Reprise du message précédent :
J'imagine qu'il y a de tout......
Une amie vend sa maison dans la région de St Etienne, elle m'a filé le lien (LBC + agences) j'ai halluciné sur le prix tellement j'ai trouvé ça cher (+ de 320k) pour le coin (bien plombé par le manque d'emplois) ben le prix était sensiblement le même pour tous les AI !

 
Le manque d'emploi ne modifie pas le coût de construction à un moment.

 
Certes, mais il influe sur la capacité d'achat du public qui pourrait être intéressé.
 
Partant de là, tu as 2 choix :
- garder le bien (parfois il est plus rentable de louer vu les aides aux locataires)
- aligner le prix sur la capacité financière de la cible.

Je pense pas qu'à l'époque, 250k était un juste prix, c'était juste que le gars voulait voir s'il pouvait "faire payer le parisien". A l'époque déjà je pense pas que ça valait plus de 150k.
Pour ce qui est des travaux, c'est de l'ancien, faut changer les sols, isoler les combles, aménager des combles, refaire la sdb, refaire complètement la cuisine, remplacer une cheminée par insert, etc etc.
Je pense pas être trop loin avec 50k de travaux, la question c'est de savoir si le vendeur va savoir en tenir compte...

lol : sans faire tout ça (mais en intégrant 25 K de fenêtres/portes, ce qui est compensé par le fait que je ne touche ni aux combles ni aux sols du Rdc), je suis proche des 100 K de travaux (en faisant faire certes, mais franchement, vu le taf, je regrette pas : ça fait un mois qu'ils y sont à 3 ou 4 tous les jours et ce n'est pas fini).
 
A noter que l'électricité doit surement être à refaire intégralement... et ça taxe

Clairement de toute façon les prix passent régulièrement pour une réno complète faites par des artisans il faut compter dans les 1000€/m2 pour des finitions "normales"...

 
D'accord, mais le prix réponds à la loi de l'offre/demande.
Emigration des populations en age de travailler, baisse de la demande, baisse du prix
 

 
Dans certains cas je me demande si ce ne serait pas plus simple de raser la baraque et de reconstruire en neuf.
Vu l'évolution des contraintes réglementaires, normes, RT, assainissement et autres.
Sans compter qu'une rénovation, c'est impossible à estimer avec précision, il y a forcément un moment ou il y aura un imprévu.
 
Un cas extreme d'un collègue.
Il a acheté une ancienne ferme de 160 ans.
Bon emplacement, 20 minutes de Genève, avec un potentiel cachet    
Il fait rénover le tout, avec exploitation de l'immense grange a foin par la construction d'un étage supplémentaire posé sur une structure métallique habillée bois.
800k le projet.
Le mur de façade en pierres sèches supportant la structure s'est fissuré.
Expertise, maison inhabitable, chantier interdit ...  
2 ans de procès, c'est pas terminé, il rembourse son emprunt, paie un loyer, et la boite s'est mise en faillite  

Donc ce n'est pas vendu depuis Mai

r06,  
 
pour djwam, normales moins... sauf à faire toi même les murs par exemple.
 
Ce que l'on peut très difficilement faire soi même (sauf à être de la partie et à avoir beaucoup de temps libre)
- électricité,
- toiture,
- menuiseries/vitrages (pour avoir la garantie d'une bonne étanchéité).
- plafonds (si du papier peint les recouvre, il faut décoller, enduire, poncer, mettre une toile de verre, enduire, poncer, sous couche et peinture au minimum). ça prend pas mal de temps avec le séchage, beaucoup de poussières et si le plafond est grand, ça demande du métier si on ne veux pas voir trop d'imperfections.
 
Ce qui demande du métier, mais faisable soi même :
- plomberie (mais attention aux fuites et à l'assurance), avec du matos pro, mon artisan a passé plus d'une journée à casser la salle d'eau et à emporter les gravats (carrelages sol et murs, cloison en platre, lavabo, douche avec sol en porcelaine). Sans burineur, faut voir !
- pose de placo/isolations murales, par ex pour transformer un grenier en dressing accessible par la chambre au lieu du couloir
- carrelage (sur une grande pièce avec des découpes, le carreleur habitué ira 5 fois plus vite que le bricoleur du dimanche),  
 
Ce qui prend juste du temps :  
- revêtement des murs (sachant que décoller du papier peint et en remettre est bien plus facile et rapide que de peindre ces murs),
- maçonnerie "légère"
- pose de la cuisine
- pose des parquets
- isolation des combles
- entretien extérieur (sauf arbre de plus de 15/20 mètres ou plus pouvant tomber sur une maison proche.
 
