Reprise du message précédent :

Ils sont fous ces Romains

Biarritz/st jean de luz c est tellement ouf les prix    
 
Genre ça  
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[640122]}]&sort=d_dt_crea&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=171021375
Appart en RDC avec la pire vue du monde (yen a pas): quasi 8k m2
 
Cette description pour poète m'a bien fait marrer aussi
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[640122]}]&sort=d_dt_crea&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=171705461
 
Et Meilleurs Agents est tellement à la ramasse, à estimer les prix moyens à genre 7k m2 alors qu'il n'y a rien de bien placé sans gros défaut à moins de 10K    
De manière générale, MA c'est hyper fiable pour les marchés qui sont normaux / qui ne progressent pas trop mais pour ceux qui explosent c est vraiment à la ramasse    
 

 
Aucune photo de l'appart, c'est concept

 
La Vallée de Chevreuse est très sympa. Je pense que j'irais dans ce coin si je devais résider en région parisienne.
 
Niveau population, ça ne prend pas le bon chemin comme partout ailleurs. La ville de Saint-Rémy-lès-Chevreuse est soumise au quota de logements sociaux (loi SRU), elle est en train de rattrapée son retard.
Je privilégierais la campagne environnante.
 
Un des rares coins qui peut encore être sauvé si un homme fort arrive à la tête de l'État avant qu'il ne soit trop tard.
Dourdan au sud, le ver est dans le fruit.
Rambouillet au sud-est, cf. l'actualité.
 
Le RER B est à éviter (problèmes de sécurité et fiabilité).
 
Source : j'ai vécu 7 ans à Orsay, ai bossé à Gif-sur-Yvette, ai passé des week-ends dans la vallée.

 
Les biens d'avril 2021 sur le site des impôts correspondent à des transactions effectuées quand alors ?
 
Même si c'est 3 ou 4 mois, j'en reviens à ce que je disais de l'inertie habituelle du marché immobilier, sauf cas conjoncturelle bullesque (peut-être le cas actuel, mais +40% en un an me paraît suspect quand même).
 
Et comment visiter "pas mal de biens" sans offre ?
 
 

 
 
Merci    
 
C'est donc à la fois une bonne nouvelle (je ne suis pas fou et il n'y a peu d'offre dans nos bourgades ces temps-ci) et une mauvaise nouvelle (tu cherches depuis un an et cela ne va pas en s'arrangeant, surtout si le stock d'acheteurs insatisfaits grossit).
 
 

 
Merci Etoile. Très intéressant.

 
Sûrement tout à renover, mais ce n'est pas ça qui devrait arrêter un poète    
 

@patrice : si tu as quelques notions de finance (ce dont je ne doute pas car tu es investi en bourse), tu sais que le spread grossit quand la liquidité baisse. Dans le cas d'un marché immobilier "de niche" (quelques annonces par mois au mieux), tu es à une liquidité absolument minimale, donc tu peux imaginer que le spread est très élevé, et que les prix varient dans une fourchette assez large. D'où certaines annonces qui semblent très chères (et le sont).

Depuis que c'est à 4h de Paris, c'est devenu une destination branchouille pour TT

 
Non, je suis bidon en finance aussi. J'ai une ligne ETF World sur différentes enveloppes et quelques Small US, Small Europe, et Emerging pour compléter. Le portefeuille typique de ceux qui se savent nuls en "stock picking"    
 
Mais j'ai compris ce que tu disais. Merci. Mais quelle est la conclusion : les annonces qui semblent cheres et qui le sont ont quel mécanisme de fixation de prix ? Je théorise peut-être trop, si c'est simplement l'AI qui décide  

 
Le prix moyen à 7k ça me surprend pas forcement sauf que tu n'es probablement intéressé que par les biens dans les quartiers du bord de mer donc au dessus du prix moyen voir largement au dessus si tu rajoutes une vue mer.
 

 
 
Ca fait des années que ça augmente tranquillement.
Pour le TT j'avais déjà parlé de la rue ou vivent mes parents ou depuis 10 ans plus de la moitié des habitants sont des gens en télétravail/travail à distance.

