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À quand le prochain krach immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°58094576
zephiel
Apologiste de la paresse
Posté le 15-11-2019 à 12:08:01  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

fabien44 a écrit :


Sauf qu'aucune banque te prêtera de l'argent pour le mettre dans une AV  :o


 
Du levier sur un truc qui va sortir 3% de rendement net défisc comprise et à la revente compliquée, je suis pas client.
 
Mais oui, c'est un facteur à prendre en compte :jap:

mood
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Posté le 15-11-2019 à 12:08:01  profilanswer
 

n°58094597
zephiel
Apologiste de la paresse
Posté le 15-11-2019 à 12:09:58  profilanswer
 

Joe l'indien 94 a écrit :


Attention à quand comment tu parles à l'élite!
 
Avec le recul je me demande si ce n'est pas lui qui a raison, il gagne du fric il en profite et il ne s’embarrasse pas de savoir si tel ou tel support va "surperformer".
A quoi bon être le plus riche du cimetière!
Alors certes le CGP doit se gaver..mais bon s'il est consentant!


 
Il va gagner de l'argent et ne s'emmerde pas :jap:
Mais au-delà des moqueries et de la rage ambiante, il faut avoir l'intelligence de prendre les infos qui surnagent pour remettre ses choix en question. Que ça soit pour se conforter dans ceux-ci ou pour en prendre d'autres par la suite.

n°58094695
hka-ta
Posté le 15-11-2019 à 12:18:11  profilanswer
 

zephiel a écrit :

 

Je pense que c'est son père qui a tout fait, oui. Pas mal de choses à faire, mais rien d'insurmontable. Donc surtout du temps et un peu d'argent pour la matière première.
Mais si je donnais cet exemple, c'est surtout pour dire que c'est ce genre de cas, où une personne a (ou développe) un gros avantage concurrentiel qui permet à l'immo locatif d'être EXTREMEMENT rentable. Il y a le revenu du travail, et le double effet levier du crédit et du revenu du travail (ré)investi qui multiplient la perf.
Dans les autres cas (personne lambda qui ne souhaite pas développer de véritables compétences liées à l'immobilier), je pense que c'est un placement peu pertinent.

 

Voila.
Comme l'immobilier au Qatar et EAU. C'est moins cher quand on paye pas la main d'oeuvre


Message édité par hka-ta le 15-11-2019 à 12:18:24
n°58094711
r06
Posté le 15-11-2019 à 12:20:24  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

 

Un client comme toi c'est du pain béni pour un CGP :D
On marge comme des porcs sur le Pinel :D
Et le plus beau c'est que les clients sont persuadés d'avoir fait une bonne affaire car ils paient moins d'IR :D (Bon ça peut tendre les relations à la revente en revanche :o)
Vaut mieux pas comparer avec une bonne opération LMNP, tu te ferais du mal inutilement.

 

"On"? Tu as quelque chose à nous annoncer ?

n°58094765
c2800
Posté le 15-11-2019 à 12:27:35  profilanswer
 

zephiel a écrit :

 

Je pense que c'est son père qui a tout fait, oui. Pas mal de choses à faire, mais rien d'insurmontable. Donc surtout du temps et un peu d'argent pour la matière première.
Mais si je donnais cet exemple, c'est surtout pour dire que c'est ce genre de cas, où une personne a (ou développe) un gros avantage concurrentiel qui permet à l'immo locatif d'être EXTREMEMENT rentable. Il y a le revenu du travail, et le double effet levier du crédit et du revenu du travail (ré)investi qui multiplient la perf.
Dans les autres cas (personne lambda qui ne souhaite pas développer de véritables compétences liées à l'immobilier), je pense que c'est un placement peu pertinent.

 

Je + 1000, effectivement il ne faut pas oublier l'aspect effet levier du placement immo.

 

Le combo effet levier + travaux fait soi-même ou par autrui gratuitement est effectivement ultra gagnant.

 

Avec le Pinel, on est loin de cela malheureusement pour les investisseurs

 


Message édité par c2800 le 15-11-2019 à 13:01:57
n°58094799
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 12:31:33  profilanswer
 

zephiel a écrit :


 
Du levier sur un truc qui va sortir 3% de rendement net défisc comprise et à la revente compliquée, je suis pas client.
 