Certains ont beau savoir faire, la masse de travaux peut vite les rebuter, surtout s'il s'agit d'une RS. Genre tu pars en vacances durant 5 ans uniquement pour les travaux (et si tu es en couple avec enfants, madame part se balader avec les enfants pendant que tu restes travailler comme un con tout seul, et que tu termines tes vacances encore plus fatigué qu'en arrivant, avec tes enfants qui te demandent si tu les aimes car tu ne joues pas avec eux !).  
 
Bref, à part la déco, faut déléguer autant que possible.

 
Ou grippage du marché. Il ne faut pas oublier cette option.

Sachant que j'habite pas en France, c'est vraiment pour les vacances, donc RS++. Hors de questions de faire les trucs moi-même (à part l'installation wifi peut-être...).
Donc probablement salée la facture. C'est pour ça que je me tâte..

Nous c'est la RP et même comme ça, on ne veut pas être esclave des travaux, partir le matin à 8H, rentrer à 19H ou plus la semaine et passer une année à faire les travaux (et à vivre dedans...)

 
50K€ de travaux sur une maison de taille correcte c'est peanuts en faisant tout faire par des artisans.

 
Faut voir dans le détail mais en effet 320K€ sur StEtienne c'est déjà très élevé.

WTF ? C'est le problème de personne si une maison est top chère a cause de son coût de construction ,  tu serait pas du genre a penser que la PV c'est automatique ?

Dans son d'endroit une baraque neuve est au dessus des prix moyen du marché.

Gimly a raison, la construction a un cout qui ne peut pas descendre en dessous d'une rentabilité nulle pour les entreprises de construction.
Si il est possible que la valeur d'un terrain non viabilisé descende à zéro, il est impossible de payer les constructeurs en dessous du SMIC, les matériaux ne sont pas gratuits, comme l'amortissement des engins, le carburant etc.
Il y a un plancher.

Ha dans ce sens oui le coût de la construction augmente même avec le temps, j'ai cru qu'il tentais une justification du prix de vente, c'est clair que c'est decorrelé.

 
Certes mais après c'est construction vs ancien + rénovation qui va s'arbitrer.
 
On a acheté 1050€ du m² habitable (je ne parle même pas des 180m² de sous-sol et garage, du terrain...), donc c'était rentable d'acheter de l'ancien.
 
Quand tu arrives à 4k€ du m² dans de l'ancien et qu'il faut rajouter les rénovations, le choix est différent et à arbitrer avec le coût de la construction (après il faut trouver du foncier)
 
C'est pour ça que faire construire dans certains endroits n'est pas spécialement le bon plan, mais depuis pas mal de temps, les gens sont élevés avec le principe "faire construire pour avoir sa propre maison faite selon ses goûts"
Et certains seront très contents d'avoir une maison de constructeur sans charme mais toute neuve, cubique, avec des sols blancs et du beau placo aux murs vs une belle ancienne qui possède du charme.
 
Il faut de tout mais parfois quand on voit ce que les gens font construire, ça peut surprendre
 
 

 
Bien sur qu'il y a corrélation avec le prix de vente. Tu prends le coût de construction - prix de rénovations que tu pondères d'un coefficient d'attractivité et ca te donne un prix plancher en dessous duquel il devient stupide de vendre. Et très bizarrement, ces prix plancher te sortent en général des rendements locatifs à 10%

Les fournitures et la main d'oeuvres sont à peu près au même prix partout, le smic va prendre 100 € y compris en province  

Certes il a raison dans un sens, mais dans l'autre il faut être réaliste.
 
Dans les campagnes, faire construire ou acheter et rénover de l'ancien, c'est kif kif au niveau budget.
 
