Reprise du message précédent :
J'ai quand même l'impression que le marché est bien mort en ce moment. Toujours les mêmes biens qui tournent et ne partent pas malgré des baisses successives.

je connais bien gare et la région
 
faut voir le prix de départ quoi  

+25% parce qu'il a vendu ou + 25% sur le prix des annonces?

Même les logements de qualité?

 
Je susi déja venu dans cette maison, c'est déja du gros truc, 5-6 chambres, jolie architecture ancienne, bord de canal (Ciry le noble pour les connaisseurs).
Il n'a pas encore vendu je pense, c'est une discussion de janvier, il constatait l'envolée des prix selon les AI et les ventes réalisées recemment.

 
Aucune idée à l'instant t, tout ce que je sais c'est que ça vend beaucoup en off à Paris centre, que les prix se négocient plus qu'avant et qu'une baisse de 5-8% est quasiment déja actée selon moi sur les surfaces de plus de 50-60m2.
Pour les plus petites surfaces, ça se vend de façon ultra rapide avec une envolée de la demande pour de l'investissement locatif apparemment, je parle toujours de Paris ultra centre.

c'est completement unpriceable et illiquide le marché des barraques dans le coin
 
5-6 chambres, oui, c'est pas grand chose pour une résidence secondaire de parigo dans le coin

Je ne sais pas trop comment est le marché à Paris, mais c'est clair que les annonces diffusées (j'ai viré toutes mes demandes off market), sur le segment des 2 chambres -90m2, montrent des apparts qui stagnent énormément avec quasi rien de nouveau qui arrive. Ca n'a pas l'air de tourner beaucoup, ni dans les sorties ni dans les entrées.

Tellement d'incertitudes que je pense que ceux qui peuvent se retenir de vendre en ce moment attendent, ou alors tentent des prix bullesques qui ne partent pas avec des acheteurs attentistes aussi.
Ceci est mon analyse et n'est basée sur aucun fait tangible

D'ailleurs, personne a essayé de contacter des proprios de petites surfaces sur airbnb ?

Il y a peut-être des propriétaires sur ce genre de site qui seraient ouverts à discussion pour vendre une petite surface dans le centre.

EDIT : ça peut être l'occasion de récupérer des petites surfaces sympas :

https://www.airbnb.fr/rooms/4508367 [...] dk1NFrlJZr

Moi j'ai un AI qui m'a rappelé pour une maison de ville sur laquelle je m'étais renseigné il y'a environ .. 18 mois, ça faisait déjà 1 an qu'elle était en vente, dans un secteur très peu dynamique (un peu de tourisme à la limite, base militaire et ephad + un centre de recherche) coin paumé où à la limite de la location sur 2-3 ans max à une même famille est envisageable.
 
c'est toujours pas parti d'autant plus qu'elle est louée, il m'a dit de faire une propal les proprio étaient prêt à tout, j'hésite a faire  du -25% mini, ça ferait au pire un point relais lors des vacances où je dois traverser toute la France ..

 
Dommage que tu aies enlevé tes demandes off market, sinon tu aurais pu voir mon bien ces derniers jours
 

 
J'ai pas ce retour là à Paris centre ; une boite que j'abhorre et que je ne citerai pas, spécialiste de la gestion Airbnb dans le centre de Paris, clame qu'il y a déja beaucoup de demande pour l'été/l'automne à Paris de la part d'étrangers qui parient sur une détente de la situation pandémique d'ici là et tentent de profiter de bons prix. Bref, que les proprietaires reprennent espoir et ne cherchent plus à louer sur le marché classique meublé.

C’est sur que ça serait moins vendeur pour la boîte de dire que le marché Airbnb est mort

 
Oui c'est sûrement déjà trop tard, il fallait se positionner vers l'été dernier je pense, car les plus "faibles" ont du prendre leurs dispositions à ce moment là (location longue durée, etc.)

 
Ca dépend où. Je possède la nue propriété de 2 maisons en bousie, et le prix n'a pas bougé en 10 ans. Ca se vendrait le même prix qu'il y a 10 ans en étant optimiste. Donc en € constant ça vaut moins cher aujourd'hui.  

Le Creusot est une gare TGV en liaison directe sur Paris ou Lyon. Donc il peut y avoir une hausse de la demande ponctuelle pour des gens qui en contexte Covid ont brutalement envie de s'éloigner tout en gardant un réseau de transport décent.

