[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

petite fraise

Reprise du message précédent :

pilef a écrit :

Je suis à un peu plus de 3% net pour une location meublée dans Paris IM côté ouest, avant impôts.

J'ai mon locataire qui va partir, ça va être l'occasion de tester la durée de la vacance locative

3% avant impôt est au final pas tant que ça étant donné les contraintes (investissement peu liquide, stress/travail lié à la gestion du bien, variation des prix du marché, potentielles vacations, diversification de l'épargne peut-être moins forte, ...)
Qu'est-ce qui t'as séduit ? l'autofinancement du bien avec les loyers ?

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Loup23

sadicologue a écrit :

Autour de Chatellerault dans la Vienne
L'annonce

http://www.leboncoin.fr/vi/1326681520.htm
Y'a une version plus récente à 215k€ mais moins de photos
La piscine est un peu petite mais la situation rattrape [:sei7h:1]

Putin pour ceux qui aiment la campagne ( dont je fais partie ) c'est nickel. Tu vas être bien là bas

bouhi93

C'est sur Paris IM qu'il a dit, du coup, s'il a acheté il y a longtemps (ou au creux d'il y a quelques années), le rendement réel en cas de revente explose. Ca compense

Message cité 1 fois

Shaad

sadicologue a écrit :

C'est ce que je dis ouai. La sdb en bas fait 16m2 :pt1cable: largement de quoi faire un bureau/chambre d'amis et je transforme une des chambres en haut en sdb

Un budget travaux de prévu ?
Car tranformer une chambre R+1 en SDB c'est pas forcément simple/peu cher. Si l'eau arrivé dejà dans une pièces adajcente (WC?) ça simplifie déjà les choses. Reste les évacuations à gérer.
Tout est toujours possible ou presque, mais pas forcément simple.

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

petite fraise

bouhi93 a écrit :

C'est sur Paris IM qu'il a dit, du coup, s'il a acheté il y a longtemps (ou au creux d'il y a quelques années), le rendement réel en cas de revente explose. Ca compense

C'est vrai, mais il peut aussi y avoir un nouveau creux/krach C'est tout le sujet du topic
Et les loyers que représentent les 3% ont également profité de cette hausse, dans une certaine mesure

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Message édité par petite fraise le 30-01-2018 à 12:14:23

Shaad

danny boy a écrit :

En quoi un enfant s'ennuierait-il davantage dans 180m², perdu sur 12 000 m² de terrain, que dans son 45m² dans les tours d'Aulnay-sous-Bois ? Au contraire, il aura de la chance.

Et puis c'est bien de s'ennuyer un peu quand on est gamin. C'est sain, ça développe l'imagination. Quand on voit le ramassis de décérébrés que sont les gamins d'aujourd'hui, tous avec leur téléphone greffé dans la main. Vivement l'apocalypse zombie/la pandémie mondiale/la guerre intergalactique qu'on se débarasse de tous ces petits cons inutiles.

Bon voilà voilà, ça va mieux, je crois que c'est l'heure du café...

Le mot clé était : "un".

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

Shaad

petite fraise a écrit :

3% c'est surtout sans compter le rendement encore inconnu lié à la revalorisation du bien.
En l'occurence le rendement locatif est presque anecdotique j'aurais envie de dire.

Message cité 1 fois

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

brosswood

Faire du locatif en IDF je suis pas sur que ce soit méga rentable si ?

Message cité 1 fois

alpachinois

Shaad a écrit :

3% c'est surtout sans compter le rendement encore inconnu lié à la revalorisation du bien.
En l'occurence le rendement locatif est presque anecdotique j'aurais envie de dire.

A noter les 36% d’impôts en cas de PV sur du locatif

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alpachinois

brosswood a écrit :

Faire du locatif en IDF je suis pas sur que ce soit méga rentable si ?

Dépend Paris IM avant la fin de Airbnb sans contrôle ça pouvait l'être. Maintenant, tu peux encore faire quelques opérations genre 250k un 60m² à retaper dans une ville non compliant genre Ivry, Villejuif, etc. et faire louer ça à des étudiants en coloc mais c'est tout

En zone 4/5, je trouve que ça va encore.

