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Depuis le déconfinement c'est reparti en flèche. Beaucoup d'acheteurs n'attendaient que ça.

Je l’ai largement constaté à la sorti de confinement.  
Mais la j’ai l’impression que ça se calme.  
Les banques ont durcies les conditions. A voir.  
Je surveille quelques biens en zone 92 mais pour l’instant c’est au dessus du budget

J'ai acheté 2 jrs avant le confinement. Boulogne Billancourt. Crédit obtenu en 3 semaines chez Boursorama en plein mois de Juillet.

 
A mon sens :
Effet de rattrapage  
Panique sur l'emploi : on achète pendant qu'on le peut encore
 
Une fois cette vague d'acheteurs, qui n'a pas vocation à salement négocier mais plutôt à se dépêcher) absorbée, je pense que la photo sera moins belle avec :
- le retour de nego agressive
- les banques avec des règles qui vont continuer de se durcir. Certaines commencent, semble t-il, à couper le 25 ans..
- la montée du chômage, puisque pour l'heure les salariés n'ont pas pris leur part de la crise.
 
En 2009, l'immobilier à été en parti sauvé par la deductibilite des intérêts d'emprunt. Et l'afflux de ptz pour les primo.  
Avant de baisser en 2012/2015, jusqu'à la baisse historique des taux.
 
0 moteur de croissance, les signaux sont tous rouges, pas de politique fiscale en faveur de l'immo prévue (plutôt la fin avec le régime LMNP attaqué, l'IFI, hausse de la TF vs suppression TH,... ), les banques qui durcissent les conditions d'octroi...
 
Sauf truc qui m'échappe ou grosse inflation avec impact limité sur les taux d'emprunt, sans même parler de baisse, je ne vois pas ce qui peut faire monter les prix immobilier sur le même trend que la période 2000/2020.
 
Or beaucoup choisissent d'acheter plutôt que de louer pour monter dans un train pendant qu'ils peuvent encore payer le ticket d'entrée et sur la base du constat de l'augmentation des prix au cours des 20 dernières années.  
Si il y a changement de paradigme au niveau de la croissance des prix immo (comprendre, ça ne monte plus de 5%/an) l'arbitrage d'un point de vu financier et psychologique risque d'être très différent. Avec également un impact sur les prix.
 
Note FNAIM : propriétaire avec un projet immo en cours

Quelles caractéristiques pour quel budget ?

je fais parti de ceux qui misent sur une baisse des prix immo.
 
Néanmoins je peux me tromper:
 
- d'abord il y a un réservoir d'acheteur assez conséquent sur Paris
 
- si l'état s'est calmé sur le tout immo, le btp et l'immo reste 2 secteurs clef a l'économie française.
 
l'immobilier parce que c'est lui qui tire les chiffres de la croissance, et ca entraîne le secteur du btp qui lui est un énorme compensateur de chômage.
c'est aussi un secteur de l'économie sain au niveau balance commercial(j'ai déjà débattu sur ce sujet sur le topic).
 
tout ca pour dire que l'état n'a pas intérêt a voir ces 2 secteurs s’effondrer, je l'état va surement agir pour éviter une forte baisse.
 
d'un autre coté en idf les prix sont déja tellement haut, le  soutenir  n'est pas forcément rentable on est déja a des niveau d'endettement qui sont déraisonnable.

nombre de mois moyen crédit immo
La question c'est que va laisser faire l'état.

 
3p de 60 m2, traversant, cave et parking en sous sol.
2 ème étage avec ascenseur et vue dégagée. 540k.
Ravalement des 2 façades il y a 2 ans et cage d'escalier en août 2020. Donc logiquement je suis tranquille.

Pile ce que je cherche

 
Discussion avec l'adjoint du directeur d'agence de notre banque hier. Ils ont eu un call avec leur direction en début de semaine
Ce que j'ai retenu :
-Plus de possibilité de dépasser les 33%, ça semble être une règle gravée dans le marbre pour le moment, quelque soit tes revenus et ton apport. Si 33% n'est pas suffisant, on peut un peu tricher avec la possibilité de faire un crédit conso à 1% jusqu'à 75ke sur 10 ans. Toujours la possibilité d'emprunter sur 25 ans. Sur les très bons dossiers, on peut obtenir 1%/1,1%. Donc très bien pour une BED. Ils sont regardants sur les entreprise pour laquelle on travaille. Donc éviter d'être artisan ou travailler dans une petite start up.
Prêt relais, il faut que l'ensemble des prêts ne dépasse pas 33% au total. Autant dire que le prêt relais est suspendu en ce moment.
 
On signe le 10 aout le compromis, RDV pris avec la banque pour le 11 aout pour boucler le plus rapidement possible le financement    
 
car ca pue un peu quand même  

 
Je te le vends dans 6 ans si tu veux quand je passerais à plus grand ahah.