 
Je l'ai fait en 3h porte à porte en avion récemment    
 
J'ai eu un "coup de coeur" sur un bien à la localisation impeccable mais vu les prix je suis très stressé à l'idée d'acheter potentiellement au "sommet de la vague" vs La Rochelle et Bordeaux où il y a moins de risque de baisse des prix imho. Dur d'imaginer que le pays basque soit bcp plus "premium" / recherché que cela l'est maintenant. Ca me paraît être un pari sur la santé financière du top 0.1% et l'attractivité de Btz vs. l'étranger (risque lié aux prochaines élections) et vs. Paris (c'est là où ya un coup à jouer j'imagine, parce que je ne vois pas comment la tendance pourrait s'inverser  à moins que Paris devienne super propre et safe et proche de l'océan dans les 20 prochaines années et que les entreprises ne permettent aucun TT post covid).

Si tu raisonnes en cherchant forcément la PV, tu vas toujours te faire du mal.

 
Là sur MA t as une partie de beaurivage et st charles à 7k du m2 pour des maisons ce qui est franchement assez grotesque vs la réalité.

En même temps, même dans le Marais à Paris, je regarde les parents de la crèche où nous avons notre première fille :

4 parents employés municipaux, 1 banque de France, 2 grand groupes, 4 indépendants en IT/Marketing et moi indépendant aussi.

L'illustration de Paris centre selon moi

Pour moi, ca veut dire que, le marché n'étant pas liquide :
- il n'y a pas réellement de "prix du marché" ou de "prix au m2" (aucun maison ne ressemble à l'autre, et une seule vente peut fausser la perception)
- les prix sont susceptibles de varier plus brutalement (à la hausse comme à la baisse) entre deux ventes
- le déséquilibre offre/demande (probablement temporaire) peut avoir un impact plus visible

 
 
Mes parents ont acheté dans les années 80 à Saint Charles, une maison basque de 180m2 avec tout à refaire 600kfrcs, revendu 8 ans plus tard 1,7mfrcs, les acheteurs avaient aménagé le grenier et revendu 5 ans (milieu des années 90 donc) après 2,9mfrcs...  
Je serais curieux de voir combien ça vaut maintenant...  

 
 
Il y a les memes phenomenes au niveau des apparts dans les grandes villes.
A Toulouse, des T2 et des T3 a la pelle a l'achat. Beaucoup moins de T4, et encore moins de T5.
Il n'est pas rare que dans un meme quartier ou une meme residence tu trouves un T3 63m2 a 200K (prix au m2 3K), ou meme plusieurs, et en parallele un T4 84m2 a genre 290K (prix au m2 3.5K).  
Alors oui il ne faut pas voir que le prix au m2, et souvent le T4 aura une meilleure piece de vie, une meilleure situation (plus de chances qu'il soit en dernier etage et/ou double exposition,) et une proba que les equipements interieurs cuisine/SDB soient de meilleure qualite, mais on peut comprendre que la pilule ait du mal a passer...
 
En loc, c'est encore pire je pense. Peu de T4, T5 ou de maison avec un certain niveau de confort a louer.
Par contre, du T3 full carrelage, murs en carton blanc, cuisine et SDB  premier prix Bricodepot 100 euros,  et grille pains dans toutes les pieces, il n'y a que ca...

 
C'était dû à l'explosion du télétravail des parisiens dans les années 80

 
L'AI "tient" le marché. Son intérêt c'est :
 
1/ Fluidifier le marché pour que le maximum de transactions aient lieu, car il est payé à la transaction
ET
2/ Garder un marché qui fait envie aux acheteurs, qui rassure, et qui ne baisse donc pas trop et soit toujours en progression légère ou forte
 
Donc effectivement, les AI sont biaisés à la hausse, c'est le jeu. Et l'économie toute entière aussi.
 
La SEULE façon pour que des AI acceptent de baisser les prix c'est si ils ne mangent pas assez en frais de transaction. Mais certains ayant les reins solides, ils preferent parfois ne pas faire de transactions pendant x mois plutôt que de baisser rapidement les prix. Surtout dans un contexte Covid très particulier ou leur CA est compensé par l'Etat... ils peuvent être patients sans souffrir
 

 
Très clair. Merci.
 