Sauf que bien souvent, le neuf sera conçu de manière plus actuelle (distribution des pièces par ex), il sera plus facile à mettre en oeuvre (1 constructeur, pas un artisan pour ci ou ça, sauf à prendre un architecte ou un maitre d'oeuvre)
 
Sans oublier la taille de certaines belles maisons anciennes. Qui veut aujourd'hui des maisons de maitres au fin fond de la Normandie ?  
- Un particulier ? pour lui quoi faire ? Est il prêt à rénover 4 ou 500 m² d'habitation et 300 m² de toiture, plus le parc ?
- une société pour en faire des appartements ? aussi loin de la ville ?
- une société pour en faire un hotel ? aussi loin de la plage et de la première sortie d'autoroute ?
 
Certaines trouveront preneur, mais à quel prix ? Et combien finiront en ruine ? Je reviens d'un gite dans un manoir près de pont l'eveque, les proprios ont une facture de fuel arrgghhhh. Et s'il faut isoler à l'extérieur, on perd le charme, changer les fenêtres c'est ruineux, etc.

 
Il faut voir au cas par cas et c'est aussi fonction de la surface.
 
je serais tenté de dire qu'avec des surfaces "moyennes", on est souvent plus proche ancien vs faire construire. Mais quand on est sur des surfaces plus grandes, bien souvent l'ancien est plus avantageux.
 
On a quelques rares terrains à vendre par ici. Globalement c'est 80k€ le ticket d'entrée pour poser sa maison (800m² environ voire un peu plus)
Après on rajoute le prix de la construction pour 100m², donc on arrive à 230k€
 
D'un autre coté il y a des maisons Phénix qui sont en vente @220k€ pour 100m² pour sous sol.
 
Donc dans ce cas, il est clair que c'est plutôt en faveur de la construction.
 
Donc notre cas :
.230m² habitable
.180m² de sous-sol/garage
.1ha de terrain
.une construction de qualité à l'époque (poutres en chêne, hsp plus importante...)
 
Typiquement ce genre de bien à la construction c'est quasi impossible à avoir, rien que pour le terrain. Et pour le coût de la construction, on serait plutôt à 2300€ du m² que 1500€
 
 

 
C'est clair que quand je vois la plupart des constructions neuves, c'est tellement banal et sans charme.
Des gros cubes avec de petites fenêtres, souvent sans sous-sol enterré (donc pour le jardin c’est bof).

ah le charme de l'ancien... et la banalité des constructions actuelles... surtout par chez nous, on dirait que le plan d'urbanisme a été décidé par Disney.
 
Les lotissements (maisons et/ou immeubles), il n'y a rien qui dépasse. A part l'exposition au soleil, tout est pareil (et dans le règlement de copro, tu es quasiment obligé d'avoir un yorkshire...)

Non, je peux te dire qu'il y a des sacrés gaps.
Pour mon batiment par exemple, les devis des entreprises locales (74), c'est 200k chauffage/plomberie/élec.
J'ai fais faire 3 devis par des boites sur Dijon Roanne et St Etienne, prestations et matériels équivalent, c'est 30% jusqu'a moins cher, frais de déplacement et logement inclus.

Au début du projet, j'avais fais faire plusieurs devis pour évaluer le type de construction, tout béton banché, parpaing, OSB, brique monomur.
Fourniture des briques par un grossiste local, devis des meme briques meme quantité par le meme magasin mais a Montpellier, -23% livré

Le problème sur l'immo en France, c'est que tout est nationalisé avec des moyennes, mais la courbe de Gauss à une base très large.
Difficile dans ces conditions de sortir des règles applicables partout.

En parlant de mon secteur pour de la rénovation:
Le plus important c'est l'emplacement.
Proximité des bassins d'emploi, infrastructures, services publics, vue, cachet, accéssibilité.
Les maisons post années 80, attention aux constructions maison Phénix ou autres, c'est pas fait pour durer.
Les années 50 à 70, couloirs, hall et escaliers immenses, sdb riquiqui, cuisine trop grande et salon trop petit, lots techniques à refaire en entier, supprimer la chaudière fioul et refaire faire toute l'isolation (ITE+double toit)
Le top c'est les fermes de 70-150 ans, transformer le bas (écurie et habitation) en garage et locaux techniques.
Dépoiler la grange au dessus pour ne garder que la charpente, refaire une dalle bien droite sur l'existant et repartir avec une structure OSB complète.
Soit un budget de rénovation de 2 à 3 fois le prix d'achat du bien proprement dit.

Si tu habites à marne la vallée.  C'est le cas.

