Reprise du message précédent :

PV de 50k€ ?
Ou tu veux dire impôt sur la PV ?

Impot sur la PV : 50ke appartement + parking
Sachant qu'il avait acheté en 2006, 450ke avec une chambre de service.
Revendu séparément 50ke (peut-être aussi impot sur la pv)
Donc 700-50(impot pv)+50(chambre service):700 sachant qu'il a du faire 100ke de travaux. Donc au final sur 11 ans le vendeur n'a pas fait une très bonne opération par rapport à l'évolution du marché immobilier parisien sur la période

Je ne suis pas vraiment d'accord.
Beaucoup de visites mais pas d'offres c'est plutôt que le bien doit être intéressant (pas de défaut visible, bonne qualité...) mais trop cher.

Je pige pas, les biens affichés en dehors de mon budget en zone tendue, je visite pas.

 
Pour etre interessant ne faut-il pas qu'il soit au juste prix ?
 
Et cela est visible sur l'annonce    
 
Ça ne me viendrait pas à l'idée de voir un bien effectivement sans défaut visible et de bonne qualité sur LBC et le juger trop cher et faire ensuite une visite pour "confirmer qu'il est trop cher".
 
Et puis au pire tu fais une offre et libre au vendeur de dire oui ou non    

D'accord également avec ce point : un particulier n'osera sans doute pas demander de manière directe si les visiteurs intéressés ont le financement pour l'achat du bien, le nombre d'années etc, alors que l'AI n'aura pas d'états d'âme à poser toutes les questions relatives au crédit et à la solvabilité des acquéreurs !
Et les "touristes" le savent bien, ça représente une sortie juste pour voir ou comparer le bien des autres par rapport à ce qu'ils ont  

Ben vous avez eu une offre à -10

1 offre pour 7 visite dans un coin pas tendu où les gens ont le temps ça ne me choque pas, ce n'est pas Paris avec des morts de faim qui donne 7 visites 6 offres au prix

En zone non tendues les AI ne demandent pas ça, tu peux tourister aussi

Bah j'ai pas lu que c'était pas tendu là où ils vendent !    
Et le "tourisme" dont je parle concerne évidemment les zones tendues, ici jamais je mettrais mon appart sur LBC  

 
Nous avons demandé au début pour les premières visites pendant la prise de contact si ils avaient un financement mais bon ils répondent forcement oui    
 
Nous avons un célibataire qui nous avait dit "apport + financement" et au final c'est apport de 5% et une simulation sur une BEL    
 

Nuance nous avons eu une offre à -16 par téléphone et une contre offre à -10.5%.
 
A ce prix c'est cadeaux vis à vis des nombreux croisements que nous avons fait afin de determiner notre prix de vente.
 
-16% c'est le tarif d'un logement à rafraichir dans notre coin.
 
Apres c'est vrai que c'est pas archi tendu le marché dans ce secteur, on va patienter !
 
De toute facon on prend de l'experience et on commence à affiner notre radar à touriste pour les écarter rapidement à l'avenir  

Ben écoute, à chaque fois que j'ai entendu un tel cas (bcp de visites mais pas d'offres) c'était que le prix était trop élevé.
Les gens viennent visiter car l'appart est bien, rentre réellement dans leurs critères, tout en sachant qu'il est trop cher, et en fait ils n' "osent" même pas faire d'offre car elle présenterait une décote trop importante et ils se disent qu'il n'y a aucune chance qu'elle soit acceptée.
Dans un marché un poil dynamique tout se vend, la seule chose qui fait que ce n'est pas le cas c'est le prix (ou un gros défaut, mais dans ce cas on en revient au prix tout de même qui ne prend pas ce défaut en compte)

 
Ben la bretagne c'est pas vraiment le marché le plus dynamique de france à part Nantes

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Oui souvent quand un bien ne part pas augmenter le prix est efficace