Message édité par alpachinois le 30-01-2018 à 12:24:19

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Shaad

alpachinois a écrit :

A noter les 36% d’impôts en cas de PV sur du locatif

Ca fonctionne comment d'ailleurs maintenant ? C'est 36% fixe ? quelle que soit ta TMI ? il y a toujours un tarif dégressif avec la durée de détention ?

Message cité 1 fois

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

alpachinois

Shaad a écrit :

Ca fonctionne comment d'ailleurs maintenant ? C'est 36% fixe ? quelle que soit ta TMI ? il y a toujours un tarif dégressif avec la durée de détention ?

Aucune idée, toute façon je compte pas vendre un inves locatif perso avant 30 ans ou sinon je déménage dedans 6 mois avant la vente

alpachinois

T1 je regarde les enchères pour les appartements en IDF, que des enchères judiciaires pour des appartements se trouvant dans des zones WTF style Sarcelles, Grigny, etc. [:la chancla]

c2800

bouhi93 a écrit :

Pour moi, la réponse est oui pour la plupart. Et les élus locaux y sont pour beaucoup dans pas mal de cas...

Quand je vois le nombre de villes de 30000-45000 habitants sans centre ville, on se dit qu'à part servir de dortoir, c'est mort. Je connais pas mal de villes où sous couvert de programme écolo, il y a eu des études et des travaux "à la con" qui ont endettés la ville (voir leur agglo) et rendu la ville inaccessible. Résultat, en +/- 10 ans, ces villes se vident de leurs commerces au profit des centres commerciaux environnants.

J'en connais une, 30.000 hab, dans un bassin de près de 100.000. A 20H en semaine, quasiment rien d'ouvert si l'on sort du complexe ciné. Quelques boulangeries, pas de traiteur/charcutier, pas de poissonnier, pas de vrai resto dans le centre ville : pour tout ça il faut s'éloigner du centre. Reste des banques, des agences immo et de téléphonie (et des couloirs de bus à 80% vides). Entre la maréchaussée qui verbalise à tout va, les places de stationnement limitées en nombre et en durée autorisée, les taxes locales, les embouteillages (bah oui, pour faire des voies de bus, faut réduire la place des voitures). Par contre dans les villes voisines, ça vit...

Au niveau stationnement, le mieux que j'ai vu, c'est la Rochelle, avec les musées qui proposent des "pass" pour visiter plusieurs musées voisins le même jour (ce qui peut se faire sur la même demi-journée vu leur taille)... sauf que la majorité des places de stationnement à 1 km à la ronde sont limités à 2 H. Je ne parle pas du tarif ni des parkings éloignés du centre, que l'on peut rejoindre en bus payant (donc ça chiffre vite pour une famille), ce qui prend pas mal de temps (le bus ne part pas quand vous montez devant et ne vous dépose pas là où vous voulez aller sans arrêts intermédiaires)

Je suis pas entièrement d'accord car je pense qu'on va revenir en arrière de cet hyper Metropolisation du pays et je pense pas que les villes moyennes soient totalement condamnées.

Déjà ça dépend de quoi on parle, du centre ville de la ville moyenne ou de l'Agglo dans son entier, et ensuite je suis d'accord avec toi les politiques sont les principaux responsables, en cherchant à développer les zones commerciales et à pénaliser la voiture en centre ville, si bien que le réflexe c'est de se dire de toutes façons je vais pas en CV on peut pas se garer, autant aller direct dans la zone, parking gratuit et facilite de stationnement. Des maires ont compris le problème et ont remis en place la gratuite temporaire des stationnements. Je pense que la suppression de la TH va dans le bon sens car c'est encore un inconvénient fort des villes centre , tu payes 2 ou 3 fois de TH que la commune à côté qui bénéficie des mêmes équipements...

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bouhi93

petite fraise a écrit :

C'est vrai, mais il peut aussi y avoir un nouveau creux/krach C'est tout le sujet du topic
Et les loyers que représentent les 3% ont également profité de cette hausse, dans une certaine mesure

Au prochain crack, il y aura des signes avant coureurs, ça ne s'effondrera pas de 50 % en 2 mois. Le propriétaire suffisamment informé aura vendu entre temps.

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bouhi93

c2800 a écrit :

Je suis pas entièrement d'accord car je pense qu'on va revenir en arrière de cet hyper Metropolisation du pays et je pense pas que les villes moyennes soient totalement condamnées.

