Reprise du message précédent :
 
 
Nico ne laisse rien au hasard  

 
T'es en TMI 14% et ton but est de défisc ???
 
Mais où va-t-on ?    
 
Sais-tu à quoi servent ces impôts ?    
 
Utilise plutôt ton temps pour améliorer tes revenus que pour défiscaliser pour le moment, ce sera plus rentable pour tout le monde.    

On s'en fiche un peu de la TMI, le Pinel c'est la réduction d'impôt et non de la déduction.

 
 
Ouais enfin, en TMI 14% son IR c'est combien : 2 ou 3k€ annuel ?
Ca vaut le coup de s'emmerder avec un logement sur xx années pour défisc 20k€ sachant que le Pinel sera surévalué d'au moins autant ?

Fip fcpi en effet plutôt.

 
Personne a de conseil sur cet aspect (saisonnalité de l'immobilier) ?

Oui il y a plus de mises en vente durant le printemps. Mais acheter un bien qui vient d'arriver sur le marché c'est avoir à faire à un vendeur qui sera moins prêt à baisser son prix.
 
Après tout ça ce sont des généralités ... il suffit de tomber sur le bon bien au bon moment et au bon prix ! L'an passé on a failli acheter en novembre un bien qui est arrivé sur le marché en octobre.
 
Pour le moment ou tu dois vendre je dirais que ça dépend plus de la vente de ton bien immo ... si tu penses que ce n'est pas plus favorable maintenant que dans 6 mois autant attendre je dirais, sinon vente maintenant et location un bon moment même si c'est chiant.

 
Je dirais même plus : ça serait bien si les biens étaient bien.  

Mais je ne veux pas attendre la bonne saison.
J'ai pas trouvé mon nouveau bien durant la bonne saison 2015, j'hésite entre :  
- attendre la prochaine saison pour mettre en vente notre bien et acheter le prochain.
- mettre en vente dès septembre et esperer trouver un bien en début 2016
 
Pour le scénario 2, j'ai peur d'arriver à vendre (appartement pour couple sans enfant) et jamais trouver de bien car nous serons dans la mauvaise période - année scolaire. (maison de 100m2 pour famille avec 1 ou 2 enfants).
 
Voila mon dilemme .

J'opterais pour le scénario 2, et en cas de vente à bon prix, même si tu ne trouves rien à temps à l'achat, et bien tu loues en attendant de trouver ton bonheur.

il y a plus d'acheteurs à partir de janvier pour préparer les changements de situation en septembre (cf gosses à l'école)
c'est ça la cause de la saisonnalité.
donc si tu veux avoir accès à plus d'acheteurs potentiels, c'est à partir de janvier.
Toutefois, le marché est actuellement du coté des acheteurs, dont tu as des gens qui surveillent le marché sur plusieurs mois.
Si ton bien est correct et au prix du marché, il partira facilement.
si tu veux vendre rapidement, place ton bien légèrement plus bas que le prix du marché.
de toute façon, attends toi à une négociation et ne penses pas mettre un prix supérieur au prix du marché pour tenir compte de la négociation.
ça c'était avant.
maintenant, c'est une cause pour ne pas pouvoir vendre ton bien.

"Jamais", carrément
 
C'est à toi de faire la balance entre le risque financier (possibilité de vendre ou acheter moins bien car pressé par un timing) et le risque de rester plus que prévu dans une loc (pas trouvé de bien / pas d'offre au prix désiré / pas d'achat au prix désiré), je vois pas trop comment on pourrait t'orienter

Drapo,
 
Je pose ma life en attendant de lire les dernières pages du topic.
 
Actuellement en loc dans un T2 tout équipé (cuisine complète, parquet, refait à neuf) , de 2005 de bonne qualité (insonorisation, isolation etc.), 44m² bien exposé avec box (petit cela dit plus grand qu'une sandero ca rentre pas). je suis aux Lilas, à une minute montre en main du métro dans un petite arrière court dans le meilleur coin de la ville. Bref, un T2 quasi idéal dans le secteur.
Eu égard à ma situation pro, j'ai pas l'intention de l'acheter, sauf que le proprio à été muté et souhaite vendre son appart pour financer un autre projet immo et ma proposé des facilité pour déménager (genre je te rends la caution peu importe l'état et de ne pas prendre les loyers dès que je suis parti).  Depuis quelques mois il me demande régulièrement ou j'en suis niveau pro, bvref il vaut que je me casse pour le vendre.
Je lui ai dit au détours d'une conversation que je pourrais l'acheter et ça à fait tilt dans ses yeux, ca lui semble la solution idéale. Je lui ai demandé les derniers compte rendus des dernières AG et et diverses infos et il me file toute les infos dans l'heure. bref il est méga chaud, d'autant qu'on évite les frais d'agence et moi un déménagement. Il l'a estimé grosso modo à 280 000€ ce qui me parait un poil cher.
 