C'est aussi une des hypothèses que je m'étais faite en regardant l'incroyable disparité des prix signés, même dans les années passées. Pour vous qui êtes sur ces marchés depuis des années, c'est sans doute une évidence. Mais quand on débarque, c'est stupéfiant (et cela renforce ma première idée de ne jamais y mettre les pieds, ne le comprenant pas).
 
Une autre chose que j'ai réalisé est que la maison n'a quasiment aucune importance. Seul compte le foncier dans le prix. J'exagère mais c'est l'idée. Parfois le fait qu'il y ait une ruine sur un terrain fait même baisser le prix du foncier   , comme la maison à côté des poubelles d'un centre commercial dont je vous parlais.

4ieme offre au prix cette année refusee de mon côté    
 
Je crois qu’on va arrêter les visites ça ne sert à rien actuellement

 
Les miens ont acheté un demi entrepôt qu’ils ont rénové en appartements (le leur, T5 avec jardin et piscine + 6 locatifs T2 et 3 essentiellement).  
 
A l’époque (début des années 90) tout compris ça leur a côté 1,5 millions de francs je crois
A peu près le même prix que notre précédent appart (90m2 à Bordeaux en 2010).

 
 
Yes ! Dommage pour toi mais cela confirme. Quelque chose ne tourne pas rond en ce moment.

 
 
A Saint Charles?    C'est marrant....J'ai souvenir d'un entrepôt pas très loin de chez mes parents, on était peut être voisin...

   
Les mecs se croient aux enchères sur ebay ou quoi?

 
Non, plutôt sur le haut de l’avenue de Verdun.  

 
   je connais moins.

Non ça a toujours existé la concurrence sur certains biens et sur certains secteurs, et de se faire souffler un bien car pas assez rapide ou meilleur dossier en face. On a des tas d'exemples ici depuis des années.

600k c'est pas mal comme budget, je pense que tu pourras trouver ton bonheur.

Non mais en général, ce n'est pas l'AI qui refuse de baisser le prix, mais le vendeur. L'AI préfère toucher sa com sur un prix X -10% que de risquer de ne pas toucher sa com sur le prix X.

 
oui il faut être extrêmement réactif dès qu'une belle affaire se présente.
3 règles
-Etre le premier à visiter
-être pret à faire une offre au prix à la fin de la visite
- et dossier de financement prêt à être donné à l'AI/proprio
 
Cela m'a permis de ne jamais passer à côté d'une belle affaire
 

 
Tout ces efforts pour finir à SG.

 
J'avoue que l'offre au prix à la fin de la visite pour des biens à plusieurs centaines de k€, je pense pas que je pourrais.

 
Je croyais qu'on ne voyait ça que dans les émissions de Plaza ....

Ca engage à rien en vérité

Il faut prendre du recul par rapport à ça, car il y a un délai de plusieurs semaines avant le compromis, + le délai de rétractation. Il ne faut bien sûr pas griller ses cartouches, mais après études du marché et plusieurs visites, il ne devrait pas y avoir de grosse erreur de jugement.

EDIT : surtout que même en faisant ça on n'est pas sûr d'être choisi Nos AI+Proprio s'étaient donnés le weekend pour réfléchir aux offres.

 
Du coup vous faites offre au prix + demande de nouvelle visite 2j après?
 
A la place du proprio je me demande si je dirai pas de faire la CV avant, c'est une perte de monde pour tout le monde de faire ça et de se rétracter après.
 
Pour notre bien actuel, on a fait 3 visites en tout (1 mon conjoint tout seul, 1 tous les 2 avec des amis et la dernière avec mon père our avoir son avis de pro). Même comme ça je trouvais déjà ça trop peu  

Dans un marché super tendu tu risques surtout que le bien te passes sous le nez, surtout s'il est sympa et bien pricé.
T'as aucun engagement avec une offre au prix tant que le compromis est pas signé, ce qui peut prendre quelques semaines pendant lesquelles tu peux te rétracter sans risque et sans que ça pénalise trop le vendeur.
Après j'ai eu une fois un AI qui demandait à faire une CV avant l'offre, pk pas si il fonctionne comme ça avec tout le monde