Reprise du message précédent :

 
Je vais en rajouter un peu en évacuant principe que le fait d'acheter à Amiens à ce prix là soit déjà pas forcément une très bonne idée    
 
Ce qui me gêne beaucoup dans ton projet c'est que tu achètes un bien prestige dont le prix est en grande partie dépendant de la qualité de de l'intérieur, de la déco, de l'ensemble.  
 
Sauf que tu souhaites quasiment tout refaire...  
 
Donc à moins de réussir à baisser à 200K/300K, c'est un projet totalement surréaliste. Mieux vaut se diriger vers un appartement en état moyen que tu pourras refaire à ta guise et ou tu prendras pas 200K de plus pour une déco prestige que tu vas de toute façon faire gicler.

tu achètes un bien immo au prix frais d'agence inclus: ce qui compte c'est le prix total que tu payes qui doit être au prix du marché. Que l'agence prenne 1K, 10K ou 100K tu t'en branles au final.

 
La logique se tient en tant qu'acheteur, mais pas pour le vendeur, du coup il y a forcement un perdant dans l'histoire, et c'est rarement l'AI...
J'ai tendance a penser que le vrai perdant en passant par un AI est le vendeur, pas l'acheteur, parce que l'acheteur au moment de la revente pourra toujours se passer d'un AI et donc ne pas prendre cette pénalité. Mais dans les faits il y a aussi des acheteurs qui se font avoir.

 
En France il y a deux sortes de promoteurs : Les nuls et les gros nuls.
 
Les mecs vont le plus souvent au moins cher sur les prestations et la qualité s'en ressent.  
Un exemple, les balcons. Les gros nuls ne font même pas faire un petit coup d'étanchéité, résultat, au bout de 2 ou 3 ans, le plafond de tous les balcons voit sa peinture se décrouter, c'est dégueulasse ... et le promoteur s'en fiche complètement car cela n'entre pas dans le cadre de la garantie décennale.  
 
En tant que professionnel, si je devais acheter dans un immeuble neuf, j'exigerais les CCTP (cahier des charges) pour vérifier les prestations demandées. En tant que particulier, c'est plus compliqué en effet.
 
Quoi qu'il en soit le plus important quand on achète, c'est :
1- L'emplacement. Ce qui fait le plus gros du prix.
2- Le prix d'achat /m². Combien se font pigeonner à acheter un truc neuf mal construit et invendable au prix d'achat alors qu'ils auraient pu acheter un bien mieux placé dans l'ancien pour bien moins cher.
 
Il faut donc comparer.
 
Le problème du neuf c'est aussi la mixité sociale. Beaucoup de quartiers, même dans des coins cotés de grandes métropoles, ont vu des bâtiments avec xx% de logements sociaux imposés. Les premières années, en général, aucun problème. Puis quand viennent une dizaine d'immeubles dans le quartiers, la racaille commence à s'installer et ça devient invivable. Les propriétaires tentent de vendre mais la réputation du "nouveau quartier" précède et revendre au même prix est impossible. Certains ont perdu 30% alors que le marché a stagné voire augmenté comme à Lyon.  
 
Ensuite il faut voir ce que tu fais du bien :
Tu veux le louer ? Calcule la rentabilité nette (et en général tu te rendras compte qu'il vaut mieux ouvrir un livret A, ça sera plus rentable et avec moins d'emmerdes)
Tu veux vivre dedans ? L'important c'est d'y rester suffisamment longtemps pour rentabiliser par rapport à une location d'un bien équivalent. Si tu revends avant un certain temps, tu risques d'avoir moins d'argent pour acheter que si tu avais attendu en location. La réponse à ça c'est "au pire, je le mettrais en location" et on revient au point précédent : quelle est la rentabilité ?? Car si c'est pour foutre 1000€ de crédit et recevoir 800€ de loyer, moins la taxe foncière, moins les frais d'assurance, moins les frais de copro, moins la CSG-CRDS, moins les impôts sur le revenu ... ça devient pourri comme investissement.
 
Voilà, voilà

 
Ah oui, tiens, le quota en plus

Ceux qui se font avoir ce sont ceux qui achètent un bien frais d'agence inclus à un prix surcoté (au dessus du marché). Donc je réitère: si le bien acheté est à un prix F.A.I correct on s'en fout de la commission de l'agence

 
j'ai du nouveau !
 
