Reprise du message précédent :

 
Malheureusement je vois mal les salaires s'indexer sur l'inflation
Au mieux revalorisation du SMIC ce qui fait que mécaniquement de plus en plus de monde va être smicard mais pour les autres, ça va être un peu plus tendu.
 
 

 
Il a fallut qu'on insiste lourdement auprès de notre banquier pour ne pas prendre 33% d'endettement lors de la demande de prêt. Il a bien insisté argumentant qu'on gagnerait pas mal de mois de remboursement
Heureusement on n'a pas cédé et bien content d'être aujourd'hui à même pas 25%.

Connaissez-vous un site pas trop mal fait qui me permettrait de calculer ma capacité d'emprunt (montant, durée, taux ...)  
La subtilité consiste à y inclure un pret immo deja en cours. Je ne sais pas trop comment m'y prendre en matiere de calculs, pret relais ...  
 
Plutot que prendre rdv avec mon conseiller bancaire je souhaiterais deja me faire par moi meme une idée de mon potentiel d'achat.  

 
 
Ca, on est d'accord. Je parlais juste au sens comptable/Insee du terme (et dans ma situation aussi).
 
Clairement, le 2P en jeune couple au taquet d'endettement sur 30 ans, ne me semble pas très judicieux aujourd'hui (de toute façon, je me suis toujours dit qu'au dessus de 20 ans, c'était nimp de prendre un crédit immo vu la très mauvaise augmentation du ratio capital emprunté / intérêt remboursé)
 
Salverius

Marché: chutes générales dans des volumes importants.
 
http://www.boursorama.com/internat [...] ws=5273329
(CercleFinance.com)
 

 
Apocalypse now !    

Tu prends tes revenus, tu soustrais ton emprunt en cours, tu divises par 3 et tu as tes mensualités max.

Exemple simplifié (pas d’assurance, de notaire, pas d’évolution des prix de l’immo…)
 
1) Admettons quelqu’un qui s’endette sur 20 ans pour acheter un bien à 300 000 euros
 
150 000 euros à 4,7% (977,7 euros de mensualités, il gagne 3000 euros). 150 000 euros d’apport.
 
Dans 20 ans il aura payé  84 643 euros
 
2) Si il place son argent, il aura 150 000 euros placé dans 20 ans à 4% net :  328 670 euros.
 
Alors d’un coté il a un capital de 300 000 euros (en cas d’achat) et de l’autre un capital de 328 670 euros…
 
Différence : 28 670 euros.
 
 
 
Admettons maintenant une inflation de 3% par an, le salaire suit de la même manière. Sa VRAIE epargne sera de 1% net l’an…vous ne récoltez que 183000 euros (en gros : vos 328 670 euros de demain ne voudront QUE 183 000 euros d'aujourd'hui).
 
Alors certes, le prix de l’appart, si il est resté le même, aura perdu de la valeur aussi. Mais comme disait je ne sais plus qui, ici on est sur le topic immo.
 
Si on ne tient pas compte de l’inflation, on doit choisir entre « avoir un appart » ou « passer de 150 000 euros à 328 000 euros »  
alors que si on tient compte de l’inflation on choisit entre « avoir un appart" (le même) ou « passer de 150 000 à 183000 euros ».
 
Le choix est tout de suite différent, non ?
 
Mais pour nous amuser, comptons l’inflation de 3% pour la valeur de l’appart.
Si vous vendez l’appart dans 20 ans, les 300 000 euros que vous récolterez ne vaudront que 163 139 euros d’aujourd’hui.
 
Différence entre l’épargne et l’appart (corrigé de l’inflation) : 163 139 – 183000= 19 860 (argent qu’on aurait eu en plus en choisissant de placer son argent de départ)...alors que sans l'inflation elle était de 28 670...en comptant l'inflation ça baisse beaucoup la différence "financière", non?
 
Et cela ne tient même pas compte du fait qu’avec l’inflation apporte beaucoup plus d’argent disponible pour épargner au proprio, puisque son salaire augmente au même rythme que l’inflation qu’il ne subit pas pour son logement (alors que le locataire ne peut pas épargner plus...la part consacré au logement sera toujours la même)

Tu revends pour acheter autres chose, ou tu mets ton bien en location pour acheter autre chose.
Dans le premier cas, sachant que tu ne peux pas savoir si ton prêt relais durera 15 jours ou 24 mois, il est difficile de faire une estimation cohérente. La capacité d'emprunt liée à la période du prêt relais est au cas par cas (en fonction de l'épargne, du prix au m² du bien en vente par rapport au marché, de ton train de vie...).
Une calculette de capacité d'emprunt aura donc surement une estimation peu pertinente. Vaut mieux faire un tour à sa banque pour cela.