Je me dis qu'il y à moyen de faire une pas mauvaise affaire vu qu'il est pressé et que j'ai encore plus d'un an et demi de bail devant moi à le faire mariner.
Entre ca et les logements neufs qui se construisent, je pense que je peux acheter un peu en dessous du prix du marché.
 
Merci de m'avoir lu  

 
C'est ce que j'ai fait.
Par contre il faut être prêt à attendre.
Perso, vente de ma maison janvier 2014, location jusqu'à fin octobre 2015, quand l'acte authentique de l'achat de ma nouvelle RP sera signé.

 
Tu te vois 15 ans dans ton T2 ?
 

Non mais j'aurais une baisse conséquente de mes mensualités. Je paye cher de loyer (facilement 100€ de plus que le marché).  
Avec l'emprunt j'ai calculé une baisse de près de 300€ par mois.
La location sera pas top dur vu l'emplacement (toutes les annonces que j'ai regardé pour ce type de bien sont supérieurs à mon éventuel crédit).
Dans un an je suis dehors (vente de l'appart) avec à la clef déménagement, caution etc...

 
 
Metz ça baisse de façon certaine, je crois que les notaires ont dit -10% sur 1 ans.
 
Mon ancienne appart à metz, mon proprio l'a acheté prés de 140k euros autour de 2007, Il essaye de le vendre 115k en ce moment (pourtant à 8min à pieds de la gare)
 
Pour Thionville je ne sais pas trop, je connais moins le marché, je préfère les petits village alentours. Comme c'est situé prés du Luxembourg, je pense que la baisse y est bcp moins importante, mais un notaire de Thionville m'avait dit que le marché était quand même sacrément ralenti (en décembre 2014). De ce que je vois toutes les maisons vraiment haut de gamme (>400k euros) restent très longtemps en vente (Thionville et Hettange Grande).
 
Mais le "problème"  c'est que les proprios qui n'arrivent pas à vendre en France finissent par mettre leur bien en vente dans des agences Luxembourgeoise... Et malheureusement ça a l'air de marcher ...
 
J'ai l'exemple d'une maison pas finie à 100m de l'autoroute (A31) mise en vente 400k euros pas vendu en 6 mois qui a priori vient d’être acheté par un portugais Luxembourgeois mais je ne sais pas à quel prix. La maison je n'y aurais pas mis plus de 250k (pas fini, trop pres de l'autoroute, des fenetres ridiculement petites par rapport à la taille de la maison, les 2 garages très mal placés par rapport à l'entrée de la propriété (besoin de faire bcp de manoeuvre pour y rentrer, etc...).
 

 
Baisse de mensualité, mais joyeuse découverte de la taxe foncière, des travaux, réparations, charges de copro, frais de notaire. Ton apport qui n'est plus dispo et ne capitalise plus.
Et si tu veux ensuite le louer, tu ajoutes à ça la découverte des assurances, de l'imposition, des vacances locatives, des dégradations,...
 
Bref, l'immo ce n'est pas tout rose loin de là, et d'autant plus en période légèrement baissière.
 
Ce n'est pas pour te décourager, juste pour t'encourager à approfondir la réflexion, ce que tu sembles déjà en train de faire.  

 
C'est une blague ?

 
Grand .
 
En effet, le bien semble cher pour le secteur. 240-260 k€ me semblerait plus raisonnable .

Oui je reflexionne.    
J'ai intégré la taxe foncière dans mes calculs.
Pour la copropriété de gros travaux ont été fait mais je mise aussi sur 1000€ par an.
Le frais de notaire sont importants oui.
Faut que ce soit intéressant à l'achat pour me convaincre oui.

J'ai p'têt pas bien compris, mais tu envisages de le revendre dans un an?

Pour le prix je suis d'accord avec vous hein il craqué sévère    
Maintenant je cherche à estimer son prix réel.  
Pour l'appartement il est vraiment top à tout les ppints de vu par contre.

 
Et c'est pas fini !
 
Un investisseur de haut niveau . Vu la tendance du marché, 115 k€ ; ce sera difficile, sauf s'il vient de baisser son prix fortement .

 
Pour te faire une idée, remplis le petit excel achat vs loc qui va bien : https://www.dropbox.com/s/cjrhtdcps [...] .xlsx?dl=0

 
Un seul bien (loué) répondant à ton critère sur LBC pour 13 appartements entre 40 et 50 m², je pense que tu te plantes un peu malheureusement .
 
Source : http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] as%2093260

 
Pas trop à jour, prends plutôt celui dans ma signature.