La voie ferroviaire est en travaux pour 2 mois : mise au norme pour que le fret puisse rouler sans soucis

Donc train qui passes toute la nuit... super affaire fonce

Si tu peux encore faire réparer ta Suzuki en bas de chez toi c'est intéressant.

 
Le fameux "prix du marché" ... Il ne s'agit pas d'acheter une baguette, le prix du marché n'est finalement qu'une vue de l'esprit, la meme maison pour 2 acheteurs differents ne vaut pas la meme chose.
Et avec la majorité des ventes qui passent par une agence, le prix du marché inclus les frais d'agence au moins en partie. Si tu revends sans agence au fameux "prix du marché", tu n'auras effectivement rien perdu.  
Mais dans les faits, beaucoup de gens vont considérer que puisque tu es en PaP, tu peux baisser ton prix un peu plus, et tu ne retrouveras pas forcement un prix aussi haut qu'avec une agence. Je ne dis pas que c'est logique ou que c'est le cas dans 100% des cas, mais le fait de ajouter un intermédiaire n'est pas indolore pour l'acheteur non plus dans tout les cas.
 
 
 
 

 
faut suivre un peu , vendu en 2015    
 
http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t45912065

ça n'est pas contradictoire du tout avec ce que je dis: que le même bien soit vendu 200k€ dont 5k€ d'agence ou 200k€ dont 30k€ d'agence on s'en fout en tant qu'acheteur, ce qui compte ce sont les 200k€.  
Evidement si tout le monde paye 10% de frais d'agence ça fait monter globalement le prix du marché.¹ Mais en tant qu'acheteur ce qui compte c'est le prix payé. Si tu trouves que c'est trop cher tu négocies le prix final et peu importe là encore que ce soit le vendeur qui baisse le prix ou l'agence qui diminue sa commission.
 
¹ et encore c'est pas si simple: ça ponctionne de la plus-value, et donc ça retire de lu capital du circuit immo

Oui car le prix de marché était une donnée absolue publique et accessible à tous
Evidemment si tu trouves le prix trop cher, il suffit de négocier C'est tellement simple, je comprends même pas les gens que ça gène de payer 30k de frais d'agence alors qu'il suffit de payer le bien 30k moins cher et c'est totalement neutre

C'est des maths niveau CP, vous êtes idiots ou quoi

Surtout ca le problème, d'ailleurs (les quotas logements sociaux, ca dépend surtout de quel type de logement social il s'agit (HLM "pur" ou 1% patronal ce n'est pas la même chose), et des gens qu'ils y mettent dedans).
Je le vois chez moi, ma résidence n'a pas 10 ans, le portail extérieur est ouvert depuis 11 mois maintenant (moteur HS, je suppose), le portail du parking souterrain est ouvert depuis 20 mois (moteur complètement HS, même le système d'ouverture/fermeture manuel intégré au moteur tourne dans le vide), et pour mon bâtiment, il y a des inondations dans les escaliers des parties communes à chaque pluie entre le 1er et le 2eme étage, ainsi que dans le couloir des parties communes du 1er lors des grosses pluies (et il est possible que pour les 3 étages au-dessus ce soit pareil, je ne suis pas allé voir)... Et bien entendu le syndic (qui est aussi le promoteur) s'en contrefout complet  
Bon après faut voir le bon côté des choses, on n'a pas de balcon qui s'écroule tout seul

 
Bien drôle de facon de voir les choses quand même.....
 
Ce qui compte, c'est d'acheter non seulement sous ou au prix du marché, mais surtout au point de rupture du vendeur. Indiscutablement, les frais d'agence sont un surcoût, puisque le vendeur, lui, ne regarde que ce qui tombe dans sa poche.

évidement que dans 95% des cas le vendeur n'est pas un pigeon   ce qui fait donc que le prix total (sic) sera trop élevé si la commission de l'agence est trop forte
 
mais dans les 5% restant si l'agence arrive à convaincre le vendeur de baisser son prix de vente tout en gardant sa commission tant mieux pour elle, si c'est une bonne affaire tu achètes quand même non ? on tourne en rend, toi en tant que vendeur ce qui t’intéresse c'est le prix total.
 
et évidement une commission trop importante doit te faire aussi douter sur ton jugement de la bonne affaire vu que 95% des vendeurs ne sont pas des pigeons

Salut, j'ai une petite question a propos des prets immobiliers dans le cas d'un achat...
Ma promesse d'achat mentionne une commission pour l'agence immobiliere. Cette commission est comprise dans le prix d'achat, mais d'apres mon courtier la commission doit etre payee avec mon apport car ca n'est pas de l'immobilier. Dit comme ca, ca se tient mais ca m'emmerde un peu (ca bouffe une bonne partie de ce que je voulais garder pour demenagements + travaux de raffraichissement).
C'est normal et incontournable d'apres vous ? Je n'avais jamais entendu parler de ca jusqu'a maintenant...

