Sauf qu'aucune banque te prêtera de l'argent pour le mettre dans une AV  

Attention à quand comment tu parles à l'élite!
 
Avec le recul je me demande si ce n'est pas lui qui a raison, il gagne du fric il en profite et il ne s’embarrasse pas de savoir si tel ou tel support va "surperformer".
A quoi bon être le plus riche du cimetière!
Alors certes le CGP doit se gaver..mais bon s'il est consentant!

Je pense que c'est son père qui a tout fait, oui. Pas mal de choses à faire, mais rien d'insurmontable. Donc surtout du temps et un peu d'argent pour la matière première.
Mais si je donnais cet exemple, c'est surtout pour dire que c'est ce genre de cas, où une personne a (ou développe) un gros avantage concurrentiel qui permet à l'immo locatif d'être EXTREMEMENT rentable. Il y a le revenu du travail, et le double effet levier du crédit et du revenu du travail (ré)investi qui multiplient la perf.
Dans les autres cas (personne lambda qui ne souhaite pas développer de véritables compétences liées à l'immobilier), je pense que c'est un placement peu pertinent.

Un client comme toi c'est du pain béni pour un CGP
On marge comme des porcs sur le Pinel
Et le plus beau c'est que les clients sont persuadés d'avoir fait une bonne affaire car ils paient moins d'IR (Bon ça peut tendre les relations à la revente en revanche )
Vaut mieux pas comparer avec une bonne opération LMNP, tu te ferais du mal inutilement.

Je pense que c'est son père qui a tout fait, oui. Pas mal de choses à faire, mais rien d'insurmontable. Donc surtout du temps et un peu d'argent pour la matière première.
Mais si je donnais cet exemple, c'est surtout pour dire que c'est ce genre de cas, où une personne a (ou développe) un gros avantage concurrentiel qui permet à l'immo locatif d'être EXTREMEMENT rentable. Il y a le revenu du travail, et le double effet levier du crédit et du revenu du travail (ré)investi qui multiplient la perf.
Dans les autres cas (personne lambda qui ne souhaite pas développer de véritables compétences liées à l'immobilier), je pense que c'est un placement peu pertinent.

 
Du levier sur un truc qui va sortir 3% de rendement net défisc comprise et à la revente compliquée, je suis pas client.
 
Mais oui, c'est un facteur à prendre en compte

C'est pas ce que j'appelle du patrimoine ça, c'est du financier (non pas que ce soit mieux ou moins bien hein )

Sauf qu'aucune banque te prêtera de l'argent pour le mettre dans une AV  

 
bah faut revoir ta définition car elle me semble fausse    
 
patrimoine 2 types globalement:
1) patrimoine immobilier = immomagik
2) patrimoine mobilier = ETFmagik

C'est d'ailleurs là toute la puissance de l'investissement immo, l'effet de levier. Quand tu peux gagner 9000 balles par an (moins les charges ok), ben même si tu revends au même prix, tu exploses n'importe quelle AV. Le truc c'est de bien choisir l'emplacement du Pinel pour éviter la chute des prix. Et avec un bon emplacement t'es pas à l'abri de faire une PV

Vous en pensez quoi de ce genre de bien :
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 337.htm?p=
 
On commence à réfléchir à un projet immobilier avec ma femme car le 60 m2 dans Paris à trois puis à terme 4, ça le fait plus trop..

 
 
Hello  
 
J'ai vécu pas mal d'années à Châtillon, il faudrait vraiment savoir où ça se situe exactement. Là je vois indiqué "Stade" en haut de la pa. Il faut savoir qu'autour du stade, il y a une petite cité qui était pas super il y a quelques années et pas mal de barres et tours sur trois des côtés. Après, il y a à peine plus loin des rues calmes & sympas donc comme je disais ce serait bien de savoir où est situé exactement le bien.
 
Bon si tu as visité tu sais...dsl je passe en coup de vent et j'ai pas mal de pages de retard donc je sais pas si c'est déjà visité  

 
bah faut revoir ta définition car elle me semble fausse    
 
patrimoine 2 types globalement:
1) patrimoine immobilier = immomagik
2) patrimoine mobilier = ETFmagik

Du patrimoine immobilier du coup

 
ah dans ce cas, je n'ai rien à dire effectivement.
 
Dans le fonds, du patrimoine, c'est juste du cash/de l'argent sous une forme différente que sa forme initiale.