 
Je ne comprends pas le délire de perdre du temps et d'en faire perdre au vendeur si on estime que le bien est trop cher sur le papier    
 
 
 
 

Méthode de négociation à l’américaine effectivement “vous proposez -16% et bien je vous fais une contre offre à +30k”  

Ha mais je comprends pas non plus la raison hein j'essaye juste de l'expliquer
En tout cas moi je parie que son appart est trop cher
Après passer par une agence peut lui permettre de toucher un autre public qui ne va que sur seloger, à voir s'il y gagne tout de même avec la commission s'ils vendent  

"mon bien est fantastique, sans défauts, au bon prix mais je n'ai pas d'offres, je ne comprends pas stephane, le marché se trompe "    
 
Difficile d'en dire plus comme on ne connait pas la ville mais sur des zones peu tendues ben ça peut prendre du temps à partir si on n'est pas prêt à lâcher sur le prix

 
A réfléchir dans quelques semaines alors pour l'agence immobilière, mais le tarif ne sera plus dans les clous avec les frais d'agence.
 
Quand je vois des biens qui se vendent sur plan à 100m à 3500/m² alors que nous sommes en dessous des 2000€ pour une rénovation complète, immeuble OK et totalement équipé je me demande comment ils font    
 

"On va pas brader quand même"    

Poste l'annonce déjà, on pourra ptet aider sur ce qui va pas  

 
On à listé une cinquantaine de biens similaires en vente et une vingtaine vendus d’après les données publiques pour déterminer le prix    
 
Apres quand nous avons acheté notre actuelle maison c'était la guerre, et pour l'appartement on s'est projeté un peu trop vite sur les delais de vente, c'est pas grave nous ne sommes pas pressés.
 
Si dans 1 mois on en est au même stade on en tirera de vraies conclusions    

15 jours et 7 visites et 1 offre à -10%, ça me paraît pas encore foufou si le secteur est pas hypertendu.  
 
Faut patienter, accepter de se faire casser les pieds encore 15 jours et il y aura une offre plus raisonnable qui arrivera.  
 
 
 

Mon voisin a mis sa turne en vente il y a genre 1 an, au début il était 30 % au dessus du prix du marché je crois qu'il a vraiment eu zéro visite pendant 4 mois (je me demande quel AI a accepté de prendre ça en mandat). Il lui a fallu un an par pallier successif, pour arriver au prix du marché mais je crois que son appart est définitivement classé dans les merdes qui partiront jamais maintenant.

Après on est en août, la saison des achats de mars-juin est close pour cette année

 
Garde le même net vendeur, il sera temps d'aviser selon le offres que tu reçois via agence.

Je connais une maison en vente depuis plus de 6 ans.
Les proprios sont partis il y a lgtps, maintenant elle est pourrie faute d'entretien.

C'est con, elle devait valoir plus de 500k à la base mais ils ont tout perdu à vouloir gagner 50k de plus et vont continuer de payer la TF

 
Tant qu'il ne met Uranus en vente  

J'ai laissé une semaine avec une dizaine de visites, j'avais un prêt relais incoming, ça m'a saoulé, j'ai mis en agence et 2 offres sur 3 visites dès le lendemain. Je suis sous compromis actuellement. Ça coûte cher mais j'ai préféré acheter la tranquillité.

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Hello à tous,
Je suis en pleine réflexion invest immo locatif et je voudrai votre avis de professionnel HFR sur ma simu
 
A partir du simulateur de shaad ( https://forum.hardware.fr/hfr/profil-3848.htm ), j'ai calculé un TRI brut à 7.15% et net net (après impôts) à 4.28% avec un cashflow de -120€/mois.
 
1ere question : Est ce que ce TRI est satisfaisant (régime imposition micro bic) ?  
2eme question : J'ai du mal à comprendre la différence entre micro bic et reel (pour du LMNP).
2eme question : J'ai fait l’hypothèse de placer l'appart en colocation pour augmenter mes loyers. En loc normale (non meublée) j'estime le TRI brut à 6.04% et net net à 3.89% avec un cashflow de -280€/mois.
 