Mais oui, c'est un facteur à prendre en compte :jap:


C'est d'ailleurs là toute la puissance de l'investissement immo, l'effet de levier. Quand tu peux gagner 9000 balles par an (moins les charges ok), ben même si tu revends au même prix, tu exploses n'importe quelle AV. Le truc c'est de bien choisir l'emplacement du Pinel pour éviter la chute des prix. Et avec un bon emplacement t'es pas à l'abri de faire une PV :o

Message cité 1 fois
Message édité par fabien44 le 15-11-2019 à 12:33:22
n°58094815
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 12:33:09  profilanswer
 

Romf a écrit :


C'est pas ce que j'appelle du patrimoine ça, c'est du financier (non pas que ce soit mieux ou moins bien hein :o )


 
bah faut revoir ta définition car elle me semble fausse  :o  
 
patrimoine 2 types globalement:
1) patrimoine immobilier = immomagik
2) patrimoine mobilier = ETFmagik

n°58094819
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 12:33:37  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Sauf qu'aucune banque te prêtera de l'argent pour le mettre dans une AV  :o


 
si, bourso  :o

n°58094828
patrick57s
préretraité childfree aigri
Posté le 15-11-2019 à 12:34:42  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
bah faut revoir ta définition car elle me semble fausse  :o  
 
patrimoine 2 types globalement:
1) patrimoine immobilier = immomagik
2) patrimoine mobilier = ETFmagik


il manque  
3) DIVIDENDESmaGIK  :love:


---------------
Votre POGNON
n°58094834
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 12:35:06  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


C'est d'ailleurs là toute la puissance de l'investissement immo, l'effet de levier. Quand tu peux gagner 9000 balles par an (moins les charges ok), ben même si tu revends au même prix, tu exploses n'importe quelle AV. Le truc c'est de bien choisir l'emplacement du Pinel pour éviter la chute des prix. Et avec un bon emplacement t'es pas à l'abri de faire une PV :o


 
mais arrêtez avec votre effet de levier, c'est faux et même archi faux si le TRI est de 3% par exemple.
 
faut revoir vos bases mathématiques  :o  

Spoiler :

en vrai le redface est de trop  :o

mood
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Posté le 15-11-2019 à 12:35:06  profilanswer
 

n°58094928
Faramir
Covfefe. What else ?
Posté le 15-11-2019 à 12:46:34  profilanswer
 

Lalka a écrit :

Vous en pensez quoi de ce genre de bien :
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 337.htm?p=
 
On commence à réfléchir à un projet immobilier avec ma femme car le 60 m2 dans Paris à trois puis à terme 4, ça le fait plus trop..


 
 
Hello [:clooney3]  
 
J'ai vécu pas mal d'années à Châtillon, il faudrait vraiment savoir où ça se situe exactement. Là je vois indiqué "Stade" en haut de la pa. Il faut savoir qu'autour du stade, il y a une petite cité qui était pas super il y a quelques années et pas mal de barres et tours sur trois des côtés. Après, il y a à peine plus loin des rues calmes & sympas donc comme je disais ce serait bien de savoir où est situé exactement le bien.
 
Bon si tu as visité tu sais...dsl je passe en coup de vent et j'ai pas mal de pages de retard donc je sais pas si c'est déjà visité  [:clooney6]

Message cité 1 fois
Message édité par Faramir le 15-11-2019 à 12:48:21

---------------
Politiquement parlant, je suis ambidextre.
n°58094958
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 12:51:19  profilanswer
 

Faramir a écrit :


 
 
Hello [:clooney3]  
 
J'ai vécu pas mal d'années à Châtillon, il faudrait vraiment savoir où ça se situe exactement. Là je vois indiqué "Stade" en haut de la pa. Il faut savoir qu'autour du stade, il y a une petite cité qui était pas super il y a quelques années et pas mal de barres et tours sur trois des côtés. Après, il y a à peine plus loin des rues calmes & sympas donc comme je disais ce serait bien de savoir où est situé exactement le bien.
 
Bon si tu as visité tu sais...dsl je passe en coup de vent et j'ai pas mal de pages de retard donc je sais pas si c'est déjà visité  [:clooney6]


 
3 jours de retard et hop le bien est déjà vendu
c'est trop tard  :sweat:

n°58094990
Romf
Posté le 15-11-2019 à 12:55:44  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
bah faut revoir ta définition car elle me semble fausse  :o  
 
patrimoine 2 types globalement:
1) patrimoine immobilier = immomagik
2) patrimoine mobilier = ETFmagik


Du patrimoine immobilier du coup :o

n°58095012
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 12:57:34  profilanswer
 

Romf a écrit :


Du patrimoine immobilier du coup :o


 
ah dans ce cas, je n'ai rien à dire effectivement.
 