Ça change rien surtout. Tu achètes un prix X=Y+Z, Y étant ton apport et Z le montant emprunté ce qui est affecté aux frais d'agence, aux frais de notaires, aux travaux ou à l'achat, on s'en moque à priori...

Son nom le plus simple c'est de minoré l'apport annoncé lors de la demande du prêt. Sinon pas mal de banque compte un budget travaux si tu le demandes...

Bah c'est ce que je croyais aussi mais d'apres le courtier, Z (le montant emprunte) doit correspondre uniquement a l'achat immobilier (le prix net vendeur).
Perso je voulais emprunter le prix FAI et garder l'apport pour frais de notaire, courtier etc.

Edit: pas bete de minorer l'apport...

 
Non comme l'on dit les autres, c'est très pauvres comme ville, mais la "proximité" de Paris biaise le marché local.    
 

 
Les amiénoises sur 3 étages où il faut passer par la cuisine pour aller à la salle de bain, non merci
Pour la maison à St Valéry, on verra plus tard
 

 
Je suis du coin et fixé professionnellement pour de très nombreuses années. Effectivement je ne cherche pas à faire une plus-value immobilière, plutôt à trouver un logement qui remplira mes conditions de vie idéales pour les 15/20 ans à venir. Et je ne me vois pas passer encore 15 ans dans 100m², ne vous en déplaise.  
 

 
Dans un rayon d'1km autour du bien (couvrant en gros tout le centre ville), le prix moyen du m² est plutôt aux alentours de 2500 euros d'après Patrim. Le prix bas est plutôt pour des quartiers qui ne font vraiment pas rêver. Je suis par contre plus que d'accord pour dire qu'il ne risque pas d'augmenter, bien au contraire, même si les AI sur-vendent la ligne TGV vers Roissy qui est prévue à un horizon plus que lointain.
 
 
 
Yep, c'est bien ça. Dire qu'il me plait à moitié, c'est exagéré, disons plutôt que j'ai conscience de ses défauts. J'ai un peu noirci le tableau, mais je suis convaincu qu'il peut être très bien après les travaux. Je voulais juste initialement trouver un bien où je n'avais pas à les faire. Je commence à me résigner de ce point de vue là. C'est peut-être finalement le meilleure moyen pour qu'on arrive à trouver chaussure à notre pied.  Clairement ici, c'est la surface et la situation qui sont intéressantes.  Rien que pour ces 2 critères qui sont très importants pour nous, les offres ne se bousculent pas sur Amiens.  
 

 
Concernant le choix de la ville, je me suis déjà exprimé, j'y suis pour un moment ! Le prestige, c'est ce que veut se donner le vendeur. Après, clairement, il est difficile de trouver 180-200m² avec cette situation de plein pied où même en duplex sur Amiens. Alors à 1500 euros du m², va vraiment falloir attendre le krach.  
 
Merci à tous pour vos remarques. Je note en tout cas que personne ne remet en cause le budget travaux, j'avais déjà peur de sous estimer la chose. Je vais tranquillement réfléchir à tout ça, de toute façon on va déjà attendre voir ce qu'il se passe dimanche, ça pourrait être la meilleure des dissuasion !
 
 

Quand j'avais fait mon prêt je pouvais emprunter pour les travaux.
Après dans ton cas en fait tu tombes peut être dans le cas sans apport du coup des taux un peu moins bon...

Exactement
J'ai rappele mon courtier pour clarifier et c'est moi qui avais mal compris

 
Il y a une certaine logique a cela, si tu ne rembourses rien du tout et que tu laisses une ardoise a la banque, elle récupère la maison et peut la revendre (et elle part du principe que tu la payes a peu prés au fameux prix du marché), mais elle ne récupérera jamais les frais d'agence.

