gusano a écrit :
les prix ont augmenté naturellement jusqu'à atteindre le prix d'équillibre (càd le prix maxi qu'un acquéreur est prêt à payer pour tel bien).
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On ne peut pas décorréler plusieurs facteurs dans le paramètre prix. Peut être que tu le sous-entend mais pour etre tout à fait clair, on a d'un coté
L'acheteur et l'argent entrant:
- apport
- capacité d'endettement
- aide de l'état
Et côté vente et tout ce qui fait "l'argent sortant":
- prix du bien immobilier brut, mais également
- frais commerciaux (AI, peut être 0 bien sûr )
- frais de mutation + notaire
- intérêt
A cela il faut ajouter les paramètres quantitatif lié à la notion d'abondance: nombre de vendeurs VS nombre d'acheteur
Rappelons à ce titre que la théorie du marché qui veut que "plus un bien est demandé plus son prix monte" est à peu près vérifiée pour un marché comme l'immobilier (et totalement faux dans l'industrie: produisez en grande série, on verra si ça vous coute plus cher à l'unité que des petites séries... ). L'inverse veut donc que des biens en abondance sans acheteurs vont voir leur prix baisser.
Pour que la vente puisse se faire, il faut que les deux aspects trouvent un équilibre. On ne raisonne pas au cas par cas mais "statistiquement" sur des grands nombres d'acheteurs et de vendeurs pour définir le marché. Certaines études économiques montrent qu'on ne peut pas prendre comme variables indépendantes chaque couple acheteur/vendeur et qu'il existe une correlation forte au contraire (patatra la theorie dogme du marché neoliberale s'effondre, mais je suis /HS là)
Alors si on tente une petite étude de ce qui peut impacter le "marché":
(la liste pourrai être completée, il en manque bcp)
¤ apport :
- la fiscalité sur l’héritage et la donation
- le rendement de l'épargne
- le pouvoir d'achat
- la capacité d'épargne, liée au cout de la vie
¤ capacité d'endettement
- les niveaux de salaire
- la pérennité des emplois (sécurité)
- le reste à vivre des ménages
¤ aide de l'état
- PTZ
- défiscalisation
- credit d'impot travaux/ rénovation
¤ prix du bien immobilier brut
- offre et demande
- facteurs locaux (situation, projet d'infrastructure, ...)
¤ frais commerciaux (AI, peut être 0 bien sûr )
¤ frais de mutation + notaire
¤ intérêt des emprunts
- leur hausse diminue le potentiel d'achat brut, l'enveloppe max acheteur n'étant pas gonflée pour autant
¤ Rapport nombre acheteur / nombre vendeur
- facteur régional: dépend de la quantité de BB de la région
- voir pyramide des ages en France: https://www.insee.fr/fr/statistiques/2381472
- facteur "societaux" : divorce, recomposition, augmentation de la demande des logements plus petits?
Mon avis sur la question:
Les taux peuvent certes baisser un peu, mais pas significativement.
On est donc à un max de la capacité d'emprunt, rien à esperer de ce côté la.
La politique BCE lutte contre l'inflation, donc ils vont a priori eviter de trop faire remonter les taux, mais on est pas à l'abris. Dans ce cas la correction sera immédiate, avec un marché à la baisse: l'enveloppe d'achat ne bouge pas et le marché se grippera en qq mois. (6-12)
Il faut regarder du côté politique: on assiste à une précarisation de l'emploi : startup nation, indep, contrats plus souple: tout ceci est antinomique avec l'obtention d'un crédit à la française. Soit les banques assouplissent les règles, soit d'ici 5 ans ça va commencer à bloquer. => baisse potentielle des prix
et une mise en concurrence au niveau europeen des travailleurs (travail pas cher à l'EST). On est pas là pour discuter et donner son avis sur la question. Toujours est il qu'on va vers une uniformisation au niveau europeen, ce qui est bien pour nos camarades de l'est, moins sympa pour les classes basses et moyennes ici. Cela va affecter pas mal des paramètres ci dessus, à commencer par le reste à vivre et la capacité d'épargne.
Au niveau démographique, et quand on suit les stats d'age de vente, on voit qu'il y aura exces de vendeur de façon durable pendant de nombreuses années à venir. Cela n'affecte pas tous les biens (les BB ne vivent pas bcp dans des T2 à Paris) mais selon le type de biens que vous convoitez c'est un paramètre à prendre en compte.
C'est une tendance long terme, ça va pas bouger dans les 2 mois de façon significative.
Et concernant les évolutions sociétales: certes le nb de divorces augmente (vente, rachat plus petit, puis vente et rachat grand après recomposition: l'état s'en met plein les poches avec tout ça !! LOUEZ !) mais il se forme aussi des familles homosexuelles qui vont bientôt avoir de plus en plus d'enfants (PMA). Qui peut dire que ça ne va pas jouer et compenser en partie les explosions de couple (vendeur) ? Si vous avez des idées et des chiffres à ce sujet c'est intéressant.
Je défend ici mon avis mon point de vue qui est que le marché baissera en tendance globale sur les 10 ans. Je lirai avec bcp d’intérêt les arguments defendant une hausse ou une stagnation durable de façon à nuancer mon avis, ça m’intéresse de connaitre vos points de vue