Reprise du message précédent :
Les 800€ que je compte en loyer sont net sur un loyer de base de 1000€ CC. J'avoue cependant ne pas m'être renseigné beaucoup sur les impôts fonciers et que c'est sûrement plus coûteux que ça, mais la logique reste cependant la même (les impôts ne vont jamais dépasser le loyer).
 
Edit : pour clarifier : même si je ne récupère que 200€ par mois pour le loyer, ça me fait toujours une balance finale de +33K€

 
tu oublie la TF (certes faible à Paris) et les charges+travaux de Copro.
 
Sur 15 ans, tu n’éviteras pas un ravalement et/ou une toiture  

je serai intéressé d'avoir ton avis sur mon hypothèse sur ta position dans le cas cité:  
 

 
Car j'ai déjà tenu ces propos à un pote et cela n'avait pas l'air de le gêner alors que moi je pense que je ne tiendrai jamais même en sachant que j'y laisse des plumes à revendre..

Lapsus ?  

Regarde le simulateur en 1ère page, l'écart n'est pas de 87k€ mais de 8,5k€ avec ton hypothèse, en faveur de l'achat certes mais il suffit d'un gros ravalement, d'une petite baisse de 5% ou d'un boom de la TF pour être en negative equity.

Ton autre erreur est que les biens visés ne sont pas équivalents.
Avec 1k€ de loyer, tu as 45 m² à Paris IM environ.
Avec 300k€, tu achèteras péniblement 32-33 m², la différence de qualité de vie énormissime.

Aussi, si tu mets en location ton bien après 7 ans et demi, tu ne récupères pas pour autant de capacité d'emprunt pour acheter plus grand, tu deviens donc dépendant de la vente.

Il ne s'agit pas de dire que l'achat est toujours perdant, passé 10 ans de détention c'est même rarement le cas, mais cela ne doit pas éviter de poser les bons calculs

 
Mhhh... Selon meilleursagents.com le prix moyen au m² à l'achat sur Paris est de 7974€ et le loyer moyen de 26€.
Donc pour 1000€ de loyer ça nous donne 38m², ce qui fait 303K€ à l'achat.
 
Pour ce qui est des ravalements de facade et autres imprévus, si tu regardes mes chiffres j'ai prévu de la liquidité sur l'emprunt avec 27K en trop par rapport à au prix de l'appart + notaires (100K d'apport + 250K d'emprunt pour 323K d'achat), que je n'ai pas comptabilisé dans les comptes justement parce que je me doute bien qu'ils vont cramer sur des frais annexes.

 
Sur les 12000e de loyers touchés, au mieux, tu gagnes 700€. Après faut payer les charges & co et rembourser le crédit.

Et c'est bien pour ça que j'avais mis 800€ de loyer perçu dans mon estimation et pas 1000. Cf. ma réponse à k-nar :
 

 
Si les charges sont plus élevées que le loyer (En effet, c'est rare)
Mais en gros, tu peux perdre de l'argent par rapport à un autre placement.  
 

 
C'est complètement illusoire de croire que tu arriveras à louer ton appartement de 300k€ à Paris 1400€ HC. 1000€HC, je pense que tu aurais déjà de la chance

Non non, je pars sur l'idée que je vais le louer 1000€ CC, mais que moi je vais payer 1400€ de loyer. Désolé si c'était pas clair.

 
Ben récupérer 800€ sur ton bien en le louant 1000€CC, c'est compliqué
J'imagine que ta TMI est de 30% donc 1000*0.855(PS)*0.7 = 600€ (bon après, tu dois pouvoir déduire les intérêts de remboursements, ça compense un peu)

On en revient sur ma réponse à k-nar :
 

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À quoi penses-tu en particulier ?

Tu perçois 1000€ tu enlèves :

TF environ 100€ / mois
charges de copro 50€ / mois (syndic, assurance)
charges de copro exceptionnels 50€ / mois (ravalement, toiture, etc.)
remboursement de crédit 1518€ / mois (@1.2% sur 15ans)
Ensuite tu enlèves la CSG CRDS 15.5% et les impots sur le revenu (ou autre) en gros 200€ / mois

Donc en fait ton investissement te coute 918€ / mois pendant le restant de ton crédit auquel tu ajoutes la part de capitalisation (qui est à ton avantage au fur et à mesure que le temps avance). Mais quoi qu'il en soit, tu y restes de ta poche.

Alors oui, à la fin tu récupères un bien, mais je ne suis pas sûr que d'autres placements ne rapportent pas plus sans le risque d'impayés et de dégradations que peuvent apporter les locataires. (Sans compter les mois où tu ne loues pas car il faut rafraichir l'appartement de temps en temps. Si tu passes par la gestion d'une agence, ça sera encore moins bon. Si tu t'occupes toi même de tout, tu vas perdre du temps.

Bref, Paris, pour le locatif, à moins d'espérer faire une plus value, c'est pourri comme plan.

même sans parler des impots fonciers : 1000€ CC, c'est ce que ton locataire va te payer.
pour toi, c'est un revenu.... donc imposé comme tes revenus (à 30% si ta tranche d'imposition est à 30%)

donc 700€
ensuite, tu as la taxe foncière, environ 1K€ à l'année (80€/mois), plus la partie des charges qui restent à la charge du proprio (au moins 50€/mois).

hors besoin exceptionnel (toiture, on refait l'ascenseur, etc.), pour toi ça a l'air d'être plus proche des 500 à 600€ net/mois que des 800€

Oui, on est d'accord.