Dans le fonds, du patrimoine, c'est juste du cash/de l'argent sous une forme différente que sa forme initiale.

n°58095036
Romf
Posté le 15-11-2019 à 13:01:32  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
ah dans ce cas, je n'ai rien à dire effectivement.
 
Dans le fonds, du patrimoine, c'est juste du cash/de l'argent sous une forme différente que sa forme initiale.


 :jap: Après c'est comme tout, le principal c'est de diversifier, donc de l'immo et d'autres trucs :o

n°58095085
tanguy12
Posté le 15-11-2019 à 13:07:57  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
"On"? Tu as quelque chose à nous annoncer ?


la non-réponse est une du coup :D

n°58095086
sundae cen​t
Posté le 15-11-2019 à 13:07:58  profilanswer
 

Pour ceux qui ont suivi, le bien en vente depuis > 3 mois qu'on allait revisiter demain à Antony à 640 000 avec courtier en travaux est vendu. On est deg mais pas trop de regrets, c'est parti au prix qui me semble trop cher. On revisitera pas le duplex, je le trouve pas assez grand.

n°58095093
tanguy12
Posté le 15-11-2019 à 13:08:56  profilanswer
 

zephiel a écrit :


 
Bled de 10 000 habitants dans le quart sud-ouest qui a perdu quasi la moitié de ses habitants sen 50 ans :o


Une amie avait fait ça. Impossible de trouver autre chose qu'un cassos pour l'appart du RDC. ça plombait un peu le truc.
En ajoutant tous les petits trucs à réparer/s'occuper, elle a lourdé le truc.

n°58095508
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 13:52:04  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
mais arrêtez avec votre effet de levier, c'est faux et même archi faux si le TRI est de 3% par exemple.
 
faut revoir vos bases mathématiques  :o  

Spoiler :

en vrai le redface est de trop  :o



Mais on s'en fou du TRI ou du VAN dans cet exemple. La question est quand tu as une AV où t'as rien à mettre dedans ben t'as rien au bout. Alors qu'une banque peut te prêter pour acheter de l'immo et par la même te constituer un patrimoine et réduire ton impôt.

n°58095689
doy
Dieu merci, je suis athée
Posté le 15-11-2019 à 14:05:59  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Mais on s'en fou du TRI ou du VAN dans cet exemple. La question est quand tu as une AV où t'as rien à mettre dedans ben t'as rien au bout. Alors qu'une banque peut te prêter pour acheter de l'immo et par la même te constituer un patrimoine et réduire ton impôt.


 
Mais ça sert à quoi de réduire son impôt si au bout du compte ça te rapporte moins que de l'immo où tu ne réduis pas ton impôt ?

n°58095744
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 15-11-2019 à 14:10:47  profilanswer
 

A rien, mais les gens y crois dur comme fer :/


---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°58095748
Naxos
\o/
Posté le 15-11-2019 à 14:11:11  profilanswer
 

doy a écrit :


 
Mais ça sert à quoi de réduire son impôt si au bout du compte ça te rapporte moins que de l'immo où tu ne réduis pas ton impôt ?


On est trop taxés, l'Etat doit rembourser  [:bap2703:2]


---------------
[Folio Photos]
n°58095771
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 14:13:18  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Mais on s'en fou du TRI ou du VAN dans cet exemple. La question est quand tu as une AV où t'as rien à mettre dedans ben t'as rien au bout. Alors qu'une banque peut te prêter pour acheter de l'immo et par la même te constituer un patrimoine et réduire ton impôt.


 
explique moi comment tu n'as pas d'argent à mettre dans l'AV mais tu arrives à payer les 300€ de cash flow négatif (avantage fiscal déduit) de ton bien immo ?

n°58095867
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 14:22:33  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
explique moi comment tu n'as pas d'argent à mettre dans l'AV mais tu arrives à payer les 300€ de cash flow négatif (avantage fiscal déduit) de ton bien immo ?


Et même si tu arrives à mettre 800 balles sur ton AV par mois, ça va te rapporter combien à la fin de l'année? En face on a 9000 euros/an de gagné et un amortissement immobilier.
Maintenant c'est sûr que le Pinel n'est pas la panacée en investissement immobilier mais pour quelqu'un qui ne veut pas se faire chier et qui paye un max d'IR ça se respecte.