Ola!!
Je t'arrête tout de suite. Le calcul est malheureusement faux

J'édite dans quelques mins

edit: Bon Alors. En fait, c'est pas vraiment faux, ce n'est peut être simplement pas présenté comme le l'aurais fait (cad, comparer au bout de 20 ans plutôt que de ramener les sommes à la date de l'emprunt, toutes mes excuses )

Ex: on a un bien à 300 000€
Personne avec 150 000€ d'apport perso. 3% d'inflation

cas A: achat: 384 000€ de déboursé. L'appartement vaut au bout de 20 ans (bah oui, si inflation il y a, cela joue aussi sur la valeur de l'appart) 541 800 € (j'espère que ma calculette ne s'est pas plantée

Cas B: économies à 4%: 150 000 € deviennent au bout de 20 ans 328 000 €

Le problème de cette analyse:
- Il ne prend pas en compte l'évolution du marché immo (c'est évident, personne ne le connait), simplement l'inflation.
- Forcément, à 20 ans, l'achat est toujours plus rentable que la loc (on ne va pas revenir dessus)
- C'est un modèle hyper simplifié.

Encore une fois, de toute façon, on arrivera jamais à prévoir quoique ce soit.
Néanmoins, l'inflation est clairement une donnée qui favorise l'achat au détriment de la location du strict point de vue de la comparaison des mensualités

Salverius

Je n'ai pas vérifié tes calculs, mais quoi qu'il en soit :

L'immo n'est pas lié qu'à l'inflation. Si les taux d'épargne augmentent à 7%, et que l'immobilier chute de 15%, ton raisonnement, certes juste, n'a pu le même résultat du tout. De plus, tu oublies de déduire les frais d'agence et de notaire que tu n'aurais pas payé, les travaux éventuels la taxe foncière...
Et de l'autre côté calculer le montant des intérêts versés pour le prêt immo - le loyer payé si on avait continuer à louer..................

Ton calcul est trop réducteur pour être vrai. Ca dépend de tellement de paramètres !

Par contre, au sens strict, si on occulte tous les autres paramètres, alors oui, tu as raison

Oh putain... vu à midi une pub pour la banque postale.
La situation : comme d'hab' pour ces campagnes de la poste, deux "jeunes" à la terrasse du bistrot du coin.
 
- Ahlala je suis encore obligé d'habiter chez ma mère
- Mais pourquoi tu n'achètes pas?
- Bah parce que c'est trop cher pour moi, j'peux même pas emprunter!
- Mais que tu es bête! A la banque postale tu peux emprunter, et même à 110%!
- C'est vrai??? Oh bah chouette alors.
 
[voix off] Blablabla à la banque postale, si vous êtes jeune actif de moins de 36 ans, on vous prête à 110%, même sans apport.
 
J'ai cru que j'allais pêter mon poste de télé...

 
Oui, si:
 
- dans le premier cas, les salaires suivent l'inflation.
- dans le second cas, le placement ne suit pas l'inflation (mettre sur un livret A à 3.5% avec une inflation de 5%)
 

C'est toi le troll, tu dis qu'il est plus intéressant de s'endetter que d'épargner.

 
inflation= rentable de s'endetter. Oui...toutes les théories économiques le disent! prendre une calculette le dit également. allez courage  

Cours vite prendre des crédits.  

Salverius, Papillonnegte, vous avez entièrement raison.
 
Je dis juste que tous les "simulateurs" sont faux car ils ne tiennent pas compte de l'inflation.  
 
En gros, à l'heure actuelle, s'endetter est moins "catastrophique" que de louer pour épargner si on tient compte de l'inflation! La différence est moindre même si dans la majorité des cas c'est mieux de ne PAS acheter.

 
Pourquoi es tu certain que nous aurons de l'inflation dans les prochaines années ?

 
   
 
Et tu ne peux pas prévoir l'inflation, les anticipations sont casse-gueules.

En ce moment l'inflation n'est pas suffisante.
Avec une inflation à 6/7%, làààà...
 
Et alors avec une inflation Giscardienne à deux chiffres...

