Reprise du message précédent :

 
Je suis d'accord, et c'était le point de conclusion de mon premier message.
Après, pour certains profils, je pense que le 110 et même le 120% sont encore possibles.
Voulant réinvestir prochainement, je verrai bien si c'est possible... mais ce qui est sûr, c'est que les critères et les politiques de crédit des banques sont très variables et changeants, d'où l'intérêt d'en avoir plusieurs.
J'ai en effet toujours eu tendance à penser qu'en matière d'investissement locatif, la bonne banque, c'est la banque qui prête (le niveau de taux étant un bonus).

 
Discutable. Que des gens souhaitent investir et monter des projets me semblent une bonne chose. Ils prennent leur risque. Et il faut bien un financement. Tout le monde n'a ni cette envie, ni cette culture.

 
 
euh si c'est pas indiscret, ça veut dire représente quoi ton parc immo : 1 ou 2 appart, ou entre 10 et 20 ?  
T'étais en cash flow + dès le départ ? Ca me semble improbable à paris et même en proche banlieue

 
100% d'accord que la qualité relationnelle avec sa banque change tout ; je faisais beaucoup rire sur ce topic à propos de mes relations avec banquiers/comptables/notaires/avocats mais cela m'a payé au centuple au fil des années.
Tu as su capitaliser sur tes forces et c'est très bien
 
 

 
Je suis 100% d'accord avec le fait que tu sois 100% d'accord avec moi Au fil des ans, effectivement, j'ai construit ce réseau-là, après différentes expériences plus ou moins malheureuses avec d'autres (on paie pour apprendre) : je valide tous ces corps de métiers auxquels je recours régulièrement. Pour l'immo locatif, je rajouterai aussi la boite d'artisans qui intervient pour toi dans les 24 heures si besoin + le bon syndic : dès qu'un est décevant, j'incite les autres copropriétaires à en changer et essaie de placer le mien.

 
Douze. A l'origine, je voulais arriver à 20, mais le marché a eu un peu raison de moi, et l'énergie diminue avec le temps. Car il faut être conscient que c'est une activité qui prend du temps... mais dans mon cas personnel, j'aime cela, j'ai beaucoup appris, et j'ai vu cela comme un projet stimulant. Je pense que j'irai jusqu'à 15. Après quand j'aurai davantage de temps (libéré du salariat), peut-être viserai-je des achats plus lointains (car rendements meilleurs sur le papier : Paris et première couronne me semble en effet compliqués désormais), peut-être mettrais-je davantage en gestion si l'envie diminue, peut-être mettrais-je de l'apport que j'aurai alors. On verra bien, chaque chose en son temps.
 
Toujours cashflow positif à Paris ou RP proche. Alors bien sûr sur des durées longues, mais les prêts ont parfois été raccourcis à l'occasion de renégo / rachat. Et évidemment pas des cash-flows très importants, mais de quoi assurer l'entretien des logements et de ses aléas. Bon, je n'en avais pas besoin pour vivre. L'idée était de construire un patrimoine important et de faire un boost pour ma famille pour lever le pied à 50 ans, et aider les enfants, voire mes parents. Normalement, cela devrait être possible.

 
     
Pour du meuble, quel est le rendement brut qu il faut viser d apres toi pour etre quasi sur d etre en CF break even avec LTV de 100% pour un appart ds une copro normale de ville de taille moyenne ?

Impressionnant ...
Pour pouvoir emprunter autant, il faut aller voir les banques avec de très gros salaires non ?  
Sinon trouver des locatifs avec cash flow + actuellement sur paris me parait impossible
Le moindre 15 m² part à 11/12k du m² sur les arrondissement externes ou alors faut avoir les bons contacts et le temps de chercher, ce qu'on a pas en général sur les gros salaires ....

 
bah sur le net, ils disent partout autour de 8% minimum

Ton dernier point est en effet très important.  J'ai un banquier qui me prête sans souci avec des dossiers faciles à monter. C'est un vrai confort qui vaut largement les 0.1% de perdu.

 
Je ne suis pas sûr de comprendre les subtilités de la question : déjà "break even avec LTV", je ne sais pas ce que cela veut dire et j'ai la flemme de chercher
Copro normale, ville moyenne... tout cela est très subjectif.
Pour ce qu'elle vaut, ma "méthode" de base à l'origine est triviale : combien je peux louer ? Est-ce au minimum presque égal à ma mensualité + charges + TF en régime de croisière. Si oui, j'y vais (allais). Après bien sûr, il y a toutes les subtilités fiscales (en SCI nu, en LMNP, etc.). Dans les faits, et quand je regarde mon tableau : tous mes biens ont une rentabilité brute initiale comprise en 8,5 et 12,5%, il n'y a pas de mystère, et aujourd'hui elle serait beaucoup plus faible (a priori divisée par deux, puisque je suis en pv moyenne de 100% à ce jour).
Après, l'histoire m'a appris à toujours être attentif à l'état de la copro et aux locataires, plus que l'emplacement dirais-je (je m'en moquais, je n'y vivrais jamais - en partant du principe que le bien se loue sans problème, ce qui est le cas, partout à Paris / RP).

