Reprise du message précédent :

Suffit d'argumenter avec des chiffres et sortir lexcel de shaad

du moment que tu n'es pas lésé si ta soeur à 27 ans elle est assez grande pour assumer ses choix. Evite juste qu'elle doive être renflouée plus tard par tes parents pour cause de surendettement,donc vérifie qu'elle puisse rembourser quoi, mais bon déjà les banque sont censées faire à minima leur boulot à ce niveau là (hors crédit foncedé)

Déjà fait , je passe pour la chochotte qui ne se projette pas dans l'avenir  

parents garant je le vois gros comme une maison.

FYP

 
 
T'es jaloux parce que contrairement à ta soeur toi tu as une vie de merde en bousie et qu'en plus de ne jamais niquer,  t'apprendras jamais le japonais
 

Et pour le banlieue ?

 

 
Elle veux sortir et profité de la vie parisienne.
 
IM only    
 
 

 
 
   
 
Merci pour le fou rire    
 

Genre tu peux pas aller au bout d'une ligne de métro ou prendre un uber  

#soeurfolle
#pasdesolutionsimple  

Ça va faire mal au fion , le prix du m2 IM

 
C'est de la bêtise pur et simple.
 
mais vu que le taux sont bas , faut acheter  

Je trouve aussi que c'est bête mais bon, c'est son argent  

Quand on y pense, c'est beau la France...    
 
 
 
 

Salut, j'ai la possibilité d'acheter un logement pour ma RP mais je suis un peu dans l'incertitude.
C'est un T2 dans la proche banlieue 92 dans un secteur que je connais bien (j'habite depuis que je suis né dans la ville).

Le problème c'est que c'est dans le cadre d'une vente de logement social (1 bâtiment HLM de 50 logements sur les 3 de la résidence).
Le bailleur HLM les vend dès qu'un se libère.

J'ai fait une propal à -25 % du prix de marché (compte tenu du prix et des frais de notaire réduits à 2.5%) et ça risque de passer.

Caractéristiques : 50 m², immeuble standing de 95, parking souterrain, cave. Profusion de TEC présents et à venir. Résidence très bien entretenue. Travaux de déco environ 3k€ (peinture, cuisine à monter). Par contre ravalement pas fait, 150€ de charges mensuelles et énorme TF (1.2k).
Ratio : ~200 à 225 loyers

Problème :
- je suis tenu de ne pas le louer ni le vendre pendant 5 ans (ou à des conditions inintéressantes). Mais je bosse pas loin et je compte pas changer de région.
- le côté HLM qui me fait très peur à la revente (mais les gens ont l'air bien dedans, pas des cassos). Est-ce que ça va être invendable, est ce que le fait que le bailleur soit majoritaire dans les tantièmes va poser des problèmes, est ce qu'il vont vite vendre les autres biens, est ce que les acquéreurs seront aptes à payer les charges ...

Je le financerais avec 75% d'apport et 25% d'emprunt sur 10 ans.
Des expériences ou avis de votre côté ?

C'est plutôt une bonne chose que le bailleur soit majoritaire, tu es sur que les travaux nécessaires seront faits.

Je suis dans une situation similaire à la tienne (mais pas HLM, dans Paris) et j'en ai parlé quelques pages précédentes. Achat à prix inférieur au marché, impossible de revendre pendant 6 mois (mais louer oui et facilement amha), gros bâtiment moche, nouveau bailleur qui sera bien représenté dans les tantièmes etc.  Ça va se décanter dans les prochains mois mais à ce stade je suis plutôt serein du fait du prix d'entrée attendu vs. fourchette de sortie.
 
Sinon pourquoi un tel ratio apport / emprunt avec les taux bas ?

C'est HLM mais pas dans le sens plaque tournante de la drogue, en fait on voit rien de tous les clichés de HLM, bien au contraire c'est nickel.

Effectivement, je maitriserai rien des dépenses, mais il y a vraiment que le ravalement comme gros poste (les parties communes sont neuves, l'ascenseur aux normes).
Les charges ça comprend en effet le nettoyage et le gardien mais pas le chauffage ni l'eau (individuel électrique, aïe).
Les bâtiments font 6 étages donc pas des tours et sont de standing. Je pense que je peux prévoir 7000 euros environ de ravalement ?
Le seul truc qui me gène vraiment, c'est de savoir si je serai en galère si je veux revendre du fait de l'image (même à -25 % du prix de marché d'alors) et si il y a un risque que ca dégénère en copropriété fragile.