Message cité 2 fois
Message édité par fabien44 le 15-11-2019 à 14:29:04
n°58095895
Pzu
Posté le 15-11-2019 à 14:24:44  profilanswer
 

Sinon pour compenser l'avantage de l'effet de levier sur les investissements immobiliers que l'on a pas côté investissements mobilier, il suffit de prendre du tracker leverage x2, avec le pognon emprunté à 0.95% du crédit conso Bourso, le tout en faisant du SRD x5 :o

 

Quand on veut on peut  [:clooney15]   [:cver1]


Message édité par Pzu le 15-11-2019 à 14:25:27
n°58095925
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 14:27:16  profilanswer
 

doy a écrit :


 
Mais ça sert à quoi de réduire son impôt si au bout du compte ça te rapporte moins que de l'immo où tu ne réduis pas ton impôt ?


Mais la question n'était pas là, c'était par rapport au rendement d'une AV et de l'effet de levier de l'achat immo.
Maintenant comme l'a très bien dit wc80, le gars ne veut pas se faire chier, mise sur une augmentation de de la valeur de son bien et économise 9000 balles par an.  
Après c'est sûr, si tu prends le temps de chercher, tu peux toujours trouver mieux mais lui il cherche plutôt à optimiser son temps libre pour enjoy his life  :o

Message cité 1 fois
Message édité par fabien44 le 15-11-2019 à 14:32:06
n°58096105
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 14:39:22  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Et même si tu arrives à mettre 800 balles sur ton AV par mois, ça va te rapporter combien à la fin de l'année? En face on a 9000 euros/an de gagné et un amortissement immobilier.
Maintenant c'est sûr que le Pinel n'est pas la panacée en investissement immobilier mais pour quelqu'un qui ne veut pas se faire chier et qui paye un max d'IR ça se respecte.


 
 :heink:  
 
tu sais ce qu'est un TRI ?

n°58096180
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 14:45:27  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
 :heink:  
 
tu sais ce qu'est un TRI ?


oui et à partir me ramener au TRI, t'as compris le raisonnement vis à vis de l'AV? Mais si tu crois que tu vas davantage t'enrichir avec l'AV en l'alimentant tous les mois, ok.

Message cité 2 fois
Message édité par fabien44 le 15-11-2019 à 14:47:18
n°58096201
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 14:46:43  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


oui et à partir me ramener au TRI, t'as compris le raisonnement?


 
non car il est faux
ton 9k est sorti du chapeau si tu considères que le bien a été surpayé de 45k€, tes 9K n'existent pas

n°58096203
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 15-11-2019 à 14:46:52  profilanswer
 

Je comprends qu'il est foireux le raisonnement ..


---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°58096209
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 15-11-2019 à 14:47:04  profilanswer
 

Voila :D


---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°58096235
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 14:48:30  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
non car il est faux
ton 9k est sorti du chapeau si tu considères que le bien a été surpayé de 45k€, tes 9K n'existent pas


Mais t'as rien compris, on comparait par rapport à ton AV.
J'ai jamais dit que le Pinel était la panacée, hein

n°58096260
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 14:49:56  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


oui et à partir me ramener au TRI, t'as compris le raisonnement vis à vis de l'AV? Mais si tu crois que tu vas davantage t'enrichir avec l'AV en l'alimentant tous les mois, ok.


 
je ne crois rien, tout dépend du cash flow négatif
(et indirectement donc du TRI).
 
TRI qui peut être calculé avec différentes hypothèses
 
et qui peut donner par exemple
1) si bien prix achat = prix vente => TRI 5%
2) si prix achat > prix vente de 10% => TRI 3%
3) si prix achat < prix vente de 10% => TRI 7%
chiffres au pif
 
avec mon AV si j'ai un TRI au final de 8%, j'ai pas fait mieux malgré ton soit-disant enrichissement de 9k ?

n°58096269
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 14:50:31  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Mais t'as rien compris, on comparait par rapport à ton AV.
J'ai jamais dit que le Pinel était la panacée, hein


 
[:a chile:4]

n°58096297
sausalito7​5
Posté le 15-11-2019 à 14:51:56  profilanswer
 

sundae cent a écrit :

Pour ceux qui ont suivi, le bien en vente depuis > 3 mois qu'on allait revisiter demain à Antony à 640 000 avec courtier en travaux est vendu. On est deg mais pas trop de regrets, c'est parti au prix qui me semble trop cher. On revisitera pas le duplex, je le trouve pas assez grand.


