Reprise du message précédent :
bah non, tu peux l'emmerder s'il ne respecte une des conditions légales. Après faut voir l'intérêt...  
 
Si tu as intérêt à rester locataire, tu demandes à ton assistance juridique (souvent inclus dans ton assurance habitation). C'est très formalisé (déjà là, tu peux rien dire sur les délais... sauf si tu as changé de compagne sans changer le bail et que le proprio a mis ta nouvelle compagne sur le recommandé, ça peur arriver surtout dans les colocs de jeunes avec des mémés propriétaires qui ne s'inquiètent de rien si elles sont payées en temps et en heure).
 
Dans le cas où tu pars, au moment de l'état des lieux, ne surtout pas le négliger... A noter aussi que si tu pars avant la fin du bail, tu n'as pas à payer les mois restants.

Tu peux refuser l'offre mais tu restes prioritaire pour acheter EN CAS DE BAISSE du prix déjà proposé. Si le propriétaire n'a pas d'acheteur avant 6 mois, même s'il t'a fait des nouvelles propositions, tu es obligé de quitter l'appartement et tu as un an de prévalence sur les futurs acheteurs en cas d'offre à la baisse.  
 
Si tu constates qu'il reloue l'appartement ensuite, tu peux faire un procès pour préjudice moral/financier car tu étais amoureux de ton appart/frais de déménagement et autres ...  
 
Si tu constates que l'appartement a été vendu moins cher, tu peux faire un procès pour l'acheter au prix payé et déchoir l'autre acheteur de ses droits.
 

Drap    
 

 
Après un premier achat sur Paris, on envisage d'acheter une maison en province pour y habiter les deux premières années puis la mettre en loc.
 
L'achat à Paris était particulier (rachat d'une succession dans la famille, très bon prix ) du coup on s'est pas posé beaucoup de questions. Pour la maison par contre, y'a plusieurs choses à éclaircir, notamment sur le risque que l'on va prendre... Du coup, si la science HFRienne avait quelques conseils pour moi    
 
Pour calculer le rendement de l'investissement :
1/ j'ai évalué le loyer avec les annonces que j'ai vu sur seloger + le site meilleursagents qui donne une estimation au m2 (mais ne dit pas si c'est HC ou CC). On est en moyenne à 8€ le m2, j'ai pris 5€ HC pour être conservatrice.
2/ j'ai déduit les frais annuels récurrents : taxe foncière et charges non récupérables. Pour les charges, j'ai évalué à 5% du loyer car maison donc très peu de charges. Je ne pense pas la mettre en gestion pour le moment.
 
Est-ce qu'il y a d'autres choses à prendre en compte ? Je pensais voir pour une assurance vacances locatives, c'est surtout ça qui me stresse en fait... Il y a peu de biens en location mais l'immobilier est peu cher. Je ne sais pas dans quelle mesure les familles louent plutôt qu'acheter.
 
Qu'est ce qu'il faut viser comme taux, en province ? Là sur les 2 qu'on a repéré ça donnerait à la grosse louche du 4,7% et 7,5%, hors frais de gestion.
 
Question prêt (j'irai aussi sur le topoc concerné) : je suis en période d'essai. Très classique puisque dans mon métier, on change de boite tous les 18 mois en moyenne, et la période d'essai dure 8 mois...    Est-ce qu'une banque peut accepter notre dossier qui, en dehors de ce petit point, semble bon ?
Revenus mensuels : 7000€ (dont 2400€ pour mon mari qui n'est pas en période d'essai)
Prêt en cours : 1200€
Prêt demandé : env 800€
 
Santé et prospérité à ceux qui voudront bien m'aider à y voir plus clair  

 
Tu oublies les taxes et les impôts
 
En même temps, vous pouvez vous le permettre vous avez eu votre premier logement à très bon prix
 
Pour le prêt, ça peut passer en période d'essai étant donné le montant faible par rapport à vos revenus.
 
 

 
Ben oui évidemment, les impôts    
Faut que je me renseigne, parce que je sais pas du tout ce qui est taxé...
 
Ok pour le prêt, je vais voir avec Bourso si ça passe mais j'ai un doute

Tu intègres dans tes revenus (donc taxé au taux marginal) soit au réel (revenus locatifs - charges) soit en microfoncier (revenus locatifs -30%) sous réserve de pas dépasser 15k de revenus fonciers.

 
Je ne suis pas spécialiste mais ne pas oublier les taxes (CSG / CRDS). Si je ne me trompe pas, c'est de l'ordre de 15%
 
 

Ah oui c'est pas neutre du tout... On tombe à 3,5% et 5,6%.  
 
@yeyo : de quelles taxes parle tu ?
 
Edit : Ok  

Tes charges non-récupérable, tu inclus bien l'entretien/réparation/travaux du bien ?
 