Clairement, notre RS, les travaux que l'ont fait ne sont pas valorisables. C'est clairement a perte financière étant donné que cela amène la maison a un coût bien au dessus du prix de vente possible.

dans la bousie au tour de mes parents, dans les villages (1000 hab) que je connais bien, ça construit du lottissement neuf en bordure de village plutôt que reprendre les maisons de centre ville

disons que maintenant, avec le bouche à oreille, les acquéreurs commencent à connaitre le prix d'une rénovation lourde, électricité, salles d'eau, cuisine, rénovation énergétique, toiture et cie.  
 
Ca coûte plus cher que du neuf et tu es souvent tributaire de nombreux petits entrepreneurs. Avec un coût difficile à estimer au départ car tu découvres chaque jour des merdes (sur les maisons dites anciennes...)
 
Le neuf, tu achètes un terrain et le bâti, tu sais. Et les pièces sont telles que tu l'avais imaginé (après, faut être bien conseillé par le constructeur/architecte...).
 
Pour le prix de nos travaux, nous aurions eu une maison bien mieux isolée, avec une toiture neuve, des murs droits, etc. Mais il n'y a pas de terrain nu à acheter... et les maires rechignent à donner des permis de construire à des particuliers. Un ami pas loin a essayé, il a été rebuté par les normes on va dire
 
Ajoutons que dans la "vraie" campagne, tu dois prendre ta voiture pour tout. 500 mètres de plus ou de moins, ça ne change pas grand chose

mouais, dans le neuf aussi tu peux avoir pas mal d'emmerdes , c'est pas aussi binaire.

Je viens d'acheter 2 apparts en 6 mois.

Je bascule de l'épargne en produits financiers vers de l'immo (40% d'apport et 60% en levier crédit immo). Les loyers couvrent 120-130% des mensualités. Le cash servira pour les frais / fiscalité.

C'est un pari sur le fait que l'argent magique du COVID sera principalement remboursé en faisant tourner la planche à billet et donc via l'inflation.

Je trouve que c'est une bonne stratégie , à condition de ne pas avoir basculé tout tes actifs financiers , actuellement + que jamais il faut diversifier.

 
J'essaye de déballer la pelote de raisonnements économiques et je ne m'y retrouve pas, sincèrement.
 
Que tu bascules du cash (je suppose en fonds en euros ou Livret A, etc...) vers de l'immo locatif, je peux le comprendre, j'ai plusieurs gens autour de moi qui font cela. Avec pas beaucoup de credit, vraiment dans une logique de rendement, je peux encore le comprendre même si non optimal.
 
Que tu penses que l'immo va continuer de s'apprecier ou en tout cas de bien se défendre, va bene, même si une forte hausse de la fiscalité des proprietaires est à prévoir avec le report de la TH vers la TF : les bailleurs vont voir leurs taxes augmenter directement car ils ne payaient déja pas la TH.
 
En revanche penser que l'inflation va revenir, je n'y crois pas une seconde et surtout il n'y a PAS de lien direct entre planche à billet et inflation contre intuitivement. C'est uniquement le cas si la planche à billet fait surchauffer l'économie au point où les salaires augmentent, le chomage est bas et les prix à la consommation augmentent. C'est la "bonne inflation".  
On n'est pas dans ce scénario : la planche à billet permet surtout aux entreprises de mieux se financer et de ne pas déposer le bilan, elle permet aussi aux détenteurs de capitaux de s'enrichir encore plus vite MAIS les salaires n'augmenteront pas (1-2% par an max), les prix à la consommation non plus (1-2% par an max).
Bref, rien à voir avec les 80s où la France avait sa devise malmenée, où l'inflation incontrolée faisait rage et où, par la loi, les salaires étaient indexés ce qui a fortement fragilisé les entreprises et occasionné de belles faillites/rachat par des étrangers MAIS, il est vrai, un bel enrichissement des particuliers qui avaient des emprunts immobiliers A choisir, je prefere ne pas revivre ce genre d'épisode très sincèrement...

 
Tu trouves ? On a rarement eu un tel âge d'or du capitalisme rugissant. Diversifier entre immo et financier je suis d'accord avec toi mais il va y avoir un vrai schisme en France entre ceux qui auront fait le pari du tout locatif et ceux qui auront fait le pari du tout Actions.  
 