 
 
 
Les Lilas, quartier de la mairie, c'est largement mieux que pas mal d'endroits dans le 20 ème (t'es plus vite fait en métro à paris depuis les lilas que n'importe quelle habitation dans sur la 3 bis ou la 7 bis) et plus sympa que la zone de porte des lilas à jourdain.
 
Ensuite l'appart est récent avec tout ce qu'on peut souhaiter : emplacement, état, service de proximité, TOUT. Avec prking (déja entre 15000 et 20000k en agance une place de parking).
 
je souhaite pas me voiler la face mais apporter queues éléments qui vont au delà du paris/pas paris.

Bonjour,
 
je vous sollicite pour un petit avis.  
Je souhaiterais acheter un appartement. Je suis fonctionnaire, à Troyes, célibataire sans enfant, 50k d'apport.  
Au départ je penchais vers un appartement 2 chambres, mais les prix pour un bien de qualité me paraissent un peu élevé : environ 2000€/m² soit +150k pour 75m² dirons nous. L'investissement ne serait rentable qu'au bout de 10 ans environ, or je pourrais être amené à bouger en cas de promotion notamment, et cela m'effraie un peu de me dire que je serais "bloqué" dans une ville pour ne pas perdre d'argent.
Je me dirige alors vers des t2 environ 50m² pour 100k (rentable en environ 5 ans par rapport à ma location).
Est ce que ce raisonnement vous semble bon ou insensé, devrais je persister pour un t3, qui sera au final moins cher au m² qu'une petite surface, plus aisément revendable, et plus agréable à vivre ?
Je demande car au final on entend tout et son contraire au niveau des conseils immobiliers. J'ai déjà fait beaucoup de visite de différents biens, et ne suis pas encore fixé sur ce que je veux vraiment.
 
Merci.

 
Ouais enfin Place des Fêtes c'est pas genre le coin le plus pourri du 19e depuis que Stalingrad a été nettoyé ?

 
 
 
2000 €/m² pour un T2/T3 à Troyes, le bien doit être un Pinel pigeons ou être réellement exceptionnel (et un bien exceptionnel à Troyes...) !!!  
 
Acheter à Troyes à plus de 1400-1600 €/m² avec une vue MT sans vouloir perdre de l'argent, c'est vraiment jouer à la roulette russe .
 
Plus tu achètes un bien avec un tarif élevé, plus tu risques de perdre dans un marché baissier comme actuellement (environ 30 % depuis le plus haut en 2007 à Troyes, et je pense que c'est loin d'être fini) .
 
Si tu souhaites vraiment acquérir ta RP dans cette ville, je viserais plutôt un grand T2 à 70-90 k€, dans le genre :
- http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=8_s,
- http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=8_s,
- http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=8_s,
- http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=8_s...
 
My 2 cents,

 
Comment as-tu évalué les durées de rentabilité de ces achats ?

Se méfier quand même des stats. L'an dernier en vacances, j'ai fait un trajet Tokyo -> Takao en train de banlieue, le truc avait du retard déjà à Tokyo, et plutôt que de faire aller le train à son terminus, ils l'ont stoppé à 2-3 stations avant et l'ont fait repartir dans l’autre sens. Ah, c'est sûr qu'un train qui n'arrive pas à destination, c'est un train qui n'a pas de retard et ne rentre pas dans les mauvaises stats, effectivement

Pour le Shinkansen, il a l'énorme avantage d'être en circuit totalement fermé, donc ça aide. Pour ma part sur les lignes de TGV en circuit vraiment fermé, j'ai pour ainsi dire jamais de souci

Après je défend pas spécialement la SNCF hein, je la subis tous les jours et la qualité de service est incomparable par rapport à la JR, mais se méfier quand même des beaux chiffres  

Et justement, pour recentrer sur le sujet, vu que les chiffres notaires sont alimentés sur la base du volontariat, pourquoi sont-ils considérés comme fiables ?  
Ça m'embête vraiment ce truc, en gros on a juste... aucune statistique fiable concernant l'immobilier

Et dans une barre de 22 étages avec des charges probablement gargantuesques et les dealers en bas de l'immeuble

 
les liens en FP étaent tous mort alors j'ai essayé d'en retrouver un autre sans penser à ta signature
 
Merci

Tu te plantes : sur Se Loger, la sentence est identique, il faut prévoir environ 240 k€ pour une 40aine de m² aux Lilas. Des quartiers des Lilas valent certainement bien mieux que certains secteurs parisiens .

Exemple : http://www.seloger.com/annonces/ac [...] _LienAnn_1

Source : http://www.seloger.com/immobilier/ [...] nb_pieces=

Et sinon, Issy-les-Moulineaux, c'est 1-1,5 k€ de plus le m² qu'aux Lilas, il faut bosser son sujet .