Un simulateur qui tient compte de l'inflation (celui d'ASI77).

 
Pareil, ils l'ont passé hier soir juste après avoir fait 5 minutes de morales sur les subprimes sur F2.
 
Pittoyable....

Franchement tenir compte de l'inflation pour décider ou non d'un projet immobilier me semble irresponsable...l'hypothèse de prudence (inflation = 0% même si c'est faux) me semble être de mise pour un emprunt. C'est à dire ne pas prendre en compte d'éventuelles hypothèses positives qui pourraient ne pas arriver (comme de jolies promesses). C'est une règle de gestion de base...Bonne chance à Samou !

 
Je n'en sais rien du tout. même si pour moi une inflation supérieure à 2% est plus crédible qu'un krach en RP.
 
ce que je sais c'est que personne parle de l'inflation alors que ça modifie beaucoup la donne.
 
Actuellement ça semble tellement peu rentable d'acheter (vu les prix et les risques de stagnations) que ça change pas le résultat.
Mais quand (si) ça se resserre(ra), l'inflation fera la différence au niveau de la rentabilité!

 
De toutes façons je ne m'endette pas pour le moment!
et je trouve irresponsable (pour reprendre ton mot) de s'endetter pour 20 ans sans être certain de ne pas rester au moins une dizaine d'année dans son bien.
 
Mais le fait est que l'inflation modifie l'écart entre ce que tu perds en t'endettant et ce que tu gagne en épargnant.

Tu parles de l'inflation moyenne ou de l'inflation des bien de consommation courante (qui elle est supérieure...) ?
Car l'inflation ne peut pas, avec les règles de l'Europe, être élevée.

Et en cas de déflation, ou de stagflation, tu fais quoi ?  
 
http://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3%A9flation
 

 
Bien sûr oui, l'inflation++* te permet de rembourser ta dette en monnaie de singe. Après une inflation sans indexation...c'est difficile à analyser, c'est le signe d'une récession, d'un apauvrissement du pays (je ne parle même pas des loyers) donc, la meilleure chose à faire c'est surtout ne pas s'endetter si tu prévois ce scénario...!
 
* Inflation++ = inflation globale, salaires compris

Rentable mais irresponsable ?    

ne te fatigue pas, c'est un troll

Fais le calcul.
Inflation à 2.x %
Samurai emprunte à 4%.
Quiconque épargne à 3.5%.
 
Qui a le plus de capital au final ?

 
Bon, je tente une dernière fois...
 
On te dit pas que si y a de l'inflation quoi qu'il en soit c'est mieux de s'endetter que d'épargner!
 
alors remballe tes chiffres.
 
Ce qu'on te dit c'est que si tu t'endette, c'est MIEUX si y a de l'inflation.
Et que si tu épargne, c'est mieux si la différence entre l'inflation et la rémunération est la plus élevée possible (car les taux s'ajustent mais seulement APRES l'inflation en général).
 
Conclusion? si tu es endetté l'inflation est bien pour toi, si tu a épargné elle est mauvaise (sauf si les taux suivent à un instant t, ce qui n'est pas le cas).
 
Si tu insiste, tu te complais dans ton troll et je ne te réponds plus.

Si tu t'exprimais correctement depuis le début, on n'en serait pas là.

 
D'un autre coté, tlm sait qu'on gagnera de l'argent en empruntant et faisant des investissements plutôt que de laisser son argent fructifier.
C'est ainsi que fonctionnent toutes les entreprises.

 
Mieux vaut surtout eviter les prets relais, surtout en ce moment.

Les entreprises doivent investir pour que leur activité augmente, pour suivre l'évolution des techniques, l'innovation... et donc accroitre leurs bénéfices, pallier la concurrence...

Le particulier, c'est légèrement différent. Ne pas investir ne l'envoie pas à la ruine. Il n'y a pas de concurrence. Il ne vend ni bien, ni service liés à son investissement (sauf les investissements locatifs bien sûr).

C'est ce qu'ont fait les particuliers en spéculant sur l'immo aux US, en Espagne, au RU. En France ?

Bah franchement à lire ce post, j'ai l'impression qu'on est davantage sur un topic financier où il faut absolument faire du fric avec l'immo
 
Au delà de la spéculation, on achète son bien à crédit pour au final en être le propriétaire et ne plus s'acquitter d'un loyer, c'est un peu la même chose.
 
Les De Robien, les proprios qui louent, c'est aussi ça le principe.