Pour le ratio apport emprunt, je met tout sauf mon PEL à 2.5 % qui me rapporte plus que le taux de l'emprunt plus 10k€ que je garde au cas où.

 
Je suis nouveau sur le topic, et je suis là car en train de regarder pour acheter sur Paris avec ma femme.
 
Je retrouve quelques uns de mes propres arguments dans ce qui est listé ici ; est-ce que quelqu'un pourrait développer un peu point par point en quoi ce sont des conneries ?
 
Pour info on est sur ~80-100K d'apport avec ~4500 d'income hors impôts, on vise quelque chose en IM aux alentours de 300K, pour rester dedans entre cinq et dix ans et à priori mettre en location derrière.

bah dans l'ordre :

- si tu comptes y rester toute ta vie dans le même logement : c'est sùr. sinon non, ça dépend des cas
- tu préfères payer 650 €E d'emprunt à ta banque ? le jour où tu veux changer de bien on fait comment ? (les premières années de remboursement d'emprunt on rembourse que très peu le capital, on paie surtout beaucoup d'intérêt)
- les prix ne baissent jamais ? et les frais de notaires, faut les amortir
- tout le monde paie son loyer rubis sur ongle, sans dégrader les biens etc... puis le locataire reste toute sa vie, il n'y pas de vacances locatives etc ??
- t'achète un bien immobilier, pas un taux d'emprunt
- j'ai jamais violé d'enfant non plus
- les frais de notaire et d'agence de la revente vont pour le notaire et l'agence. sérieux là
- c'était il y'a 27 ans
- chiffre de l'ami parisien riche grace à l'immobilier

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voir la réponse plus haut
 
ceci dit ta situation est déjà moins bancale , 1/3 d'apport , bon salaire , en gros tu va partir sur 1200€ de crédit , sur 4500€ ça passe facilement.

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Drap'

 
Pour ce qui est du marocain et du banquier, je préfère injecter 650€ par mois dans un investissement immobilier que de louer et perdre définitivement cet argent !
 
Pour les prix qui descendent, la pierre parisienne m'a l'air d'être un placement vachement stable sur le long terme, tout de même :
 
Effectivement, je minimise sûrement pas mal les difficultés liées à une location ; mais si le bien est correct, trouver un bon locataire en IM doit être relativement plus simple qu'ailleurs, non ?
 
Et pour les taux qui remontent (ou pas, d'ailleurs)... Quoi qu'il en soit, c'est plus intéressant d'acheter maintenant qu'il y a cinq ans, alors c'est sûr que ça motive à foncer.
 
Je vous parais idéaliste ?
 

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Je préfère gagner moins que ne rien gagner du tout.

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tu comptes rester dans un 30m² à deux pendant 5 à 10 ans ?    

Et entre rien gagner et perdre ?  

 
votre apport, il est sur quel placement actuellement ?
PEL ? compte courant ?  Assurance Vie ?
 
Et l'option de payer un loyer ou comme tu dirais "jeter ton argent par les fenêtres" et mettre votre apport sur des supports type assurance vie qui rapportent autant voir plus que la location d'un bien à paris 3% sans tout les aléas  qui entourent la location....

+1
vu le budget, ça sera un trou à rats (au premier degré) sur Paris

 
1. Pour les 650€, on te parles de ce que tu donnes en INTERETS à la banque, donc ce que tu perds, pas de ce que tu rembourses en CAPITAL, et qui te permets de te constituer un patrimoine. Fais une simulation sur un remboursement de prêt, regarde combien tu payes en tout à la banque (intérêts, assurances, frais...). Ces frais là, tu ne les retrouveras jamais.
2. Les évolutions passées ne donnent AUCUNE indication sur les évolutions futures. Surtout sur des horizons de temps courts.
3. Trouver un locataire, ok. Mais si tu immobilises 300k€ de capital pour gagner 8k€ NETS par an, es-tu sûr de ne pas trouver d'autres placements plus simples et plus rentables ? (modulo l'effet de levier du crédit)
4. Renseigne-toi précisément sur tous les aspects, tu verras ensuite si ça te semble OK ou pas.
 