 
 
Je ne vois pas pourquoi la Taxe Foncière devrait être en hausse.
 
Il n'y a pas de suppression de taxe foncière pour personne,  la taxe d'habitation continue son chemin
sauf que que les contribuables occupant bénéficient d'un dégrèvement à hauteur de la taxe 2017 compensé par au commune par l'état.
La commune ne perd aucun financement.
La commune qui augmente son taux de taxe d'habitation à partir de 2018,  le contribuable devra payer la partie non dégrevée (taux 2017)

 
Intéressant. Hier échange avec un courtier Cafpi et même type de retour mais plus restrictif encore :
 
- les 33% ne peuvent être franchis, plus aucune banque n'accepte des taux d'endettement supérieur, la ou avant ils allaient à 37/38% sans probleme
- 110% terminé, maintenant c'est mini 10% d'apport.
- beaucoup de banques se sont retirés du 25 ans et préfèrent limiter à 20 ans. 25 toujours possible mais moins de choix.
- Des dossiers récemment à 100k de revenu annuel refusés la ou avant c'était impensable.
 
Pour le courtier, la tendance était plutôt au maintien voir au durcissement des conditions à la rentrée,.
 
Fin de l'échange il me dit : "mais c'est normal, moi quand j'ai commencé il y a 1x  ans, ces règles étaient la base".

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En effet, je ne pense pas qu'on peut parler de durcissement mais d'un retour vers une situation normale.

salut

petite question :

que se passe t il quand le payement pour l achat d une maison se fait après la signature de l acte authentique ?

les acheteurs prétextent que la banque met du temps (à cause des vacs) a débloqué les fonds du crédit ( d ailleurs ils demandent un avenant à l acte de vente)

la date butoir de la signature de l acte authentique arrive (et ne change pas dans l avenant).... donc la maison leur appartiendra à ce moment là... mais ils auront pas payé...

je parle dans le droit immo et autres jurisprudences (pas dans la logique), il se passe quoi ?

merci

 
demande conseil à ton notaire, il est là pour ça

pas possible, il a pris parti pour une personne de la succession (qu il connait d avant la succession, ainsi que le défunt), et il a caché une assurance vie, et ne répond plus à mes mails depuis 8 mois

idem pour l agent immo (il a réussi à recevoir le proprio (donc le défunt) en agence) alors qu il pouvait quasiment pas sortir de son lit d hopital

Si pas de fonds >> pas de signature >> pas de changement de propriétaire

Pourtant il y a des dossiers +33% qui sont passés ici post deconfinement
 
Je ne comprends pas le délire du prêt conso, comme si ça n’était pas compté dans l’endettement  

 
et les pénalités pour non signature de l acte authentique avant la date butoir, elles deviennent quoi ?

 
car les dossiers crédit immobilier sont validés par le pôle immobilier qui est stricte sur les 33% et les crédit conso sont validés en agence donc toujours moyen de s'arranger....
C'est l'astuce actuelle si on doit dépasser les 33%

Ok c’est l’agence qui arnaque la commission crédit tout va bien

Demande au topic juristes !
Sinon, même réponse que liveandplay    

 
 
c'est pas faux    
 
Mais il a quand même prévenu qu'il ne faut pas atteindre 50% d'endettement donc tout va bien  

 
 
demande faite

On ne regarde pas dans les mêmes secteurs (ni les mêmes surfaces !). Je suis encore en train de regarder les 4 pièces de 80m2 max dans les 10,11,12,14,16,17.

Je regarde aussi dans les 1,2,3,4 mais pas de la même façon (je ne fais pas vraiment attention au rapport prix/surface, je regarde seulement le style et la qualité des appartements de 15/25m2 et ceux entre 950k et 1100K).

Idem
si tu veux poursuivre l'acheteur pour les indemnités pour non respect de la date de signature tu peux, mais c'est long et tu perds ton acheteur, il faudra donc tout reocmmencer.
Généralement le notaire préconise d'étendre le délais d'un commun accord jusqu’à ce que l'acheteur apporte l'argent (avant de se lancer dans la procédure).

 
Doucement les gars
 
Le 33% peut toujours être dépassé, des amis ont des dossiers en cours chez CA et SG avec 36/37%
 

Ben la BDF/HSCF ont demandé 33% de taux d'effort max et 7 ans d'endettement. Les 33% doivent inclure tous les prêts donc normalement pas moyen de gruger avec un prêt conso.
Sinon le texte prévoit une proportion de dérogations mais plutôt pour des profils modestes...

33% de quoi?
Salaire brut? Avec primes / bonus?

 
Avec les banques c’est toujours pareil, il y a les règles annoncées et la réalité dans le bureau du conseiller

Pareil, mon conseiller m'a dit que ça passe encore easy, selon les dossiers évidemment.
Faut pas se mentir, les banques veulent toujours récupérer des très bons dossiers qui vont leur rapporter de l'argent.