La banlieue est c'est quand même pas ce qu'il y a de plus glamour non plus
Avant on avait quand même le bénéfice que ça soit moins dense que l'ouest (je en connais pas le nord et sud), mais même plus maintenant.

 
 
 
Pas loin...
 
un exemple de RDC Kaufmann (comme il y en a beaucoup autour de Marne la vallée). Je le mets surtout pour les parties relatives aux pavillons de cet ensemble : même limitations que pour des appartements collectifs, la promiscuité et le vis à vis en plus !
 
https://docplayer.fr/12256692-A-rec [...] e-par.html
 
La page 24 est certainement la plus "amusante", la voici pour vous :
 
s) Jardins privatifs
Les copropriétaires qui bénéficieront de la jouissance exclusive de jardins privatifs  
devront maintenir constamment ceux-ci en parfait état d'entretien et de propreté.  
Ils ne pourront les utiliser que comme jardins d'agrément à l'exclusion de tout autre  
usage.  
Il est interdit d'y entreposer des matériaux, outillage ou matériel, sauf le mobilier de  
jardin exclusivement, ni rien qui pourrait incommoder par la vue, le bruit ou l'odeur.  
Plus particulièrement il est formellement interdit de réaliser dans les jardins  
privatifs aucun grill, barbecue, ou installation similaire fixe.  
t) Séchage du linge
Il est interdit d'étendre du linge, notamment aux fenêtres, dans les jardins et voies  
d'accès au garage. Toutefois, l'usage d'un séchoir mobile à l'exclusion de tout autre, sera  
toléré dans la partie arrière du jardin et sous la condition expresse que ce séchoir soit  
entreposé dans la maison après usage.  
L'installation d'un séchoir extérieur permanent est formellement interdite.  
Les portes de garages devront être fermées après chaque usage
Clôtures
          Un plan annexé au présent acte indique l'emplacement et  l'emplacement des clôtures  
réalisées par le requérant, ainsi que la nature et l'emplacement de celles que les propriétaires  
sont autorisés à édifier sur les parties prévues à cet effet ; L'édification de toute autre  
clôture, de quelque nature que ce soit, étant rigoureusement interdite.  
          Les clôtures qui peuvent être édifiées par chacun es copropriétaires entre le slots,  
seront de grillage plastifié vert de 1,20 mètre de hauteur maximum, sur poteaux métalliques  
auquel devront être adjointes de simples haies végétales dont les essences pourront être  
différentes mais qui ne devront jamais dépasser 1,80 mètres de hauteur maximum.  
          Deux propriétaires mitoyens pourront se mettre d'accord pour l'édification en  
mitoyenneté à la imite séparative des deux lots, mais uniquement dans la partie définie ci-
dessus, d'une clôture en grillage plastifié vert encadré de deux haies situées sur l'un et l'autre  
des fonds.  
          Si un seul propriétaire désire installer, à ses frais, dans la partie autorisée, une clôture  
en grillage plastifié vert, il devra le faire sur son propre fonds en ayant soin de doubler d'une  
haie ce grillage dont la hauteur ne devra jamais dépasser celle des haies visées ci-dessus,  
sans pouvoir être situé sur les thalwegs prévus pour l'écoulement des eaux.  
          Ces haies devront être taillées régulièrement, quatre fois par an, aux époques d'usage.

 
Tour dépend, la banlieue est c’est aussi Nogent, Saint-maur, Le Perreux, Bry, voire même Joinville ou y'a des trucs bien sympa.
 
Nord et sud c'est plus disparate car dès que tu dépasses la grande banlieue (en gros vers le sud-est par ex c'est bien dense jusqu'à viry-chatillon), c’est beaucoup de zones pavillonnaires et ville crées presque ex-nihilo.
 
Mais dans pas mal de villes t'es des coins bien cool. Avec beaucoup de meulières et de vieille bâtisses bourgeoises (bien moins que dans l'ouest ofc).
 
Vers chez moi t'as des rues comme ça avec des maisons sympas : https://www.google.com/maps/place/B [...] d2.3742387

Ce qui est exactement ce qu'il s'est passé à l'époque. Lorsque Disney a souhaité s'implanter ils ont défini ce qu'ils souhaitaient dans l’environnent.
 