 
Je vais essayer d'expliquer même si je suis nulle avec ça  
(J'utilise des chiffres assez grossier, il faut grandement affiner tout ça )
 
Tu vas te payer ton appartement 300k, +20k de frais de notaire. Tu fais un apport de 100k, et 220k de crédit. 1138€ de remboursement/mois (en checkant vite fait meilleurstaux)
Un appartement comme ça, à Paris, ça doit se louer 900€HC (enfin je me base un peu sur mon appart qui doit quand même couter un peu + cher )
Ton apport de 100k, il devait te rapporter 2% = 2000€/an = 160€/mois
 
Donc en tant que locataire, tu payes, certes à fond perdu, 900€ de loyer par mois.  
En tant que propriétaire, tu payes 1138€ de remboursement par mois, mais tu n'as plus les 160€/mois de ton apport.  
Mais tu dois aussi payer des frais en plus en tant que propriétaire : la taxe foncière, les charges propriétaires, et l'entretien du logement. Je pense qu'on peut monter à 80€/mois.  
En tant que locataire, tu peux donc économiser 1138+160+80-900 = 475€/mois
Ne pas être propriétaire te permet donc d'économiser de l'argent aussi tous les mois.
 
Mais, en effet, tu capitalises avec ton crédit. C'est vrai, mais tu capitalises quand même moins au début.
Imaginons que 5 ans après avoir acheté, tu te sépares de ta femme, il faut revendre l'appartement.
Au bout de 5 ans, il te reste 171 000€ à rembourser à la banque. Tu revends au même prix et tu te retrouves donc avec 129k€, par rapport à 5 ans avant, tu as gagné 29€.  
Si tu n'avais pas acheté, tu aurais pu économiser 475€/mois donc un total de 28500€.
 
On a des valeurs très proches (et je pense avoir pris des valeurs favorables à l'achat Il me semble que les frais de notaires coutent plus chers, je pense que les charges risquent d'être plus élevées. J'ai fait comme s'il n'y avait aucun frais d'agence, ce qui est loin d'être la norme à Paris. Aussi aucun problème, aucun gros frais de copropriété ou quoi). Évidemment, si on revend plus tôt, le résultat est favorable à la location, et inversement si on revend plus tard.  
 
Après, quand au fait de louer, là encore, c'est des calculs à faire pour voir s'il ne vaut pas mieux placer l'argent et le faire travailler, par rapport à louer l'appartement. Mais j'ai la flemme de faire plus, surtout que je raconte peut-être n'importe quoi

Offre acceptée ce jour sans contre-proposition après 11 jours d'attente

C'est ce qui s'est produit pour moi, l'annonce n'était pas encore sur internet, l'agent nous a appelé directement.

 
Bah, oui. Je suis particulièrement attaché au train de vie parisien, donc c'est un peu le compromis obligatoire...
 
Et on a déjà vécu dans 18m², ça sera pas pire !
 

 
Comment est-ce que tu peux perdre de l'argent en louant ?
 

 
Heu, je vois pas trop où tu veux en venir.    
 
Sur 15 ans, si j'achête un appart à 300K€ avec 100K d'apport et un emprunt sur 15 ans à 1.2% pour 250K, et que je quitte l'appartement à mi-chemin pour louer à 1400€, alors :
- je perds mes 100K€ d'apport
- je gagne 300K€ de patrimoine immobilier
- je dépense 23K pour le notaire
- je dépense 36K pour la banque (intérêts + assurance)
- pendant les 90 derniers mois je paye 1400€ de loyer
- mais je récupère disons 800€ de par la location de mon bien
 
À la fin des 15 ans, j'ai donc gagné 87K€ : -100000 + 300000 - 23000 - 36000 - (90 * (1400 - 800))) = 87000
 
Si je loue pendant 15 ans à 1000€ par mois pendant 7 ans et demi puis 1400€ par mois, en plaçant mes 100K€ sur une assurance vie à 2.5% sur 15 ans :
- je garde mes 100K€
- je gagne 43K€ grace à l'assurance vie
- je perds 1000€ par mois pendant 90 mois
- je perds 1400€ par mois pendant 90 mois
 
À la fin des 15 ans, j'ai donc perdu 73K€ : 100000 + 43000 - 1000 * 90 - 1400 * 90 = -73000
 
Je me trompe ?
 
Edit : oulalah y'a eu plein de réponses, laissez moi le temps de lire ! Et merci !  

Comment tu fais pour prévoir 0€ d'impôts sur les futurs revenus de tes loyers ? ça m'intéresse

Les 800€ que je compte en loyer sont net sur un loyer de base de 1000€ CC. J'avoue cependant ne pas m'être renseigné beaucoup sur les impôts fonciers et que c'est sûrement plus coûteux que ça, mais la logique reste cependant la même (les impôts ne vont jamais dépasser le loyer).
 
Edit : pour clarifier : même si je ne récupère que 200€ par mois pour le loyer, ça me fait toujours une balance finale de +33K€