Reprise du message précédent :

 
 
Grosso merdo si une baisse d~3% par an sur un bien à 200k€ couvrent une année de location (en RP) du coup un mec qui achete à l'année X va depenser nettement plus qu'un mec qui reste en location pendant l'année X mais achete le bien l'année X+1.
 
Entre temps il a un an pour voir ailleurs  / redéfinir ce qu'il veut placer son argent sur une AV à 2.5% net etc ....
 
autre axe de réflexion, si tu es sûr de rester + de 20 ans dans ton bien (toujours en RP) y'a peu de chance que "tu jette ton argent par les fenêtres" puisque pour 200k€ tu n'aura "que" 14k€ de fdN + le coût du crédit à amortir, alors que le mec qui a acheté petit pour revendre et acheter + grand en 20 an il aura 2 x des FDN et 2 fois un credit à amortir etc ...
 
Bref y'a un tableau excel en premiere page qui te calcul tout ça, la clé encore une fois est : c'est pour y rester combien de temps ? sachant qu ela PV n'est pas sûre en ce moment et pour les années à venir..

 
Si je prend ton exemple (je n'ai pas vérifier si ce sont des infos crédibles à la base).
tu empruntes 175000€ sur 20ans à un taux de 2.5% (qui semble être un très bon taux d'après meilleurtaux).
Tu te retrouves à devoir payer 927€/mois pour rembourser ça, donc sur 10ans, tu vas payer 21 240€ de plus que pour un loyer.
Et pour acheter, ton bien, tu vas payer 10 000€ de frais de notaire (estimation, j'ai pas trop de connaissance là dedans )
Et au bout de 10ans avec ton crédit, tu auras payé 34 649€ d'intérêt à ta banque.
On est déjà à 65 000€ en 10ans. Et il faut encore rajouter la taxe foncière, les travaux, les charges
(Bon c'est peut-être pas très pertinent mon calcul, mais je n'ai pas trop d'expérience pour ce genre de choses )
 
Et pour le mettre en location, il faut qu'il y ai de la demande (sinon vacance locative), le loyer ne paiera pas les mensualités du crédit, il faudra en plus payer derrière l'IR, toujours la TF, une partie des charges, les travaux.
 
Enfin après, ça ne veut pas dire que ce n'est pas rentable, juste qu'il faut vraiment faire les calculs sans rien oublier, afin de pouvoir décider si c'est vraiment avantageux par rapport à une location. (parce que non, la location n'est pas toujours avantageuse, surtout si on reste longtemps ! ) Il y a des simulateurs pour ça sur la première page

 
C'est là tout mon problème d'aujourd'hui.
 
Un CDI ça vaut plus rien (sauf fonctionnaire) donc la peur d'acheter quand on sait qu'on peut avoir à travailler à plus d'1h de là dans quelques années.
 
Et j'ai l'impression de plus en plus de gens doivent revendre suite à des changements de boulots.

Oui peut-etre meme que les gens vont finir par acheter seulement quand ils seront bien installés, vers 40-50 ans comme en Allemagne...on peut tjs rever.

 
bon, après il ne faut pas non plus être totalement pessimiste, sinon on ne fait plus rien.
 
pas de vacances, pas de dépenses loisirs....

Pour de l'optimisation financière absolue. Peut-être. Ici on parle de résidence principale.

Pour de l'optimisation financière absolue. Peut-être. Ici on parle de résidence principale.

Non mais meme pour de la RP.
A Paris mon appart vaut 400 loyers; je vais pas l acheter car jamais je pourrai l amortir.

A votre avis actuellement est-il plus rentable de faire louer vide ou meublé ? Je viens de voir qu'on faisait 50% de prélèvement sur du meublé

Parce que tu estimes qu'il ne le vaut pas

Ben oui.

Mais en non meublé en frais réels microfoncier tu peux avoir > 50% de charges a deduire avec les interets, la TF, travaux...donc c est a calculer. Sinon 30% au forfait, ce qui est moins bien que les 50% du meublé.

Non justement, pour ta RP a la grosse louche pour savoir si il est rentable d'acheter il "suffit" de diviser le prix de vente par le loyer (si possible hors charges) et on a deja un indicateur fiable d'un point de vue financier...
Apres c'est un critere purement financier et on peut decider pour sa RP de passer outre la rentabilite financiere pour avoir le plaisir d'etre chez soit, de pouvoir faire des travaux...

Et d'après toi c'est combien l'IR +PS sur du non meublé ...