 
Non, quand j'ai commencé, je gagnais 2200 euros par mois, et j'étais contractuel de la fonction publique (ce fut d'ailleurs ma seule omission : les banques ne savent pas forcément lire un bulletin de salaire, et à partir du moment où elles voient un bulletin fonction publique, elles assimilent au statut fonctionnaire - mauvaise appréciation, 20% des effectifs de la fonction publique sont contractuels et souvent en CDD). Je n'avais pas d'épargne, mais pour être honnête, ma première RP achetée 5 avant été mise en location l'année d'avant (installation chez Madame), produisait un cash flow positif de 300 euros mensuel et avait vu sa valeur doubler dans l'intervalle. Je pense que c'était un gage pour la banque, à la fois financier, et sur ma capacité à gérer une location (du moins je l'ai vendu comme tel).
Après le premier projet était raisonnable : 80 000 euros. Le risque est mesuré pour la banque à ce niveau de financement.
 
Pour te répondre, oui, sur Paris, hors gros coup de chance (une seule fois pour moi) ou achat d'un problème, ce n'est plus possible aujourd'hui. Les bons contacts, ce sont une chimère dans l'investissement locatif. Après, effectivement, il faut du temps, et plus précisément la volonté d'avoir du temps à consacrer à une activité mal vue. Mais tout est une question d'arbitrage. Si je te dis, prends une semaine sans solde et tu pourrais avoir à la fin de la semaine un appartement en cash-flow positif ? Tout le monde le fait sur le papier, mais dans les faits, très peu le feront.
 
Après, c'est un choix plus global, personnellement, je me suis rendu compte, un peu trop tard, que cela ne m'intéressait pas de travailler pour autrui, et donc qu'il fallait que je travaille beaucoup et tôt pour (i) travailler pour moi-même, (ii) que je sois véritablement payé à mon temps de travail marginal et (iii) parvenir à terme à un statut assumé de fainéant / oisif / rentier après avoir mis en place les process. Bien sûr, cela est souvent incompatible avec de l'ambition et une carrière dans le monde du travail. Mais le résultat me semblait plus assuré avec ma stratégie.

Baptiste Joly ? C'est toi ?

 
Etre oisif, je n'ai pas de pb avec cela ... on en rêve tous XD sur HFR.  
Merci des détails, ça permet de comprendre un peu tes choix tactiques. Je suppose que si tu as un poste plutôt salarié et fonctionnaire, c'est que tu as du temps libre pour gérer ... (ce qui est un bonne chose). Je pars d'une position différente, je suis pas loin de ton âge et je me vois pas à 12 biens dans 4 ans et je ne vois aucune banque me prêter suffisamment. Mon taff paie pas mal mais les projets locatifs se situent plutôt entre 150 et 400k actuellement ... Mais je suis d'accord avec tes observations : un bon artisan qui tient tes locatifs à jour et en bon état, des immeubles en bon état sont un des piliers du patrimoine locatif

 
Ha, ha, je ne le connaissais pas celui-là, mais bon il y a en un paquet sur ce créneau.
Je les ai toujours regardés d'un œil amusé : sur le papier, effectivement, c'est un peu ce que j'ai fait, sauf que je n'en parle que sur un forum d'amateurs éclairés.
Mais clairement, pour qu'ils en fassent autant de publicité, c'est que leur modèle commence à s'assécher. Soit par manque de financement, soit par manque d'opportunités, ou que sais-je encore. Pourquoi donc en fait profiter d'autres à grande échelle ? Et ils recherchent sûrement une reconnaissance sociale.  
 
Après, je ne sais pas si leur modèle de formation "marche", ils trouvent sûrement des personnes intéressés, et prodiguent certainement des conseils de bon sens, mais passée la formation, combien mettront en œuvre ?
Ce qui est sûr, c'est qu'il y a des propriétaires bailleurs, qui ont plusieurs biens, et n'en ont pas tous hérités. C'est un business comme un autre.
 