 
"On"? Tu as quelque chose à nous annoncer ?

 
Bled de 10 000 habitants dans le quart sud-ouest qui a perdu quasi la moitié de ses habitants sen 50 ans

 
mais arrêtez avec votre effet de levier, c'est faux et même archi faux si le TRI est de 3% par exemple.
 
faut revoir vos bases mathématiques    

Mais on s'en fou du TRI ou du VAN dans cet exemple. La question est quand tu as une AV où t'as rien à mettre dedans ben t'as rien au bout. Alors qu'une banque peut te prêter pour acheter de l'immo et par la même te constituer un patrimoine et réduire ton impôt.

Mais on s'en fou du TRI ou du VAN dans cet exemple. La question est quand tu as une AV où t'as rien à mettre dedans ben t'as rien au bout. Alors qu'une banque peut te prêter pour acheter de l'immo et par la même te constituer un patrimoine et réduire ton impôt.

 
explique moi comment tu n'as pas d'argent à mettre dans l'AV mais tu arrives à payer les 300€ de cash flow négatif (avantage fiscal déduit) de ton bien immo ?

Et même si tu arrives à mettre 800 balles sur ton AV par mois, ça va te rapporter combien à la fin de l'année? En face on a 9000 euros/an de gagné et un amortissement immobilier.
Maintenant c'est sûr que le Pinel n'est pas la panacée en investissement immobilier mais pour quelqu'un qui ne veut pas se faire chier et qui paye un max d'IR ça se respecte.

 
   
 
tu sais ce qu'est un TRI ?

oui et à partir me ramener au TRI, t'as compris le raisonnement?

 
non car il est faux
ton 9k est sorti du chapeau si tu considères que le bien a été surpayé de 45k€, tes 9K n'existent pas

oui et à partir me ramener au TRI, t'as compris le raisonnement vis à vis de l'AV? Mais si tu crois que tu vas davantage t'enrichir avec l'AV en l'alimentant tous les mois, ok.

Mais t'as rien compris, on comparait par rapport à ton AV.
J'ai jamais dit que le Pinel était la panacée, hein

Pour ceux qui ont suivi, le bien en vente depuis > 3 mois qu'on allait revisiter demain à Antony à 640 000 avec courtier en travaux est vendu. On est deg mais pas trop de regrets, c'est parti au prix qui me semble trop cher. On revisitera pas le duplex, je le trouve pas assez grand.

Et même si tu arrives à mettre 800 balles sur ton AV par mois, ça va te rapporter combien à la fin de l'année? En face on a 9000 euros/an de gagné et un amortissement immobilier.
Maintenant c'est sûr que le Pinel n'est pas la panacée en investissement immobilier mais pour quelqu'un qui ne veut pas se faire chier et qui paye un max d'IR ça se respecte.

 
je ne crois rien, tout dépend du cash flow négatif
(et indirectement donc du TRI).
 
TRI qui peut être calculé avec différentes hypothèses
 
et qui peut donner par exemple
1) si bien prix achat = prix vente => TRI 5%
2) si prix achat > prix vente de 10% => TRI 3%
3) si prix achat < prix vente de 10% => TRI 7%
chiffres au pif
 
avec mon AV si j'ai un TRI au final de 8%, j'ai pas fait mieux malgré ton soit-disant enrichissement de 9k ?

Mais en valeur absolue? Tu met combien dans ton AV?

 
la valeur que tu dois sortir pour ton PINEL chaque mois (+impôts/TF, on mensualise cette somme annuelle ou on fait vraiment le cash flow mensuel, ça ne change pas énormément/grand chose aux calculs)
c'est cela que tu ne sembles pas comprendre  

Celui en "pierre de taille" dixit l'AI ?    
Bah, l'agencement était un peu bizarre avec ses fenêtres dans les renfoncements... ça faisait pas très lumineux !
Le duplex était sympa mais vraiment pas grand, en effet  

Mais la question n'était pas là, c'était par rapport au rendement d'une AV et de l'effet de levier de l'achat immo.
Maintenant comme l'a très bien dit wc80, le gars ne veut pas se faire chier, mise sur une augmentation de de la valeur de son bien et économise 9000 balles par an.  
Après c'est sûr, si tu prends le temps de chercher, tu peux toujours trouver mieux mais lui il cherche plutôt à optimiser son temps libre pour enjoy his life