 
 
Ben vu que je suis dans la tranche 30%, j'imagine 30% aussi

prélèvement ou abattement

vous mélangez tout

merci pour vos réponses, alors pour rapport ça à mon cas sachant qu'aujourd'hui il n'y a rien de signé donc si marche arrière il doit y avoir, c'est now ...  
 
intéressé par un T3 de 70m² avec balcon, cave et parking sous terrain, appartement en duplex (pièce de vie de 38m² en bas + wc, à l'étage 2 chambres + sdb avec wc), cadre assez exceptionnel (calme, au bord de l'eau etc), petite résidence des années 90 qui semble bien gérée et sans travaux prévu(j'ai pas mal discuté avec des gens de la résidence.).  
bien à vendre 175k€ (soit 2500€/m²).  
c'est en gros un bien qui se loue 750€/780€ dans la région....  
 
si je dois acheter cet appartement ou bien +/- équivalent, je met l'apport nécessaire pour que les traites soient couvertes par le loyer si pour une raison x ou y je suis amené à vendre à savoir 60k€ d'apport et 130k€ d'emprunt sur 20ans.
l'idée serait d'y vivre une dizaine d'années (même si compliqué de voir à si long terme ...)  
 
l'idée vous semble farfelu, réaliste, sans intérêt ?  
 
 

C'est où ? Dans le 15e ?
400 loyers ça me parait énorme quand même...

350 a 400 loyers c'est banal a paris IM avec le m2 au dessus de 8000€
 

 
Abattement j'ai lu sur cet article    
 
 
http://www.lemonde.fr/economie/art [...] _3234.html

1550 CC pour 600k.
Au pied du mztro Boucicaut.
Bon agencement en etoile.
Parquet moulures tout ça...charme de l ancien powa.

ouais enfin là ça fait du 20 €/m2 pour un bien à 8000€/m2 ou du 25€/m2 si le bien est à 10000€/m2
Ce serait pas cher à la location

Pour quelle surface ?

 
et hors charges ? car en tant que proprio, tu payes aussi les charges... donc c'est même plutôt 450

T3 de 62m2 au 2eme etage + cave.

HC c est 1430€.

Heu c'est pas 600k donc mais plutot 500k donc 540k avec FDN . 1/2 millions d'euros pour un 60m²

T3 de 62m2 au 2eme etage + cave.

HC c est 1430€.

Estim faite il y a 1 an, l AI m avait dit que c etait le haut du panier des apparts du 15eme.
Depuis ca a ptet perdu 5%.

Pourquoi ?

 
10 maxi ou 10 mini ?
 
Apres ce qu'il faut voir c'est que si tu as un projet pendant ces 10ans et si tu es en capacité max de remboursement ... ça va coincer .
 
Je suis un peu dans ce cas là, envie de garder l'appart mais pas de liquidité pour emprunter pour acheter ailleur faudrait que j'attende 4 ans de plus
 
une simu de ton cas ici :
 
http://www.bulle-immobiliere.org/achat-location/

pour les grandes surfaces ,c'est dans la fourchette  
je suis a + de 450 ...  
et un pote qui est dans la meme location de 100m²  depuis 17 ans,  550 ...

Ca se vend à 9600€/m2 dans le quartier ? Hé bé  

 
le prix de 175k€ est négociable ?

C'est des ratio énormes je trouve. Je pensais que ce genre de ratio étaient réservés au centre de Paris, pas aux arrondissements périphériques.

 
 
8000*62 = 496 *1.08 = 535k€ FDN inclus

 
Pour revenir à ce raisonnement : est-il valable lorsque tu le fais louer plutot que de le revendre ?

Mais il est pas dans la zone à 8000€/m² mais quasi 10k€/m² pour Boucicaut j'aurais pas dit.

Boucicaut, avec bon plan et dans du haussmanien, oui, autour de 9,5k.

grosso modo du 1 au 17eme sauf les extremes bordures du perif  
 
en fait les ratios sont plus faibles dans les appart du 5, 6, 7, 8 car les loyers sont tres elevés  
 

il vendait pas assez cher

J'ai rien contre ce quartier, j'y ai habité un bout de temps, mais qu'est-ce-qui justifie que ça explose la moyenne du 15e (8500€/m²) ?
Autant du côté de Sevres Lecourbe, bien desservi et proche du centre, j'aurais compris mais Boucicaut, ça reste un peu excentré quand même ?

A Sèvres-Lecourbe tu tapes facile le 10-11k aussi

Faut pas perdre de vue que la moyenne du 15è elle est fortement affecté par tout le coin Georges Brassens où il y a beaucoup d'apparts qui descendent à 7k.