Ce que je reproche à ces gens-là (enfin à vrai dire, ils m'indiffèrent), au delà de leurs formules chocs de VRP, c'est qu'ils ne montrent pas les aspects moins sympathiques de l'investissement immobilier et que j'ai tous connus : les entreprises de travaux incompétentes, les locataires indélicats, fous-furieux, assistés ou mauvais payeurs, les squatts, les dégâts des eaux, les petits et récurrents, mais aussi ceux qui te ravagent un appartement, les mauvais syndics, les procès contre des locataires, des entreprises, des syndic, et la justice pas toujours logique, la gestion courante, l'administratif, la fiscalité à double tranchant, etc. mais c'est formateur justement, et aide à relativiser et à s'améliorer. Et puis bon parfois, cela se passe bien quand même

 
J'ai 42 ans, et ai commencé sérieusement en 2007 (à la faveur d'une bonne rencontre qui m'a éclairé).
Oui, fonctionnaire (cela aide, je ne m'en cache pas), salaire correct classe moyenne esprit Bayrou. Oui du temps, car 1. je ne change pas de poste trop régulièrement afin de capitaliser (et surtout il est globalement intéressant, car dans un environnement stimulant), 2. je me consacre à l'essentiel et l'important du job, un certain recul et le fait de ne pas courir la promotion permet de ne pas perdre son temps en tâches inutiles, 3. pas de perte de temps inutile (type trajet pour aller bosser : gros critère de sélection de poste pour moi). Ensuite, effectivement, parfois je gère mes affaires au lieu d'être sur mon canapé, j'ai optimisé ma gestion et mes process, et je dors peu. Et surtout je me forme de manière continue, car j'aime l'immo (et c'est sûrement le sens de ma présence ici).  
 
Et par rapport à ce que tu disais, mon plus gros projet d'investissement immo s'est monté à 160 000 k€ (pour un lot composé de deux appartements) en 2005. Je suis petit joueur... Généralement, cela tourne plutôt autour des 100 / 120 k€, mais aujourd'hui, je suis d'accord, cela n'existe quasi plus. Bref, en attendant, je capitalise, et j'ai fait l'opération résidence principale du coup l'an dernier. Comme je crains de m'ennuyer, ma dernière idée en date est une résidence principale bis pour quand j'aurais levé le pied, proche de la mer. J'ai déjà la nue propriété d'une familiale, mais l'emplacement n'est pas idéal en hiver. Dès que je convaincs Madame, je me donne 5 ans pour trouver le point de chute.  
 
Concernant les banques, clairement vise d'abord ta banque historique, et dès qu'elle commence à tousser, tu vas en voir d'autres. Le mieux selon moi, les banques de ton quartier (j'aime la facilité et la proximité), et tu demandes à rencontrer le directeur d'agence. Et là, tu lui racontes une belle histoire.

Malheureusement, avec les investissements immo actuels, je dépasse déjà les fameux 33%. Je tente d'en rajouter une couche prochainement, on va voir si ça passe ...
 

 
Pour le locatif, ce critère des 33% ne vaut pas.  
Si on te l'oppose, il faut le démonter, et rentrer dans les 15% dérogatifs.

J'ai fait un post sur mon achat : 245000€ dans une petite ville à côté d'une plus grosse du 64.
En fait c'est une ville qui a choisi de ne pas grossir et de rester un gros village. Les biens sont rares et souvent repris par les héritiers ou la famille.
En prime pas mal de secteurs posent soucis : bruits de la rocade, bruits sur les axes principaux, zones humides avec des remontées dans les murs pour les maisons anciennes, ... Au final rien de correct ou presque n'est jamais à la vente.

J'ai regardé les ventes un an avant de rechercher vraiment puis j'ai mis un an pour acheter avec une recherche très active. Le pire moment a été après le premier confinement : presque tous les biens morts car trop chers et avec de gros défauts sont partis les uns après les autres à des prix environ 15% au dessus des prix d'avant.
Ensuite ça s'est un peu tassé et certains biens sont revenus à la vente.

Les AI m'ont dit qu'ils ont les citadins voulant un jardin et aussi pas mal d'investisseurs, notamment du coin mais aussi de Bordeaux et de Toulouse (et ca c'est nouveau), qui cherchent des maisons car elles sont très rares à la location.
Maintenant je vais essayer d'arrêter de regarder les annonces... et revoir le marché et les ventes sur dvf d'ici un an pour voir ce que ça va devenir.

 
+1, les personnes autour de moi font désormais des travaux avant de rentrer dans leur nouveau logement (achat)
 
Nos amis belges sont en plein travaux. Leur cuisine de 16m2 : + de 35000€ sans le plan de travail. Donc il vont arriver autour des 40ke    
On sera à 26ke au total pour 22m2, c'est déjà énorme.
 
Le prix des travaux c'est comme l'immobilier, c'est no limit  

Le prix du confort,   Les gens se lâchent de plus en plus et en profitent.

Nous jamais de gros travaux, ça ne nous intéresse pas, du moment que ça fonctionne du IKEA basique ça nous va bien.

Y'a un truc pour trouver le nom du cuisiniste lors d'une visite ?
 
Dans la mienne y'a un petit logo Arthur Bonnet derrière certaines portes de placard, mais est-ce qu'il y a toujours quelque chose du genre ?