Déjà ça dépend de quoi on parle, du centre ville de la ville moyenne ou de l'Agglo dans son entier, et ensuite je suis d'accord avec toi les politiques sont les principaux responsables, en cherchant à développer les zones commerciales et à pénaliser la voiture en centre ville, si bien que le réflexe c'est de se dire de toutes façons je vais pas en CV on peut pas se garer, autant aller direct dans la zone, parking gratuit et facilite de stationnement. Des maires ont compris le problème et ont remis en place la gratuite temporaire des stationnements. Je pense que la suppression de la TH va dans le bon sens car c'est encore un inconvénient fort des villes centre , tu payes 2 ou 3 fois de TH que la commune à côté qui bénéficie des mêmes équipements...

Pour moi, certaines villes sont définitivement hors jeux. La richesse s'en est allée, les caisses sont maintenant vides et je ne vois pas qui va y réinvestir, surtout à l'ère du commerce moderne (achat en ligne/livraison).

Quand à la suppression de la TH, ce n'est pas pour tout le monde et ce sera remplacé bien vite, ils parlent de 2022 (2017+5=2022). Si ce futur impôt est sur la base patrim avec des taux nationaux, avec plafonnement comme pour la TH selon les revenus, ça va chialer chez les cadres de la côte d'azur et de la RP...
"Votre maison/appartement vaut 800.000 €. 1 % ça fait 8.000 €. Vous gagnez combien ? 40.000 annuels ? Bon, pas de plafonnement, vous devez 8.000"
et en province perdue "votre maison vaut 100.000, ça vous fait 1.000 €" et vous qui répondez "ah bah ça va, c'est pas plus cher que la TH qu'on avait avant !"

clements42

après 2 mois de recherches intensives j'ai enfin trouvé ce que je cherchais
Lyon, secteur dauphiné, T4 de 83m² à 3.6k/m² immeuble de 2001, 2e étage, balcon et garage. aucun vis à vis mais un tram qui passe à 20m devant. Bruit légèrement perceptible à l'intérieur, inconvénient que je juge acceptable.
mis en vente à 340k, descendu à 310k cette semaine, et offre à 300 acceptée.
quelques travaux à prévoir (abattre une cloison + pose d'une cuisine).

bonne chance aux lyonnais qui cherchent!

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Message édité par clements42 le 30-01-2018 à 13:20:32

manuches

What the fuck did I do ?!

c2800 a écrit :

Pour les provinciaux qui sont un peu curieux , alternative économique de ce moos ci fait un dossier sur la question de savoir si les villes moyennes sont condamnées.

C'est celui de février?

Loup23

c2800 a écrit :

Je suis pas entièrement d'accord car je pense qu'on va revenir en arrière de cet hyper Metropolisation du pays et je pense pas que les villes moyennes soient totalement condamnées.

Tu y crois vraiment ou tu cherches à te convaincre/rassurer ?

Je ne suis pas devin , mais pour le moment il n'y a pas un seul signe d'une inversion du phénomène... vu qu'on est sur le topic immo il n'y a qu'à observer la décorrélation de plus en plus prononcé entre les prix immo des métropoles et de la "province profonde" voir ce que sadicologue va acheter pour 210 K alors que alpa galère sur lyon pour un T3 avec un plus gros budget sur lyon... et sur lille avec ce budget il aurait eu une bête maison de rue de 5/6 mètres de largeur avec double mitoyenneté et 200/300 m² de terrain.

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Profil supprimé

bouhi93 a écrit :

Au prochain crack, il y aura des signes avant coureurs, ça ne s'effondrera pas de 50 % en 2 mois. Le propriétaire suffisamment informé aura vendu entre temps.

Mouais. On parle d'un truc qui n'arrivera jamais.

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alpachinois

Loup23 a écrit :

Tu y crois vraiment ou tu cherches à te convaincre/rassurer ?

Je ne suis pas devin , mais pour le moment il n'y a pas un seul signe d'une inversion du phénomène... vu qu'on est sur le topic immo il n'y a qu'à observer la décorrélation de plus en plus prononcé entre les prix immo des métropoles et de la "province profonde" voir ce que sadicologue va acheter pour 210 K alors que alpa galère sur lyon pour un T3 avec un plus gros budget sur lyon... et sur lille avec ce budget il aurait eu une bête maison de rue de 5/6 mètres de largeur avec double mitoyenneté et 200/300 m² de terrain.