Attention, il y a potentiellement de gros postes qui représentent parfois plusieurs mois de loyers là-dedans. Leur fréquence est difficile à estimer.
 
 

Ahh oui, en même temps sans vouloir entrer dans un débat politique, il ne serait pas moral de s'enrichir sur le dos du peuple sans payer impots et taxes  

En gros :
1/ Tu prends tes loyers sur l'année
2/ Tu déduis tes charges réelles ou 30% en fonction du régime choisi (selon éligibilité)
3/ Tu paies tes taxes (autour de 15%) et tes impôts (je pense 30% compte tenu de vos revenus)
 

Vrai que sur un appart, les charges sont rapidement chiffrables, mais sur une maison...

Tu paies tes taxes comment ?

 
C'est directement intégré dans ta fiche d’impôt il me semble.
 
Je ne suis pas spécialiste et je n'ai pas de bien en location. Des spécialistes du topic pourront sans doute confirmer ou affirmer  

 
L'objectif est de faire les gros travaux avant notre emménagement, donc j'espère repousser un peu les futurs investissements. Et mon père est artisan donc hors gros oeuvre on fait généralement nous même.  
Mais ça n'empêche qu'il faut le prendre en compte oui. Quel est le mieux dans ce cas pour estimer les frais à long terme ?
 

 
C'est ce que je viens de faire oui    (en choisissant le micro foncier car ça me semble plus intéressant ici)
 

 
Ah non c'est pas le but, j'avais juste oublié   (comme quoi ça me dérange pas tant que ça d'en payer   )

 
C'est pas parce que ce n'est pas facilement chiffrable que ça n'existe pas.
 
Quand tu fais un calcul de rentabilité et que tu n'inclus pas l'éventualité dans les années à venir de changer une chaudière qui te coutera 10 loyers, refaire les fenêtres pour 12 loyers, ou la la toiture pour 20 mois de loyers... il y a un râté quelque part.
 
Sans parler de très gros postes comme ça, l'entretien courant à chaque changement de locataire (peintures,...), changer cuisine et salle de bain tous les 10/15 ans,...

On est bien d'accord

 
Projet rentable à partir de 5 ans selon ton excel    
J'ai indiqué 11 loyers par an, ça me fait provisionner 1 loyer / an pour les travaux si pas de vacances. Ça te parait correct ?

En effet... un vrai agent immobilier aurait dégradé la qualité des photos venant de PAP (résolution pourrie, voir mon préféré : faire une photo de l'écran qui affiche la photo     ) et aurait tronqué la description...
 
là le gars est trop honnête, c'est suspicieux  

Tu as provisionné par l'entretien et les travaux dans le budget 'charges' du coup ?
 
Tu as compté un peu de vacances, des frais de justice, d'huissier et d'entreprise générale pour tout remettre à neuf après expulsion d'un mauvais locataire qui t'aura tout saccagé sans payer de loyer pendant 2 ans ?    

Oui enfin dans ces cas là on achète jamais  

Franchement faire de la location c'est pas terrible.

 
En fait le piege c'est que ca n'est pas du tout proportionnel, la chaudiere coutera la meme chose a peu de chose pres dans une region ou l'immo ne vaut rien et a Paris.
De meme pour toutes les autres charges.
 
Ca n'est pas completement un hasard si les rentabilités brutes ont l'air bien plus attrayantes dans les regions pas cheres, c'est que les frais cachés engloutissent bien plus facilement tout bénéfice.
Tu peux etre chanceux et n'avoir aucun travaux majeur a faire pendant toute la durée de detention du bien, ou tu peux te taper une toiture apres 3 ans... Et la on parle souvent en années de loyers, pas en mois.

 
Si.
Si ça reste rentable alors que tu tombes sur un mauvais payeur une fois sur 5 ou 6.
 
Mes parents gèrent 5 maisons en location pour mes grands-parents.
Jamais je ne ferai de locatif en bousie, en maison faite pour des familles en tout cas. En grands centres urbains, des petits appart' d'étudiant meublés en LMNP, en choisissant bien le dossier, pourquoi pas.
 
Purger une fosse sceptique bouchée par des abrutis qui jetaient n'importe quoi dedans, j'ai fait une fois, il n'y aura pas de 2e fois !    

Mouahaha.
 
A mon avis ça craint moins la famille que les étudiants mais bon, c'est toujours à voir au cas par cas au final.
 
Mais c'est une bonne chose de souligner les frais cachés, ça permettrait à certain d'investir dans du locatif en pleine connaissance de cause

 
justement je pensait me laisser 2 semaines entre la date de remise des clefs de la maison et le jour ou je DOIS quitter mon appart actuel.
 
dans le compromis on indique une durée de "3 à 4 mois"...donc pas encore de date precise.
 
si j'attends de signer chez le notaire, ca sera trop tard pr les pre avis de l'appart non ? (je veux dire par la, les 3 mois m'ammeneront plus loins que les 15 jours)

Préavis c'est un mois maintenant non ?