 
 
ça semble se confirmer avec plusieurs sources  
 
https://www.lavieimmo.com/taux-empr [...] 49150.html

 
 
oui sauf qu'apparemment ce n'est plus le banquier qui prends la décision mais un pole immobilier.
En 2017, le banquier m'avait dit qu'ils avaient le pouvoir de décision jusqu'à 50% d'endettement, c'était la fête du slip    
 
Bref affaire à suivre, j'en saurais plus dans une semaine. Je viens d'apport avec 37% d'apport sur le total de l'opération, ça ne devrait pas bloquer normalement...
 
 

 
Oui mais là tu parles d’une banque spécifique nous on parle en général
 
Les directeurs d’agence ont toujours possibilité de mettre un petit mot à la commission crédit aussi

Ça dépend. J'ai toujours vu 33% du net imposable.
Prime, pas vraiment. Bonus oui, si tu peux justifier d'une récurrence et d'un historique d'au moins 1 an.
Après ça dépend comme d'habitude, j'ai 30% de mon salaire en variable, toutes les BEL ne me le compte pas alors que la majorité des BED me le compte en regardant mon contrat de travail.

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c'est vrai    
 
En tout cas, même si les conditions se sont durcis, les taux restent vraiment très bas. On arrête le HS  

Bon je peux vous balancer la sauce vu qu'on signe définitivement vendredi. J'achète un appartement à Badalona (Espagne) en front de mer avec ma copine (on est marié en fait), dernier étage avec une terrasse et un rooftop. 130m2 en duplex, double vitrage, cage d'escalier et ravalement façade à faire d'ici une dizaine d'années à mon avis mais c'est par bien grave. Il y a une cheminée fonctionnelle aussi, c'est cool. L'immeuble date de 1965 mais il est loin d'être moche, je vous mettrais des photos.

Affiché à 525k, mais Badalona est une petite ville et j'ai eu une inside info me disant que les vendeurs étaient désespérés de le vendre après le confinement (c'est des un couple de boomers qui ont hérité de l'appartement, mais qui n'avaient peut-être pas des revenus monstrueux et qui ont besoin d'argent vite). Je soupçonne que l'absence d'ascenseur (3e et 4e étage) a joué dans leur décision de le vendre.
Bref on a fait 2 visites avec l'AI (Engel & Volkers) et j'ai fait une offre de porc à 450k, en disant que j'avais déjà un crédit pré approuvé à la banque (c'était pas tout à fait vrai, mais j'étais confiant) mais que je n'irais pas plus haut. Je m'étais déguisé en riche et j'ai fait semblant d'appeler mon conseiller financier en France, alors que c'était ma mère que j'avais au téléphone. Les vendeurs ont consulté leur gestionnaire (apparemment ils avaient un crédit sur le dos, pour leur nouvelle résidence j'imagine) et ils ont fini par accepter (à 450k, j'avais dit que c'était ça ou rien). J'ai limite été surpris que ça passe; je crois qu'ils ont flippé que je Covid détruise le marché. Au final je crois que tout le monde est content et c'est ce qui compte.

En Espagne, les banques font une estimation du bien pour tout les crédits immobiliers, et cette estimation est normalement toujours inférieure au prix de vente. Cette fois, l'estimation a été de 523k, donc pile le prix initial, et sacrément au dessus du prix d'achat. C'est une estimation assez exhaustive (le dossier fait 10 pages) donc à moins d'un vice caché grave (et normalement la loi protège un peu dans ce cas là), je pense que l'on fait une bonne affaire.

Ça nous fera des remboursements mensuels de 1270 euros (assurance habitation comprise). J'avais 130k d'apport, et ma maman m'a donné 20k de cerises (c'est très gentil de sa part ; elle aura la meilleur chambre quand elle viendra) et on a emprunté le reste (350k en comptant frais et taxes diverses). Sachant que récemment, un appartement moins bien en front de mer s'est loué 1400 européens par mois, je trouve ça correcte.

Je ne sais pas comment le marché immobilier espagnol va évoluer, mais je ne compte pas vendre avant au moins 10 ans, et j'imagine que si baisse il devait y avoir, on ne sera pas trop impacté sachant qu'on est tout de même quasi 15% en dessous de l'estimation de la banque (qui est elle même normalement faite à la baisse).

Un conseil si un jour vous souhaitez acheter en Espagne : prenez un avocat. Le notre n'aura coûté que 1000 balles, et il a fait un super travail concernant le contrat d'arrhes, et j'imagine l'acte de vente que l'on signera ce vendredi.

Voilà, je repasserai vous donner des news une fois que c'est fait.

Bien joué, mais la digue est solide, pour y rester 10 ans?