Sur Lille j'aurais pas beaucoup plus que Lyon

mantel

Loup23 a écrit :

pas mal le budget de 210k en province profonde... à 150k tu as déjà des truc plutôt sympa

Message cité 2 fois

brosswood

mantel a écrit :

pas mal le budget de 210k en province profonde... à 150k tu as déjà des truc plutôt sympa

Tu peux enlever le redface

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Kerjou

Ouais enfin 150k spa non plus des trucs de fou

Voici une annonce intéressante que je viens de trouver sur Leboncoin : https://www.leboncoin.fr/vi/1110690949.htm

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brosswood

Bah ça dépend ou... :jap:

Loup23

Kerjou a écrit :

Ouais enfin 150k spa non plus des trucs de fou

Voici une annonce intéressante que je viens de trouver sur Leboncoin : https://www.leboncoin.fr/vi/1110690949.htm

Je suis d'accord que ca fait pas bander ( en même temps ça devait être des vieux qui ont pas fait grand chose pour améliorer le bouzin ) mais tu mets la même en petite couronne de paris , c'est plus le même prix

Bon note note bien qu'en petite couronne, ca aurait été vendu à un promoteur qui aurait rasé la baraque et mis un bon gros immeuble dessus

bouhi93

C'est pour ça que je cherche plus grand !

mantel a écrit :

pas mal le budget de 210k en province profonde... à 150k tu as déjà des truc plutôt sympa

voir même à bien moins... pour 100K chez mes parents tu peux avoir un pavillon non mitoyen de 150 m² habitables...

mantel

brosswood a écrit :

Tu peux enlever le redface

oui il est de trop

Je viens d'avoir 140m² pour 150k€ tout inclus...et le bien est plutôt pas mal du tout

petite fraise

bouhi93 a écrit :

Au prochain crack, il y aura des signes avant coureurs, ça ne s'effondrera pas de 50 % en 2 mois. Le propriétaire suffisamment informé aura vendu entre temps.

Même sur les marchés boursiers où la vente est rapide, ça parait assez illusoire de se dire que l'on échappera aux dommages d'une crise en restant attentif,
alors dans l'immobilier où il faut a minima attendre la fin d'un bail, les visites, les offres, etc..

Ca me parait là aussi assez illusoire de se dire la courbe noire va, à partir de maintenant, ne faire que croitre :

Même en étant très optimiste et en ne croyant pas à un krach, l'immobilier est soumis à des cycles

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Profil supprimé

petite fraise a écrit :

Ca me parait là aussi assez illusoire de se dire la courbe noire va, à partir de maintenant, ne faire que croitre :
https://reho.st/self/4b3bb6249d678e [...] 6e9cee.png

Même en étant très ~~optimiste~~ et en ne croyant pas à un krach, l'immobilier est soumis à des cycles

pessimiste [:aloy]

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alpachinois

Le problème est qu'elle se maintienne à un niveau aussi haut [:elfeerrant]

doudou5

ACA a vaincu

Bon on signe la promesse de vente le 5 février, mais déjà les vendeurs demandent un délai d'un mois de plus Bon en soit le délai n'est pas très grave (bien que ce soit un mois de loyer de plus à payer) ; c'est juste qu'ils ont l'air mal embarqué dans leur achat : la vieille qui leur vend la baraque a dit le jour de la signature de leur compromis de vente qu'elle avait une offre supérieure antérieure à celles de nos vendeurs
Mais en fait le mec qui aurait fait cette offre l'aurait retiré, puis l'aurait soit disant refait en essayant de squizzer l'agence immobiliere avec qui il avait fait le première offre, puis aurait remis une 3eme offre avec une 2eme agence... bref le bordel...

donc la, la 1ere agence serait entran de menacer cet acheteur fantôme d'un procés ainsi que la vieille...

tout ca pour 5 à 10 000 euros d'écart sur les 2 offres... et la vieille ferait chier nos vendeurs car bien sûr ils ont mis dans leur close qu'ils achetaient uniquement si il vendaient leur maison.. Bref on a à faire à une vieille qui emmerde le monde et fait jouer son age pour faire genre elle ne comprends rien

Bref tout ca c'est pas gagné Je me demande ce que je vais découvrir le 5 février le jour de la signature...