Typiquement, un data center que j'ai eu l'occasion de visiter n'a vu son permis de construire autorisé qu'en s'enterrant à moitié et en faisant briqueter son mur visible (à la jumelle) de Disney.
 
Vu ce que ça rapporte en taxe professionnelle, ce n'est pas étonnant qu'ils aient eu gain de cause.
 
 

Effectivement c'est à peu de choses près notre règlement de copro en appartement rez-de-jardin.
Après il faut aussi se poser la question : vu la densité de ces zones, qu'est ce que ça donnerait si on laisserait les gens faire ce qu'ils veulent ? C'est triste mais c'est peut-être le seul moyen d'éviter que certains quartiers ne deviennent des dépotoirs.

 
quel cauchemar  
 
le genre de clapier à lapin rempli de sphincters conformistes de droite en plus, autant se pendre direct

 
Ce genre de RDC ne s'impose qu'à ceux qui se sentent obligés de le respecter. Dans les faits, que peux tu faire contre un locataire qui planterait son séchoir derrière chez lui ? Tu vas lui envoyer un recommandé et la police ? Et après ? Si en plus il n'est pas ou peu solvable, tu peux toujours courir !  
 
C'est un peu comme la fouille "vigipirate" à l'entrée des centres commerciaux, ça rassure les petits vieux mais le jeune en scooter, il rentre quand même jusqu'à la bijouterie ou le PMU pour emporter ce qui l'intéresse... Je me dis que s'il était armé avec autre chose qu'un marteau, le vigile le laisserait passer aussi Mais bon, le petit vieux est content et il vote. Et il s'en fout de savoir que c'est lui qui finance des emplois "inutiles" (par contre, il râle contre les employés de la voirie qui travaillent à peu près autant, car ça, il sait que c'est lui qui finance à l'insu de son plein gré).
 
Dans mon immeuble, tu as un RDC, ça fait 5 ans que les palisses devraient être uniformisées. Elles sont maintenant toutes de la bonne couleur, sauf que pratiquement aucune n'est de la bonne texture ou hauteur, surtout au rez de chaussée. Ca a été jusqu'à la médiation, avec un langage de sourds et la suite serait coûteuse.
 

 
heu non, pas du tout : c'est rempli d'employés de disney (employés directs ou indirects, car la présence des employés sur place fait vivre des commerces, crée des besoins de services, etc.), qui sont là pour ne pas être trop loin du boulot, et à qui on a fait croire que c'était leur paradis (sur terre). Les cadres (au sens cadre sup) ne veulent pas de ça pour la plupart...
 
Après, oui c'est cher comme corons, mais bon, ça fait ricain alors ça se paye... De belles villes dortoirs, paradis des sociétés de télé-surveillance...

Ceci dit il me semble que ça soit la norme dans quasi tous les règlements de copro, quand ce ne sont pas les mairies qui prennent des arrêtés pour le linge.

On m'a reproché de ne pas assez poster ici

Dernier achat du mois dernier : F1bis, 38m², en station balnéaire. hyper centre proche des écoles et des transports.
74ke.
Dans un immeuble hausmanien entièrement refait à neuf. Dernier étage avec ascendeur.
Crédit pris sur 25 ans, je rembourse 380e par mois.

Je l'ai meublé, et il est prêt à partir en location
j'ai même mis un lave vaisselle

Loyé demandé : 525€ Chargesin

Vala

Quand tu es chez toi hors copro, tu peux étaler ton linge... tant que ce n'est pas dans l'espace public (les interdictions municipales concerne l'étendage aux fenêtres).  
 
En fait, tu peux faire ce que tu veux sauf si ça crée une nuisance (bruit de tondeuses, odeurs de barbecues, brûlis de pieds de patates, etc).

 
 
Suis allé jouer ce we à Noisy le Sec...omg je me pends direct d'habiter là...

dans toutes ces villes, tu as des quartiers sympas... et d'autres.  
 
Le bémol de ces quartiers ? bien souvent les impôts locaux et le peu de services auxquels tu as droit si tu les payes (genre si tu as des enfants, ton quotient familial ne te rend pas prioritaire pour la crèche ou les centres de loisirs, bien au contraire... mais avec la TH tu les finances #bouhi est dég' d'en avoir, mensuellement, pour 1000 € de sa poche pour faire garder son enfant).