Plutôt que faire des calculs sur un coin de table en oubliant la moitié des paramètres et en comparant des choses pas comparables (par exemple comparer 2 évolutions patrimoniales avec des dépenses mensuelles différentes...), fais une simu avec des hypothèses qui te semblent réalistes (pas avec 50€ de charges mensuelles moyennes par exemple).    

Dans quel monde ?

Bah si c'est du locatif, on déduit effectivement les intérêts de l'emprunt, et la TF aussi d'ailleurs, pour le calcul du résultat foncier.

 
Ça dépend de ton statut non ?
 
Genre en LMNP t'es au forfait, donc pas d'autre abattement que les 50%

 
Mhhh, oui... Effectivement il faudrait rajouter dans le deuxième scénario la liquidité disponible sous forme d'ajout à l'assurance vie à hauteur de ce que je payerais en mensualités dans le premier scénario...

 
Non, être Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) c'est le fait d'avoir des revenus issues de la location meublée ET de ne pas avoir demandé, et pu obtenir, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
 
Imposition soit au micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (loyers charges comprises), soit au réel (mêmes déductions qu'en location nue + amortissement, frais d'acquisition, frais de déplacement...)

Et le réel est le véritable intérêt du LMNP dans bien des cas.

Bonjour,
 
On est en train de faire de gros travaux dans un appart parisien récemment acheté. Les ouvriers, en cassant un mur dans la salle de bains, ont découvert un tuyau percé.
 
La fuite était clairement antérieure à la vente et avait commencé à mouiller l'ensemble du mur. Les conséquences auraient pu être catastrophiques si on n'avait pas cassé ce mur...
 
Y'a-t-il des recours légaux? Pour vice caché/dol, j'imagine qu'il faut réussir à prouver que le propriétaire était au courant et a sciemment dissimulé la fuite? Ce qui paraît difficile - même si le voisin d'en dessous s'est plaint de recevoir de l'eau; le gardien était aussi au courant.
 
Avez-vous déjà eu/vu des cas similaires?

 
Concrètement, tu veux un recours contre la potentialité qu'à terme si tu l'avais pas vu y'aurai eu une merde mais heureusement elle est pas arrivée ?
Ca se chiffre à quoi en euros ton coût de réparation de la fuite ?

 
Exactement.  
 
Le coût de réparation si on n'avait pas fait les travaux (sans savoir) est difficilement évaluable à l'instant T.
 
Le coût de réparation de la fuite est compris dans l'enveloppe globale de travaux effectués actuellement par les ouvriers.
 
C'est plus le côté dissimulation volontaire (visiblement il était au courant d'une mini fuite) avec conséquences potentiellement graves qui m'ennuie. Je vais cross-poster sur le topic juristes.

Comment tu sais qu'il était au courant d'une mini-fuite ?

 
 
Discussion avec le voisin de l'étage en dessous + gardien.

Et il savait que ça venait de chez lui ?

 
Ouais donc t'as pas de préjudice actuel et un budget réparation de fuite inférieur aux frais d'avocat pour un procès que tu as de grandes chances de perdre (dissimulation à prouver et pas de préjudice).
 
Moi perso je te conseillerai de pas te lancer dans une procédure, répare, félicite tes ouvriers, maudit ton vendeur, et ca suffira.
 

Moui m'enfin, à part dire "c'est pas bien" le préjudice n'est pas avéré.  
Si tu veux être aussi pourri que lui, tu lui demandes de te rembourser les travaux de défonçage du mur pour retrouver la fuite  
Mais bon, si ça se voyait nettement (tâches, humidité ...), tu ne pourras rien faire.

 
Je lui ai pas demandé   . Mais confirmation qu'il avait jeté un oeil à plusieurs reprises.
 

 
Ouais, pas faux... Ma revanche sur un BB infâme tombe à l'eau du coup  

Bon, ca y est, je vais rejoindre le groupe des propriétaires du topic
 
J'avais présenté ma situation il y a quelques temps ici mais je vous fais un petit résumé :
 
Je recherchais un appart d'environ 70m2 dans la région de Montbéliard, je disposais d'un apport disponible de + de 100k€, donc vu les prix pratiqués dans le coin je pouvais acheter cash. Après demande de conseil aux experts HFR, c'est donc ce que je m'apprête à faire.
 
J'ai trouvé un bien de 70m2 loi carrez (96m2 au sol) pour 76k€, 50€ de charges mensuelles et aucun travaux à effectuer (hormis 2-3 coups de pinceau par ci par là).  
 
J'ai signé le compromis, rendez-vous fin janvier pour finaliser la vente

 
 
je veux quitter mon T2 qui devient bien trop petit
 
j'ai trouvé la perle rare mais le box ne fait que 2m57 de large, ca laisse pas beaucoup de marge pour sortir de ma voiture    
c'est une résidence d'une vingtaine d'année, c'était la norme à l'époque?
quelle largeur font les box dans les résidences neuves maintenant?

 
70m² pour pour 76k€

alpachinois qui sort de Paris
 
En revanche pourquoi acheter cash sans emprunt ? Tu ne places pas tes liquidités ?

 
La bousie tu peux pas test
 
Avec le salaire médian ou un peu plus , c'est Byzance.

Bizarre qu'on t'ai conseillé d'acheter cash vu les taux actuels ..

+1... le crédit est offert... autant en profiter

2.6m ca n'a pas changé un box est prévu pour que seul le conducteur puisse sortir, ce n'est pas un garage qui font plutôt 3.2m.

arf, donc faut que je m'en contente parce qu'un garage ca va être introuvable
 
et penser à prendre une 5 portes au prochain changement