Les seuls perdants seront ceux qui auront laissé des grosses sommes en cash, en fonds euros ET ceux qui n'épargnent pas beaucoup (la majorité de la population donc) - le gouffre entre cette population en dehors du capitalisme et ceux qui sont dedans va continuer de s'accentuer violemment, de plus en plus vite. On n'a encore rien vu selon moi.

 
 
bha c'est exactement ce qu'il ne fait pas : ni full actions, ni full locatif , ne sachant pas ce que toute cette crise va donner, ce n'est ni faire un pari sur le l'un ou l'autre , c'est être prudent à mon sensn.

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J'entends le raisonnement, mais selon moi, les choix d'investissement ne sont pas aussi schématiques et ils sont parfois contraints par sa propre situation personnelle de départ.
 
Ainsi, personnellement, mon salaire ne m'a jamais permis d'épargner de manière conséquente, du fait de choix de carrière arbitrés en connaissance de cause. Ainsi, j'ai maximisé autant que possible l'effet de levier offert par les banques avec des investissements immobiliers financés à 110 / 120% et qui permettait un cash flow à l'équilibre ou positif jusqu'en 2010 environ à Paris / 2015 en proche région parisienne (je mets la résidence principale de côté). Une telle stratégie eut été impossible pour des investissements financiers, sauf à recourir à des prêts à la consommation pour les financer. Un pari hasardeux que je n'ai pas voulu tenter, à la fois pour le risque associé, et aussi par ma méconnaissance des marchés financiers.  
 
Ce point me fait rebondir sur la fameuse diversification tant mise en avant... Je n'ai jamais vraiment adhéré à ce concept, car il me parait délicat d'être excellent dans tous les domaines, a fortiori quand on part de rien, i.e. d'un milieu n'ayant jamais valorisé l'investissement comme potentiel d'enrichissement. Ma stratégie, liée à ma contrainte initiale, a donc été de me former au départ en immobilier, chose à laquelle je pense être parvenu, et étant désormais propriétaire d'un parc immobilier que je considère assez conséquent à mon humble niveau, il est surement temps de me former maintenant à l'investissement financier, d'autant que je pourrais désormais être amené à arbitrer mon patrimoine immobilier en fonction de différents projets.
 
Enfin un dernier point concernant l'exposition au tout immobilier, là encore, le risque me parait globalement faible :
- les loyers sont actuellement décorrélés des prix à Paris / RP. Si ces derniers baissent, pas sûr que les prix des loyers baissent. Donc pas vendu, pas perdu (et j'ai par ailleurs de la marge puisque je dois être sur l'ensemble de mes biens sur une pv moyenne de 100%)
- Les prix baissent : agaçant pour la valorisation de mon patrimoine, mais je pourrai ainsi me remettre à acheter.
- Les prix stagnent ou augmentent : pas un sujet du coup.
 
Selon moi, finalement, le point qui m'interpelle le plus est quelle stratégie d'investissement à adopter pour un jeune aujourd'hui parti de rien. Il me semble assez clair que la reproduction de ma stratégie devrait être plus folklorique en termes immobiliers (mais on s'enrichit souvent avec des problèmes et il faut souvent payer pour apprendre).

 
Dans le Golfe du Morbihan, t'as des parisiens qui ont acheté sur photos sans visiter l'été dernier.
Je suis dans la couronne rennaise ça a pris 10% entre 2019 et 2020, je constate que depuis 3-4 mois, ça redescend très légèrement quand même ou les biens mettent un peu plus de temps à se vendre.

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Un couple d'amis parisien a acheté à côté de Vannes, près de la Trinité. Pour y aller, ils ont aussi acheté une "voiturette" et un box à côté de la gare. 2H30 de train, plus disons 1H pour y aller.

 
Je crois que j'avais déjà saisi le concept
Pour autant, et c'est ce que j'essayais de dire dans mon message, cette "diversification" n'est parfois pas possible, ni même souhaitée.

 
Tu as été capable d'acheter de l'immo locatif à levier malgré une capacité d'épargne comme tu dis limitée - c'est une chance inouie effectivement car par le passé les apports demandés et le crédit en général rendait cela beaucoup moins facilement envisageable.