Celui en "pierre de taille" dixit l'AI ?  :D  
Bah, l'agencement était un peu bizarre avec ses fenêtres dans les renfoncements... ça faisait pas très lumineux !
Le duplex était sympa mais vraiment pas grand, en effet  :jap:

n°58096312
patrick57s
préretraité childfree aigri
Posté le 15-11-2019 à 14:52:40  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Et même si tu arrives à mettre 800 balles sur ton AV par mois, ça va te rapporter combien à la fin de l'année? En face on a 9000 euros/an de gagné et un amortissement immobilier.
Maintenant c'est sûr que le Pinel n'est pas la panacée en investissement immobilier mais pour quelqu'un qui ne veut pas se faire chier et qui paye un max d'IR ça se respecte.


 
les biens en Pinel sont surcotés et illiquides, il ne faut pas oublier le courtier qui se prend un 1k mini et la commission du CGP
 
à niveau de risque équivalent, il y a déjà un large choix en confort dans un bête PEA / AV  
 
   
 
 


---------------
Votre POGNON
n°58096326
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 14:53:38  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
je ne crois rien, tout dépend du cash flow négatif
(et indirectement donc du TRI).
 
TRI qui peut être calculé avec différentes hypothèses
 
et qui peut donner par exemple
1) si bien prix achat = prix vente => TRI 5%
2) si prix achat > prix vente de 10% => TRI 3%
3) si prix achat < prix vente de 10% => TRI 7%
chiffres au pif
 
avec mon AV si j'ai un TRI au final de 8%, j'ai pas fait mieux malgré ton soit-disant enrichissement de 9k ?


Mais en valeur absolue? Tu met combien dans ton AV?

n°58096352
glandoll
Posté le 15-11-2019 à 14:54:58  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Mais en valeur absolue? Tu met combien dans ton AV?


 
la valeur que tu dois sortir pour ton PINEL chaque mois (+impôts/TF, on mensualise cette somme annuelle ou on fait vraiment le cash flow mensuel, ça ne change pas énormément/grand chose aux calculs)
c'est cela que tu ne sembles pas comprendre  :o

Message cité 1 fois
Message édité par glandoll le 15-11-2019 à 14:55:33
n°58096430
fabien44
Posté le 15-11-2019 à 14:59:49  profilanswer
 

glandoll a écrit :


 
la valeur que tu dois sortir pour ton PINEL chaque mois (+impôts/TF, on mensualise cette somme annuelle ou on fait vraiment le cash flow mensuel, ça ne change pas énormément/grand chose aux calculs)
c'est cela que tu ne sembles pas comprendre  :o


Si j'ai bien compris, un TRI de moins de 3% avec une AV, c'est pas la panacée non plus  :o

Message cité 1 fois
Message édité par fabien44 le 15-11-2019 à 15:00:49
n°58096434
sundae cen​t
Posté le 15-11-2019 à 15:00:09  profilanswer
 

sausalito75 a écrit :


Celui en "pierre de taille" dixit l'AI ?  :D  
Bah, l'agencement était un peu bizarre avec ses fenêtres dans les renfoncements... ça faisait pas très lumineux !
Le duplex était sympa mais vraiment pas grand, en effet  :jap:


Oui exactement ! La revisite demain était prévue par temps dégueulasse, on aurait pas été tout à fait fixés sur la luminosité. Du coup, on attend.  [:barracus:3]

n°58096440
doy
Dieu merci, je suis athée
Posté le 15-11-2019 à 15:00:32  profilanswer
 

fabien44 a écrit :


Mais la question n'était pas là, c'était par rapport au rendement d'une AV et de l'effet de levier de l'achat immo.
Maintenant comme l'a très bien dit wc80, le gars ne veut pas se faire chier, mise sur une augmentation de de la valeur de son bien et économise 9000 balles par an.  
Après c'est sûr, si tu prends le temps de chercher, tu peux toujours trouver mieux mais lui il cherche plutôt à optimiser son temps libre pour enjoy his life  :o


 
Mais le bien ancien verra sensiblement la même revalorisation si ça vient du marché (avec le risque en moins que tout le monde vende au même moment dans l'immeuble)

mood
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