bien ne rentre.
Du coup, psychologiquement, à ce stade, je me dis que la maison de ville à Honfleur sur laquelle je me suis positionné est une affaire correcte qui ne reviendra peut-être pas de sitôt, et que je serais bien avisé de tout faire pour l'avoir.
Début de semaine, le vendeur de la maison de ville à Honfleur reçoit enfin mon offre. D'après l'agent immo, l'annonce de mon offre à 381 k€ essuie d'abord un non catégorique mais après discussion, le vendeur fait une contre-offre à 392 k€. Étant donné que j'ai encore en tête mon feedback de Cabourg ultra-tendu, et Honfleur aussi quand même.. (voir plus bas), j'accepte la contre-offre.
Mais depuis... j'ai réfléchi, et je suis retourné voir la maison et le centre de Honfleur. J'en ai profité pour passer voir une 3eme agence que l'on m'a recommandé. On discute, small talk toussa... Puis il me montre ce qu'il a en vente. Il y a 3 biens vaguement dans mes critères. Je connais les 3, ils sont en ligne depuis quelques temps...
Le premier bien est une maison de 130 m2 avec 1 hectare de terrain dans une commune voisine de Honfleur. Le bien est affiché à 630 k€ (au-dessus de mon budget actuel). L'agent m'explique que les vendeurs connaissent quelqu'un qui a vendu une maison à prix d'or pendant le confinement, et que du coup, ils tentent à leur tour leur chance... De l'aveu de l'agent, le prix raisonnable de ce bien se situe plutôt à 500 k€ hors frais d'agence.
On voit aussi 2 autres biens vaguement dans mes critères. A priori, je sais que ça ne le fera pas, mais je demande quand même une visite afin de renforcer ma connaissance du marché, et au passage, ces 2 visites sont l'occasion de discuter avec l'agent et donc d'en apprendre davantage sur des biens vendus dans le secteur devant lesquels on passe en voiture.
Le premier bien est une maison de 107 m2 affichée à 550 k€. Esthétiquement pas terrible (ce n'est pas un pavillon mais ce n'est pas terrible). Le gros défaut du bien est d'être en bord de la départementale (entre Honfleur et Trouville). Défaut éliminatoire me concernant.
Le bien est entièrement rénové, mais avec du cheap (sol stratifié, huisserie PVC, cuisine grise basique). Je me garde bien de faire une critique sur ce point, pas la peine de passer pour quelqu'un de tatillon sur les matériaux. Point fort du bien : une petite vue estuaire/mer... mais seulement du 2ème étage.
Le deuxième bien est une petite maison de 80 m2 (mais bien agencée) sur les hauteurs de Honfleur (commune de Équemauville en fait). Petit terrain de 500 m2. On n'est pas sur des surfaces de folie... Mais la maison n'est qu'à 370 k€ (ce qui est beaucoup en fait, voir plus bas). J'adore le cadre champêtre sur ce plateau, calme absolu, et le centre de Honfleur est à 1km à vol d'oiseau. Inconvénient majeur : une énorme maison ou plutôt un immeuble de part son volume, avec 6-10 apparts sur 2 étages donne directement sur le jardin. La vendeuse est sur place, une dame d'une soixantaine d'années, élégante et bien conservée, avec une Mercedes CLK Type 209, elle m'explique que les locataires viennent le week-end et ne gêne pas...
Ces 2 biens ont des défauts majeurs. L'agent immobilier en à conscience. On repart à l'agence, sur le chemin du retour on croise une piétonne avec ses enfants. Il se trouve qu'il pensait justement à elle car il lui a vendu une maison qui collait parfaitement avec mes critères. Une belle propriété avec un très grand jardin. Affiché 500 k€, La maison a été vendue en moins de 24h, sans négociation et sans paraître sur internet... Cet agent me confirme aussi que mon budget est ok vis-à-vis de mes critères.
Fin de la virée avec cet agent. À ce stade, je réalise que je ne veux pas être en ville. Et que, comme je le souhaitais à l'origine, je veux vraiment une belle demeure avec un vrai jardin dans un cadre champêtre.
Je vais annuler l'offre sur la maison en ville. Je vais être grillé auprès de cette agence #honte.
Je repasse voir 2 autres agents en ville avec qui j'ai un bon feeling. Rien de nouveau à vendre depuis la semaine dernière. Je leur parle de mes visites.
Un agent m'explique que la maison affichée 550 k€ que j'ai visité a été vendu 350 k€ 3 ans plus tôt (et pas de travaux significatifs depuis).
En revenant à l'appart, je vais faire un tour sur Etalab, et je découvre que le prix de vente (début 2018) est de 238 k€ hors frais d'agence et notaire.
La maison a donc été achetée 238 k€ hors frais (fun fact : la rénovation cheap colle donc avec le prix d'achat mais pas le prix de revente ), elle a été louée 2 ans à un mec en télétravail qui est parti. Et voyant les prix s'emballer, les propriétaires tentent de faire la culbute en 3 ans plutôt que de la remettre en location...
Et concernant la maison de la dame élégante, située sur le plateau champêtre sur les hauteurs de Honfleur, affichée à 370 k€, je découvre sur Etalab qu'elle a été achetée en août 2019 au prix de 165 k€ hors frais d'agence et notaire (Etalab les prix sont hors agence, hors mobilier et hors notaire). J'en reviens pas.
Les agents me disent que l'immo a pris 25 %... Mais là on serait carrément sur du +100 %. Les vendeurs tentent...
La conclusion est que le marché est très tendue. Un agent immo me disait qu'il a vendu une maison à 5 k€/m2 à Honfleur, selon lui surpayée de 70 k€ (je n'ai pas le prix de la maison). Et à ce prix là, la maison n'avait ni vue, ni stationnement.
Un autre agent m'a montré une belle demeure avec du terrain vendue par une agence concurrente, dans mes prix et mes critères, la maison est partie en 1 jour, sans arriver sur internet. J'ai eu plusieurs histoires de bien au bon prix qui partent en 1 journée.
C'est vraiment l'euphorie. Mais les agents ne savent pas trop ce que ça va donner pour la suite.
Ils peinent à faire rentrer des biens.
Les agents ont mes coordonnées et mes critères. J'ai donné des preuves de la solidité de mon dossier. Je les recontacte régulièrement pour remonter dans la pile et ne pas être oublié. Si un bien que j'estime au bon prix se présente, je le visiterai et me positionnerai sans tarder. Si rien ne se présente, je ne vais pas participer à la surenchère, je me mettrai en location sur place et j'attendrai que le marché se calme et que le stock d'offres remonte.
Beaucoup de platitudes de ce récit mais HFR est le meilleur bloc-note pour une backup durable des textes.
TL DR :
marché très tendue sur la Côte Fleurie,
certains vendeurs tentent la culbute rapide,
je ne cède pas à l'euphorie et prends le temps pour trouver un bien,
je n'exclue pas de me mettre en location le temps que la situation se normalise.
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