D'où ça vient d'ailleurs cette inflation du nombre de travaux ? Les prix immo augmentant, les gens rechignent moins à mettre une certaine somme dedans (et ensuite veulent récupérer cette somme donc participent à la hausse des prix) ?  
Rattrapage d'un marché sur lequel on était en retard en France (je sais que c'était le cas sur les cuisines, et maintenant toujours sur les salles de bain, je ne sais pas pour le reste) ?  
Moins de constructions et plus de rénovations ?

Sur les charnières des portes des placards généralement

Demander la facture...

Non mais l'inflation du nombre de travaux c'est un truc sourcé? Ou alors c'est une théorie d'HFR?
Après le bricolage est effectivement à la mode mais ça fait bien 20 ans...
Parce que personnellement ems parents ont acheté une baraque en 1986 et ont tout refais dedans, puis encore en 1998 dans une deuxième maison du coup j'en déduis que c'est quelque chose qui a toujours existé...
Plus sérieusement je pense que ça a toujours existé.

+1
 
Oui, encore une fois: effet générationnel imho.
Ca a toujours existé chez les 30-50 ans. HFR vieillit et découvre la joie des travaux.
 
Mes parents ont toujours refait intégralement leurs maisons aussi.

c'est pas très    de casser des trucs en bon état juste pour l'esthétique.

C'est illégal?

Ça a toujours existé mais avant les travaux c'était surtout parce que il y en avait besoin (trop dégradé, plus aux normes électriques/eau/évacuation, distribution des pièces mal pensée etc)

Ce qui arrive aujourd'hui ce sont les travaux de confort pour remettre au goût du jour : dégager et remplacer la salle de bain impeccable mais moche, pareil pour la cuisine malgré les portes de placard en chêne, isoler d'avantage fenêtres ou toit ou murs encore en bon état...

Suffit de voir la gueule des appartements dans les films des années 70 : HLM d'époque et beaux biens nickels mais l'appartement / maison lambda est systématiquement dans son jus (pas loin des standards de marchands de sommeil aujourd'hui )

Pour info le marché des magasins de bricolage est passé de 15 milliards en 97 à 26 milliards en 2017. Ce n'est pas que l'inflation

Disons que le marché de la décoration intérieure est l'un des marchés en forte croissance depuis une à deux décennies, donc sans trop chercher, je suppose que les travaux d'amélioration au sens plus large suivent à peu près.

Les AI n'ont même pas le DPE alors les factures...    
Apparemment y'a vraiment d'autres acheteurs, on a fait une offre sans avoir les éléments quitte à renégocier plus tard si on trouve des merdes sérieuses.
 

Aucune source ni même anecdote ici, mais avec la hausse des prix, quand le prix des travaux se retrouve à représenter un faible pourcentage du bien, c'est assez naturel que les gens sautent le pas plus facilement.

 
 
Ça fait un paquet d'années que c'est le cas en effet.
Après le nombre de transactions immobilières est aussi particulièrement élevé de la à y voir un lien.
Après il y a surement une hausse mais disons que j'ai pas spécialement l'impression que ça soit une explosion dans les 2 dernières années comme présenté par certains...
Mais bon c'est pas très grave de toute manière...

 
Ah oui non dans les 2 dernières années, non C'est une tendance de fond depuis au moins 10 ans par contre.  
En psychologie sociale ils te diraient que c'est la marque du repli des gens dans leur cocon par peur du monde extérieur

 
   après il y aussi la contrepartie liée au fait que les budgets deviennent plus contraints.
D’où le fait que les travaux se voient de plus en plus au fur et à mesure que les gens vieillissent et que leurs moyens augmentent.

 
   en effet...

+1
J'aurais vraiment beaucoup de mal à péter une cuisine neuve mais moche.
Ca me fait quasiment éliminer quelques biens refaits à neuf (par des vieux ) d'ailleurs. (
 
(évidemment financièrement c'est aussi un mauvais plan, puisque les travaux se retrouvent forcément dans le prix demandé).

Quand la moindre bouse coûte mini 300k (studio à Paris, maison en super bousie), les gens ont peut-être envie de rénover pour avoir l'impression d'en 'avoir pour leur argent'.  
 
Perso ça a joué psychologiquement : bien à 900k et crédit sur 20 ans, on a eu envie de faire une bonne réno pour que ça colle un minimum au standing (en + de se faire plaisir en vivant dans un truc de qualité bien sûr ). Par exemple on va peut-être reconstituer une partie des moulures au plafond disparues (dans une chambre), remettre une vieille cheminée en marbre, et changer les fenêtres dans le salon pour en mettre des plus jolies (bois), alors que ce n'est vraiment pas nécessaire et n'était pas inclus dans notre grosse réno..

Je suis d'accord avec Liveandplay