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Message édité par doudou5 le 30-01-2018 à 14:33:28

simboss

petite fraise a écrit :

Ca me parait là aussi assez illusoire de se dire la courbe noire va, à partir de maintenant, ne faire que croitre :
https://reho.st/self/4b3bb6249d678e [...] 6e9cee.png

Même en étant très optimiste et en ne croyant pas à un krach, l'immobilier est soumis à des cycles

Ce qui est etonnant aujourd'hui c'est qu'on s'attend a un krach a la fois des actions et de l'immo, si les 2 arrivent en meme temps, il reste quoi comme solution?

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mantel

simboss a écrit :

Ce qui est etonnant aujourd'hui c'est qu'on s'attend a un krach a la fois des actions et de l'immo, si les 2 arrivent en meme temps, il reste quoi comme solution?

les matières premières...
Où une bonne correction qui fait disparaitre un paquet d'€ qui ont été crée par les QE...

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bouhi93

petite fraise a écrit :

Ca me parait là aussi assez illusoire de se dire la courbe noire va, à partir de maintenant, ne faire que croitre :
https://reho.st/self/4b3bb6249d678e [...] 6e9cee.png

Même en étant très optimiste et en ne croyant pas à un krach, l'immobilier est soumis à des cycles

Dans l'immobilier, il y a toujours eu des cycles, mais il y a rarement eu des moments ou le dernier pic tombait plus bas que le précédent. Après, forcément, là, nous sommes sur un plateau haut et la sortie a de fortes chances de se faire par le bas donc l'achat locatif est risqué. Au niveau achat pour se loger, le problème est déjà différent car si l'immo plonge, les taux de crédit risquent de monter ce qui compensera.

Ne pas oublier non plus que la taxation de l'immobilier, c'est une des grosses ressources des collectivités territoriales. Si ta maison passe de 200 K à 100 K, il faudra bien que le maire double sa taxe pour que ça lui rapporte autant qu'avatn

bouhi93

simboss a écrit :

Ce qui est etonnant aujourd'hui c'est qu'on s'attend a un krach a la fois des actions et de l'immo, si les 2 arrivent en meme temps, il reste quoi comme solution?

mantel a écrit :

les matières premières...
Où une bonne correction qui fait disparaitre un paquet d'€ qui ont été crée par les QE...

La corde ou la fenêtre, comme en 29 !

Pzu

simboss a écrit :

Ce qui est etonnant aujourd'hui c'est qu'on s'attend a un krach a la fois des actions et de l'immo, si les 2 arrivent en meme temps, il reste quoi comme solution?

En cas de crise, le cash est roi [:julm3]

Pourquoi chercher compliqué ?

Les cours des matières premières est trop dépendant du cours du dollar, si perturbations il devait y avoir, tu n'es pas certain de retrouver ta mise si tu vas sur des matières premières à cause du taux de change.

Message cité 3 fois
Message édité par Pzu le 30-01-2018 à 15:08:09

mantel

Pzu a écrit :

En cas de crise, le cash est roi [:julm3]

Pourquoi chercher compliqué ?

Les cours des matières premières est trop dépendant du cours du dollar, si perturbations il devait y avoir, tu n'es pas certain de retrouver ta mise si tu vas sur des matières premières à cause du taux de change.

L'avantage d'une tonne de blé c'est que ça te permet de manger durant quelque temps... même si c'est pas très équilibré

Tracteur

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Message édité par Tracteur le 30-01-2018 à 15:44:14

Loup23

Pzu a écrit :

Cela dépend de la crise

Si problème de forte inflation, il est de bon ton d'avoir du foncier et des actions.

Message cité 1 fois

Loup23

Tracteur a écrit :

les taux peuvent baisser... achat cash /no red face.

Sinon la taxation immo ce n'est pas QUE les frais de mutation mais surtout la taxe foncière.

Avec l'évolution des taxes locatives, habitations et foncières, si elles progressent réellement en fonction de la valeurs des biens actualisées, on risque de voir de nombreux acheteurs refroidis et donc une baisse des prix ?...

les proprios, jusqu'à combien de TF êtes vous prêt à payer annuellement pour votre baraque ? 2000 ? 3000 ? 4000 ? 5000 ?
je rêve d'une TF à 1 % annuel du prix du bien

Tu crois que les locataires ne la payent pas :??: :??: . La TF est compris dans le prix du loyer soit en certain

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