Uniquement en zone tendue, pas partout.

A Bordeaux présentement  
 
Ma review :
Je trouve la vile sale, pisse, crottes, détritus, Paris a coté c'est Versailles, et je plaisante pas, c'est vraiment pas tes propre cette ville  
Les trottoirs pas adpaté aux pousettes, étroits, mal entretenus  
Les bagnoles partout qui roulent utra vite meme dans des petites rues, hyper dangereux  
La ville pu le pets h24, sorte d'odeur qui plane, explication ?
Des quartier assez éloignés du centre et mal desservi en transport et mort niveau commerce  
 
En positif je dirais le soleil, la plage proches, une baraque avec jardin pour le prix d'un studio dans le 7e
Assez vivante globalement et certainement très sympa dans les coin plus chic au nord  
 
Globalement mitigé  
Mais clairement je viserai pas une échoppe la bas  
Plutôt un appart avec grande terrasse pas loin du centre en évitant la zone style capucins et autour
 

On ne doit pas avoir visité la même ville...
Ou alors habitant Paris, tu oublies de regarder Paris tous les jours avec les même yeux.

 
T'es sérieux là ?    

 
Je suis assez d'accord, je trouve Nantes ou Strasbourg plus propres et agréables.

On a dépassé le point haut du début des années 1990 depuis 10 ans, effrayant. Personne n'en parle, les taux bas arrangent la bourse et l'immo. Quand est-ce qu'un nouveau tunnel sera défini ?  

 
Complètement d'accord. Après, il y a du soleil certes, mais il pleut beaucoup plus qu'à Paris.    
 
Pour la plage proche... oui si tu viens de Paris ou Toulouse, mais les routes d'accès sont saturées pour y aller si tu ne t'organises pas pour éviter la foule (donc départ tôt).

 
Je conseille toujours d'inclure, dans les simulations de rendement locatif, une charge d'entretien et de travaux de l'ordre de 1% du coût global du bien.
 
Les bonnes années sans gros travaux servant à se constituer une provision pour les années où un ravalement, une toiture, une chaudière et/ou un gros rafraîchissement du bien sont nécessaires.
 
 
 

 
C'est vrai qu'entre l'appart a 10k/m2 et la maison en bousie a 1.5k les frais seront les mêmes....

 
En même temps faire du locatif dans un appart à 10k/m2    
 
Les hypothèses sous-jacentes à mon ordre de grandeur, que chacun est libre d'utiliser ou non sont que :
 
1) les gens ont toujours tendance à minimiser les frais d'entretiens des biens immobiliers, et se retrouvent avec de mauvaises surprises à plus ou moins long terme quand les gros travaux n'ont pas été provisionnés
 
2) un appart en copro n'est pas nécessairement moins coûteux à entretenir qu'une maison. Tu prends l'exemple d'un immeuble parisien, donc potentiellement avec un ascenseur à remettre régulièrement aux normes et un ravalement / parties communes à refaire régulièrement pour maintenir le standing de l'immeuble... même répartis sur de nombreux propriétaires, les coûts restent très importants. D'autant que le syndic ne va pas toujours s'embêter à chercher le meilleur devis et/ou prendra sa commission au passage.

Suite à une visite (maison), il se trouve que plusieurs vieilles dépendances sont en état de délabrement.
 
Cela tombe en ruine et il y a un coté dangereux que je n'aime pas trop (enfant de bas age: je l'imagine mal jouer dans le jardin, puis qu'il aille dans cette ruine et le plancher lui tombe dessus par exemple).
 
Je me demandais donc,  s'il est possible d'avoir des frais qui pourraient découler de ces dépendances? (genre un arrêté municipale car zone dangereuse?)
 
Ou bien, vu que c'est sur mon terrain, j'en fais ce que je veux? Si je décide de ne pas y toucher , cela reste comme cela.... ou bien je décide de tout faire tomber....ou bien d'investir pour réhabiliter l'ensemble (mais gros investissement à prévoir).

Si c'est sur ton terrain et que ça ne concerne pas le voisinage (pas un batiment en bordure de route ou de propriété) peu de risque d'avoir un arrêté municipal. Pour la démolition, certaine commune demande le dépôt d'une déclaration préalable en mairie, c'est gratuit. Après, c'est chez toi, tu fais un peu ce que tu veux, tu peux laisser pourrir, refaire (avec un permis de construire) ou démolir.
ps : faut vérifier ce qui est déclaré dans les impots pour le foncier, histoire de pas payer pour des bâtiments inhabitables

 
 
tu as vu juste:
 
- un mur de pierre effondré coté route
- et dépendances qui jouxte chez le voisin