??? a une epoque le 110% en partant de rien  etait frequent c'est en ce moment que c'est quasi impossible.

Encore heureux, il faut arrêter de mettre du carburant dans la machine, et essayer de freiner cette bulle. A défaut de la faire éclater.  

 
Un statut professionnel stable + une première RP acheté jeune (et mise en location ensuite) + une relation bancaire historique, sérieuse et sans souci + un premier projet locatif d'envergure mesurée (14m²) et bien présenté (autofinancement) assurent généralement la confiance du banquier, sans que je pense que cela soit une chance inouïe. Après, il faut se motiver à poursuivre, et l'effet boule de neige (et la multibancarisation) se met en place.
Je crois vraiment que la manière de présenter les choses, sans mentir ni les enjoliver, comptent beaucoup sur les chances d'octroi de financement, et sur la relation de confiance qui s'établit avec le financeur.  
En tout état de cause, et c'est du moins mon expérience sur la période 2007-2015, je n'ai jamais mis un seul euro sur mes investissements locatifs...mais je n'ai non plus jamais été à découvert, ni manqué (ou demandé un report) une échéance de remboursement.

 
Je suis d'accord, et c'était le point de conclusion de mon premier message.
Après, pour certains profils, je pense que le 110 et même le 120% sont encore possibles.
Voulant réinvestir prochainement, je verrai bien si c'est possible... mais ce qui est sûr, c'est que les critères et les politiques de crédit des banques sont très variables et changeants, d'où l'intérêt d'en avoir plusieurs.
J'ai en effet toujours eu tendance à penser qu'en matière d'investissement locatif, la bonne banque, c'est la banque qui prête (le niveau de taux étant un bonus).

 
Discutable. Que des gens souhaitent investir et monter des projets me semblent une bonne chose. Ils prennent leur risque. Et il faut bien un financement. Tout le monde n'a ni cette envie, ni cette culture.

 
 
euh si c'est pas indiscret, ça veut dire représente quoi ton parc immo : 1 ou 2 appart, ou entre 10 et 20 ?  
T'étais en cash flow + dès le départ ? Ca me semble improbable à paris et même en proche banlieue

 
100% d'accord que la qualité relationnelle avec sa banque change tout ; je faisais beaucoup rire sur ce topic à propos de mes relations avec banquiers/comptables/notaires/avocats mais cela m'a payé au centuple au fil des années.
Tu as su capitaliser sur tes forces et c'est très bien
 
 

 
Je suis 100% d'accord avec le fait que tu sois 100% d'accord avec moi Au fil des ans, effectivement, j'ai construit ce réseau-là, après différentes expériences plus ou moins malheureuses avec d'autres (on paie pour apprendre) : je valide tous ces corps de métiers auxquels je recours régulièrement. Pour l'immo locatif, je rajouterai aussi la boite d'artisans qui intervient pour toi dans les 24 heures si besoin + le bon syndic : dès qu'un est décevant, j'incite les autres copropriétaires à en changer et essaie de placer le mien.

 
Douze. A l'origine, je voulais arriver à 20, mais le marché a eu un peu raison de moi, et l'énergie diminue avec le temps. Car il faut être conscient que c'est une activité qui prend du temps... mais dans mon cas personnel, j'aime cela, j'ai beaucoup appris, et j'ai vu cela comme un projet stimulant. Je pense que j'irai jusqu'à 15. Après quand j'aurai davantage de temps (libéré du salariat), peut-être viserai-je des achats plus lointains (car rendements meilleurs sur le papier : Paris et première couronne me semble en effet compliqués désormais), peut-être mettrais-je davantage en gestion si l'envie diminue, peut-être mettrais-je de l'apport que j'aurai alors. On verra bien, chaque chose en son temps.
 
Toujours cashflow positif à Paris ou RP proche. Alors bien sûr sur des durées longues, mais les prêts ont parfois été raccourcis à l'occasion de renégo / rachat. Et évidemment pas des cash-flows très importants, mais de quoi assurer l'entretien des logements et de ses aléas. Bon, je n'en avais pas besoin pour vivre. L'idée était de construire un patrimoine important et de faire un boost pour ma famille pour lever le pied à 50 ans, et aider les enfants, voire mes parents. Normalement, cela devrait être possible.