Dois je retourner jouer au dominos ou je peux poursuivre mon projet ?

Il y a un topic dédié à l’investissement locatif (mais tu devrais préciser la ville parce que 7.15% à Paris j’imagine que c’est pas mal alors que c’est complétement nul pour Clermont par exemple)

Ahhhhh. En effet. Je vais aller voir sur ce topic.
PS : C'est à la rochelle

Cela ne fait que 2 semaines qu'il a mis en vente.
Si dans 3 mois son bilan est 30 visites sans vendre on pourra dire qu'il vendait trop chère.
Pour moi il y a 2 types de bien trop chère :
- Mécaniquement trop chère en comparaison des produits grossièrement comparable en surface et / ou nombre de chambre. Bcp de gens ne prendront pas le temps de se déplacer.
- Les biens qui ont un gros défaut pas forcément visible sur l'annonce et il faut être patient pour chopper le pigeon. Par exemple j'avais visité une maison.Le quartier était super, et le prix raisonnable. Hélas sur place j'ai constaté qu' une copro R+3 venait d'être construite en face du jardin donc vis à vis de la mort et risque de bruit l'été quand  les personnes profitent de leur balcon .  A -20% j'aurais réfléchis mais vu le prix affiché j'ai directement pas donné suite après ma visite. Selon le site des impôts le vendeur a vendu ensuite qu'avec une maigre ristourne(< 5%)  

Après il parle aussi d'un secteur pas super dynamique, je n'avais pas vu ça au départ   il faut attendre un peu oui

Sur un marché réputé très tendu - Paris IM - , on a eu ~10-15 visites sans aucune offre pendant 2.5 semaines... ce qui est une éternité pour le marché parisien... et bam, offre au prix avant la fin de la 3e semaine
 
Il ne faut pas sous-estimer le contexte covid, il y a encore beaucoup de gens souhaitant faire des projets Immo d’où les visites... mais pas facile de passer à l’acte pour pas mal d’acquéreurs (anticipation d’une possible baisse de prix et plus généralement contexte incertain/anxiogène défavorable)
 
 
 

Il faut trouver ceux qui sont prêts à se lancer, même en ce moment

Non celle la ca s'est mal fini, le proprio m'avait envoye bouler avec mon offre et est revenu la bouche en coeur un mois apres pour me dire ok sur le prix initial. Quand je lui ai dit qu'il s'etait ecoule 4 semaines et donc X% de decote sur mon offre il a enfin compris que je ne plaisantais pas. J'ai plus eu de ses nouvelles ensuite, la maison est restee sur le marche pendant au moins 6 mois apres.
 
La on achete a Dulwich/Peckham. Maison immense par rapport a nos besoins, 4 chambres, bureau, cuisine de 20m2, jardin, chauffage au gaz (au sol au rdc et radiateurs aux etages) + panneaux solaires, isolation au top vu que la maison date de 2012. Et tout ca pour meme pas 6k£/m2 mais c'est une maison donc ca veut absolument rien dire. Je crois que j'avais mis un plan ici. J'aurai voulu des pieces a vivre un peu plus grande par rapport a la surface totale de la maison ceci dit. La on a 18m2 dans la chambre parentale, c'est bien mais ca me sert a rien.
 
Bref fini le centre de Londres pour nous mais absolument sans regret en fait. Vivement la vie plus calme de la Zone 2 en zone residentielle avec malgre tout les commerces a 5min de marche (bouche, poissonnier, boulanger, etc.)

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Ne s'applique pas aux secteurs tendus. J'ai de la famille dans l'immo ils n'ont jamais autant vendu qu'en ce moment.

 
Les mois du t2, t3 sont les plus dynamiques + effet rattrapage, c’est plutôt normal. A voir sur t4.  
Bon après le prisme français c’est l’immo quoiqu’il arrive

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