Je pense que tes vieux en ont marre de toi.    
Mais sympa le fret de nuit  

 
 
ça complique un peu la pub. mais tes arguments sont vrais. l'opacité du montant des frais d'agence arrange les AI qui ont des coms élevés comme les franchises par exemple

yo,
 
comment t'es arrivé à 80% de déduction de revenu ?

Appart au dessus du resto n'est plus à vendre finalement (proprio ont changé d'avis) ---> retour à la case départ ; ça résout mon dilemme au passage

Non.  

Voilà, l'Etat a bien verrouillé le truc pour te forcer à payer des frais sur des frais+taxes...
 

C'est aussi (surtout ?) les notaires qui ne sont plus du tout chauds...  
 

Ça a sûrement déjà été proposé
 

Je vois que les clichés ont la vie dure
 

1) quels risques ?  
2) mais plus c'est long, plus c'est bon
3) en moyenne 25% de plus que l'ancien, avec 0€ de travaux à prévoir.  
4) oui et non, valable uniquement sur les travaux réalisés, pas sur l'ensemble du bien, faut pas déconner...  
5) dans les années folles, certains revendaient dès la livraison en faisant une plus value.  
 
 

Ce qui compte, c'est aussi (surtout ?) le coup de cœur que tu peux avoir pour un bien, à vous entendre tous, vous parlez en investissement pur alors qu'en achat de RP, tu vas y passer X années...  
 

Perdant ok, mais après faut avoir le temps de faire visiter 50 fois ton bien à des mecs qui vont te faire des propositions farfelues, qui vont signer un bout de compromis et se rendre compte 2 mois plus tard qu'ils ne solt pas solvables, et recommencer à 0. Certes, un AI est clairement surpayé pour le boulot fait, mais tu payes aussi une "tranquillité" si ledit AI fait bien son taf...  
 

C'est du bullshit, ce qui compte c'est que ton taux d'endettement ne dépasse pas 33/34%... si ça permet de prendre les FAI, voire une partie des FN, tant mieux. Le cash dispo sur tes comptes te permettra d'obtenir un meilleur taux.  
 

Pareil, je veux bien la recette

 
Une tranquillité ? Tu as déjà vu un AI vérifier si tu es solvable avant de faire une propal ? et d'ailleurs comment ferait-il pour vérifier ?
Pour moi le seul avantage de l'AI c'est quand tu n'est pas sur place, sinon aucun intérêt ( et tant que vendeur ... )
 

Oui.

Il t'a demandé quoi ? fiche de paye ? encours des comptes ? emprunts en cours ? avec les preuves associées ?

Capacité de financement par lettre du courtier ou de la banque.

 
Ca dépend à combien tu valorises ton temps et le fait de se taper des casse couilles en masse    

 
Vu les photos  
 
Ça change c'est clair !
 
Par contre vous ne deviez pas changer les fenêtres côté cuisine / salle à manger ? Je trouve qu'elles dénotent avec le style 'bois'.
 
Bon maintenant vous allez devoir vous occuper de l'extérieur, mine de rien c'est du taf (heureusement mon terrain est déjà bien aménagé, je plains ceux qui ont leur terrain en friche permanente et qui doivent supporter la vision des mauvaises herbes partout).
 
Tiens ce WE j'ai commandé un carport double, normalement il est suffisamment esthétique pour ne pas dénoter.

 
Non.
Le "coup de coeur", c'est ce que les bas du front utilisent quand ils ne sont pas foutu de rédiger un cahier des charges. C'est comme ça qu'on achète des trucs trop petit/trop grand/trop loin/trop cher/avec des travaux pas prévus...
Je dis pas qu'il ne faut se baser que sur des critères 100% chiffrés et rationnels, mais c'est quand même l'essentiel. Et je parle pas d'investissement.

 
Ca se règle assez vite avec un jardinier paysagiste
 
Il ont eu une semaine de boulot a deux avec tout le matos de pro chez nous pour remettre en ordre les 1500 m².
J'ose même pas imaginer le temps que ca aurait pris si on l'avait fait nous même

A 10k l'heure d'AI je ne suis pas payé autant désolé

 
Tiens d'ailleurs, puisque c'est un sujet qu'il va falloir que j'aborde d'ici peu, c est quoi le budget pour ton intervention paysagère ?
 
J'ai une surface de 2500m2 qui ressemble à un champ de cailloux et de pissenlits.
 
Si tu souhaites me répondre en MP...

A titre de rappel, aucun candidat à la présidentielle n'a de position franche pour amorcer une baisse des prix de l'immo ?